「公路建好了，街道建好了……電燈把夜晚變成了白天……土地壟斷者對所有這些改善完全沒有……貢獻，然而它們中的每一條都提升了他的土地價值……」 1909年，丘吉爾以自由黨內閣大臣身份在英國下議院發表演說，認為：「土地壟斷是迄今最主要的壟斷和恆久的壟斷，可稱為其他形式的壟斷之母，不僅未能惠 及公眾，而且貽害各方。」
一百多年過去，以土地為主要媒介的生產仍然是城市發展的重要形式，而壟斷似乎仍然在繼續。在被弗裡德曼譽為全球最自由的經濟體香港，由當年港英政府 制定的土地批租制度，使得土地收入成為政府重要收入，在某種程度上保證了香港自由港低稅率的營商環境。與此同時，政府的飢渴式供地和地產寡頭的出現，令土 地價格飛漲，隨之增加了各個行業的成本。
與香港極其類似的是，土地財政在過去中國房地產業的發展中扮演了極其重要的角色，並在很大程度上綁架了中國經濟。誰也不能否認房地產在中國城市化進程的支柱地位，但顯而易見的是，任憑地產業走向壟斷的趨勢無疑極度危險。
《地產霸權》的作者潘慧嫻，曾經擔任香港最大地產公司新鴻基集團創辦人郭得勝私人助理長達八年之久，其後也一直在香港和加拿大的地產界工作。豐富的從業經驗和其對地產巨人日常業務運作的瞭解，使她掌握了地產業第一手資料。
潘慧嫻將香港地產市場中的結構性扭曲，歸結於政府對土地壟斷的依賴和放任。雖然其中涉及的一些觀點仍然值得商榷，但在這樣一個階段，《地產霸權》背 後對制度公平和理想競爭的呼聲，可謂振聾發聵。《地產霸權》的封面上，印著這樣一句話：「地產霸權，會在內地重演嗎？地產霸權在香港上空的陰影，或許正向 我們飄移而來……」
地產霸權所帶來的危害，在香港市民中已達成共識。而近年來，隨著老一代香港地產大亨到去世或淡出，第二代地產掌權者在產業重心上也逐漸分化。如李嘉 誠近期宣佈將地產能源等集團資產分配給長子李澤鉅，而以現金支持次子李澤楷向其他業務拓展。此外，隨著大陸市場的興起，不少地產大鱷也開始將重心逐步轉向 大陸。可以預見的是，香港的地產霸權正在走向衰落。
與此同時，越來越多的發展中國家已經開始對經濟騰飛背後的土地財政提出質疑，北京、上海等一線城市在土地資源日益緊缺及中央調控漸漸趨嚴的環境下， 開始嘗試擺脫對地產的依賴。但對於更多的中國內陸城市而言，在相對薄弱的經濟基礎和強烈的GDP發展訴求下，土地將最可能為地方發展推波助瀾。另一方面， 調控的持續，將融資能力有限的大多數民營開發商擠出局，財力雄厚的國有企業已經成為市場的主角，對他們而言，一場土地的盛宴或許才剛剛開始。
地產卡特爾
今年3月29日晚間，新鴻基聯席主席兼董事總經理郭炳江和郭炳聯，因涉嫌賄賂政府官員被香港廉政公署拘捕。涉案官員香港特區政府政務司前司長許仕仁也一同被帶走。這是香港特區成立以來，被拘捕的最高級別官員。這也向我們揭露了香港地產霸權真實內幕。
或許無法想像，當你在香港街頭享用一碗普通的云吞面時，你為此支付的價格中的一半都將成為房租成本的支出。
數據顯示，香港的零售商舖租金全球排名第二；香港居住成本位列亞洲第三，置業成本全球第四；2009年香港基尼係數達43.3%，高於內地，700 萬人口中123萬人生活在貧困線下。截至2010年5月，香港六大地產商街組總控制香港股市市值14.7%；截至2010年3月，六大地產商的董事在各個 法定及諮詢組織擔任54個職位，而1998年時只有16個。香港的六大地產家族，才是香港真正的地主。
近十年來，香港社會對富豪的看法有了很大變化。過去講起李嘉誠，香港市民十有八九都會豎起大拇指，稱他為「李超人」；而今天要是再跟他們討論李嘉誠，很多人聽到他的名字會立刻大罵「官商勾結」。
這種變化的原因，《地產霸權》一書提供了可能的答案。作者在本書中列舉了大量的數據和案例材料，比如香港的零售商舖租金、居住成本和置業成本都名列 全球前列；而與此同時，香港的貧富差距日益拉大，一方面是超過17.5%的人仍然生活在貧困線以下，另一方面，以李嘉誠、郭氏兄弟為首的超級地產富豪，卻 躋身福布斯排行榜的前50位。這種極端的貧富分化，來自高地價政策。高地價導致樓價和租金的高啟，從而拉動了香港營商和生活成本的飆升。
在1996年香港消費者委員會的報告中指出，1991年～1994年之間，有四分之三的新私人住宅是由僅僅10個開發商提供，且55%來自4個最大 的開發商。由於香港特有的土地市場結構，大地產商利用修訂契約制度，憑著龐大的農地及公共事業用途土儲，享有土地成本優勢，扭曲了香港地產市場的結構。市 場如此高度集中，從經濟理論層面看，一定會是反競爭的。香港一直都有操縱競標的傳言：「幾個有錢人投標，做做樣子，最終一位得到，然後去喝茶，瓜分利 益。」
在政策的制定和把握上，政府似乎也分外依賴和傾向商界。比如1999年特區政府在未公開招標情況下，將一塊數碼港批給電訊盈科，而後來這塊地的性質 由高科技產業用地專為住宅。此外，政府還通過了舊區重建修改條例，將50年以上樓齡強制拍賣的門檻，從原來九成業權統一，降低為八成。而在大項目招標時， 也是通過內部邀標的形式確定入選者。
高地價和壟斷，對社會造成的危害顯而易見。從消費的角度看，香港政府1997年和2003年兩輪救市後，開始減少對市場的干預。消費者在市場上除了 私人商品樓宇外的選擇，越來越少。然而高收入投資者將中低收入消費者基本排除在市場之外，並且地產商開發的新樓房以高價樓居多。香港的中產階級，在名義上 交納的稅款很低，但他們所付的租金或者抵押款確實是世界上最高的，並且還要交納相當於租金13%~15%的物業管理費。
不僅如此，這些多由地產業發展起來的超級大亨，還將觸角伸向了香港的每一個行業。由於香港缺乏行業全面競爭法，房地產大亨在港口、能源、水泥、混凝 土、柏油和連鎖零售上，不同程度獲得了壟斷權。正如1984年～1993年為李嘉誠管理和黃的西蒙·莫瑞所觀察的那樣：「香港到處都是卡特爾，如果政府要 給你壟斷權，抓住這個機會。」
當然，並不是所有人都認同這樣的看法。中原集團主席施永青認為，房地產業的營運模式，是大量資本的投入，不可能把門檻降得很低。但是不是他們真的已 經控制了市場，我認為還沒有到這個程度。1997年到2003年期間，開發商也只能把房價降下來，那段時間樓價下跌了60%～70%。書中講香港幾大開發 商合共拿了超過70%的土地，其實三七分或者二八分，是整個社會的普遍狀態。
《地產霸權》很大程度上代表了香港普羅大眾的心聲，但這一視野在施永青看來並不全面，他認為「資本主義社會最大的問題不是地產霸權，而是資本霸權。 最大的問題，是公司普通員工沒權分享他們的勞動成果，只有投資者能。如果這個問題能解決，那麼消費能力就有了。而目前分配不公平，解決不了這個問題」。
壟斷的源頭
探查地產壟斷的源頭，很容易看到，香港政府在土地市場結構管理上存在的弊端，即有意識地控制土地供應，並逐漸放棄了曾經大力推行的致力解決低下階層 住房問題的公屋政策。其中最典型的是，由1984年《中英聯合聲明》確定的每年50公頃的批地上限和無限期擱置公屋建設。潘慧嫻在接受媒體採訪時對此表 示：「香港公屋政策，簡單來說，分為廉租屋計劃及居者有其屋（簡稱居屋）計劃，前者於1953年石硤尾木屋大火後開始施行，旨在安置無瓦遮頭的窮困人士； 而後者於1974年由港督麥理浩始創，目標在於幫助低收入人士自置居所，令其增加在港歸屬感。買賣設有嚴格限制及入息審查，居屋價格以免除地價作為補貼， 轉售時需向政府補回。這兩項計劃，加上自1950年代起已施行之私樓租管措施，在港英政府治下一直行之有效，而且從未對私樓（商品房）市場有負面影響。香 港回歸後，自港府8500套公私房屋建議被既得利益者以亞洲金融風暴引發負資產潮為藉口推倒之後，先有私樓租管被完全撤銷，繼有房屋局長孫明揚於2002 年宣佈一系列托樓市措施，包括停建停售居屋及停止或不定期拍賣土地。這些本應屬暫時性之措施，經歷其後2005至2010年之樓市狂旺樓價暴升仍一直保 留，而香港政府對此卻坐視不理，因此導致很多港人安居夢無從說起，怨聲載道。」
同時值得關注的是香港供地上限政策的出台背景，基於當時中國政府擔心英國政府在過渡期間將土地拋售引發金融危機而制定的政策。1997年回歸後，香 港首任特首董建華提出「八萬五」的住房供應制度和增加土地供應政策。但這項措施因此後的亞洲金融危機所擱置，近30年來，香港地產市場的基本特徵表現為供 不應求。這樣的市場表現推高了地價，政府的土地出讓金也隨之水漲船高。事實上，地產業對香港財政收入的貢獻巨大。
除賣地收入外，香港政府還直接或間接向土地、房屋徵收多種稅項，包括地稅、買賣印花稅、物業稅、差餉，以及地產發展商的溢利稅/利息率等。1994 /1995年到1998/1999年度的4年間，僅差餉和政府物業投資兩項累計達386.8億元，約佔同期財政總收入的4.9%。
政府對土地的依賴是顯而易見的，這曾經為營商環境中的低稅收、城市公共設施完善提供了基礎和空間，但現在又確確實實影響了整個社會中的公平和經濟活 力。《地產霸權》的作者認為，前港英政府不惜以沉重代價堅持高地價政策，今天的特區政府不應再受這一束縛。若要香港經濟成功轉型，當務之急是政府減低對賣 地收入的依賴，並增加與地產商土地交易的透明度。原則上應視自己為土地守護者而非地主。
事實上，業界人士在供應結構的問題上亦對政府頗有微詞。因為香港有超過80%的土地還沒有使用，除去一些郊野公園/城市綠化的用地，還有很多可供開 發，比如工業區的規劃調整，比如農地的重建。「土地供應增加的話，地價是有條件慢慢調低的，根本不用搞很多複雜的房屋政策。開發商建的房子多，對象一定慢 慢面向普羅大眾。」施永青表示。
瘋長的房價
在香港人人苦於房價之高，內地更是有過之而無不及。在土地供應結構、市場趨於寡頭遊戲等方面，兩者的相似度是如此之高。而更為可怕的是，土地在中國大多數城市收入中所佔據的比重更為龐大，政府在市場監管中的角色定位更為模糊甚至錯亂。
我國2003年開始對房地產進行宏觀調控，然而三駕馬車之一的地產經濟作為國家經濟重要的支柱產業，正越來越多的引發人們對其「野蠻生長」的思考。
首當其衝的突出問題是，上世紀90年代初實行的分稅制中的一個副產品，是事權與財權的不對稱。這讓地方政府過度的依賴於土地收益、土地收益和房地產稅費成為政府的主要財力來源。
中國內地的地產商任志強認為，政府從房價中獲取的比例過多和過高，所以不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。一度內地所有的媒 體、官方輿論和社會輿論都將房價上漲的原因歸咎於房地產商的囤地、高利潤，但事實上房地產商卻無法改變土地出讓制度，不得不將土地成本的上漲轉移到房價之 中。
目前中國的城市化行至中盤，一線城市嚴酷的調控使得投資資金開始大量地轉移至內陸的二、三線城市，靠賣地經營城市已經成為這些地區市長們追求政績的 捷徑。然而值得注意的是，與此同時發生的是工業化和產業轉移的大潮，而香港因為過於依賴高地價模式而導致其他成本上升的教訓可謂前車之鑑。
華僑大學校長、經濟學家華生日前在總理經濟座談會上大膽提出，「共產黨是靠土地革命起家的，土地制度出了問題，就會動搖國本。」通過土地制度的改革來實現住房市場的改革，似乎已經成為業界大多數人的共識。
另一個具有代表性的就是香港幾十年來推行的公屋政策，有效地緩解了居民住房矛盾。據統計，到1997年中，港府建成的出租公屋單位已達到70萬個，出售居屋單位26萬個。居住在出租公屋以及政府補助出售單位的人口達到331.38萬人，佔當時全港人口的50.97%。
從上世紀50年代開始大量建設徙置大廈和廉租屋，60年代啟動新市鎮計劃，到70年代興起的「十年建屋計劃」，再到80年代末期開始的長遠房屋策略，香港的公屋政策，基本解決了低收入階層市民居住問題，在此基礎上，也對夾心階層的居住難題給予了很大程度的緩解。
值得注意的是，在80年代末實施的「長遠房屋策略」中，政府鼓勵市民自置居所，以長遠解決香港房屋問題。在發展「居者有其屋」及「私人機構參見居 屋」計劃的同時，先後推出「自置居所貸款計劃」、「雙倍租金」、「富戶政策」，通過市場化的貸款和貨幣補貼計劃，來保障公屋政策的執行。
為解決中低收入住房問題，中央政府提出了3600萬套保障房的龐大計劃。但是在地方政府土地收入頻遭腰斬，其他財源尚未成熟的條件下，保障房的資金籌措、市政配套、分配支持、運營管理等方面仍然存在種種矛盾。在這一點上，香港公屋計劃在上層設計方面的經驗同樣值得借鑑。
對此潘慧嫻也向媒體表示，公屋居屋政策無疑是一項福利政策，但安居也是市民基本權利。而基於香港之經驗，與私樓市場全無矛盾，而且在香港高地價政策 底下，實在是有其必須性，能起到緩衝作用。私樓市場自有其本身按經濟盛衰之起落循環，說其會被公屋居屋衝激而跌價，只是自私自利之既得利益者之勉強砌詞。 而擱置興建居屋的計劃卻使得低收入的首次置業人士喪失購買居屋機會，一定程度上鼓勵購買價格更高的物業，正中地產商下懷。無限期擱置興建居屋，意味著有資 格夠買居屋的市民，被剝奪了選擇權，也意味著想改善生活條件的公屋租戶，喪失了居屋市場自置物業的機會。這是政府拉攏地產商的短視措施，犧牲弱勢階層的福 利。