啟岸加推67伙 實呎較首批單位高2％
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GS(14)@2019-03-05 17:20:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2846&issue=20190305
【明報專訊】作為恒地（0012）今年頭炮、過去6日估計累收逾1400票的紅磡啟岸，發展商昨晚加推全新2號價單共涉67伙，單位實用261至391方呎，全屬1房、2房戶，整批平均實呎22,085元，維持最高8%直減折扣，整批折實平均20,318元，折實價介乎501.6萬至856.8萬元；是次新推單位均價，較首批111伙折實平均19,978元高不足2%。
元朗尚悅‧嶺售約5伙
恒地同系元朗尚悅‧嶺，昨開展新一輪銷售推出101伙，市場消息指沽出約5伙，有關單位主要屬實用195至282方呎的開放式及1房戶，成交價358萬至489萬餘元、實呎1.7萬餘元。
另據成交紀錄冊顯示，尚悅‧嶺新增1座17樓J室撻訂，屬實用195方呎開放式戶，原於上月24日以351.428萬元售出，買家新近取消交易，料遭沒收5%訂金涉約17.6萬元，而項目去年底至今累售約300伙，暫錄兩宗撻訂個案。
一手昨沽40伙
至於昨日新盤市場錄得的約40宗成交，不乏豪宅物業，華懋旗下大潭紅山半島、青山公路琨崙，合共售出兩伙套現逾1.13億元；當中紅山半島以8400萬元沽棕櫚徑145號洋房，以該物業實用2788方呎計，實呎30,129元。
何文田皓畋沽兩伙 吸金逾7854萬
嘉里（0683）何文田皓畋，單日亦售出兩伙標準戶、吸金逾7854萬元；當中1座26樓實用1232方呎C室，成交價4874.72萬元、實呎3.95萬元，而9座7樓實用960方呎A室，成交價萬元、實呎3.1萬元。
新界方面，今年迄今暫時未有全新盤推出的英皇國際（0163），旗下屯門現樓洋房項目珀居，亦透過招標以7500萬元售出15號屋，以洋房實用2775方呎（另花園及天台約1991方呎，以及設有私家泳池）計，實呎2.7萬餘元。珀居去年中開售至今累沽8幢洋房，佔項目洋房總數14幢接近六成，套現總額約8.5億元。
薈蕎特色戶2227萬 實呎2.68萬破頂
宏安（1243）大圍薈蕎1翼15樓A02室，實用831方呎，三房連一套房及儲物室設計，連160方呎平台與及670方呎天台，最新以招標形式售出，作價2227.08萬元，而實呎價26,800元，售價以及呎價均再創項目的新高。
新地下高埔村項目擬增一成單位至411伙
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GS(14)@2019-03-10 10:58:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5868&issue=20190309
【明報專訊】新地（0016）就元朗錦田下高埔村住宅發展項目（鄰近系內豪宅爾巒）於2017年已獲批的發展方案作微調。據城規會文件顯示，新發展方案的地盤面積為17.49萬方呎，較2017年方案的15.4萬方呎增加2.09萬方呎或近14%，主要是將周邊政府用地納入發展範圍。
單位平均511呎 主打2及3房
文件顯示，申請人仍維持不多於1.2倍發展地積比率，擬興建4幢14層高（包括一層地庫）的住宅大廈，提供411伙、平均面積約511方呎的住宅單位，較原先獲批方案的擬建372伙、平均面積約497方呎，單位數目和面積分別增加10%及2.8%。
按資料顯示，項目提供1至3房戶型，並以2、3房單位佔多，或主攻換樓客市場。項目亦設有一個住宅會所和地庫停車處，佔地約10,495方呎，整個發展總樓面面積約22萬方呎。
申請人表示，過去積極向政府申請換地，而在換地過程中，政府要求申請人將額外政府土地納入地盤面積及邊界，以更能善用土地，故申請人就2017年已核准方案提出修訂。
蔡志忠減價9%推中環中心單位
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GS(14)@2019-03-12 09:45:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5177&issue=20190312
【明報專訊】雖然住宅成交市况熾熱，惟由城中多名資深投資者共同持有75%樓面、二手交投寥寥可數的中環中心，卻要減價出貨；其中資深投資者蔡志忠 （圖）拆售的22樓，部分單位售價比去年8月減價約9%。
據市場流傳的價單，今次蔡志忠出售的單位，包括22樓5、8、9及10室，其中建築面積同為2852方呎的5、8室，最新定價9967.74萬元，呎價34,950元；不過，據去年8月公布的價單，上述的兩個單位當時定價同為1.0945億元，事隔半年多，同樣減價977.26萬元或8.9%。
稱因應市况「薄利多銷」
今批單位中售價最廉宜為建築面積1810方呎的2210室，叫價6335萬元，即每呎叫價約3.5萬元。
蔡志忠表示，與上一批單位平均售出的呎價逾4萬元比較，今次定價比之前廉宜超過一成，他強調物業叫價也比銀行估價普遍低逾一成，是因應市况，採取「薄利多銷」的策略。
卓悅47.5萬租旺角地舖 低舊約14%
另喜來登旺鋪董事葉德榮表示，原由豐澤電器，以月租55萬元租用的旺角登打士街41至43號地下1至5號舖，面積約1200方呎，約滿後即獲卓悅化妝品以月租47.5萬元承租，意味新租約比舊租租微減約14%，現時新呎租約為396元。
The Carmel主打細單位
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GS(14)@2019-03-18 09:47:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1964&issue=20190318
【明報專訊】永泰地產（0369）發展的青山公路大欖段The Carmel，提供130個分層戶及48幢洋房，其分層戶型多元化，涵蓋開放式至3房，另有特色戶及洋房，其中開放式戶實用259方呎起，區內罕見，適合上車一族。雖然樓盤鄰近青山公路，但發展商加設歐陸風情園林，令樓盤更加綠化。 項目今年1月推售至今，已累積售出約135伙(包括分層單位和洋房)，佔項目單位總數178伙近八成。
明報記者 張允亭
攝影 劉焌陶、黃志東
The Carmel位於屯門青山公路大欖段168號，料2020年3月落成，樓花期約一年。項目由兩座分層住宅大廈及48幢洋房組成，洋房分4行並排而建，實用1082至4144方呎，每幢均設私人花園，其中5間洋房更設有私人泳池。分層住宅方面，單位實用259至1476方呎，以1房戶為主打，共有81伙，佔整個樓盤約46%。
主打1房 開放式戶259呎起
發展商早前開放兩個交樓標準示範單位，其中一個參照2座7樓A室，實用587方呎，2房2套間隔。單位的玄關位置旁邊設有一組儲物收納櫃，其中一格裝有嵌入式雪櫃。玄關位另一邊為開放式廚房，設曲尺工作枱，另備有抽油煙機、電磁爐、微波爐、洗衣乾衣機等家電；廚房設有窗戶，可排走煮食的油煙味。
客飯廳約190方呎，左右兩邊各連接一個套房，房內均有套廁，惟客廳不設客廁。睡房間隔四正，容易擺放家具。值得留意的是，項目鄰近青山公路及屯門公路，故發展商於睡房窗口位置，特設一個可左右移動的隔音屏，以阻隔來自公路的聲浪。房內浴室以天然石材鋪砌，另備有淋浴間和通風窗。
部分睡房窗口設隔音屏
另一交樓標準示範單位參照2座7樓F室，實用364方呎，屬1房間隔。單位客飯廳以長方形開則，連接約22方呎露台。甫踏進門口旁邊就是開放式廚房，設上下兩組淺木色廚櫃，另備有品牌家電。睡房間隔方正，並設大窗，可將光線引入室內，而房內空間足夠放置雙人牀及梳妝枱等家俬。
住客會所Club Carmel採用雙會所設計，佔地7520方呎，設計靈感源自水的動感，並引入共享空間概念，設宴會廳、泳池、水中健身單車等設施。另屋苑內的園藝花園採用歐陸設計風格，精緻的植物盆栽佈置配合周邊綠化環境，讓人感覺寫意恬適。
[睇樓速遞]
愉景灣超級大宅首曝光 每幢設逾萬呎花園 附連「單位」約90呎
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GS(14)@2019-03-18 16:43:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1435&issue=20190318
【明報專訊】近年香港新盤面積愈來愈細，引起市場關注，去年獲批入伙紙的香港興業（0480）愉景灣1a/1b區項目，更有「單位」實用面積料不足90方呎。據屋宇署最新文件及本報記者現場視察，整個項目佈局，包括上述不足90方呎單位首度曝光，項目實際上是設有5伙超級大屋連逾萬方呎花園，外望「明日大嶼」人工島，其中約90方呎單位實際是大屋附設的一部分。
香港興業：具特色設計豪宅屋苑
香港興業發言人回應稱，上述項目為特色設計的豪宅屋苑，但暫未能提供其他詳情，亦未有項目開售時間表。翻查資料顯示，早在2004年，愉景灣大地主香港興業已宣布會在高爾夫球會側的山頂，興建最多十餘幢「比華利山式」巨型獨立屋，香港興業董事總經理查懋成當年曾表示，將在愉景灣興建比石澳更豪華及尊貴的超級豪宅，項目佔地約100萬方呎，將興建7至8幢獨立洋房，建築面積8000至1萬方呎，而且每幢洋房設計均是度身訂做。2007年集團曾稱，預計每幢洋房售價約2.5億至3億元。
04年起籌劃 07年曾料每幢3億
事隔多年，項目去年初獲批入伙紙，當時社會各界着眼點，卻不是超級大屋有多豪華，而是項目包含16個細單位，其中7個的Usable Floor Area（即不計及廚房、廁所的實用面積）只有43方呎，估計銷售時的實用面積僅約90方呎，勢成全港最細面積單位。當時香港興業未有就此事具體解畫，只表明這類被指實用面積不足90方呎的細單位，毗鄰將連接大單位。
上述愉景灣1a/1b 期位於璧如徑盡頭、高爾夫球場旁，該期需穿過高爾夫球會範圍才能到達，本報記者到場當日無法步行或駕車到達物業範圍，要從另一個山頭遠眺才能一睹其真身。就航拍畫面所見，項目現時已有5幢落成的超級大屋，另有一幢興建中。據屋宇署文件顯示，大屋Usable Floor Area由5087至6833方呎，所有大屋樓高一至兩層，以紅色尖頂設計，外牆以白色及啡色為主，外連偌大花園，每間大屋外均設有私家泳池，甚具北美豪宅氣息。
紅色尖頂設計 具北美豪宅風格
幾乎所有大屋均外望愉景灣遊艇會、坪洲一帶海景，若天氣晴朗，更可遠眺港島及西九龍一帶。每座大屋旁，均設有一間小屋，就屋宇署文件顯示，受市場注視的迷你單位正位於這類小屋內，每間小屋設有3至4個迷你戶，Usable Floor Area由43至215方呎不等。
據區內代理估計，項目每幢大屋實用面積將達8000多方呎，花園面積則約由1萬至2萬方呎，更有傳最大、景觀最佳的A號屋（暫名）將由香港興業家族成員保留自用，其餘洋房未公布任何銷售部署及時間表。至於愉景灣第18期、又稱為2a區，共有21座獨立洋房，現正申請預售樓花同意書，預計今年下半年推售。
明報記者
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GS(14)@2019-03-18 16:43:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5678&issue=20190318
【明報專訊】愉景灣過往期數中，其實不乏洋房項目，不過，二手洋房成交一直不多。據土地註冊處資料，整個愉景灣對上一宗二手洋房買賣，已經要追溯至去年10月以2538萬元售出的三期蔚陽海蜂徑雙號屋，該期樓齡已達31年，而售出物業實用1406方呎，實呎約1.8萬元；原業主於09年以1460萬元購入，持貨9年帳面獲利1078萬元或73%。
天氣晴朗可遠眺港島西九龍一帶
至於今次曝光的愉景灣超級大屋，雖然正對坪洲海景，天氣晴朗更可遠眺港島及西九龍一帶，不過，據特首林鄭月娥去年10月公布的《施政報告》，焦點所在的「明日大嶼」計劃，政府將在坪洲、交椅洲一帶興建4個人工島，令該期未來景觀變數大增。
據政府公布資料，「明日大嶼」填海規模超過2100 公頃，相當於110個維園，當中1700 公頃來自交椅洲和喜靈洲一帶的4 個人工島（中部水域），面積相等於三分之一個九龍，可建26萬至40萬個住宅單位，七成為公營房屋，可讓70萬至110萬人居住；項目2025 年展開首階段填海，首批居民於2032 年入伙，屬增加土地的「遠水」方案。當時就有政府消息人士預料，中部水域人工島工程涉及開支最少4000億至5000億元。
政府消息稱，項目擬分兩期，第一期發展交椅洲一帶，料可提供10多萬個住宅單位，包括首階段在該島以東填海300公頃，2032年起入伙，次階段再在坪洲與交椅洲之間的水域填海700公頃，較首階段遲一兩年落成；第二期發展則視乎需求，在喜靈洲一帶建造面積合共700公頃的兩個人工島。
良景邨個別單位租金回報22厘
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GS(14)@2019-04-25 07:44:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9028&issue=20190424
【明報專訊】公屋租賃成交雖不及私宅活躍，但租金回報率不俗；綜合市場消息指，屯門公屋良景邨良萃樓中層22室，屬實用485方呎兩房間隔，以月租1.2萬元租出，實用呎租24.7元，業主2009年65萬元（已補地價）買入，租金回報高逾22厘。
山景邨開放式呎租逾31元
此外，屯門山景邨景麗樓中層8室，實呎294方呎，屬開放式間隔，月租9300元，實用呎租31.6元，業主2017年以262萬元（已補價）買入，租金回報亦有4.2厘。
區內代理指，公屋租金較私樓相宜，租戶也以同區客為主，有分支家庭客為住近家人而選擇公屋租盤，亦有部分租客需要短期租盤，因而租住公屋。翻查資料，屯門區公屋呎租曾高見44.4元，單位為良景邨良偉樓一伙開放式戶，實用153方呎，以6800元租出，呎租水平相當於不少市區屋苑。
以同區分支家庭客為主
另多次誕生公屋王的長沙灣李鄭屋邨，今年亦錄租務成交；單位為李鄭屋邨孝廉樓低層11室，實用376方呎1房間隔，月租1.1萬元，實用呎租29.3元，業主2012年以195萬元（已補地價）買入，享租金回報6.8厘。
[樓市再瘋癲系列之二]
蔡志忠9967萬售中環中心單位
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GS(14)@2019-04-26 13:30:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2025&issue=20190426
【明報專訊】由資深投資者蔡志忠持有及拆售的中環中心22樓，最新以9967萬元沽出全層最後一個單位，單位為2205室，建築面積2852方呎，呎價3.49萬元；蔡表示，中環中心22樓分拆單位分兩輪推售，第二輪7個單位於兩周售清，整個分拆項目已全數售罄，合共套現11億元。
蔡續指，項目為首個中環中心全層分拆單位，共分為12個單位，經過則師向政府部門入則及律師分契。
拆售單位售罄套11億
另土地註冊處資料顯示，中環結志街16號1樓A室住宅單位，獲莊士機構（0367）以1280.4萬元收購，以實用323方呎計，實呎約3.96萬元，較2017年5月、以500萬元收購2樓B室（實用326方呎），實呎1.5萬元，收購呎價2年間大增1.6倍。據悉，莊士機構購入上述單位後，已成功購入結志街16號全數業權。
莊士呎價3.96萬購結志街單位
此外，地政署資料顯示，於2017年荃灣區工廈活化補地價每呎補價約1800元，而早前荃灣有工廈活化每方呎補價高逾5500元，兩年來升幅逾兩倍；有區內業主表示，原有意將物業重新發展為新式商廈，但有見近年補地價漲幅遠高於預期，故打算保留現有物業，重建意欲減低。
百利保范統：空置稅變相逼豪宅減價賣 中小單位多售樓花 無囤積居奇
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GS(14)@2019-05-06 08:03:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190506
【明報專訊】港府擬向獲發入伙紙一年但未售出的一手樓徵空置稅，續引起地產界迴響。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪稱，現時針對社會大眾的中小型單位，不存在囤積居奇，而樓價5000萬以上、以至以億元計豪宅絕非一時三刻可輕易售出，若當局強徵空置稅，變相逼發展商減價減樓，讓一小撮富有階層可以較低價錢購買到心頭好，卻無助普羅大眾上車。
對港府開徵一手空置稅似乎已毫無懸念，范統表示明白政府推空置稅，是希望藉增加供應協助大眾上車，但卻直指空置稅屬「落錯藥」。
運輸及房屋局長陳帆4月開腔指，目前本港空置單位約9000個，推出空置稅非與地產界對立，只希望業界把已建成單位盡快推售。范統回應指，針對大眾市場的中小型住宅，發展商通常都會賣樓花，以求現金盡快回籠。
獲批滿意紙3年後徵稅才合理
范統表示：「中小型單位銀碼細，好多人都負擔到，新盤推出一兩個月，甚至分分鐘推出一兩日，已經可清袋，所以不存在中小型單位囤積問題。」
事實上，以日前首輪推售500伙的將軍澳日出康城MONTARA為例，就於一天內清袋，單日售出單位已佔該期項目單位總數616伙逾80%。
范統續指，目前空置仍未售出的一手物業多屬豪宅，原因並非發展商不想賣，而是這類樓價5000萬元以上、甚至動輒逾億元以上豪宅，客源只屬社會一小撮富豪，而這類物業絕非一時三刻可輕易銷售。
「有錢佬等發展商賣平才出手」
如政府落實對獲發入伙紙（Occupation Permit），而非獲發滿意紙（Certificate of Compliance）一年內仍未售出的物業徵稅；范統回應指豪宅由獲發入伙紙、到完成全部室內外裝修、再推出發售，起碼需時至少半年，甚至更長時間。「如豪宅獲批入伙紙一年內要售出以免被徵稅，若市況不配合，等同變相逼發展商減價賣樓，讓具財力買家可以較便宜、甚至低於市價的價錢，購買到心水豪宅，等同是幫助有錢人買樓。你係有錢佬，都等發展商賣平5%、10%時，才出手購買啦」。
他以集團同系赤柱洋房項目富豪海灣為例，早於2003年已開售，但至今仍有10餘洋房仍未售出而轉為收租，他強調集團不是不想賣，而是「豪宅只能『撞客』、有時市况又不配合」。
因此，他認為當局除不應以物業獲發入伙紙，作空置稅計算起點外，更應將豪宅剔出徵稅範圍內，「即使政府一意孤行要徵稅，最低限度亦應以物業獲批滿意紙3年後仍未售出，作為考慮徵稅之列」。
明報記者 林可為
[發展商專訪]
透明度欠佳 不贊成細單位招標發售
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GS(14)@2019-05-06 08:04:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5442&issue=20190506
【明報專訊】對早前一手新盤招標成風、即使是樓價在500萬元下的迷你單位亦作標售，引起特區政府、立法會議員和社會各界高度關注和抨擊，范統回應稱，他本人亦不贊成中小型細單位，以招標形式發售，因為發展商不發價單賣樓，除透明度欠佳外，亦因招標採「價高者得」模式銷售，予社會「賺到盡」的感覺，影響發展商形象。
不過，他同時強調，作價動輒在5000萬元或以上的貴價物業，因較難預測市况變化對這類豪宅的影響，定價取態比較困難，而且可能需時數年才可完成銷售，以招標形式發售，屬於較合理安排。
今年主力發售富豪‧山峯
范統續指，集團今年會主力標售沙田九肚富豪‧山峯，而項目4月迄今累售2伙分層單位、1幢洋房，套現約2.7億元
兩市區項目可發展近10萬呎樓面
至於集團其他主要全新發展，包括長沙灣青山道291至293號、及301至303號，地盤面積約5260方呎、預料可建4.73萬方呎之商住總樓面；另筲箕灣金華街9至19號，地盤面積約5580方呎，預料可建5.02萬方呎商住總樓面。上述兩個共提供逾9.75萬方呎發展樓面市區全新項目，范統指目前未有具體銷售時間表。
[發展商專訪]
何厚鏵女兒7800萬沽Albany單位
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GS(14)@2019-05-06 08:05:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6269&issue=20190506
【明報專訊】有豪宅樓價再創新高，市場消息稱，澳門前行政長官、現任全國政協副主席的何厚鏵，其女兒何美芝持有的中半山The Albany一單位，最新反價以近7800萬元「賣殼」售出，實呎逼近6萬元創該廈新高。
實呎撲6萬 創樓盤新高
據悉，上述The Albany高層B室，實用1308方呎，何美芝原叫價7500萬元放售，消息指有關單位最新反價至近7800萬元售出，較叫價高300萬元或4%，實呎59,633元，創該廈新高呎價。據悉，何美芝於2003年以1980萬元購入，帳面賺5820萬元或2.9倍。
事實上，何厚鏵一家鍾情投資豪宅，其兒子何敬民於2014年以9300萬元售出The Albany一伙實用1948方呎高層C室，實呎4.77萬元，當時亦成為物業的歷史新高呎價，而何敬民等是於2003年以2500萬元購入，當時帳面賺6800萬元或2.7倍。
中小型單位亦錄高價成交。市場消息指，青衣夾屋宏福花園3座中層H室，實用706方呎的三房戶，新近由一名同區租客以1000萬元（已補價）承接，成為全港最貴夾屋單位，實呎14,164元；原業主於2015年以679萬元購入（已補價），持貨4年帳面獲利321萬元，賺幅47%。
宏福售千萬 已補價夾屋新高
另主攻細單位的元朗洪水橋尚築，連錄3宗成交。中原分行經理陳彥榮表示，尚築地下單號室連私家花園，實用223方呎開放式戶，以399.5萬元易手，實呎17,915元，買家為白石角新盤向隅客；原業主於2015年6月以321.9萬元購入，帳面賺77.6萬元或24%。
尚築開放戶4年升值24%
中原高級區域營業董事余俊文表示，荃灣中心新錄18座高層G室易手，實用290方呎連平台，獲未能購入將軍澳新盤的向隅客，即睇即買以485萬元承接、實呎16,724元；原業主於2007年12月以133萬元買入單位，帳面獲利352萬元或2.6倍。
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