杜Sir花過億做夢
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GS(14)@2015-09-22 02:24:44張艾嘉與杜琪峯繼20多年前與發哥合作過《阿郎的故事》後，三人再聚首一堂，杜Sir說：「成個組合其實係有咗張小姐嘅劇本，之後就出現咗周潤發，佢（發哥）一聲就話拍，咁呢件事喺我哋電影生涯已經好有意義嘅事，加上歌神（Eason）、湯唯、羅大佑、林夕同張叔平，咁冇乜邊個導演會唔想拍喇。」
■杜Sir與張艾嘉及發哥20多年前曾合作拍《阿郎的故事》。劇照
杜Sir續說：「咁多年後呢一個相聚好重要，對我哋呢個圈子嘅朋友嚟講，有幾多個廿幾年依然係咁老友？仲喺到吖？係老咗啲啲啦。」他又說：「因為從舞台搬到銀幕，我想將透視感再放大。喺張叔平大師嘅設計之下，梗係豪華之極啦，我自己都嚇一跳，呢部係我拍戲以嚟最貴嘅一部，用過億嘅投資。不過我覺得係值得嘅，電影係做夢嘅，我亦都拍得好開心。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150919/19301085
四十年拍檔變冤家 曹sir 遺恨︰「畀人搞到生癌！」」
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GS(14)@2016-03-16 16:15:252016-03-09 EW
一代股評人曹仁超因癌病逝世，終年六十八歲。生前信奉基督教的曹sir，上周六舉行安息禮拜，多位城中財金和傳媒界猛人均有出席，送別這位「民間股神」。偏偏與他拍檔四十年的信報創辦人林行止，卻在山頂的大宅餵狗，沒有現身。
兩個昔日打天下的好友，今天關係淪落到如斯地步。本刊上周六找到林行止，回首種種恩怨，他拋下一句：「佢無搵過我，我又無搵佢。」
據曹仁超身邊好友透露，他一三年證實患上胃癌，翌年又驗出淋巴癌，依然樂觀面對，唯獨○九年被《信報》舊老闆林行止「筆訓」一事，卻一直耿耿於懷，覺得自己「單戀」《信報》戇居，與友人飯聚見面時，曾半開玩笑謂嘆：「畀人搞到生癌！」
被譽為「民間股神」的一代股評人曹仁超，上月二十一日因癌病逝世。由於曹sir生前信奉基督教，家人選了堅尼地道佑寧堂舉行安息禮拜。整個禮拜堂放滿城中大孖沙致送的花牌，包括長和主席李嘉誠、嘉華主席呂志和及特首梁振英等。
曹仁超生前人緣好，當天不少財金和傳媒界猛人、信報員工和曹sir「粉絲」一一到場向他道別，如恒生「一姐」李慧敏及老公袁天凡、恒隆「大公關」關則輝、東亞銀行前行政總裁彭玉榮、思捷副主席鄭明訓等，各人神情哀傷，有人更泣不成聲。安息禮拜完結後，曹sir遺體移送到薄扶林基督教墳場土葬。
跟曹仁超昔日拍住上打天下的《信報》創辦人林行止，當日跟太太駱友梅雖有致送花牌，卻未有現身安息禮，反而留在山頂種植道大宅餵狗。當天早上八點，記者在林家大宅外見到一頭白髮的林行止，問他為何不送故友最後一程，他淡然說：「今日唔去啦，屋企人會去。」
曹仁超上月二十一日病逝後，各界紛紛發表哀悼之辭，獨欠與他共事三十多年的林行止。直至曹仁超離世後十天，他才在《信報》以「仁超遠矣志明在懷」為題撰文。
近年不相往來
除懷念曹仁超生平點滴外，林行止「舊事重提」，直言《信報》○六年易手李澤楷後，曹sir很快便從「投資者」的身份變為「民間股神」。他認為「股神傳奇」有些「離地奇談」和「無中生有」；加上有些《信報》和林有關的舊事一再不盡不實地誤傳，他不得已作事實澄清，不理解的旁人看來，便是「幾十年交情一朝斷」。
文章一出，惹來坊間不少批評，指林「死都唔放過」，有欠君子風度。記者問他再次「筆訓」已過世的舊拍檔，會否不夠厚道？他沒正面回應，僅稱一切已在文章交待，不慍不火道：「寫晒啦，篇文講晒，你嘅判斷唔係我，你咪寫（我﹚唔好囉！」
林行止曾形容與曹仁超是志同道合的「非常好朋友」，但這對幾十年老拍擋近年已沒再見面，「佢無搵過我，我又無搵佢。」對於曹sir離世，他亦感可惜：「識佢四十幾年，咁年輕就走咗，梗係可惜啦！」說擺轉身返回大屋內。
「筆訓」事件決裂
一三年五月，曹仁超證實患上胃癌，其後接受手術切除部分胃部，一度戰勝癌魔，可惜翌年初又驗出有淋巴癌，要接受化療，他依然樂觀面對。但據知他唯獨對○九年被舊老闆林行止「筆訓」狠踩一事，一直耿耿於懷，與友人飯聚見面時，曾半開玩笑說：「畀人搞到生癌！」
與曹仁超相識二十多年的資深傳媒人曾智華，坦言不想評論二人的恩怨情仇，卻大讚曹Sir是個「大快活」。「肥曹係個好簡單嘅開心人，非常樂於助人，唔係一個好攻心計，好深層嘅人。佢率直又無架子，同任何年紀，任何人都傾餐飽，大家有咩問佢，佢都知無不言，言無不盡。」
曾智華透露，性格開朗的曹Sir，面對癌魔依然積極面對。「佢病嗰陣我哋都有約出嚟食飯，佢一樣咁開朗，只不過瘦咗個碼，面色麻麻，但對任何事都好積極。」對於好友離世，他深感婉惜，「佢都病咗幾年，辛苦咁耐，差唔多唔好再令佢辛苦啦！」
七三年《信報》創刊以來，林行止與曹仁超一直是報刊的「生招牌」。二人擘面決裂，導火線是○九年曹sir上電視節目《志雲飯局》，自爆有份創辦《信報》，又指林行止的掌上明珠林在山沒興趣接手家族生意，辣㷫林氏夫婦，不惜以洋洋三千字文章狠踩曹，甚至拆他招牌，篤爆「曹仁超」這筆名是他度出來，文章內的政壇內幕，更「百分之九十九點九九與他無關」。
文章出街後，震驚金融圈，不過坊間同情曹仁超者居多。事實上，「筆訓」事件後，曹sir人氣不減反增，其後更夥拍資深銀行家陳鳳翔創辦投資基金，繼續笑傲「缸湖」，直至三年前證實患上胃癌，才逐漸淡出股壇。
投資有道身家過億
四八年出生的曹仁超，本名曹志明，據他夫子自道，六七年中學畢業後投身紡織業，兩年後轉投證券業，以五千元本錢炒股，四年間變成五十萬，足夠在港島區買幾層樓，可惜一場七三股災後，幾乎化為烏有。
其後他痛下苦功鑽研投資，領悟出不少炒股心法，例如「止蝕不止賺」、「有智慧不如趁勢」等，成為散戶的「口頭禪」。七三年《信報》創刊後，他開始以筆名「曹仁超」寫「投資者日記」，七四年底加盟《信報》任資料室主任，八二年入股信報百分之五股權，成為小股東。
○九年曹仁超接受訪問時，曾自爆不計地產投資及太太財產，身家約有一億元，希望將財產平分三份，一份回饋社會，一份送給兩名女兒，一份作為太太的生活費。
除論股自成一格外，曹仁超投資多年有幾次「代表作」，例如九七年趁樓市高峰盡沽香港樓，轉而投資較低水的倫敦樓，賺取了十倍計的回報。他睇金市亦甚有心得，曾準確預測金價一一年見頂，更一早叮囑太太連嫁妝的金器也賣掉。
置業達人King Sir：年輕人上車 先買舊區細樓
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GS(14)@2016-03-23 15:57:242016-03-19 iM
一個人的投資決定，往往與他的出身和成長背景有關，人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強，多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢，按揭公司的生意發展迅速，而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升，早已達致財務自由。這些一切，源於他那困在板間房的童年。
King Sir的父母在1949年來港，投靠在旺角山東街賣菜的親戚，兩口子靠在菜檔打工餬口，家中六兄弟姊妹，King Sir排行最小。
童年印象最深的，是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡，強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的，是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆：「煮飯沖涼都要讓人先，阿哥俾包租婆個仔打，阿爸好嬲但唔敢出聲，怕被人趕走。」
當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內，很早就憧憬置業。「有自己的屋企，起碼唔使受人氣，活得有尊嚴有自由，甚麼時候鍾意做乜就做乜。」
小孩子的願望沒喧於口，但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工，趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆，之後到附近凍肉店「賒貨」，托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊，希望賺多個錢。憶起這段往事，King Sir吐吐舌說：「以前小學放學就落去幫手撬雞翼，中學就開始幫手送貨，50磅凍肉真係好鬼重，夏天一上膊就成身血水。」後來，父親的凍肉生意愈做愈大，終儲夠錢買樓，以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。
飲食業前輩 一舖抵萬金
往後多年，葉家的凍肉生意可謂一帆風順，更逐步拓展至飲食業，家族有多家食堂及酒樓。就在那時，King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起，後來自己買舖，經濟起飛令舖位升值，他們有一舖在手有利擴充業務，結果生意愈做愈大。」他口中的前輩，其中一位就是新光集團創辦人胡珠。
成長經歷使然，King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片，廿來歲的他見幾萬元就可以做業主，開始沾手樓市，賺過點錢，但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家，自己打和離場已算「執返身彩」。及後，他更努力鑽研樓市，哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他，怎樣下注贏面才高，他亦素有心得。
直至2004年，他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏，樓價暴跌近七成，但對香港前景充滿信心的他，反認為是入市良機，加上中央實施自由行，覺得「個市衰極有限」，遂決定離開家族生意，與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介，並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。
住宅改成舖 身價升1.5倍
樓市在2004年過後谷底抽升，買樓的人愈來愈多，而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主，他們就轉而登報、派傳單攻街外散客，生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼，我哋十項贏咗八項。梗係啦！打來的電話，一係我接一係我老婆接！」及後生意再下一城，最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客，幸好我們本身已儲落一批熟客，算是各有各做，到現時仍好穩定，算係搵到兩餐啦！」
初創業時，兩口子白天接生意，晚上就「瘋狂睇樓」，足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir，在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下，最多可下三注，目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍，然後實行他的「長揸放租計劃」。
首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓，而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座，這類樓通常前坐向大街就做生意，後座住人。當時整區租金都升緊，我覺得樓上舖是新趨勢，所以將單位改成店舖，以1.2萬招租，回報24厘！經紀個個話我傻，唔肯幫我放，我惟有登報紙，結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base，計出144萬元連租約賣，登報大大隻字寫住『10厘回報』，經紀又當我傻啦，點知唔夠兩星期就賣出，回籠成百萬。」
只愛細價樓 不買大屋苑
入市不足一年，King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後，他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓，繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則，是除了自住單位，他從不沾手大屋苑。
他解釋，細價樓盤源少、資訊流通量亦較低，若肯針對心儀區域勤做功課，留意放盤、成交及價錢等，並願意花時間與經紀打好關係，尋得筍盤的機會反而較高，加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍，但兩者的租金差距往往無一倍咁多，變相細價樓個Yield（回報率）較高。」
部分人喜歡住屋苑，是由於屋苑愈大，附近環境變遷愈有限，變相有保值作用，但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新，代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等，改善後樓價一定會升，若被相中收購，身價更隨時三級跳。」
除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼，King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期，又巧遇心儀筍盤的話，就會加按套現入貨，慢慢增加持貨量。時至今日，他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個，物業總值數以億計，而每月扣除按揭供款後，約可獲數十萬元租金收入。
時勢造英雄 助青年上車
毫無疑問，King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦，但八十後聽罷心中或許質疑：「2004年開始買樓買到今日，梗係發達啦！」難得他毫無芥蒂，「係呀，時勢造英雄咋！若果推遲十年，我都未必有得玩。」
他不諱言今天樓價又貴又有辣招，八九十後上車的確比以前辛苦。2009年，King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓，接觸年輕學生時便知大件事：「原來好多人唔知買細樓可按九成，以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車，但因為唔知條數點計，唔敢下注。」
因着出身、工作和多年投資經驗，King Sir笑言自己「生於升市，有種責任」，希望透過自己的知識和人脈，指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路，令他們不至絕望。
開班7年，授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題，可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事，坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢？他笑說：「投資收入穩定可養妻活兒，有自己的公司和事業，教書又幫到人，我的人生已經好有意義啦不是嗎？」
新手老將10大疑問
King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與iM讀者上上雞精班。
Q：港人在買樓按揭上，有哪些最常見的謬誤？
King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。
此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。
Q：是否有出糧紀錄就可申請到按揭？
King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。
Q：買新樓申請按揭，有甚麼要注意？
King：現時很多年輕人會買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。
Q：據說在出糧戶口做按揭會比較易批，真的嗎？
King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。它未必一定Call Loan，但機會較大。
因此，我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行，雖然使用上麻煩，但可避免有事時被凍結所有戶口，那就更麻煩了！
Q：怎樣才可以搵到筍盤？
King：很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓，你就愈知甚麼是筍盤，識得比較就會進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1元多，突然有間9,000蚊，就知係筍野囉！
慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。
在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就愈大。
另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。
Q：現在樓市下調，但買樓限制多，買樓投資收租仍合適嗎？
King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。
這建議一來基於樓價仍頗高，貸出金額可觀；二來是本港仍處低息，且預計低息將持續一段時間，屬於「借平錢」。準備資金後，等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌，最終抵銷了那15%至20%的緩衝，就轉售為租，先避過跌浪。（留意買第二層樓要交雙倍印花稅，物業投資者需小心計算買樓成本。）
Q：想加按物業套現，要留意甚麼？
King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。
Q：現在樓市會步1997年後塵嗎？
King：很多人拿現時與九七作比較，當年借貸率高，爆煲後市場只餘下用家，結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健，借貸率亦低。樓市多年高位徘徊，積累了一班等待上車的用家，加上今天的投資者好有實力，不少人已套定幾層樓的錢，準備樓市一跌就撲出來掃貨，試問這樣樓市又怎會大跌？
Q：現時以磚頭計劃退休可行嗎？
King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元，部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行，成為資深投資者，再以4倍槓桿貸款，然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券（年回報約4厘），以賺取高4倍即16厘回報。
Q：樓市未來半年走勢如何？
King：其一關鍵是外圍經濟，內地和外地經濟好的話，樓市跌兩成已盡（相對最高位時），而目前又已跌了一成；即使經濟差，我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水，中國又減準備金率，暫時對樓市都是利好的消息，所以如無意外，大市到今年5、6月應會漸見穩定，甚或微升，當然若外圍經濟再次爆煲就好難講！
目前經濟前景較以前複雜好多，看不到太遠，最多只可預測到半年走勢。
KING SIR 開講 置業必修4堂課
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GS(14)@2016-06-20 03:51:092016-06-11 iM
近期，最常聽到坊間對下半年樓市的評語是：「好複雜！睇唔透！」的確，本港樓市自去年9月從高位回落，一直反覆向下，量價齊跌，直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定，近日各大行又爭相發表樓市預測報告，大部分謂回升只屬曇花一現，對未來樓市仍看淡，當中更有「大跌四成」的大膽預測。
但無論市況如何，不少人仍視上車或再置業投資為目標，而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。
席間，King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署，又正本歸源向年輕人教授上車秘技，並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見，實行在「亂市」中與大家積極備戰。
置業4堂課
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協力：區佩欣
年輕人如何實現買樓夢？
過去幾年，本港樓價持續高企，不少八九十後年輕人也歎上車難，隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問：「誰是樓奴？」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法，他更笑言；「信不信由你，反正我信了！」
「業主和租客基本上都是樓奴！」他解釋，業主買樓動輒供款二三十年，向銀行繳付百萬元利息，但以長綫來看，隨着年紀增長薪金上調，供樓初期捱幾年，日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手，可加按套現作個人發展或再置業投資，資產亦可留給下一代。相反，租樓減低了儲蓄能力，加上租金永遠與市道掛鈎，經濟好加薪，轉頭業主便會加租，抵銷了資產增長，生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴，但業主始終較租客好，所以說到底年輕人有能力，還是應該置業。」
當年輕人確認了買樓目標，就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買，明白有助自己上車的工具，也要同時了解現時政策帶來的局限。
他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例，很多人以為買樓一定要付足四成首期，一個400萬元的單位首期便要160萬元，這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃，會為首期不足的人做擔保，400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭，首期連印花稅、佣金等，大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲，3年便可上到車。對年輕人來說，發個可以實現的夢，人生才不至太灰。」
保持良好信貸紀錄
King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病，就是習慣先使未來錢，欠下一大筆卡數、私人貸款等，而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙，故建議有意置業者，事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告，若報告不夠「靚仔」，應盡快作出改善。
「環聯信貸報告就像Body Check一樣，檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料，例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況，然後給予評分，而銀行日後在審評按揭時，便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」
他續解釋，信貸評分最高級別為A，最低為J。一般以A至C為最好，D至G為合格，而I和J則不合格，有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人，代表他有99.1%會履行其還款承諾，即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢，你做銀行都唔會借啦！所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」
至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄，King Sir奉勸有兩件事做不得。第一，不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款，銀行便會將紀錄交予環聯，寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天，但月月如是也非好事，事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」，故持續拖延還款，這亦有可能影響信貸評級。
此外，部署買樓的人，最好不要向銀行申請任何形式的貸款，事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元，銀行會以一半，即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭，利率2.15%，還可款期為30年，即銀行最高會向你借出330萬元（以按揭計算機計算出來），即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸，銀行會先扣除，即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算，銀行最多只會批出130萬元，變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元，故借錢前要三思。」
實戰睇盤累積經驗
計好數之後，就是實戰，意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議，若果打算在一年後入市，從今日起便要開始學習睇樓，最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense，懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低，有助日後為心儀的單位定價，亦可藉此與經紀混熟，學習與他們溝通，這樣可大大提高找到筍盤的機會。」
他建議首先就喜好及實際需要選定幾區，看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑，當與經紀混熟而又做好入市準備時，就向他說明要求，例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤，而叫價亦與預算相若，就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你，所以最好間中致電找他問問市況，或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去，加深他對你的印象，哈哈！」
說到這裏，講座現場不少年輕人也有同一疑問，就是400萬元以下筍盤何處尋？King Sir表示，目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓，九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多，若果心儀新界區的話，則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇，而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。
投資者再入市 嚴選區份
近月，本港樓市已從高位下調，加上「貼市價」新盤排着隊出籠，不少投資者也開始蠢蠢欲動，詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資，現在又應否多買一層樓收租？
King Sir不諱言，一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元，而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時，你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元，相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力，保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包，起碼不會捱餓，但股票、債券等，未必有這保證。」他認為，投資者目前入市，只要樓價較市值低水10%（以銀行估價為準），加上租金回報有3.5厘以上便可入市。
他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界：「買咗返來，有人幫你養（供），到廿年後養大咗就還返比你，咁就最正！」不過，前提是要懂得揀個乖仔，萬一選了「衰仔」，隨時後患無窮。
2008年，King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年，他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天，King Sir的單位升了一倍，而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別，買錯樓未必會死，但會影響接下來的投資部署，資產增值亦會被拖慢。」
供應不絕 後患無窮
他解釋，當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎，但山上的星輝豪庭呎價才5,000元，加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成，有利放租。將軍澳情況則相反，日出康城甚至整區未來也新盤不絕，為投資帶來負面因素。
「投資者的習性，是『不見家鄉不會賣樓』，2010年日出康城收樓時，業主見未到價，紛紛轉賣為租，最高峰400多個單位鬥平租，900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者，租金扣除差餉、管理費後，回報不足兩厘，加上每月要貼錢供樓，做不到正現金流，新樓閒閒地守5年，咁就會好辛苦，甚至中途要蝕讓。」
因此，King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎，未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳，買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓，但仍維持高水叫價，便會喪失競爭力。
新舊交錯 升值力高
另一個揀樓竅門，就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說：「最好選擇未來有改變的區份，例如金鐘，十多年前的星街，靜得行過總擔心被人打劫，但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery，甚麼都有，還不是因為有Pacific Place的發展？所以但逢區內有商業、住宅等發展，必會帶動同區樓價上升。」
他又表示，目前最看好的是鰂魚涌，事關太古坊將有重建項目，兩三幢舊工廈將改成摩天商廈，提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方，假設多了2萬人來返工，每10個人有一個就搬進這區，都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話，租金一定會谷起，令回報增加。」
加按物業 靜待時機
至於暫時未有心水的投資者，也不可以乾坐，要積極作準備。King Sir建議，若投資者過往手持的物業已有一定升幅，或者早已供斷，目前最應該做的，就是加按物業套現等機會。
「假設你2011年買入400萬元的樓，做七成按揭，即是借280萬元。現在物業升到700萬元，按揭餘額是260萬元。有能力的話，應向銀行加按套現，以700萬元計算，最多可借出420萬元，減去260萬元按揭餘款，餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓（持有物業最多只可做五成按揭）收租。若果未有筍盤，也可先存在高息戶口，有眼光的話，就用來投資公用股、債券REITs等，賺取息差。」但他謂，投資不宜太進取，事關萬一市況逆轉，那筆錢便會是補貼供樓的救命錢，故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後，靜待機會再出擊。
下半年部署讀懂5個關鍵指數
踏入第二季，本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布，5月份樓價指數微升0.7%，是連跌6個月後首次重拾升軌，而成交數字亦見回升，從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易，升幅為8.1%。升幅初現，不少大行隨之公布對未來樓市預測，當中眾說紛紜。
問及「邊個最可信」，King Sir妙語：「那些預測五時花六時變，日日都唔同，信佢不如信蘇師傅啦！」他笑言，大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考，但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」，他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數，讓大家借鏡。
市況仍波動 換樓宜忍手
Q：你對下半年樓市有何預測？
我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春，及至3月、4月的微跌，踏入6月、7月樓市會稍為喘定，然後下半年平穩向下。不過，這預測的前提是內地經濟穩定，人民幣不再跌，亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩，美股跌港股又跌，那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定，預計樓價只會跌5%，但若發生上述的重大事情，影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜，很難說得準，預測半年都太長。
Q：現在換樓自住是時候嗎？
根據一般人的做法，樓市升時會先買後賣，跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金，讓你不賣出本身單位就可再買樓，那就不用多考慮。但若果手頭只得一注，現時換樓還是有風險，雖說過去整體樓價已跌了一成，但市況仍是很波動，而且變得很快，萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活，長期租樓亦不划算，所以除非業主肯大幅減價或者很有需要，否則最好還是忍一忍手。
細價樓供不應求
Q：投資細價樓還是中價樓好？
過去一段時間，細價樓的樓價不斷飈升，主要是由於樓價本身太高，資金不足的上車客只可選擇細價樓，而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮，無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏，在供不應求下，價格一定升，市場也必然會被扭曲。
未來買甚麼樓，當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓，亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓，這些物業通常回報較高，最好避免買新樓。若果資金充裕，500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲，以用家為主，沒有炒家，樓價反映實際價值，未來表現也見平穩。
Q：居屋買得過嗎？
很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋，其實跟私樓沒分別，都是看物業質素、價錢及地區發展等，但一點補充，是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃，已將整體居屋價格扯高了，若將來無以為繼，料居屋價錢將慢慢回落。
未來數年政府將不斷推出新居屋，若想以白表申請，要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低，但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租（未補地價前）等問題，對於未來有意換樓，或以物業套現投資達致資產增值的人來說，始終有欠靈活性。
Q：按揭做P按還是H按好？
香港人做按揭過去一直以最優惠利率（P按）為主，對銀行同業拆息（H按）則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低？其實是香港每天的儲備結餘，若果當日有大量資金被抽走，或有大型集資活動凍結了幾千億，H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微，因為現在香港的儲備實在太多，動輒都幾千億，所以H按息率近兩年一直維持低水平。
正因如此，近年多了業主轉用H按，現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按，P按一般實息是2.15厘（P-3.1厘），但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化，H按亦不會無了期加下去，通常升到跟P按一樣，即2.15厘（P-3.1厘）便會封頂。
Q：直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別？
以前按揭轉介會以條款優惠作招徠，但現時在金管局的監管下，無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一，坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案，在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行，供業主選擇。如此一來，業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價，以免費時失事。另外，家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。
惡樣周Sir陪行山散步
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GS(14)@2016-08-07 16:24:31林榮基被軟禁韶關期間，一度轉到地級派出所，交由周警官看管。林榮基指周警官臉肉橫生，粗眉角眼，有點哨牙，生來一副惡相。後來相處慣了，周警官原來是個隨和的人。
帶林探望朋友
他又指，周警官不但開明，較他更世故。除首次在派出所辦手續時穿警服，以後見面均穿便服。林最初是每天到派出所報到，周警官不斷問話，如問有否跟香港傳媒談話，其後改在林所住的酒店大堂問話，未幾乾脆電話聯絡。林又說，周的看管越來越鬆，有時會一起散步行山，甚至帶他去探訪民居及其朋友。林稱周跟他無所不談，但鮮提及案件，只聽出他甚了解，「對我所謂的犯罪行為，看得很輕」，又不是殺人放火，不過幫人打工，寄幾本書，算得了甚麼？
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160807/19726497
【動畫】躁Sir起飛腳「體罰」10歲囝撞枱角爆腎
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GS(14)@2016-09-30 08:08:51內地傳媒報道，廣西伯勞鎮山塘小學一名男教師腳踢4年級學生浩浩(化名)，導致其左腎破裂，需要接受手術摘除腎臟。該縣委宣傳職員證實，男教師已被刑拘；而縣教育局通報指，孩子腎臟破裂的原因是「體罰」，並未證實家長口中「被老師腳踢，撞到課桌」的說法。目前，浩浩仍在靈山縣人民醫院留醫。浩浩的陳姓叔公稱，姪孫浩浩今年10歲，由於父母常年在外打工，兩姊弟都交由他照顧。當日下午4時過後，村裡的孩子都陸續回家，但一直不見兩姊弟放學。他正準備外出尋找時，同班學生跑來通知他，浩浩被老師打了，還在教室裡走不動。他趕緊騎電單車到學校查看，走到半路，遇到了浩浩的姐姐背着弟弟回家。「當時，孩子的樣子很痛苦，說話有氣無力，不斷喊肚子痛。」叔公說，浩浩在路上斷斷續續告訴他，下午上語文課時，他和同學說話，楊姓語文老師踢了他兩腳，他被踢後撞上課桌的邊角，倒在地上爬不起來。「回到家就吐了一次，我們看不行了，只好把他送到伯勞鎮醫院。醫院拍片後說，腎臟出了問題，讓我們趕緊轉院到縣醫院。我們又馬上到縣人民醫院，結果醫生檢查後說，腎臟破裂，必須馬上動手術摘除，不然很危險。」叔公指，由於情況緊急，他代替浩浩的父母簽了字，當天便做了手術，浩浩左腎被摘除。「我們後來又多次詢問孩子和他的同學，孩子們都說老師當時踢了他，還打了一耳光，但是老師不承認。」目前，家屬還在醫院忙着照顧浩浩，未來得及到學校討說法。縣教育局通報指，伯勞鎮某小學四年級第一節課（語文課）上課期間，學生陳XX離開座位，大聲喧嘩擾亂課堂，上課教師楊XX上前制止，在制止過程中楊XX體罰學生，造成學生陳XX嚴重受傷。放學後陳XX感覺身體不適，由家長帶往伯勞鎮衞生院就診，伯勞鎮衞生院拍片後，建議轉送縣人民醫院就診治療。經治療後，受傷的學生傷情穩定。目前，公安機關已立案查處，並於本月25日刑拘楊XX。封面新聞
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160930/19786755
學生惡過老師又打又鬧阿sir唔敢還手
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GS(14)@2016-10-10 00:43:41中國青年網報道，近日多名微博網友爆料，四川一高校學生在辦公室毆打老師，並附現場視頻。微博顯示，在10.1長假期開始前，9月29日那天善良教師因不同意學生提前離校，7名學生到教室毆打他，還有學生在門口拍攝整個過程。男教師從頭至尾沒有還手，有其他教師見狀報警，被打教師與學生到派出所後，因打人學生未滿16歲，被家長帶走，但他們及家長都沒有道歉。公安將會繼續調查事件。中國青年網記者觀察到，在片段中，教師辦公室聚集了約有7名學生，其中一名學生1分鐘內至少對教師動手7次，並且惡言相向。截至前日，視頻已有39萬人次觀看。內地記者前日聯絡了爆料微博所指向的四川省商貿學校所在地的德陽市教育局。一位工作人員證實，確實發生了此事，教育局已經和學校溝通，具體情況他們不太清楚。按照該教育局工作人員提供的號碼，記者致電四川省商貿學校，對方稱，打錯了，有甚麼事情開學再問，隨即掛斷。中國網
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http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161008/19794919
偲嫣大反擊史SIR要佢性感照咁激？
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GS(14)@2016-10-18 08:11:34正義聯盟李偲嫣早前捲入欠債風波，被黨友指控涉虧空公款及欠債不還，藉「愛國愛港」的名目跟成員借錢。其中，苦主史先生更稱，過去3年間先後借逾80萬港元給李偲嫣，雙方透過私訊聯絡內容親暱，在記者會上更公開李偲嫣傳給他的「嘟嘴照」。李偲嫣前晚在facebook發表逾4千字的長篇聲明回應指控，稱對方含血噴人，保留追究其法律責任。李偲嫣澄清從沒私下傳「嘟嘴照」給史先生，只是發送到whatsapp群組「吹水大聯盟」，當時在家中的梳化上「即興作出嘟嘴自拍」，形容「大家見圖紛紛感到好笑」，後來照片才被他人傳到史先生手上。她又否認曾意圖色誘史先生，惟對方曾叫她傳送「sexy photos（性感照）」給他，她以「No sexy photos, just a tired face（沒有性感照，只有一張疲倦的臉」作回應。對於史先生稱她「日日都走去氹我」，李偲嫣承認在2013年10月至2014年10月這一年間，「在其中一段時間傾談多」。內容談及「個人生活、工作及人生的各種事情」，亦有「簡單談及個人健康、過往生病情況及喜愛某電影電視劇等話題」，包括「有沒有男朋友和前夫及兒子的事情」。李偲嫣稱史先生多次向她表達愛意，惟她一直拒絕，過往雖曾轉發過一張情人節咭給史先生，但堅稱只視史先生為前輩，稱呼他為「大哥哥」，並非刻意討好他，「不存有任何男女之間的喜歡感覺及半分愛意」。李偲嫣指，一直很討厭對方「瘋狂癲喪作風」，過往史先生曾因認為她和其他男義工合照和交談而醋意大發，更稱「要打爆他（男義工）的頭」。她預告，今天將會在facebook專頁公開全部「求愛對話」。對於二人的金錢瓜葛，李偲嫣稱從沒要求史先生按樓和借錢給她，只是對方一直堅持贊助其選舉費用，知道史先生曾與她的選舉經理人開設銀行戶口，而她「完全沒有理會戶口的情況」。她指是史先生主動提出，替她一次過淸付分期還款的24萬債務。又曾提出把自己物業租金給予她作生活費，但她當時已立即拒絕，「不管他說送電視機、送花、請我去澳門玩等，我都一一表示不需要」。她指自己無愧於心，會把事件交由律師進一步跟進。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161018/19804669
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