地產潮文：港人首置上車是夢
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GS(14)@2017-04-06 07:40:29林鄭月娥表明短期內推港人首置上車盤，考慮以公私營合作建屋。造夢最美，但市民應以嶄新視角理解政策。現時五年計劃的兩萬伙居屋仍未有地起，公屋輪候冊又創新高，689又話唔賣地起私樓（實情是豪宅）就會推高樓價租金，先建哪種房屋已成問題；增加現有建屋密度亦會被區議員及政客等動輒反對，要成功不容易。截至2016年11月30日已有83萬名「新香港人」以單程證來港定居，佔香港總人口超過一成，他們被政府、議員政客（包括泛民與建制派）等包容寵幸，更被《人民日報》於2013年視為「香港人口增長重要來源」，地位高尚，自然能肆無忌憚霸佔資源。「新香港人」居港滿七年就可以同你爭；況且中聯辦社會工作部副巡視員桂嵐，都以首置客身份購入兩伙港人港地單位啦，so what？至於首置，大家看看長實樓神趙國雄以首置客身份買中半山近億豪宅，再看看啟德、南昌站等多個新盤一約多買，就知道所謂首置客是誰。陳德霖於2014年5月5日指「600萬元以下嗰啲我哋叫上車盤」，當時中原城市領先指數（CCL）為118.86，2017年3月31日的指數為150.89，當年的600萬已升值至現時約762萬，即使只計二手住宅，現時平均成交價也達668萬元。近日啟德新盤228呎開放式單位成交價逾450萬，即使762萬的單位六折出售也要457萬，港人能否負擔？近日還聽到一些人盛讚「港人首置上車盤」建議，也許天真的人最幸福，因為他們只會想事情最美好的一面。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170406/19980971
首置客逾半億掃藍塘傲6伙
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GS(14)@2017-04-10 23:33:57■藍塘傲昨有客戶以一張合約掃入6伙中小型單位。
【本報訊】「首置客」買樓慳稅機會可一不可再，於是乎買樓數目以「半打」起跳的「西餅客」重現江湖，懶理政府出口術警告。據成交紀錄冊顯示，郭炳湘與麗展（488）合作的將軍澳新盤藍塘傲昨有客戶以一張合約掃入6伙中小型單位，總成交價超過5,888萬元。上述大額交易涉及單位位於第7及8座，實用面積介乎444至604方呎的G室單位，總樓面3,464方呎，成交價由約784萬元到1,090萬元，平均呎價約1.7萬元。消息指買家屬本地首置客，即使購買多個單位亦只需繳付樓價4.25%印花稅，而非15%，變相慳稅618萬元。市傳保利置業（119）發展的啟德新盤龍譽亦有大手客以一張合約購買2伙，成交價約2,000萬元。投資者透過「一約多伙」買新盤慳稅個案持續出現，即使運房局早前明言關注情況，若果確定情況嚴重，6月底前會採取行動，但形勢未有出現改變。發展商繼續給予優先揀樓權予「一約多伙」豪客，可謂有錢使得鬼推磨。
珀御大手客或先揀樓
長實（1113）北角維港頌周三將進行首輪賣樓，發售152伙，由購買2伙四房戶的大手客優先揀樓，料每宗交易涉資額約億元，集團執董趙國雄指各個組別都有買家入票，對收票情況滿意。有傳樓盤累收約600票，超額認購3倍。業界流傳新地（016）屯門珀御亦將予購買多於2單位的大手客先行揀樓。新地副董事總經理雷霆表示，珀御料本月開售，下月將有機會推出馬鞍山雲海及北角海璇。新地代理總經理陳漢麟補充，南昌站匯璽昨以逾5,075.3萬元售出1A座50樓A室，成交呎價33,768元屬項目新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985283
買家變招多約多伙減辣稅 運房局﹕分合約 首置首單位可豁免
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GS(14)@2017-04-13 22:33:56【明報專訊】政府日前再次收緊樓市「辣稅」稅制，「一約多伙」買家無論首置與否，均須付樓價15%印花稅，但昨日市場已有買家以「多約多伙」形式購買多個單位「破辣」，節省部分辣稅。運輸及房屋局昨回應本報查詢指出，若買家以首置身分、分多張合約購買多於一個物業，其中一個單位仍可豁免辣稅。有法律界人士指政府應推出更全面措施以堵塞漏洞。
明報記者 林尚民 方可兒 林可為
對有買家以上述「多約多伙」形式購買多於一個單位，運房局發言人回覆本報表示，若一名香港永久居民以首置身分，於同一日簽署多份買賣協議，每份買賣協議購入一個住宅物業，最先簽立的買賣協議會按第2標準稅率徵收從價印花稅（即只需付最基本印花稅，最多為樓價4.25%），其他買賣協議則按15%新住宅印花稅率徵稅。
按運房局說法，假設買家以首置客身分入市、以1億元購買3伙單位，其中一個是價值7000萬元之大單位，其餘兩個是價值1500萬元的中型單位，在舊稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，只需付樓價4.25%印花稅，即425萬元；在前日公布的新稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，則需付15%印花稅，即1500萬元。
不過，若買家以「多約多伙」形式購入，而首個單位屬大銀碼（7000萬），該單位只需付4.25%基本印花稅，即297.5萬元，其餘兩個較細單位要付15%辣稅，即每個要付225萬元，3個單位合共繳稅747.5萬元。對比舊稅制，以此方式買樓需付稅額雖仍增加約76%，但若對比在新稅制下以「一約多伙」形式購買，則可節省752.5萬元或約五成（見圖）。
一組買家兩份約 3219萬購兩伙
事實上，新稅制生效後，有九龍一豪宅新盤，昨連環售出兩伙低層實用面積677方呎單位，市場消息指由同一組買家購入，但樓盤成交紀錄冊顯示分為兩份文書，單位成交價分別逾1615萬及1604萬元。如買家「一約兩伙」，以總成交價逾3219萬元計，若付15%新辣稅涉逾482萬元；買家如今分開兩份文書處理，不排除買家以首置身分購入較貴一伙，另一伙照付15%辣稅，即稅款逾300萬元，節省182萬元稅款開支。
大律師﹕道高一尺
大律師陸偉雄稱，政府應推出更全面措施，並指買家以「多約多伙」形式購買多個單位，甚至以首置直系親屬名義入市，便可節省稅款，其實是漏洞，而政府只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，兼且「道高一尺，魔高一丈」，即使有「加辣」措施推出，買家亦有方法應付。如政府當初提高雙倍印花稅稅率至15%，應預見「一約多伙」問題，惟直至坊間講及問題才作回應、進一步加辣，但現時又有其他漏洞，他認為政府應盡快修例堵塞漏洞。
業界：除非限購 可推新招不多
就「多約多伙」衍生的潛在問題，中原亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，政府可推出的新招已不多，除非效法內地部分城市推出限購令，即不容市民買第二套房，或對樓市短期起到冷卻作用。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2679&issue=20170413
顯徑邨500萬膺全港公屋王 首置客入市 已補地價實呎9191元
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GS(14)@2017-04-22 10:05:35【明報專訊】樓市火熱，公屋近期破頂成交頻仍。沙田大圍顯徑邨繼日前一個未補地價單位以345萬元膺新界公屋王後，土地註冊處顯示，同屋苑一個實用面積544方呎單位上月以500萬元（已補地價）易手，成全港最貴公屋王，令市場嘩然。有地產分析員稱，現時用家處於恐慌，在物業只升不跌的預期下追價入市，當日後加息周期展開、樓市利好因素淡化後，樓市便有下行風險。
明報記者 甘潔瑩
登上全港公屋王寶座的單位，位於顯徑邨顯富樓高層6室，實用面積544方呎，享開揚山景，原業主按個人需要改裝為3房間隔，2014年3月以320萬元購入。原業主早於今年1月放盤，開價500萬元，上月於額印期剛滿後沽出。
代理表示，該名買家為分支家庭首置客，預算以500餘萬元購入3房戶，但沙田區內私樓及居屋均不符合預算，故轉購公屋。原業主2014年3月以320萬元（已補地價）買入，持貨3年帳面勁賺180萬元，升值56%。對上一間全港公屋王，位於青衣長安邨安江樓中層7室，實用面積443方呎，去年12月以443萬元沽出，實呎1萬元，創當時全港最貴已補地價公屋紀錄。
額印期滿 3年升值56%
顯徑邨公屋王成交價更貼近同區居屋做價。中原分區經理林旭樂表示，大圍雲叠花園1座中層A室，實用面積482方呎，兩房間隔，以520萬元（已補地價）易手，實呎10,788元。
另區內二線居屋亦創出新高價成交。世紀21奇豐分行經理蕭耀邦指，大圍豐盛苑A座中層03室，實用面積381方呎，以419萬元（已補地價）沽出，實呎10,997元，成交呎價創屋苑新高。原業主於2012年4月以206萬元（已補地價）購入，帳面獲利213萬元或逾1倍。
豐盛苑實呎逼1.1萬破頂
另中原市務經理關煜裕表示，沙田愉翠苑A座高層07室，實用面積650方呎，3房間隔，以620萬元（未補地價）易手，實呎9538元，成交價創屋苑同類新高。原業主2002年166.7萬元（未補地價）購入，帳面獲利453.3萬元或2.7倍。
分析員籲審慎入市
資深地產分析員張一鳴表示，樓市呈現只升不跌現象，令上車客陷於恐慌中，擔心多年來積存得來財富不能上車。不過，他亦指政府推出措施以堵塞「一約多伙」漏洞後，無疑緩和了買家入市緊張情緒。
他建議，入市者需要審慎考慮個人的財政狀况，因加息周期快將展開，炒作內地資金已過時，另美國已停止再投資並收縮其資產負債表規模，此等種種因素亦會導致本港樓市出現下行風險。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1797&issue=20170422
Angelababy母首置 1.28億購天匯
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GS(14)@2017-04-22 10:13:22【明報專訊】已為人母的藝人Angelababy（楊穎），早前有傳購入恒地（0012）西半山樓王天匯，然而據土地註冊處資料顯示，項目實用面積2476方呎的26樓A室，上月以超過1.28億元售出，實呎51,818元，登記買家為董菊英（TUNG KUK YING ROWENA），亦即Angelababy的母親。
料慳稅1379萬
資料顯示，董菊英為Angelababy母親，二人亦同時為Angelababy Company Limited的董事，由於Angelababy本身已持有貝沙灣單位，再買樓須付樓價15%辣稅，而今次以母親名義入市，只須付樓價4.25%印花稅，涉及545.2萬元，勁慳1379萬元稅款。
福臨門家族1.4億沽LA HACIENDA
另外，土地註冊處資料顯示，由著名食府福臨門家族成員、人稱「七哥」的徐維均持有的山頂LA HACIENDA單號屋，上月以1.388億元易手，洋房實用面積2756方呎（建築3200方呎），實呎50,073元（建呎43,375元）。徐維均於2002年以2738萬元購入，持貨15年，帳面獲利1.1142億元，賺幅高逾4倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6568&issue=20170420
用母首置名義慳稅 Angelababy買天匯
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GS(14)@2017-04-22 10:19:45■Angelababy
【本報訊】樓市熾熱，藝人也爭相買樓。消息指，剛為人母的女星Angelababy（楊穎）透過其母名義斥資逾1億元買入前亞洲第一豪宅西半山天匯，呎價逾5萬元。
成交價達1.28億
土地註冊處資料顯示，天匯26樓A室單位，實用面積2,476方呎，上月10日登記以1.28億元易手，呎價51,818元；物業登記買家為董菊英。據促成交易的地產代理爆料，董菊英是baby母親，因為baby名下本身於貝沙灣已有物業，再買便須支付15%印花稅，是次透過母親以「首置」身份入市，只須支付最低4.25%印花稅，即545萬元，料慳稅近1,400萬元。本報向baby求證，但尚未回覆。其實上月市場已傳出Baby買天匯消息，她當時回應本報否認購入單位。而Baby持有的Mini Nail Limited公司，公司董事亦包括董菊英。新地（016）南區壽臣山Shouson Peak，上月以2.83億元沽出一手洋房，買家為恒和珠寶主席陳聖澤妻子。另西半山蔚然中層A室售3,800萬元，原業主2010年以3,560萬元買入，六年僅升6.7%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170420/19995474
金管局收緊非首置按揭8日兩出招 料銀行停減息戰
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GS(14)@2017-05-21 00:56:25【本報訊】房地產市場持續升溫，為防銀行體系風險增大，金管局8日內第二度出招，昨宣佈第8輪共3項逆周期措施，包括增加8大銀行新造按揭貸款的資本成本，收緊投資者（涉多過一個按揭貸款）及非本地借款人士的按揭貸款要求，間接凸顯首置者優勢。對於新招效應，銀行及分析員認為，銀行資本雄厚未必需即時加按息回應，但按揭減息戰應會「收兵」，地產界則指新招無影響。記者：劉美儀
■金管局總裁陳德霖昨公佈3項逆周期措施。 彭志行攝
與前年初第7輪逆周期措施，全面降低700萬元以下物業按揭成數至六成的做法不同，新3招做法較曲線及局部，包括對採用內評法計資本的大行（按揭市場佔比逾八成），其新造按揭貸款風險權重下限由15%提高至25%，即提高其新造按揭業務資本成本；涉多於一項按揭的借款人，按揭成數上限下降一成，以1,000萬元以下物業計，按揭成數降至五成或貸款額不逾400萬元；主要收入來自香港以外借款人，基本供款與入息比率上限調低一成至三成（適用於多項按揭借款人）。
提高銀行資本助抗震
新招即時生效，但第2及3項措施，在昨日或之前簽訂臨時買賣合約的按揭申請不受影響。金管局亦於上周五，公佈3招收緊銀行對地產發展商借貸水喉。對於新招能否令樓市降溫，金管局總裁陳德霖表示，首招令銀行計算一般新造按揭的資本支持增多，「唔多唔少對樓市會有影響」，但難預計具體影響，銀行整體資本提高有助加強抗震能力。現階段該局無計劃將新資本要求，延伸至現有按揭組合，倘樓市周期續升，「有需要的話會繼續有新逆周期措施」。多番強調該局政策目標並非令樓市降溫，不過他引述數據顯示，4月住宅成交量已較1月回升逾倍至7,000宗，多項按揭人士佔新批貸款比率約兩成，「唔係一個細比例」，非本地借貸人士佔比雖僅約2%，惟正在上升中。該局副總裁阮國恒補充，以申請宗數計，上述兩類人士個案，3月份已回升至1,710宗及239宗，但該局並無特別掌握內地投資者是否佔主流。恒生銀行（011）執行董事馮孝忠表示，新招尤以第2及3項，主要是希望減少在港沒有收入的內地投資者參與按揭借貸，並增加首置人士優勢。海通國際股票研究執行董事陳昔典稱，金管局加重銀行資本要求，銀行是否加按息則看資本狀況，但最少目前熾熱的按揭減價戰應不會再持續。銀公主席及中銀香港（2388）副董事長兼總裁岳毅指，新招有助維持本港銀行體系穩健經營。
■廖先生
【睇樓客心聲】
廖先生：「新措施唔會太影響置業打算，自己喺香港未有物業，係首置。買樓睇位置，如果有自住需求，都會入市。」
■張先生
張先生：「細單位（海之戀）都要600幾萬，加埋啲辣招，喺銀行按揭貸款限制太大，都會考慮改用發展商二按計劃。」
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170520/20027202
湯文亮﹕首置上車盤將推冧細價樓
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GS(14)@2017-09-10 14:50:53【明報專訊】在新一屆政府官員上任之後，對土地供應和青年置業非常關心，而且速戰速決。在土地供應方面，成立搵地小組，坐言起行，已經開了第一次會議。雖然我認為搵地小組是棧道兵，目的是轉移大家注意力，政府在搵地方面應該胸有成竹，否則怎會在土地未肯定獲得之前，政府已經宣布青年置業計劃，而且行軍迅速，這個計劃亦被定名為「首置上車盤」計劃？
政府搵地料胸有成竹
當大家對這個計劃還未了解之前，有人已經為這個計劃擔心不已，首先當然是發展納米樓或者細價樓地產商，其次是買了納米樓的首置人士，他們不但喪失買首置上車盤的權利，而且他們所買的住宅有可能會大幅貶值，簡單來說，首置上車盤計劃將打冧細價樓市場。
以往不少對樓市睇好的專家，無論市况出現了什麼現象，他們都能夠演繹為對樓市有利，例如低息當然是對樓市有利，但若果加息，則會被認為經濟向好，對樓市有利，最奇怪的是即使銀主盤增加，他們會認為銀主盤業主是有心放棄他們的物業，業主其實是有能力再買住宅單位的，結果造成購買力增加，樓價當然上升，所以這些專家認為銀主盤愈多，對樓市愈有利！
那些顛覆了樓市規律的評論，我不懂反駁，但今次的首置上車盤計劃，我暫時未聽到有人說計劃對細價樓價有利；或者稍後會有分析師話，首置上車盤激發起年輕人的置業意欲，但首置上車的名額始終有限，被激發起的購買力會投入私人細價樓巿場，造成細價樓價急升。大家千祈唔好以為我講笑，分析師言論很多時都會出人意表。
林鄭實牙實齒 成功機會大
今次政府提出的首置上車盤計劃並非突如其來，早在林太上任特首的時候已經表明會推行，只不過很多評論認為政府與上幾屆一樣，根本沒有辦法搵地，首置上車亦只不過是一個「計劃」而已；可是現在林太實牙實齒，計劃的成功機會很大，今次真的是契弟走得摩。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3980&issue=20170908
林鄭擬推首置盤 恒地逆市新高
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GS(14)@2017-09-10 15:43:33【明報專訊】特首林鄭月娥昨日露口風，示意將在首份施政報告建議推出首置上車盤，個別本地地產股如恒基地產（0012）昨逆市創52周高位，同時逼近上市歷史新高，同系的陽光房地產（0435）更在派發特別息的因素推動下，創上市新高，罕見雙雙打入52周新高榜。在投資者質低匯控（0005）之際，投資者反而力捧經營本地銀行業務為主的恒生銀行（0011），恒生更明顯破頂，首見181元歷史高位。
恒地及陽光房地產昨日分別高見49.1元及5.52元。恒地昨日盤中高位更見49.3元，與1996年12月初所創49.36元歷史高位僅一步之遙，以集團主席李兆基佔股73.08%而言，身家高達1435億元。另恒生亦愈升愈有，高見181元歷史高位，市值達3460億元。
恒生歷史高 二線內房跑出
此外，上市一年多的莊園牧場（1533），股價昨日抽高3.13%，高見6.6元歷史新高。包括融創（1918）、保利置業（0119）、大悅城（0207）及龍光地產（3380）多隻二線內地房地產股，更罕有逆市齊創歷史新高。不過茂宸證券研究部主管袁志峰稱，內房股整體互有升跌，未見明顯因素觸動整個板塊炒高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7565&issue=20170907
李志成：首置上車盤 防炒風有法
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GS(14)@2017-09-16 22:29:47【明報專訊】香港地少人多眾所皆知，歷屆政府面對土地不足及房屋供應短缺問題，有的採不干預政策，有的積極干預，取態各有不同。近年政府傾向干預市場，自2009年起推出一系列樓控措施，以壓抑樓價為目標，可惜事與願違，多年來未能阻止樓價升勢。新特首林鄭月娥下月發表首份施政報告，預告推出房屋「新產品」應市，同時組隊研發土地，加快房屋供應，其房屋政策勢成焦點。
現時房屋市場供應主要分為公、私營兩大類，公營房屋又分出租公共房屋及資助出售房屋，主要由房協及房委會提供。由1970年代起，香港政府推行10年建屋計劃，分批出售資助房屋，讓市民可因應個人財政能力置業，逐步改善生活環境，當中包括「居者有其屋計劃」、「夾心階層住屋計劃」及「租者置其屋計劃」等資助房屋，訂價一般與市場掛鈎，但採取折扣形式，以低於市價售予有意上車人士。
近年通貨膨脹，百物騰貴，資助房屋價格亦跟隨大市飈升。新政府致力重建置業階梯，讓市民逐步實現擁有自己安樂窩的夢想，是次推出新產品「港人首置上車盤」，對象針對未曾擁有物業的首次置業香港永久居民。筆者最欣賞之處，在於其概念有別於資助房屋，重點將資源投放有經濟基礎及具迫切置業需要人士身上，起分流置業作用。最重要的是，售價考慮與市價脫鈎，並加強出售條款限制，減少投資價值。
畢竟樓價可升可跌，購買與市場掛鈎的資助房屋無可避免涉及投資成分，要真正杜絕炒風，新產品或可加入條款，日後轉售需以原價交易予同類型新買家，鎖定物業價值，讓物業不存在投資價值。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5034&issue=20170911
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