啟德兩臨海商業地 勢成新財年焦點
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GS(14)@2017-02-24 11:51:34http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2930&issue=20170224
【明報專訊】雖然政府近年積極增加商業樓面，不過，據發展局最新公布新一年度賣地計劃，本年度只會推出3幅商業/商貿地，合共只有185萬方呎樓面，較本年度大減七成，但就與2014/15年度及2015/16年度之數字相若。
共涉148萬呎樓面
來年度政府推出之商業地，分別有兩幅來自啟德及一幅來自長沙灣，其中以兩幅來自啟德之地皮較為矚目，即第4C區4號及4C區5號地盤，可用作酒店/商業用途，前者佔地11.5萬方呎，可建樓面約86.33萬方呎，而後者佔地則約10.2萬方呎，可建約61.22萬方呎樓面。
長沙灣商貿地首季推 料值43億
由於兩個項目位於前機場跑道位置，即啟德發展區海濱位置，擁開揚景觀，加上毗鄰遊輪碼頭，參考去年利福國際（1212） 以73.88億元、每方呎樓面地價6733元投得、位於啟德中心城的東面啟德第1E區2號地盤，估計每方呎樓面地價可達7500至8500元，即兩幅地估值分別約64.7億至73.38億元，以及45.9億至52億元。
另外，位於長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界之商貿地，則已預告於首個財政季度推出，項目佔地30,925方呎，以地積比率12倍計，可建樓面面積約37.11萬方呎。中原工商部高級區域營業董事梁志輝預料，長沙灣區商業地皮樓面估值為每方呎6500元，預料該項目地皮估值約24億元。他續稱，將於本季內招標的長沙灣荔枝角道商業地皮，地盤面積44,893方呎，可建樓面約53.8萬方呎，估計每方呎樓面地價約8000元，地皮估值約43億元。
七大港資買地額 不及中資地王 本財年共斥資150億 多屬二線區
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GS(14)@2017-03-03 00:15:39【明報專訊】近年中資發展商大舉來港天價搶地，本港七大發展商2016年度僅投得5幅住宅地，共涉約150億元，以金額計佔整體賣地收入約16%（圖1），為近年新低，甚至不及內房奪得鴨脷洲地王的168億元中標價；折合平均每呎樓面地價約5827元，與中資的13,392元可謂天淵之別，反映本地龍頭發展商都寧願集中競投呎價較低的二線區域地，不願與中資硬碰。
本報統計近3個財年，本港七大發展商包括新地（0016）、恒地（0012）、長實（1113）、新世界（0017）、會德豐（0020）、信置（0083）及南豐，本港中小型發展商，以及中資在港投地情况（包括住宅官地及鐵路項目），發現本地龍頭發展商在投地金額及所涉樓面都持續下降，除被中資趕過外，更不及本地中小型發展商。
以2016/17年度為例，七大發展商只投得5幅住宅地，涉資約150億元，佔整體16.2%，涉及樓面約258萬方呎，佔整體26.5%；2015/16年度七大發展商共以262億元投地，佔整體45.7%，涉及418萬方呎樓面，佔整體46.3%。2014/15年度則為295億元、1053萬方呎，佔比58%及71%，即2016/17年度七大發展商投地明顯不及以往進取。新地主席兼董事總經理郭炳聯前日亦稱，新地將維持目前的入標方式，讓有意出「癲價」的買家先投地亦未嘗不可。
兩年前七大295億投地 涉逾千萬呎
反觀本地中小型發展商及中資購地情况轉趨積極，如2016/17年度本港中小型發展商已共斥323億元投地，涉及375萬方呎樓面，兩者分別佔整體近35%及38%，已拋離龍頭發展商；期內中資則以453億元投得338萬方呎樓面，佔比分別近49%及35%。
港資每呎樓面地價 僅中資一半
另外，港資與中資發展商投地取態，從每呎樓面地價可作參考，2016/17年度七大發展商投得之地皮，平均每呎樓面地價約5827元，中小型發展商則為8602元，中資發展商則達13,392元，反映本港發展商主攻一些地價較為相宜之地區，中資發展商則為求投得靚地，不惜以天價搶地。
本年度多幅矚目地皮都以天價落入中資手中，如海航系先後以近200億元鯨吞啟德3幅住宅地，每呎樓面地價1.3萬至1.36萬元。上周五龍光地產（3380）伙合景泰富（1813）更以168億元、每呎樓面地價2.2萬元投得鴨脷洲地皮，成交價刷新全港紀錄。另外，中國平安保險（2318）伙拍路勁基建（1098）投得港鐵（0066）黃竹坑站1期項目，更令市場大跌眼鏡。相反，期內七大發展商投得之地皮都集中在新界（圖2），只有會德豐以63.88億元、每方呎樓面地價7729元投得觀塘茜發道住宅地。
港資賣樓料求價多於求量
仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示，中資日益活躍於本港住宅市場，來自大型發展商的未來住宅供應料將減少，在補充土地儲備較過去困難下，大型發展商的新盤將更惜售，求價多於求量，預期新盤叫價更硬淨。
〔中資搶地狂潮（系列之一）〕
明報記者 林尚民、甘潔瑩
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8323&issue=20170302
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ahtf(35089)@2017-03-08 01:56:46佢幅圖整得唔錯
新世界本財年銷售 撲160億 按年倍升
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GS(14)@2017-06-17 12:31:25http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9048&issue=20170617
【明報專訊】樓市熾熱，帶動各大發展商旗下樓盤錄得理想銷情。繼長實（1113）、新地（0016）相繼公布賣樓成績後，據成交紀錄冊顯示，新世界（0017）於本財政年度、即去年7月1日至今接近1年來，由新世界負責銷售的香港新盤、累積售出近1400伙單位（包括合作發展項目），總銷售金額超過155.12億元，較去年度升一倍。據新世界年報顯示，集團上一個財政年度（2015年7月1日至2016年6月20日）的應佔物業合同銷售額為66億元，意味本財政年度銷售金額，較去年度升逾1倍。
柏傲灣成吸金王
資料顯示，本財政年度期內售出單位，平均售價約1100萬元，賣樓收益主要來自荃灣西柏傲灣、旺角SKYPARK及西貢清水灣傲瀧（見表）；當中柏傲灣為「吸金王」，1月至今累售946伙，佔全盤983伙的96%，銷售額逾93億元。另西貢清水灣傲瀧昨新售出一伙地下連花園特色戶（第22座地下A室），實用面積1046方呎，成交價2197.5萬元，實呎2.1萬元。
至於今年下半年主要推售樓盤，有屯門鄉事會路項目及元朗項目，前者涉約100伙，包括2房至4房單位；後者涉約123伙，提供洋房及低密度分層單位（包括1房至3房單位），並主打2、3房單位，近半分層單位為特色戶。
本財年暫錄8宗矚目補價 涉逾886萬呎
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GS(14)@2017-10-15 14:12:38【明報專訊】補地價過去一直是發展商補充土地儲備的重要來源，不過自2012年梁振英上任特首後，矚目補地價項目可謂絕無僅有，惟今個年度（包括梁振英最後6個月任期），已有數個大型項目完成補地價，如新地（0016）屯門兆康第54區及西貢十四鄉，預計合共已提供超過886萬方呎樓面。
新地十四鄉最矚目 料逾百億
本報統計，今個財政年度，未計上文所提及、由恒地（0012）持有的數個項目，市場已有8宗較矚目項目（以補地價金額達1億元以上、非港鐵上蓋的住宅或商住項目計）完成補地價，涉及可建樓面達886萬方呎，創近年新高。有關情况與2012年梁振英上任特首後的情况截然不同。2012至16年間，每年完成補地價項目介乎2至7宗；2013年僅2宗， 最多為2014 年（7宗）。反觀今年，至上月15日已有8個項目完成補地價，比2014年全年多1宗。
今年已完成補地價項目中，以十四鄉最矚目，涉480萬方呎樓面，市場預計補地價勢逾百億元，其中鄰近馬鞍山濾水廠地皮，已獲批建17幢16至25層高分層住宅大廈、1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面涉約215.5萬方呎。鄰近大洞禾寮一帶地皮，獲批建29幢6至22層高的分層住宅大廈、30幢3層高的洋房，並設1幢1層高商業設施，涉266.92萬方呎。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4990&issue=20171011
本財年賣地收益料破千億關
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GS(14)@2018-02-21 06:29:21【本報訊】回顧過去一年，政府推出11幅住宅地，當中不乏地王，為政府庫房帶來龐大收益，本財年暫時賣地收入近千億元，金額達歷史次高。而政府下月將公佈下一財年的賣地計劃，目前滾存17幅用地中，有8幅是可成為百億地王的啟德新區地皮，總估值高達1,220.9億元。本財年截至2月份，計及官地、市建局、港鐵及私人發展及重建項目，共推出約2.43萬個單位，較原先目標1.8萬個高出三成半，賣地收益暫錄有993.9億元，不過本財年還有兩幅地皮未賣，包括剛於本月15日招標的青衣寮肚路與亨美街交界地盤，以及啟德第1F區1號地盤，前者地盤面積約為1.44萬方呎，最低樓面面積為5.85萬方呎，地皮估值約7.1億至8億元，預計每方呎樓面地價約6,000至8,000元，地皮將於4月6日截標。至於啟德地盤，地盤面積約17.8萬方呎，提供1,470伙，可建樓面超過144.3萬方呎，市場最高估值近240億元。
新一年啟德地估值1,220億
兩地賣出後，本財年賣地收益料輕鬆破千億元。不過與上財年的歷史新高1,888.42億元比較，仍有差距，但亦是歷史次高。其實上財年除了「百億地王」的數量較本財年多之外，主要是因為兩幅商業地以逾200億元超高價成交帶動賣地收益創新高。下一個財年的賣地計劃下月公佈，目前滾存用地多達17幅，當中九龍區便佔有10幅，又以啟德住宅地比例最多有8幅。高力國際亞洲估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚稱，啟德住宅地皮合共可建逾1.53萬伙，每幅均有機會成為百億地王，總估值高達1,220.9億元。此外，港鐵今年有望推出鐵路項目，包括何文田站、黃竹坑站和錦上路站等。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180220/20310002
啟德跑道區新住宅地勢成新財年焦點
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GS(14)@2018-02-27 08:02:35【明報專訊】政府擬日內公布新財政年度賣地計劃，據本報統計，賣地表中將有19幅地皮（包括17幅住宅地、2幅商業及酒店地）滾存至下個財政年度，其中位於啟德跑道區（即舊機場跑道）8幅住宅地皮最矚目，地皮料可享維港景、觀塘避風塘景致，以近期海航集團出售兩幅啟德地以每方呎樓面地價1.5萬推算，料跑道區各住宅地均有力問鼎百億地王。
上述區內地皮均具規模，料每幅地皮可興建1000伙，換言之，該區新供應可望達8000伙，成供應重鎮。
預計可建8000伙 享開揚海景
事實上，跑道區作為未來主要新住宅供應區，有業界人士倡議放寬地皮的地積比率；土地供應專責小組主席黃遠輝稱，在土地短缺情况下，若交通配套許可，可考慮調高地積比率，如放寬啟德發展區、以及近體育園周邊住宅地的地積比率，以提供更多住宅。
中原集團主席施永青表示，政府不需填海或改建郊野公園，增加地積比率為較實際做法，如啟德地積比率就可由5倍增至8倍。
新界新供應聚焦粉嶺皇后山
除啟德跑道區住宅地皮之外，預計粉嶺皇后山地皮、屯門哈羅香港國際學校以南地皮，大埔馬窩路近新峰花園及忠和精舍地段、以及觀塘安達臣道等，皆有機會納入新賣地表內；當中以粉嶺皇后山地皮最大規模，地皮面積約43萬方呎，預計可建樓面面積約123萬方呎，料可發展為一個提供約2000伙的大型屋苑。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2979&issue=20180226
新世界本財年 賣樓逾152億
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GS(14)@2018-05-31 07:56:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1176&issue=20180531
【明報專訊】新世界（0017）以折實平均2.8萬元首推北角柏蔚山123伙，預計下周開售之際，集團於2017至18年財政年度（去年7月1日至今年6月30日）的銷售目標，已提前超額完成；據了解，本財政年度截至5月27日止，新世界於本港住宅的銷售總額逾152億元（以集團應佔份額計），除比集團原定目標100億元高出52%外，與2016至17年度全年銷售總額155億元亦相差無幾，其間涉及銷售單位總數約1042伙。
傲瀧本月沽240伙 套51億
可留意的是，新世界系內西貢清水灣傲瀧，5月至今累售約240伙，連同售出車位，套現逾51億元（集團應佔份額），料為本月銷售量及吸金額最強的新盤；另同系西營盤瑧蓺，5月售約44伙、套現約4億元。至於焦點新盤柏蔚山，昨率先讓代理參觀設於上環的展銷廳和示範單位，並錄逾2000參觀人次，今日正式對公眾開放示範單位，及接受網上認購登記、並有機會加價加推單位應市。
買家1.7億連購海璇兩伙
事實上，北角作為今年新盤其中一個主戰場，昨日再錄高價成交。新地（0016）北角海璇連環售出2伙，包括實用1599方呎的2座12樓A室，4房間隔，成交價9198萬元，價57,523元；另一成交單位為實用1467方呎的同座、同層B室，4房間隔，成交價7852.2萬元，呎價53,526元；上述兩個單位由同一組買家購入，意味總成交額逾1.7億元。據悉，是次成交不享有佔成交價2.975%至15%的回贈優惠，亦不享6.5%特別優惠。海璇去年底推售以來累售約21個單位、套現逾20億元。
映御特色戶實呎破2萬
多個新地樓盤均有新銷售部署，如5月中以來經3輪銷售累沽303伙、套現逾20億元的屯門御半山。新地代理業務部總經理張卓秀敏指，樓盤約70伙單位擬日內加價，加幅在一成以內。張氏續指，御半山亦引入共享生活概念，會所設有兩個共享工作間，備wifi、共享打印服務、共享儲物櫃服務等，而會所咖啡館亦會引入Starbucks（星巴克）咖啡。另元朗映御最新售出第1座26樓K室，屬實用面積485方呎2房戶、另375方呎天台，以1025.2萬元售出、實呎21,138元，有關呎價屬項目新高紀錄。
上半財年供應6000伙 達標三成 本季5官地涉1850伙 山頂啟德最值錢
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GS(14)@2018-07-04 14:41:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7663&issue=20180704
【明報專訊】特區政府針對樓市過熱，上周公布推出六大房策新招後，昨日公布今季（即7至9月）賣地計劃；發展局長黃偉綸（圖）指，今季推出的5幅官地和1幅港鐵土地，可提供私宅單位新供應2750伙，除較上季3260伙減少510伙或16%之外，本財政年度首兩季（即4至9月）私樓供應更只得6000伙，為全年供應目標1.8萬伙的33%，明顯大幅落後。黃偉綸揚言，會多管齊下物色發展用地，於未來兩季提供1.2萬伙「追數」。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
今季計劃推售的5幅官地，分別為山頂文輝道2、4、6、8、9及11號、大嶼山長沙嶼南道、屯門藍地福亨村里、啟德第4B區3號地皮，以及啟德第4B區4號地皮，合共提供約1850個單位。至於港鐵將於今季推出的何文田站2期，估計約900伙；若連同私人重建項目，今季預料總共可提供逾2750個單位，較上一季（4至6月）可提供的單位數量約3260伙減少約16%。
發展局：下兩季全力「追數」
黃偉綸承認，政府將部分原作私宅發展的用地改作興建公營房屋，短期內會減少可推出作私營房屋的用地，但港府將於今財年餘下兩個季度（10月至明年3月），持續推售合適的私樓用地，以期達到每年可供興建約1.8萬個私宅單位的目標。
被問及將部分私樓用地用作發展公營房屋會否推高樓價，黃指出，樓價與提供房屋用地的關係不太直接，短期影響樓價的因素是息口走勢、資金走向及現樓供應數字等。
不認為私宅供應減 推高樓價
值得一提的是，將於今季內招標出售的6幅官地及港鐵項目，不乏豪宅地皮，其中以山頂文輝道地皮備受矚目；事實上，山頂區較少有官地推出發售，對上一幅已要追溯至2010年7月，由九倉（0004）及南豐以104億元投得的山頂聶歌信山道地皮（現為MOUNT NICHOLSON），當時每方呎樓面地價達32,014元。
文輝道樓面呎價估值達10萬
目前全港樓面地價最貴官地，仍為新地（0016）於2006年底以18億元購入的山頂加列山道地皮（現為TWELVE PEAKS），每呎樓面地價逾4.21萬元，紀錄至今仍未打破（見另稿）；今季推出的文輝道地皮可享南區海景，料每方呎樓面地價可挑戰官地紀錄，業界對地皮估值介乎61.57億至94.72億元，每方呎樓面地價料達6.5萬至10萬元。
另外，啟德兩幅住宅地因位處原跑道，高層單位料可享海景，普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，承接新地5月奪得的啟德地王的效應（樓面呎價近1.8萬元），新推兩幅地皮的價錢料會十分理想，有機會再創啟德住宅地價新高。業界估計，上述兩地皮每方呎樓面地價可見1.6萬至2萬元。
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GS(14)@2018-07-04 14:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8849&issue=20180704
【明報專訊】本財政年度首兩季、即今年4至9月只新增約6000伙新私宅供應，只及全年目標1.8萬伙約三成，有業界人士認為，政府把部份私樓地皮撥作公營房屋，或影響私樓供應，政府必須再積極覓地及加快補地價程序，否則私樓供應將進一步失衡；另目前仍有多個大型補地價項目正在商討，如恒地（0012）油塘灣或元朗和生圍項目等，若完成補地價，將為私樓市場帶來可觀新供應量，有助政府達標。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，由於本財年上半年與目標有一定差距，因此本財年土地供應若要達標，政府於下半年推地力度要加大，在補地價上亦要積極；除原有1400個私人房屋土地供應，將改撥為發展公營房屋外，另有9200個私營房屋用地於未來數年亦陸續改作興建公營房屋，即未來私人住宅潛在土地供應累減逾1萬伙，除非政府未來積極覓地，或加快農地改建住宅作填補，否則私宅市場供求將進一步失衡。
料土地大辯論後有新部署
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計，今年政府推地速度應該不會太快，估計政府注意到未來兩年是供應高峰期，而近3、4年供應又會「達標」，不如留點「彈藥在手」，等「土地大辯論」後再作評估及部署。
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GS(14)@2018-07-04 14:42:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8942&issue=20180704
【明報專訊】今季推出的5幅住宅官地，以山頂文輝道前公務員宿舍地皮最矚目；目前全港最高樓面呎價官地紀錄，是新地（0016）於2006年投得的山頂加列山道地皮，現已發展為12幢洋房豪宅TWELVE PEAKS。
加列山道12號地皮由新地於2006年以18億元投得，每方呎樓面地價42,196元，是全港最貴樓面呎價官地，最新一宗成交在本月初錄得，實用面積4784方呎8號屋，成交價達7.3億元，扣除發展商提供的回贈，折實實呎仍達12.97萬元。
啟德標準戶最貴呎價3.8萬
至於啟德兩幢位於跑道區的住宅地亦屬今季焦點，同區由建灝地產發展的天寰，屋苑一伙高層實用面積1190方呎4房戶，日前以4533.9萬元售出，呎價達3.81萬元，創啟德區內新高。
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