「炒樓團」億元掃500個盤！廈門漳州樓價9個月飆兩倍
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GS(14)@2017-04-06 07:39:58溫州炒樓團數年前曾令全中國人聞風喪膽，內地樓市經過一輸調整後，樓價繼續拾級而上，即使今年初中央數次出手調控樓市，但內地樓價和香港一樣，不斷創新高。近日《中國證券報》就訪問了一位由鞋廠老闆「升呢」做炒房團的負責人，由去年6月起，短短9個月內，將廈門漳州的樓價炒高兩至三倍，完全是樓市煉金術的真人Show。今次真人Show主角，是一位經營鞋廠的前老闆魏廣華魏廣華，他聲稱因為實體經濟難做，和幾個業餘炒樓朋友在樓市有所斬獲，於是決定每人夾錢2,000萬元（人民幣‧下同），10個人合共出資兩億元，去年6月就到廈門旁邊的僑鄉漳州炒樓。魏廣華表示，「以前做生意，成日勞神苦思，吃力不討好，但房地產不同，只要你理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家內賺錢了。」去年6月漳州樓價每平方米大約6,000至8,000元，魏廣華認為：「廈門島內的均價已經突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多，我聽聞漳州市區有兩舊城拆遷，6個村又要拆，這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區房和廈漳同城化的概念，是個很適合講故事的地方。」到漳州後，魏廣華首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房「冠城國際」，當時每平米市價為1萬元，整個社區的入住率高，流通放盤少過50個，都是60平米至80平米的中小型盤，他表示用1,000萬就可以買下整個社區的流通盤，變相操控市場。魏廣華又透露其買盤秘訣：「要避免樹大招風，要從親友中借身份證，但數量始終不夠多，之後就用中介買農民工的身份證，當地銀行為搶貸款，都不會核實身份。」其後他們在漳州掃走約500個二手盤，佔整個漳州三分一，只花了約1.2億元，還有餘下1億供用資金來還房貸及做槓桿。而他們在掃貨的3個月內，漳州樓價每平米已升了2,000元。掃完貨，就可以造市，魏廣華的炒樓團，和當地的地產中介合作，每日開始造市，透過「更新」二手交易價，將買下的500個二手盤，再自行內部交易，不停「刷新」樓價新高，加上向外吹捧漳州城市化概念，到今年初，當地樓價每平米至升至2萬元以上，豪宅更升至每平米2.5萬元。魏廣華到今年3月，已將去年掃入的500個二手盤沽清，埋單計數，淨賺1億元。他表示：「這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式，當時投出去的1.2億元，淨賺約2億元，已經開始尋找下一個城市。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170406/19981463
曾淵滄﹕炒樓不如買四大地產股
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GS(14)@2017-05-13 01:38:57【明報專訊】踏入2017年，中原城市領先指數幾乎沒有停止上升，去年底是135.89點，目前是155.45點，升了14.39%，人人都說升得很可怕。不過，如果與本地地產股的股價比較，樓價指數的升幅又低於地產股股價的升幅，以香港四大地產家族的股價為例，長實（1113）股價於去年底至今升19.2%，新地（0016）升20.4%，恒地（0012）升20%，而且不要忘記恒地年年10送1紅股，另外新世界發展（0017）升幅也達18.3%，全部跑贏中原樓價指數。
買樓辣稅抵消賺幅 還要蝕本
買樓好還是買股好？上述例子顯示買股比買樓好，不過，買樓可以取得大比例的貸款，有槓桿作用，放大你投資的力度，只要看得準，利潤自然更大。而且買股票最大的問題是壓力，每逢股價下跌，你就睡不着，第二天就把股票賣掉了，多少人在去年底買了的股票持有至今？
當然，在考慮要加上15%的印花稅，持貨不足一年買賣要付的20%特別印花稅，樓價上升14.39%根本被抵消了，沒有任何利潤，去年底買樓而現在賣掉，還要蝕本，因此買樓投機是完全不可能的，現在市場上可以說是零炒家，既然零炒家，為什麼仍然有許多人買樓不是為了自住，而是買來收租？理由是股市一會兒升，一會兒跌，能長期持有的人太少，許多人誤聽人家炒股票，炒虧了，就不相信股票，寧可買磚頭收租，租金回報率很低也無所謂，總是好過把錢放在銀行，好過不懂炒股票而炒股票，虧掉了。
股價遠低於資產淨值 市帳率低於1倍
目前香港的地產股幾乎全部是超值的，很符合價值投資者的選股條件。超值是因為目前地產股股價遠低於該股每股的資產淨值，市帳率全部都低於1倍，以上述四大地產家族的股價計算，折扣率最高市帳率最低的是新世界地產，市帳率僅0.51倍，這表示新世界地產的股價與資產淨值比較是折扣49%；恒地市帳率則為0.68倍，新地為0.72倍，長實是0.8倍。而且在計算市帳時所用的資產淨值，往往也比真正的市值低，所以每逢地產商賣掉手上的項目時會有利潤，利潤的產生就因為售價比帳面值高。
因此，現在買不起樓的人不妨考慮買本地地產股，如果樓價繼續上升，地產股股價也應該繼續上升；相反，如果你認為樓價已經見頂，又不想賣掉自住的樓房，也可以考慮沽空恒生指數內的房地產分類指數，或買房地產股的Put輪對冲風險。不過，大家也應該知道房地產股的股價與地產價不會完全同步，因為股價是資產淨值再加上投資者對未來的期望，目前地產股股價遠低於資產淨值，說明投資者對地產市道的前途並不看好。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1200&issue=20170512
布少明：師奶夾錢炒樓 見頂訊號
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GS(14)@2017-06-18 11:09:22【本報訊】2017年，市場開始關注樓市97泡沫重現。經歷1997年新盤損手的美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，現時買家心態及市場氣氛都像97年，很多準買家心態是買到就會賺，買到就會贏，「今日唔買聽日、後日升到買不到，現時似97追入市」。但從數據分析，健康程度勝過97，當年摩貨差不多每月千宗，現時有SSD（額外印花稅）遏市炒風，只剩用家及長綫收租，供樓負擔比率亦較97年低，當年「係九成幾等爆」，現時比率未夠一半。
「買家普遍實力好過97」
再者，當年沒信貸資料庫，很多人買數間，周圍借到盡；今日有信貸資料庫，超過一層樓局限借貸，又有壓力測試，銀行借貸比97年嚴謹，當年很多無實力的人都揸幾層樓，「?家我見到買家普遍實力好過97」。但他稱始終樓價高，已出現輕泡沫，「見到30零歲打下都好多要父母幫上車」，但未見大泡沫，未來兩年料樓價仍上升。過往經驗，由輕泡沫吹到大泡沫需要1至2年時間，除非息口及經濟變化很大，否則兩年內沒爆破危機，樓價跌幅亦不會多於兩成。他認為，一旦樓市調頭向下，有兩類物業最高危，包括一手高成數樓花及細價樓，近年不少新盤提供超高成數按揭，最高借足八成半及九成，若跌價兩成即變負資產；這2至3年，細價樓升幅厲害，「通常升得高，沉底越快，呢兩類物業風險最大」。今日摩貨絕迹，不復當年瘋狂，「我成日同同事講笑，如果見到師奶夾錢炒樓，記住通知聲，到時個樓市就有危機」。此外，仍有不少在1997年輸過的地產代理，到今日仍未敢入市，只租樓住。■記者朱連峰
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059480
港每600人出1個億萬富豪 大中華區億萬富豪75%企業家 餘下靠炒樓炒股
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GS(14)@2017-09-10 15:41:50【明報專訊】胡潤研究院發布《2017胡潤財富報告》，披露調查數據顯示，目前大中華各個地區擁有600萬元（人民幣．下同）資產、千萬元資產和億萬元資產的家庭數量普遍錄升幅，其中香港每34人已有1名是千萬富豪，每600人就有1人為億萬富豪，數字冠絕中港澳台多個城市。
明報記者 余麗明
報告顯示，香港為大中華區千萬富豪最密集的城市，每34人中有1人，排第二的北京，已要83人才有1人，接後的分別是台北、澳門和上海。同時，香港也是億萬富豪最密集的城市，每600人中就有1人，其次是台北、北京和上海，約1,200至1,600人中有1人是億萬富豪。過去亦有調查指香港是亞洲富豪最多的地區，據萊坊《2017年財富報告》，香港淨資產超過3,000萬美元的富豪達4,080名，按年增加230名，為全球第三多，僅次於紐約及倫敦。
一成家庭總資產逾千萬
胡潤於報告內以「高淨值家庭」來代表千萬資產家庭和「超高淨值家庭」來代表億萬資產家庭。根據該報告，香港高淨值家庭達21.4萬戶，按年升5.4%；香港超高淨值家庭升幅達6.2% ，有1.2萬戶。政府統計處最新數據顯示，香港現時約有253萬戶家庭住戶，換言之有接近一成家庭的總資產過千萬元。
不止香港，內地各地區的高淨值家庭和超高淨值家庭數量均見升幅，當中一二線城市升幅幅度比香港的還要高。以上海來說，其高淨值家庭和超高淨值家庭數量分別為23萬和14.8萬，升幅為12.2%和16.5%。胡潤表示，主要是房價及創新行業帶動了高淨值家庭數量的增長，據萊坊2017年第一季《全球住宅城市樓價指數》調查，過去一年樓價升幅最高的10個城市，有7個為內地城市，而香港則排第17位。
關焯照﹕中港愛投機 外地看長遠
報告又指，大中華區擁億萬資產的家庭當中，有15%為炒樓人士，房地產投資佔其總資產約八成，而職業股民亦佔10%，股票及現金亦佔其總資產逾七成，餘下的75%為企業家，即有四分之一擁億萬資產的家庭是以投機炒賣「起家」。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指，這為亞洲國家特色，特別是樓價瘋癲的香港，關不評論炒賣致富情况是否健康，但他認為是文化和環境造就這情况，外國較看重長線投資，而中港則趨向投機。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1984&issue=20170906
「只炒股炒樓 拒投資科技」邱達根批評港人短視初創公司難生存
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GS(14)@2017-11-05 15:23:33【周一專題】傳統本地家族逐漸進軍科技產業，遠東發展（035）已故創辦人邱德根孻子邱達根創辦的慧科資本，斥逾2億元投資30項早期科技，當中三成屬以色列初創。即使家族與朋友均屬地產界，他仍批評港人只愛炒股炒樓，「口袋裏有100元都不願付出1元投資科技」，結果令本地創科企業難以生存。記者：周家誠
傳統本地家族僅長實李嘉誠投資創科最有標誌性，其餘僅以少量私人資金參與，或仍在物色項目階段，新近有信置（083）主席黃志祥表示將到以色列尋找投資項目。邱達根接受專訪時表示，外國投資者願意長線投資科技企業，相反香港投資者重視短期盈利，令本地科技公司難出頭。他批評香港欠缺早期投資，「個個都係做上市前投資，冇人願意投資早期創業公司，都係興嗰時先投吓咁」，他又形容基金要交數，「最好2至3年即食，上市後走人」。至於私人家族對創科投入亦不大，「都係要3年賺到錢，唔會投資一間初創10年，冇資金支持人哋咪走囉」。邱達根承認，若傳統地產商忽然投資風險較高的科技產業，或惹來投資者批評，但股東家族私人資金其實有能力投資，「唔係話履行社會責任，將資金扔落鹹水海，好多有潛力嘅公司係有回報」。邱達根指出，投資者毋須將所有資金放落科技產業，舉例每100元可拿5元投資科技，「但香港情況係1蚊都冇，咁你成個發展咪傾斜囉，話樓好貴，咁你99%投資去呢啲，冇辦法㗎喎」。
稱成功故事可吸引資金
要改善整體創科投資氣氛，邱達根認為香港首先要有成功故事，例如電子錢包TNG、GoGoVan，雖然是走大眾市場而非尖端科技，但進一步壯大可令人鼓舞，或吸引更多資金投資初創。邱達根大學時修讀工商管理，1999年因緣際會投資中軟國際（354）而接觸科技，不過2000年香港科網爆破，他目睹不少資金即時撤走，令到有潛力的科技公司「死晒」。他於2014年創辦慧科資本，專攻擁有尖端科技及具有知識產權的初創項目，並進行7至10年長線投資，現時投資規模約3,000萬美元（約2.34億港元）。慧科資本7月獲得證監會批出9號牌（提供資產管理），被問會否藉此希望其他家族青梅竹馬一起投資？邱達根坦言一直有向他們推介，「如果10年前叫佢哋投通常會話你傻，但呢兩、三年會有人直接問我有乜好項目，心態改善咗。」不過說到底，香港尚未有大量長期基金進駐，仍是一大憂慮，邱達根說：「好似我每月都接待一批以色列嚟嘅團隊，講真猶太人好現實，佢問你有冇人投資先？有我咪搬過嚟囉」。他認為家族若願意承諾長期提供更多資金，將有助初創落戶本港。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171030/20198745
「炒樓天后」鄭明明2,100萬沽天璽
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GS(14)@2017-12-05 01:01:00【本報訊】過往傾向大手掃貨的美容界「炒樓天后」鄭明明，罕見出貨。消息指，尖沙嘴天璽星鑽璽低層D室，實用555方呎，兩房間隔，剛透過公司股權轉讓以2,100萬元易手，呎價37,837元。單位原由宏豐貿易有限公司持有，公司董事為鄭皓明，與美容界天后的鄭明明原名同名，料為同一人，2009年向新地（016）以1,192.01萬元買入，賺約900萬元，升值七成。消息指，同區名鑄高層C及D室相連戶，實用2,070方呎，成交價7,900萬元。原業主2009年共以6,452萬元買入，賺1,448萬元。
麗城花園首破900萬
荃灣麗城花園首破900萬元。中原張子榮表示，3期1座高層F室三房戶，實用742方呎，向東南享全海景，屬屋苑樓王，剛以928萬元沽出，創屋苑造價歷史新高，呎價12,506元。上址開價950萬元，獲換樓客承接。原業主1994年以448萬元買入單位，自住23年，賬面獲利480萬元，升值1.1倍。代理表示，灣仔囍匯2期3座高層C室，實用443方呎，剛以1,360萬元售出，呎價30,699元，料創屋苑一房新高。賣方2013年12月以1,008.4萬元買入，近四年升值35%。鰂魚涌太古城衛星閣高層D室，實用502方呎，成交價993萬元，呎價19,780元，創同類兩房新高。世紀21奇豐周淑萍表示，沙田第一城43座中層C室銀主盤，實用304方呎，以470萬元易手，呎價15,461元。另上水公屋天平邨天賀樓高層3室連地價售350萬元，呎價9,186元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171130/20230283
魑魅魍魎：2018年炒樓定炒股
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GS(14)@2018-01-07 13:53:272018年首次與讀者見面，祝各位心想事成、投資順利。港股去年跑贏全球股票市場，打破「逢七股災」的謬誤，來到新一年，有錢身痕的投資者可能仍然十五十六，現時應該高追股市，還是高追香港樓市？相比股市，香港人向來更關心樓市，見罷媒體日前大篇幅問李嘉誠樓市而非股市，就可見一斑。無他，樓市點擊率向來也比股市高。根據慧科的統計，過去兩年，在香港網上搜索「樓價」的數量，等於「恒指」3倍，這不但反映媒體和讀者也比較關心樓市，也代表股市未變得瘋狂。對的，香港人誰不關心樓價？李嘉誠日前也在公開場合提及香港年輕人買樓要靠上一代人的社會現象，他認為目前有很多人想買樓自住，為下一代着想，爸爸爺爺都會買樓畀兒孫，重申若買來自住，能夠負擔得起就可以買。李超人這個論調，相比去年明顯不同，因為他於2016年說：「樓價升跌一成好平常」、「今年做生意好多方面都要努力啲，唔係都好難做。」可惜的是，連李超人當時也低估樓市的瘋癲程度。回顧過去一年，樓市相當活躍，預期全年一手私樓買賣登記量將突破1.85萬宗，成交金額達2,450億元創10年新高；至於二手私樓買賣登記料近4萬宗，較2016年不足3.5萬宗的歷史谷底反彈逾14%。至於香港股市，反而畏高的人更多，覺得到了30000點以上便很危險。但事實上，截至去年底，港股的平均市盈率僅為16.34倍，這個數字相比2007年31958點高位時市盈率（24倍）仍然有一段距離，按此推論，港股未來距離高位仍有一段路。而今年應該挑選甚麼股份？本欄認為國指成份股仍然低殘，估值遠遠落後於全球股票，可考慮買一隻恒指H股（2828）做後衞；中場方面，則可以搭一隻友邦（1299）；前鋒方面，由於是短炒為主，所以建議讀者們密切留意facebook賬號「中環十一少」了。炒樓炒股都值得尊重，但今年筆者仍會選擇股市，理性原因就如上面闡述，但對筆者來說，投資股市對個人成長的幫助，也遠遠高於買樓，因為股市往往才是最能夠看到人性虛偽的地方。十一少
http://fb.com/11mister
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180107/20267282
湯文亮：只准財團炒地 不准市民炒樓
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GS(14)@2018-03-19 05:04:23【明報專訊】海航4幅啓德地賣了3幅，不但可以全身而退，甚至還有微利，有老友問我點睇。
其實，今次海航明剃港府眼眉，政府唔准市民炒樓，海航就炒地。老實說，如果政府向買地的財團徵收印花稅，住宅部分要付30%，商業部分要付8.5%印花稅，海航就不能夠全身而退。
要付印花稅 麵粉難貴過麵包
政府沒對買地財團徵收印花稅，而且任由財團可以用公司轉讓形式交易，海航才可以全身而退，我估計類似的交易將會陸續出現，以後變成大財團可以炒地，小市民不可以炒樓。
有人不認同我的說法，認為地價要徵收印花稅，落標的財團知道要畀印花稅，標價就會出少一些，如果不用，自然就會出高一些，其實是同一條數。簡單來說，的確是一樣，但其實是有所不同，如果分開計算，財團知道地價之後要付30%印花稅，出價就會低很多，麵粉價貴過麵包價就不容易出現，政府懶做多一重工夫，令到大家都以為地價狂飈，麵粉貴過麵包，樓價亦為此狂飈，有土地儲備以及有多個物業的業主就得益不少，買樓上車的市民就因為政府做少一重工夫而要買貴樓，他們其實是終極受害者。
用炒地方法可以炒樓
上星期五，中原指數又破頂，升哥豪言壯語話指數在春季一定可以突破175大關，我亦相信可以，因為現在有不少住宅買賣交易都是以公司轉讓形式進行，與地產商買地一樣，是不用繳付任何印花稅，成交價一定比市價高很多，事實上那些破頂價並非淨呎價，造成中原指數屢次破頂亦不意外，春季突破175大關絕對沒有難度，海航雖然證明香港可以炒地，不可以炒樓，但亦提醒大家可以用炒地的方法炒樓。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8213&issue=20180312
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