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和自住不同，投資房地產最在乎的是能創造多少價差；由於房子越搶手，越能將價位拱高，因此投資時要算的是房子的熱度。

三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵，依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標，創造出上億元的身家。

撰文‧梁任瑋

台大法律研究所畢業的黃坤鍵，今年才三十五歲，房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時，他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面，並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今，他買賣過的房地產有上百筆之多，已累積了逾億元的淨資產。

啟發黃坤鍵投資房地產的開端，來自家裡經營的攤販生意，「小時候家裡賣過水果、雞肉，都不耐久放，賣不掉只能殺價出清；但房地產放愈久愈值錢，是真正具有保值能力的商品，也是最佳理財工具。」眼見一般商品價格暴起暴落，但房地產只要地段、產品、時機對了，往往一次就能翻身，讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。

黃坤鍵的處女秀，是在二○○○年，當時他才大學畢業，看到上課的台北市徐州路台大法學院旁，有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣，他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌，但他不怕房價貴，而是要看房屋的獨特性與價值，也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款，再向親友籌資三百萬元，向銀行貸款二五五○萬元買下；兩個月後，就以三四三○萬元轉手，賺了四百多萬元。

黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵，來自於他畢業後一邊當律師，一邊在補習班教書，一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多，親友對他未來的償債能力有信心，所以他籌資十分順利，這也成為他勇於進場投資的後盾。

算買方的喜好

從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交從此，黃坤鍵只要一有空檔，就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價，然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格，培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年，他已看過一千戶房子。

黃坤鍵發現，自住和投資大不相同，「自住看的是自己的需求，投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的，接手度，甚至搶手度，才是關鍵。對此，黃坤鍵有兩大判斷準則，一是「痛苦指數」，一是「缺貨指數」。

黃坤鍵說，媒體常會公布「購屋痛苦指數」，是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得，求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元，大約是家戶所得一二二萬元的十七．二倍，便以「台北市民要不吃不喝十七．二年」才能買房，以凸顯民眾購屋痛苦。

但換個方向解讀，這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元；也就是說，排除豪宅和店面等特殊產品，若能將房價設定在痛苦指數的範圍內，讓接手的人「不痛苦」，就能夠迅速換手。

因此，台北市室內三十幾坪，三至四房的住家，不要離捷運站太遠，總價在二千多萬元，是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件，往往一說要賣，就有十幾組買方前來洽詢，很少被議價。

要注意的是，有些房子看起來價值不高，偏偏就有人愛，願意加價，「投資時，能不能讓房子『物超所值』，就得看有沒有眼光看到潛力屋，而創出高價！」黃坤鍵說。

他舉例，曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子，屋主開價三千三百萬元，遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多，黃坤鍵認為根本是亂開價，孰料，這房子卻很快地以三千萬元成交。

探究原因，由於老公寓社區停車位一位難尋，而這房子位於邊間，屋主可以在兩側各停一輛自用車，等於多了兩個車位，這兩個「有實無名」的停車位，最起碼值二、三百萬元，因此才能超值出售。

算市場的供需

從就業人口形態 判斷有利投資標的除了看總價，「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示，自己三不五時就會向仲介及投資同好，探聽哪個區域的哪類房型最好賣，而且最缺，甚至會從一地的就業人口形態，研判最有利於投資的房子。

拿台北市內湖來說，由於內湖科技園區內有近十萬名上班族，最需要的房型就是二至三房，也就是二十至五十坪的產品；但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅，使中小型房奇貨可居，因此這類型的房子就值得投資。

據了解，就曾有內科的工程師在二○○七年，以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋，一○年出售時以五十四萬元成交，三年漲了五成，遠高於內湖三、四成的平均漲幅。

算賣家的壓力

屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成在兩大原則外，還有一個可遇不可求的投資王道，就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露，屋主急售的房子，要不是自售以節省仲介費，要不就是直接以市場成交行情開價；這類房子，通常議價後還可以降一、兩成，等於以低於市價水位買進。

黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家，由於屋主有壓力，急著以一坪六十八萬元處分，條件是要配合延後過戶，避開奢侈稅；黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成，果然，他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售，一坪賺了十七萬元。

羅馬不是一天造成的，黃坤鍵十餘年來的經驗說明了，透過不斷做功課、上場實戰，也可以成為房市贏家。

黃坤鍵

出生：1978年

現職：華亞協和法律事務所律師學歷：台大法律系、台大法律研究所

給投資族的算房叮嚀：

1. 買的時候就想到賣給誰？有多少人會買？甚至估好最多人能接受的價格帶。

2. 有些房子乍看價值不高，但若能在出售時抓住其獨特性（如邊間的一樓房子，可多停兩輛車）進行推銷，即能創高價。

投資該熟知的三套公式：

1.算進出場時間

價量趨勢法

從區域成交量和價的趨勢關係，判斷出場良機。

公式

量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。

量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結。

量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。

2.算店面賣價

營收回推法

店面的行情與住宅的均價完全脫鉤，也與區域單價行情和坪數大小無關，要看總價，店面營業額或租金行情越高的，總價越高。

公式

店面月營業額×100至200＝店面大致總價店面實收月租金（包括騎樓）×500至1000＝店面大致總價3.算最適合投資的總價帶

痛苦指數法

痛苦指數代表一地最多購屋者能夠承擔的總價區間，故可依各區域的家戶所得×該區域購屋痛苦指數，求得區域最適合投資的總價帶。

公式

台北市：家戶所得×15至20；新北市：家戶所得×10至15；台中市區：家戶所得×6至8；台南市區：家戶所得×4至6；高雄市區：家戶所得×5至7註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

年金險具有「保底」、「保終身」功能，上班族在退休規畫時，可考慮將其當作選項之一。如何聰明選購，不再被保險業務員牽著鼻子走，在買到適合自己的商品前，有五個問題一定要事先掌握。

撰文‧歐陽善玲、許樶文

當「長命百歲」成為一種風險時，檢視退休養老金是否足夠，便成了理財必修學分。保險公司推出各式年金險商品，讓上班族在政府、雇主所提供的保障外，多了一項補足資金缺口的選擇。但該如何選擇年金險，才不會讓自己手上又多了一張「不知道保什麼」的保單？專家認為，在購買年金險之前，至少必須先問五個問題，而問題一與問題二，發問的對象是自己。

問題 1 ：我距離退休還多久？

搞清楚準備退休期，才能避免選錯產品宏觀財務顧問公司顧問李鳳蘭強調，「在尋找適當的年金險保單前，應該問自己：想要幾歲退休？距退休還有多久？」問題的答案，關乎於你最適合的年金險類型。對自己「退休準備期」心有定見，才能精準選對你最適合的年金險，而非被業務員牽著鼻子走。

專精企管公司總經理葉崇琦表示，市面上常見的年金險有三種，包括即期型(保障利率）、利率變動型及變額型(投資型)。他解釋，若是即將退休人士，最好以鎖定利率的即期年金險為主，利息收益雖然最低，但保本效果最好；如果距離退休還有十至十五年，就可考慮利率變動型年金險（簡稱利變年金），其優點在於保單價值會跟著市場利率波動，能夠在一定程度之內對抗通膨。

值得注意的是，利變年金險是依照市場利率計算保單價值金，完全隨市場利率波動決定，並沒有最低保障利率，但絕對保本。

至於離退休時間超過十五年以上者，相對比較能夠利用時間創造複利效果，這時，可考慮選擇變額年金險，利用投資幫自己累積退休金。不過，因為變額年金是投資型保單，額度會隨著投資績效而改變，保戶盈虧自負，這點不得不注意。

整體來說，市場上三種年金險，都有各自適合的對應族群，搞清楚自己適合哪一種，才不會在一開始就走錯方向。

問題 2 ：我的退休金缺口有多少？

算清楚退休金缺口，才能避免﹁保太多﹂金管會副主委、政大風險管理與保險系特聘教授王儷玲提醒，保險永遠是損害填補原則，買年金險也一樣，先計算出自己需要的退休收入，扣除勞保、勞退其他固定收入後，缺口再用年金險來補足。

既然是「補足」，那麼，也就不該因為業務員的口若懸河，而一不小心「保太多」。年金險雖然是打造退休生活無虞的重要財務規畫，但若單純從「投資報酬率」考量，投報率並不算高。因此，在「確保無論活多久，都能有基本生活所需的收入」之後，若有多餘資金，或可考慮補強其他醫療保險，或進行其他的投資理財，嘗試賺到更多退休金。

簡單地說，確實掌握自己需求，才不會在面對業務員時毫無定見，盲目提高保額，造成資金的浪費。舉例來說，如果計算出退休後每月資金缺口還差二萬元，就針對這個額度再補強即可，不必多買。

問題 3：年金給付保證期間有多長？

別為了拉長給付保證期，而犧牲年金給付對自己的退休規畫有初步了解後，接下來才是詢問壽險業務員。仔細看壽險公司打出的年金險廣告文宣，會發現有：「保證二十年、保證五十年」的字樣，這是什麼意思？保證的是哪些部分？

統一保經總經理徐采蘩解釋，保證期的意義在於，萬一保戶在年金給付保證期間死亡，如果保單價值的金額還有剩餘，那麼這筆相當於「沒領完」的年金，會歸還給保單上的受益人。但若過了保證期，就不歸還。

徐采蘩進一步表示，保證期的長短最主要的影響，是每年年金領取的多寡。舉例來說，如果手上價值三百萬元的年金險保單進入年金給付後，若選擇二十年保證期，每年最多領取十五萬元；但若選擇十年保證期，每年就能領到三十萬元。換句話說，在同樣的保費之下，保證期變長、年金就變少。

消費者該如何選擇？請牢記，年金險的重要任務是「補足你的退休金缺口」，因此，「年金給付是否能夠補足缺口」，永遠是你的第一考量，不必也不該為了爭取過高的保證期，而犧牲了年金給付。保證期的長度，合理就好。

相反的，如果業務員幫你規畫的年金險給付狀況不符合你的需求，或者可以先問問他：保證期有多長？還有沒有縮短的空間？

問題 4 ：附加費用、解約金怎麼算？

變額年金險費用若超過五％，就要謹慎評估不論是哪種年金險商品，都有附加費用。所謂附加費用，就是壽險業務員的佣金，保戶所繳的保費在扣除附加費用後，才會將剩餘的金額滾入年金複利或做投資。

以上述提到三種年金險來說，即期年金約一．八％，利變年金約一．四％，變額年金則在三％至五％。其中，較容易讓民眾不小心多付費用的險種，是變額年金。

李鳳蘭表示，目前市面上變額年金險附加費用在三％至五％左右皆是合理範圍，但有些壽險公司會推出含有醫療保障型商品的變額年金險，附加費用就不只三％至五％，可能會更高。甚至有些比照具有壽險成分的投資型保單，第一年就收取四成以上的附加費用，在投保前，保戶要仔細詢問業務員。

若業務員推薦你買有壽險保障的變額年金險，你必須評估：若買附加費用較低的年金險，搭配一張定期壽險，是否較划算？

如果在繳費期間想解約，當然也要付出一筆解約金。以利變年金為例，依金管會規定，保戶購買利變型年金險若在前三年解約，要被扣一筆解約費用，費率從二．五％逐年降低至一％，到第四年再解約，就不用繳這筆費用。所以若有解約需求，又不甘心被扣解約費用，就要先熬過「三年閉鎖期」。

若是變額年金，解約費用則為依照年期不同，第一年最高解約金要付出四％，之後每年遞減，直到第五年歸零。

問題 5 ：是否有最低保證收益？保本嗎？

變額年金險要保本，保費就偏高只要是即期年金、利變年金，都具有保本的功能，不論市場利率如何低，絕對能保住當初所繳的本金。但變額年金就不同了，因為是一張投資型保單，退休金額完全靠投入資金的投報率來決定，是有可能進入年金給付後，保單價值金比歷年總繳保費要少。

但目前市面上有些壽險公司推出具有最低保證給付的變額年金險，能做到保本的功能，但所繳的保費就會偏高。例如市售保證收益一．五％的變額年金險，即扣除附加費用後投資金額至少有一．五％的投報率，且完全保本。但保戶每個月也要多繳○．一二％至○．八％的「保證費」。而市場上也有比一．五％更高的保證收益率，但保證費也更高，保戶在投保前，必須仔細比較。