美孚誕新樓王 實呎逼1.5萬 本月至今28宗成交 按月倍升
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GS(14)@2017-09-28 16:58:55http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0204&issue=20170928
【明報專訊】樓市熾熱，本月雖有多個新盤搶去二手客源，但部分大型屋苑仍然價量齊升，更誕下不少新樓王，其中已有近半世紀樓齡的荔枝角美孚新邨，有海景戶以1488萬元易手，實呎逼近1.5萬元，呎價創屋苑新高紀錄。
明報記者 謝穎怡
美孚新邨本月暫錄28宗成交，較上月12宗成交升逾一倍，亦為今年4月後最旺月份。市場消息指，上述屋苑百老匯街54號中層C室，實用面積994方呎，享海景，新近以1488萬元易手，實呎高達14,970元，以呎價計創下屋苑歷史新高紀錄。原業主1994年以350萬元買入，持貨23年，帳面勁賺1138萬元或3.2倍。事實上，今年1月同屋苑有實用面積1446方呎凸海戶（可遠眺中區海景），連車位以2200萬元易手，實呎1.52萬元，當時成交價及呎價均為屋苑新高。若扣除市值約160萬元車位，成交價仍逾2000萬元，實呎約為1.42萬元。
領都4房1280萬破頂
此外，將軍澳新盤即將開售，同區日出康城再錄逾千萬成交。中原分行副分區營業經理伍錦基表示，日出康城領都1座高層LA座，實用980方呎（建築1308方呎），屬4房套房間隔，望海景，以1280萬元成交，實呎13,061元（建呎9786元），成交價創屋苑新高。原業主2010年6月758萬元購入，帳面獲利約522萬元或69%。
景林邨迷你戶實呎貴過晉海
同區公屋景林邨有迷你戶實呎高於部分區內新盤單位。市場消息指，將軍澳景林邨6座高層27室，屬實用面積164方呎開放式戶，新近以243萬元（已補地價）易手，實呎14,817元，呎價超過晉海首批平均實呎1.27萬元水平。原業主2001年以6.65萬元向房委會以租置形式購入，今年1月補地價後放售。
長發邨實呎6789元 青衣公屋王
另青衣公屋長發邨錄新高成交個案。市場消息指，長發邨亮發樓中層26室，實用面積355方呎，以241萬元售出（未補地價），實呎6789元，呎價創區內未補價公屋新高。原業主2007年向房委會以15.7萬元購入，持貨10年，帳面獲利約225.3萬元或近15%。
天水圍嘉湖山莊再錄額印鬆綁貨勁賺個案。中原分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊美湖居8座低層C室，實用面積544方呎（建築面積710方呎），3房間隔，以500萬元沽出，實呎9191元。
嘉湖額印鬆綁貨 帳面賺六成
原業主2014年5月319萬元買入，3年額印期過後沽，帳面賺181萬元或57%。
十大屋苑交投料創5個月高 按月增四成至170宗 6屋苑誕新樓王
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GS(14)@2017-09-29 10:21:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4543&issue=20170929
【明報專訊】市場上多個新盤熱賣，部分向隅客陸續回流二手市場，帶領市場接連錄得破頂成交外，交投量亦反彈。本月十大屋苑暫錄158宗成交，料全月可達約170宗，較上月升約四成外，亦創今年4月後5個月新高，其中有個別屋苑交投量更倍升。此外，十大屋苑中，有6個屋苑連環誕下新樓王，反映不乏買家願以破頂價入市。
明報記者 謝穎怡
雖然十大屋苑成交量自今年5月起已跌穿200宗水平，但截至昨日，各大屋苑本月暫錄158宗成交，已超越上月全月119宗，升幅三成，料9月全月將可達約170宗，成交量將繼4月的249宗後，創5個月新高。十大屋苑本月交投量中，以鴨脷洲海怡半島錄得1.5倍升幅為最多，該屋苑上月僅錄4宗成交，惟本月已暫錄10宗。
黃埔九七貨逾千萬沽升1倍
九龍區方面，則有荔枝角美孚新邨「價量齊升」，更誕下新樓王。屋苑日前有海景戶以1488萬元易手，實呎直逼15,000元，以呎價計創下屋苑歷史新高紀錄，並拉高平均實呎至12,273元，較上月微升0.6%，並連續兩個月企穩於1.22萬元水平。此外，沙田第一城早前亦有3房戶以1038萬元易手，成交價創屋苑標準分層戶新高紀錄，該屋苑本月平均實呎直逼1.52萬元，較上月升2.15%。
紅磡黃埔花園最新有九七貨以逾千萬易手。美聯分行首席高級營業經理易秉中表示，黃埔花園4期6座低層G室，實用面積814方呎（建築面積923方呎），屬3房1套間隔，獲換樓客斥資1050萬元購入自用，實呎12,899元（建呎11,376元）。原業主於1997年2月斥資515萬元購入，是次轉手帳面獲利約535萬元，升值約1倍。
康樂園銀主凶宅低市價一半沽
另外，另類單位亦獲買家承接，其中大埔康樂園一幢銀主凶宅洋房以低市價沽出。市場消息指，上述單位位於康樂園第2街雙號屋，實用面積2579方呎，連約2600呎花園，原業主2007年以2320萬元購入，至2014年發生命案成為凶宅，其後更淪為銀主盤。近日有投資者以2100萬元承接，較10年前購入價平220萬元或約1成，較正常單位低近五成。
代理料第四季二手交投仍低迷
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，十大屋苑交投雖然回升，但本月整體二手市場成交料仍不足3000宗，與正常8000宗至9000宗水平相比仍屬低潮，而下月政府公布施政報告，若首置上車盤大規模發展，加上美國聯儲局已宣布下月縮表，此負面消息將會繼續打擊二手市場，料第四季二手市場交投仍於低位徘徊。
麗港城屢誕新樓王 平均實呎1.35萬
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GS(14)@2017-10-03 09:23:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0307&issue=20171003
【明報專訊】十大屋苑之一的藍田麗港城交投開始放慢，本月截至28日錄得6宗成交，與上月相若；雖然平均實呎約13500元，不及上月14500元所創下的屋苑新高紀錄，但卻屢錄樓王成交，其中3房1套海景戶，以1133萬元成交，實呎15147元，做價創屋苑標準分層戶新高。
明報記者 徐愷婷
該單位位於20座高層H室，實用面積748方呎。代理稱，原業主於1994年以646萬元購入，持貨23年，帳面獲利487萬元或75%。此外，屋苑本月初亦有相連戶錄雙破頂成交。中原分區營業經理洪金興表示，位於12座頂層相連戶，實用面積1270方呎，原則5房套房間隔，擁天台及享海景，以買賣公司形式（即賣殼）獲買家斥資2400萬元承接，實呎18898元，成交價及呎價均創屋苑新高。原業主2008年3月950萬元買入，帳面獲利1450萬元或1.5倍。
康怡3房1625萬屋苑新高
另一邊廂，鰂魚涌康怡花園3房戶做價同樣創屋苑新高紀錄，成為屋苑新樓王。市場消息指出，屋苑J座高層8室，實用面積902方呎（建築面積1056方呎），以1625萬元易手，實呎18016元（建呎15388元），成交價創屋苑新高。據悉，原業主1995年5月710萬元買入，帳面獲利915萬元或近1.3倍。
美孚實呎逼1.5萬破紀錄
美孚新邨錄呎價破頂成交。市場消息指，上述屋苑百老匯街54號中層C室，實用面積994方呎，享海景，新近以1488萬元易手，實呎高達14970元，以呎價計創下屋苑歷史新高紀錄。原業主1994年以350萬元買入，持貨23年，帳面勁賺1138萬元或3.2倍。
天晉1795萬 實呎逾2萬雙破頂
新地（0016）旗下將軍澳晉海近日開售，區內二手屋苑做價再創新高。利嘉閣分行聯席董事梁敬嚴表示，將軍澳天晉1期3座高層B室，實用面積892方呎（建築面積1133方呎），屬3房1套間隔，享海景，新近以1795萬元易手，實呎20123元（建呎15843元），成交價及呎價均創屋苑同類單位新高。原業主於2012年以1130萬元購入，持貨5年，帳面獲利665萬元或59%。
美拍板縮表 二手量跌價升 三屋苑誕新樓王
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GS(14)@2017-10-09 03:53:29■沙田帝堡城7座高層B室剛以1,260萬元易手。 資料圖片
【本報訊】美國落實縮表並擬年底前加息，部份市民期望樓價真的會跌，市場趨觀望，加上新盤主導下，二手交投受打擊。美國落實縮表後首個周六及日，十大屋苑成交量跌逾三成，惟樓價仍然乾升，其中沙田帝堡城、西半山寶翠園及粉嶺花都廣場更齊誕新樓王。記者：朱連峰
中原統計的十大屋苑，過去周六日錄7宗成交，較上周的11宗回落36%。成交集中新界及九龍區，港島3個屋苑均「捧蛋」。美聯統計的十大屋苑，過去周末兩日假期的成交量亦重返單位數，錄9宗成交，按周跌三成。
帝堡城3房戶1,260萬沽
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，新盤接連推出搶去二手市場購買力，加上美國落實縮表，市場擔心本港加息可能增，部份準買家對後市睇淡，持觀望態度，或期望較大議價空間。美聯住宅部行政總裁布少明指，目前樓市剛需持續，只是二手市場購買力遭新盤攤薄，縮表對本港樓市未見影響。二手樓價續乾升，落實縮表後本港主要屋苑錄得最少7宗破頂成交。美聯何智豪指，沙田帝堡城7座高層B室（鳳凰樓，頂樓之下樓層），實用901方呎，三房加士多房間隔，剛以1,260萬元易手，呎價13,984元，成交金額創屋苑新高。此單位中銀及滙豐網上估值1,167萬及1,198萬元，是次成交較估值高出最多93萬元或8%。世紀21奇豐陳桂新指，粉嶺花都廣場10座高層G室三房單位，剛以599萬元易手，呎價11,388元，屬屋苑成交金額最貴一伙分層戶。賣方2014年8月以429萬元買入，SSD3年到期鬆綁即沽貨，賬面獲利170萬元。西半山寶翠園5座高層G室剛以3,000萬元易手，呎價27,027元創屋苑2001年入伙以來新高。原業主2001年以887萬元買入，賬面勁賺2,113萬元。美聯蕭銳賢稱，東涌二手市場交投加快，過去周六及日錄5宗成交；其中映灣園9座低層A室三房戶售935萬元，同座高兩層A室，今年3月售798萬元，相隔半年低層竟比高層貴逾「一球」。另荃灣中心過去兩天錄3宗成交，其中4座高層H室售412萬元，呎價12,716元屬近兩個月新高。九龍站天璽海鑽低層C室，以2,200萬元「賣殼」易手，賣方持貨4年賬面賺304萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170925/20163337
內地10月新樓銷情仍勁
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GS(14)@2017-11-04 15:26:16【明報專訊】中國政府在9月底頻出調控樓市招數，加上假日出遊影響黃金周銷售數據，一度嚇壞市場。然而，據內地諮詢機構克而瑞（CRIC）10月份內房銷售數據顯示，龍頭房企包括碧桂園（2007）及恒大（3333），單月銷售仍有雙位數增長，碧桂園10月份合同銷售按月升17.9%至560億元（人民幣．下同），恒大亦升23.6%至548億元。
融創（1918）曾承諾8月起每月銷售可超過300億元，其10月單月合同銷售僅按月升2%至439億元，但另一龍頭萬科10月份銷售則按月跌3.2%至404.4億元。
碧桂園恒大單月銷售錄雙位數增長
雖然部分房企10月份銷售出現放緩，但整體多接近完成全年目標，當中碧桂園首10月已完成近97%全年5000億元目標，銷售額達4841.7億元。恒大亦完成全年4500億元的93.5%，達4208.3億元，融創則完成全年目標3000億元的82.8%，達2483.7億元。
儘管受到調控影響，但有分析員認為，內房股早前已因調控政策而調整了一成以上，在預期樓市政策不鬆但不會進一步收緊下，會留意房企10月份銷售數據，若按月仍有5％至10%增長，反映調控政策的影響仍未太大。
高盛：僅6城市10月銷量上升
另外，高盛報告顯示，內地29個城市中，僅6個城市10月份銷量上升，但10月的第四周銷量大致平穩，按年則跌兩成，華南仍整體跑贏其他區域。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5256&issue=20171101
地產潮文：新樓管理欠透明
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GS(14)@2017-12-18 04:28:35近日將軍澳某新樓盤入伙，業主們本來興高采烈地收樓，但發現座頭無保安員，通告更通知如住戶想有保安員，管理費就要大加兩成。發展商近日亦識做地回應，指樓盤已經調配了人手，於適當時候會有保安員巡查，並且會有保安員於大堂當值，不會影響管理費，化解了潛在的公關災難。該樓盤的售樓說明書只披露樓盤的管理公司名稱，在裝置、裝修物料及設備一項亦有列明樓盤的保安設施，例如閉路電視接駁管理處、智能卡讀卡器和對講機等。友人曾向銷監局請教，為何發展商不用列明每平方呎管理費，銷監局職員回覆發展商無法列明每呎預算管理費。事實上，物業管理公司需要在樓宇建築階段與發展商一同做好準備工作，例如：草擬大廈公契、釐訂管理費、準備管理費預算案、計劃管理所需人手、準備入伙時所需物品與服務的招標工作等，發展商要掌握管理費水平和物業管理涵蓋範疇，理應不難。現時一手住宅物業銷售條例沒有強制要求發展商在售樓說明書等資料，披露管理費和物業管理涵蓋範疇等資料。因應智能大廈管理可能對物業管理的人手和服務有重大影響，銷監局有責任提供更清晰指引，要求發展商披露物業管理人手安排、管理預算案和管理費等詳細資料，以供準買家參考，發展商亦有責任於售樓階段解釋詳情與解答準買家的疑問，避免因期望落差而引起小業主集體投訴。地產小子
http://propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171214/20244330
湯文亮：新樓淪銀主盤將成新常態
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GS(14)@2018-01-01 23:44:14【明報專訊】有消息報道有新樓盤入伙1年多，已經出現銀主盤，一般人會對此事漠不關心，認為只是個人理財不善，對大市絕對沒有影響，我反而對此憂心，擔心新樓變成銀主盤的數量會愈來愈多，不但已入伙的，就算未入伙的新樓都有機會變成銀主盤。本來新樓變成銀主盤的機會很少會發生，但在地產商推出高成數按揭後，不少未有資格買樓的人可以藉此置業，原本是好事，但他們並不知道，買樓易，但要保持擁有所買的樓宇難，每月持續供款會令到很多人吃不消，最後，物業淪為銀主盤絕不驚奇，甚至會成為新常態。
現在還息倘吃力 日後更難還本
今年內地產商所售出的新樓單位大約有2萬個，是10年新高，據非正式途徑消息，大約有七成新樓買家採用地產商高成數按揭，那些人付了大約15%首期之後，在3至5年內只需要還息，不用還本，現在利息仍然處於低位，買新樓的人應該沒有問題，如果現在連利息也還不了，以後如何本利清還。不過，仍然會有一些人感覺到吃力，甚至會放棄所買的新樓，任由銀主處置，那些實例將會愈來愈多，已經買新樓的人應小心計算3至5年後還款能力，如果力有不逮，所買新樓隨時會變成銀主盤。
有不少在大約兩三年前已買新樓的人，當時地產商還未推出高成數按揭，如果到入伙時找不到銀行承做按揭的話，便會求助財務公司。大家都知道，財務公司的利息是非常之高，即使月息1厘，向財務公司借1000萬元，每月便要還10萬元利息，遠比正常每月供款4.3萬元為多，而且供款是連本帶利，那些新樓在入伙之後一至兩年變成銀主盤絕不出奇，我只是很奇怪，市場中人對此都沒有警覺，仍然認為樓價會連年上升。其實，樓市在利息上升，供應增加之下，已是強弩之末，我雖然對此憂心，但又未至於寐食難安，畢竟我已經提出了多次警告，算是盡了我的本分。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6685&issue=20171229
湯文亮﹕新樓盤暢銷形成漩渦
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GS(14)@2018-01-15 02:15:52【明報專訊】去年樓市有一個很奇怪現象，就是新樓盤暢銷，銷售量創10年新高，二手樓銷量卻反其道而行，見10年新低。其實，這是一件非常危險的事，大家都不會察覺到，新樓盤暢銷最後會造成一個很大漩渦，吸納量驚人，並且將購買力吸入之後，短期內不會釋放被吸入的購買力；而且由於地產商提供高成數按揭，令到市民的購買力源源不絕被已售出的新樓盤吸乾，對後市有不利影響。
現在大家當然看不出來，大家只會發覺，即使新樓的樓價不斷上升，銷售量亦同樣上升，一片大好現象；不過，大家又試想一想，市場上沒有足夠購買力，最初的時候由於二手樓業主持貨能力強勁，樓價是不會下跌，但成交量就會大幅減少，這個現象正在出現，大部分人仍然未察覺到，危機亦由此開始。
一手吸乾購買力
如果購買力不但沒有增加，反而有部分被新樓盤吸去，當二手樓業主持貨力下降，或者有部分二手樓業主因為某些原因而被迫出售他們的物業，就會發覺市場承托力不足，如果他們不減價，就無法出售那些單位，結果是樓價會向下調整。
所以，如果只有新樓盤暢銷，所形成的漩渦反而會令樓市下跌，大家的確是要小心，不要以為新樓盤暢銷代表樓市上升。不過，如果新樓暢銷，二手樓又有相當多成交量，這代表樓市不但暢旺，而且是相當健康，現在樓市只是單蹄馬，很容易會跌低。
二手缺成交 單蹄馬市場易跌倒
但大家又不用太擔心，我們仍然儲備了不少購買力，只要金管局放寬逆周期措施，便會將那些購買力釋放出來，大前提是要增加供應，沒有足夠供應量，被釋放的購買力是會令樓價飈升，但成交量依然偏低，所以，想樓市回復健康水平，一定要增加供應量。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1737&issue=20180109
曼谷新樓200萬入場港年輕買家佔六成
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GS(14)@2018-01-22 05:51:23■泰國發展商Areeya旗下曼谷住宅項目Chalermnit Art De Maison，屋苑附有日式溫泉（右圖）。受訪者提供圖片
【海外樓市】香港樓價高企，港人轉戰東南亞覓筍盤。近期越來越多港人留意泰國樓，曼谷市中心400方呎一房單位，入場費200萬元，700方呎兩房單位則約300萬元起。至匯投資香港銷售與項目總監張永恒稱，過去一、兩年越來越多港人到泰國買樓，除造價低水，還有泰國置業免差餉地稅。赴泰置業的港人以年輕買家為主，年輕與退休買家比例為6：4，「年輕一代可能成日過去（泰國）旅行，鍾意咗呢個地方，佢哋又想入場門檻比較低嘅時候做投資」。
租金回報4.5厘
他指曼谷高尚住宅區多數位處於市中心，分層住宅平均呎價介乎7,000至7,500元，相對香港樓價仍低水。他指曼谷市中心面積400方呎一房單位，200萬元有交易；600至700方呎兩房的中小型單位，入場費300萬元起。張永恒指首次到曼谷置業，一房單位最受港人歡迎，因為在當地出租機會較高。曼谷分層住宅過去一年平均呎價升15%至20%，租金淨回報4.5厘，料兩者溫和上升趨勢持續。統計資料顯示，截至去年首半年，泰國分層住宅供應量按年升39%至30,493伙，期內出售分層住宅為27,275伙，按年升11.5%。港人和曼谷租客均鍾情沿架空輕鐵（BTS）路線尋找心水靚盤，當中以曼谷分層單位供應量最大的素坤逸（Sukhumvit）最為人熟悉。區內由多個熱門置業BTS站貫穿，包括Asok、Prom Phong及Thong Lo站。樓盤距離BTS越近，樓價和租金回報潛力越好。泰國上市發展商Areeya於曼谷推出分層住宅Chalermnit Art De Maison，為兩幢8層高住宅大廈，分A、B兩座，合共122伙，預計2020年3月竣工。樓盤距離BTS通羅站約5分鐘路程，提供一房、兩房，及兩房和三房複式單位。單位面積平均355至1,733方呎，售價約981萬泰銖（約240萬港元），平均呎價6,800元起。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180118/20278090
加拿大新樓180萬入場
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GS(14)@2018-01-28 18:33:35■卡加利市中心一個逾千呎的共管式公寓，售價為420萬港元。廖達燊攝
【本報訊】香港樓價屢創新高，令不少港人轉戰海外物業。加拿大二線城市艾伯塔省的卡加利（Calgary），可在溫哥華轉搭內陸機，約1.5小時便會到達，目前樓價仍然低水，市中心一個逾400呎的一房單位，入場費為180萬港元。加拿大發展商Capexco的創辦人及主席Marco DeDominicis表示，卡加利是一個石油城市，近年每桶石油重上60美元水平，他預計未來房屋數量及樓價將平穩上升。由於有石油產業帶動，當地人均收入比溫哥華高一至兩成，市中心一個實用面積逾千呎的共管式公寓（Condo）比香港的上車盤便宜，兩房間隔，遠眺城市地標卡加利塔，定價約為420萬港元。該發展商在市中心相類似的樓花Scollen House開賣，其入場費180萬港元，實用面積446平方呎，呎價4,035元，最貴頂層逾千呎Condo只是500多萬，發展商保證租金回報5厘。
■Marco DeDominicis料當地樓價穩步上揚。
■Scollen House預計2019年中竣工。
實施新政策防爛尾樓
香港人購買外國樓最怕隔山買牛，當地政府實施新屋保障計劃，買家的首期按金會存入第三者的信托管理中，發展商不能直接提取，而該筆按金最高保障額為10萬加元（62萬港元），萬一建築商無辦法竣工，就會退回給投資者。當地的房屋按揭代理人黃逸思表示，如果海外買家能提供收入證明，最多可承造65%按揭，該物業可以自住或者出租，若買家無法提供收入證明，當地銀行只會承造一半按揭。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180125/20285220
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