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本刊上期報導，錦田長春新村附近有人大規模倒泥，但因農曆年假而短暫停止。經連日追查，記者終發現倒泥元兇，原來是新鴻基地產全資擁有的沙埔村住宅地盤。記者目擊高峰期每小時有近廿架泥頭車，從該地盤偷運泥頭到山上非法傾倒。

更離譜的是，新地倒泥的位置，屬林村郊野公園邊界，附近佈滿鄧氏祖墳，最近的一個與倒泥位置只相差數米；受影響的更包括一個建於明朝，有近六百年歷史，被稱為香港十大風水名穴之一的「荷葉跋龜」。

翻查資料，有關土地屬錦田鄧氏祖堂所有，錦田鄉事委員會嚴斥倒泥行為破壞鄧氏風水，長春社質疑新地將池塘填平嚴重破壞環境兼毀壞古物。新地則回應非常重視事件，已即時叫停該地盤所有泥頭傾倒工作，並正研究懲處分判商。規劃署則表示已即時發出強制執行通知書，終止違規事項。

「近排呢頭山路多咗好多泥頭車出入，又嘈又大塵，唔知邊度嚟！」本刊上期報導，環境幽靜的錦田長春新村一帶，近月幾乎每天都有多輛泥頭車出入，懷疑有人大規模非法傾倒泥頭。記者上週曾到該處調查，雖發現附近官地已被棄置大量泥頭，但懷疑工人因農曆年假而停工，加上有關土地已「填無可填」，結果無法揪出元兇。

偷運泥頭全過程

郊野公園外倒泥

不過，記者上週末再到該處守候，終發現多輛泥頭車往返村落，泥頭碎石亦散佈道路，於是驅車沿路追蹤，發現泥頭車一直駛往林村郊野公園邊陲，位於圓山一處被大樹環繞的空地，離郊野公園的指示牌只有數十米。記者走近該地，已聽到挖泥車操作的聲音，並發現大樹及蘆葦叢後面，多輛載滿建築廢料的泥頭車，正排著隊駛至挖泥車附近，逐一打開泥斗，將大量泥頭傾瀉，挖泥車則協助鋪平泥頭。環境清幽的郊野公園，頓即變得沙塵滾滾，猶如建築地盤。但由於該地位處偏僻，加上位於小山丘之上，外人難以察覺。記者於附近山頭點算泥頭車的數目，發現高峰期每小時有多達二十一輛泥頭車駛到該處倒泥，每次均是四至五輛一組排隊等候卸泥。記者之後跟蹤已倒泥的泥頭車，並暗中抄下車牌，發現他們原來駛到附近，只有五分鐘車程的一個大型地盤，隨後同一批車又重新載著泥頭，經同一閘門駛出，再駛往林村郊野公園外卸泥，過程中涉及最少十輛泥頭車，一小時內即可往返三次。

新地是倒泥元兇

根據車牌登記資料，涉及的泥頭車分別由五人以個人名義登記，部分車主擁有多於一架泥頭車，估計全為合約承辦商。至於泥頭車進出的地盤，原來大有來頭，屬新鴻基地產全資擁有的「沙埔村項目」。綜合新地年報及過往的報導，該地盤總住宅樓面面積達二百三十萬平方呎，正進行上蓋建築工程，興建約三十幢樓高十二至十六層的住宅，提供約三千個單位，預計於一五年上半年取得入夥紙。聯同近日劈價開售、與地盤僅一河之隔的新盤「爾巒」，新地銳意將錦田一帶打造成低密度住宅王國。有業內人士拆解，政府規定所有建築廢料須運往將軍澳、打鼓嶺或屯門的堆填區，每公噸收費廿七至一百二十五元，視乎泥頭內物質的污染程度，以一輛泥頭車載重廿四噸計算，每次最低消費也要六百五十元，還未計人工及汽油成本。「所以有啲地盤為慳錢，就會去最近嘅鄉郊倒咗去就算，政府收費只係小數目，最緊要架車同工人走多好多轉，一來一回慳好多錢。」但諷刺的是，該地盤於一一年以七十億元完成補地價手續，單是補地價成本預料每呎便要近三千元。業內人士又踢爆，大型發展商與傾倒泥頭的承辦商簽約，通常要求對方提供到堆填區傾倒泥頭的收費記錄，作為核對之用。而且涉事的泥頭車十分鐘便能折返地盤再度「上泥」，明顯沒有依正途到堆填區倒泥，質疑地盤監督以至管理層默許違法行為

破鄧氏百年風水穴

記者其後折返倒泥位置細心觀察，被破壞的土地猶如一個標準足球場，部分更被堆至超過兩米高，泥頭內包括磚塊及碎玻璃等建築廢料。但根據地政總署攝於一二年的高空圖片，當時該地段由多個魚塘及濕地組成，曾經綠草如茵，現時卻遭大規模填平。沿著土地邊緣觀察，發現懷疑是被翻起的深灰色的「塘泥」，估計有人將魚塘挖深，再以泥頭填平。更意想不到的是，該地四周原來佈滿鄧氏祖墳，最近的一個距離倒泥位置更只有數米，另一個離現場只有數十米，更是被封為香港十大名穴之一，有超過六百年歷史的「荷葉跋龜」。記者之後邀請曾撰寫《香港名穴掌故鉤沉》的史地掌故研究者周樹佳到場觀察，他解釋當地最古老的墓穴為錦田鄧氏第十五世祖鄧洪儀之墓，早於明朝已入土下葬，因為該地形似一隻烏龜從荷葉走出來，故又名「荷葉跋龜」，屬本港十大名穴之一，早已成為風水研究者實地考察的典型教材。周又指，錦田鄧氏現時共有九條分支鄉村，包括逢吉鄉、吉慶圍及沙埔村等，都承自鄧洪儀一脈，故鄧氏子孫至今仍相當尊重此墳，春秋二祭例必拜祭：「而家好多祖墳都只係一年拜一次，係咁大個太公，村民先會咁隆重，著長衫踩單車嚟拜祭。」而現場另一風水名穴「鐵爐墳」，則因背靠兩座平排山峰，面向水塘，按傳統「水為財」的道理，此墓可令子孫富貴，但現時水塘被填為平地，亦有不少泥頭直堆到墳前，恐怕已破壞其格局，「以前就食正條水，而家食泥喇。」

填塘破壞濕地

周慨嘆香港沒有保護古墳及其周邊地方的概念，他指去年到此地時，只有小量農地被填，但未及現時這麼嚴重，由於名穴週遭的景觀及山勢已被人為破壞，後人無法再實地研究及揣摩前人在此點穴的經驗，「而家最可惜無地方，再無呢啲山墳，學做陰宅風水師無用武之地，遲早失傳。」他認為今次受影響的不單是鄧氏一族，連帶研究香港早期原居民的習俗及發展亦受影響，碑文中提到的「荷葉跋龜」已不復見，「例如個穴叫『荷葉跋龜』，碑文都有寫，其實當時好多人係唔識字嘅農民，立墳嘅風水師傅於是用荷葉、龜呢類農民見慣見熟嘅嘢，同個風水穴命名。」長春社助理公共事務經理吳希文看過本刊提供的片段後指，長春社早於一一年到同一地點考察時，亦曾遇見泥頭車小規模傾泥，並向相關部門投訴，一度以為已成功阻止非法行為。「嗰度原先係一片小型濕地，當時已經有人運泥頭去倒，不過無今次咁大規模，當時仍然有植被，同仍然有濕嘅地。」他指現時填塘範圍較當年大得多，除了風水穴有考古價值外，濕地亦有其生態價值，為不同物種提供棲息地，於錦田已是「買少見少」。他憶述當年曾向規劃署舉報，但署方最終未能將有關人士繩之以法，現時證據確鑿，希望政府加大力度執法：「發展商要賺盡，唔肯花少少錢去處理建築廢料……政府應該巡邏密啲，加大力度打擊。」

新地即時停止倒泥

翻查資料，倒泥位置屬錦田鄧氏的祖堂地，身兼元朗區議員及錦田鄉事委員會執行委員鄧卓然直斥，兩個月前已得悉此事，並向政府部門反映，環保署和規劃署亦曾到場瞭解，可惜情況並無改善。「每日都有泥頭車，好似而家彌敦道巴士咁樣，一個鐘都唔知幾多班泥頭車，咁係好失控嘅。」他又指有關行為不但影響鄧氏祖墳的環境，更擔心泥頭有毒，聲稱事前從沒有人知會鄧氏祖堂，並會跟進及追究。本刊之後將拍攝到的片段交予新地，發言人聲稱極度重視今次事件，並即時停止該地盤所有傾倒泥頭的工作，又表示正研究按合約懲處分判商，但並無回應新地的角色及責任，又推卸有關問題由該項目的承建商輝強有限公司負責跟進。規劃署則確認倒泥位置位於分區大綱圖的「農業」地帶內，並確認有人違規倒泥。於本刊查詢後，規劃署已向有關人士發出強制執行通知書，須終止違例事項。規劃署又指會繼續監察場地情況，以便採取進一步的管制行動。

後記

記者追蹤倒泥元兇當日，正是本港入冬以來最寒冷的一天，新界氣溫只得攝氏七度，刺骨寒風直撲面孔。記者與兩名攝影師揹著腳架等器材，為尋覓高位監視泥頭車，邊行邊合十向先人說「唔該借借」，沿著山墳爬上小山，抵著寒風潛伏個多小時，終拍攝到多輛泥頭車偷偷倒泥的實況。及後於單程路跟蹤泥頭車返回地盤，採訪車司機為免引起工人疑心，更要「扮唔識路」，終拍得泥頭車出入新地地盤關鍵一刻。

大陸水貨客問題不但引發中港矛盾，更釀成示威衝突。為消弭社會矛盾，以議事堂內剪指甲揚名的民建聯議員黃定光，忽然落力推銷興建邊境購物城，兩大地產商新鴻基及恒基則以慈善家姿態，罕有地以一元租金捐出落馬洲新田土地。本刊調查發現，原來水貨城位處的地皮，以及毗鄰的大片新田魚塘及濕地，兩大地產商早於回歸前已向大地主文氏家族收地，並於十四年前成功獲城規會批准，興建四千五百個單位，以現時樓價計算，樓面總值達三百四十億元。但其後受業權爭拗困擾，近兩千萬呎濕地上的建屋大計被迫擱置多年，隨着一三年法庭及民政事務局先後批准文氏出售多幅祖堂地，黃定光同年配合提出水貨城大計。地產商磨劍十四年，無非是以水貨城作發展缺口，活化新田鄉郊，博取政府改善該區基建配套，為手上地皮增值。有團體認為水貨城是「發展商出豉油，政府出雞」，擔心日後大型住宅項目上馬，對附近濕地及居民造成極大困擾。新地及恒基對於會否在該地段建屋不作回應，黃定光則表示，對地產商獲批發展住宅毫不知情。

興建水貨城的建議早於一三年底由民建聯進出口界立法會議員黃定光提出，一開始便提議選址落馬洲新田一帶，但有關計劃一直只聞樓梯響。直至近月反水貨客情緒高漲，水貨城發展亦突然「一日千里」，消息人士透露，有關計劃得政府高層首肯，預計於一週內向城規會遞交。

黃定光忽然落力推銷

雖然水貨城計劃尚未正式向政府申請，但民建聯議員黃定光近月儼如水貨城代言人，不斷向友好傳媒放風造勢，計劃在落馬洲惇裕路側一幅四十二萬平方呎的土地興建水貨城，該地現為停車場，距離落馬洲過境巴士新田總站僅五分鐘路程。黃定光說，初步構思一半商戶為本港自家品牌，三成是奶粉等熱門商品，其餘則是食肆，更聲稱他只是義務性質協助，又狂呻要周旋於十七個政府部門，跟進交通、渠務及水電等申請。另一民建聯立法會議員、元朗區議會主席梁志祥亦加入助拳，今年三月率先爆出新地及恒基以象徵式一元租金，支持興建水貨城，更打「開口牌」要求不用向政府補地價，目標是十一黃金周前開張，說穿了就是要政府及城規會配合發展。民建聯搭好台階後，新鴻基地產執行董事郭基煇上週日終證實梁志祥的說法，承認新地及恒基是水貨城地主，以一元租金將土地交給第三方經營，「運作同埋經營係第三方，唔關我哋事，我們做到嘅只有提供土地。」恒基副主席李家誠本週一出席記者會時，亦首度披露有關地皮暫定租借兩年，兩大地產商均承認，有計劃於該區興建永久購物城，揚言目標是成為世界級商場。面對發展商及鄉紳示好，發展局陳茂波亦配合劇情發展，本週日坦言收到申請後，會按程序處理，不諱言盡量協助。水貨城計劃如箭在弦，記者上週到新田視察，發現該處鄰近深圳河一帶盡是魚塘及濕地，其餘則是露天貨倉及重型車輛停車場，附近的大型基建設施則只有落馬洲關口管制站，迎面而來的多是懷疑走水貨的大媽及大叔。近新田公路市中心則全是兩層高的平房，可以說是未被開發的處女地。記者到擬建水貨城的港捷停車場，查問是否知悉計劃，職員回應聞所未聞，又驚訝不少記者前來拍照，「我哋都係睇報紙，見到張相影住呢度。」

新地回歸前囤地

記者翻查資料，發現所謂的水貨城計劃並非如發展商及鄉紳所講般簡單。根據土地註冊處記錄，水貨城地皮由五幅土地組成，全部由文氏後人持有，其中大業主是文深涌會，該會代表各文氏宗族持有土地，俗稱祖堂地，新地和恒基均不是業主。記者其後轉而查冊水貨城周邊土地，發現絕大部分仍是由文氏各祖堂或私人持有，有文氏鄉紳私下向本刊透露，單是文深涌會便持有約六百九十萬平方呎濕地及魚塘，但已私下全部賣給發展商，只是仍未正式轉名。綜合鄉紳說法及土地資料，水貨城連同周邊約相等於五個維多利亞公園的一千六百三十萬呎地皮，大部分已由新地及恒基收購，背後牽涉三百四十億元的龐大建屋利益。原來早於回歸時，新地及恒基等發展商為增加土地儲備，大手掃入新界農地及魚塘，惟城規會二千年公布的新田分區計劃大綱草圖，卻將當中大部分地段劃作自然保育區，變相禁止地產商發展土地。新地及恒基遂連同新世界發展及太平協和等發展商，聯手向城規會提出反對並提交發展草圖，最終城規會以發展未減濕地數量為由，翌年批准將土地用途轉為「綜合發展及濕地改善區」地帶，並可以興建住宅。本刊獲得發展商當年向城規會遞交的草圖，可見到住宅主要分布在項目南面的陸地上，包括擬建水貨城的地皮，北面大部分魚塘則予以保留。根據資料，城規會○一年讓步，批准地產商以地積比率約零點二倍，興建三十七幢住宅，提供四千五百個單位，合共約三百三十七萬呎住宅樓面。若以附近錦繡花園現時平均呎價約一萬元計算，該低密度住宅項目落成後，市值將高達三百四十億，每個單位平均價格高達七百多萬元。翻查該項目的土地註冊資料，大地主共有四個，除了其中一幅由恒基關連公司持有，其餘土地仍是由文深涌會、文石涌會及文水塘會等文氏祖堂所擁有。

業權爭拗阻礙建屋

有鄉紳私下透露，雖然有關項目早已經城規會批准，土地業權問題卻一直纏擾着發展商，以致項目遲遲未能上馬。「新界私人農地買賣就簡單啲，但好似文氏嗰啲祖堂地，要經民政事務局批准，只要有一個祖堂成員反對，雙方傾唔掂數，民政局就會唔批。」鄉紳解釋，文氏屬新界五大家族之一，絕大部分土地均由祖堂而非個人持有。有別於發展商以關連公司落釘買入私人土地，地產商收購祖堂地，會先通過個別文氏族員，向其他成員購入相等於地契的所謂「簿仔」，當累積大部分業權後，才嘗試向祖堂司理及民政局申請買地，政府會將有關交易詳情張貼於鄉公所三十日，其間若有祖堂成員反對，交易便可能告吹。以新田大地主文深涌會為例，該會據稱由文天祥後人於宋朝末年組成，會員名單中共有二十四個單位，當中八個以「祖」的名義登記、一個以「堂」的名義登記，其餘則屬個人名義。雖然當中大部分業權贊成將祖堂地售予發展商，但一直無法取得一致意見，結果○七年由司理入稟法院尋求指示，期望能在大多數業權同意下出售土地，並於一○年獲上訴庭批准，毋須所有成員同意，就可以公開招標方式出售。有文氏鄉紳稱，原本仍有鄉紳傾向保留土地，惟裁決頒布後，有感「留（業權）喺度都無用」，均陸續轉讓予文深涌會現任司理文祿星等人，收購價每平方呎約一百二十元，惟成員均知道，文祿星背後買家正是地產商，「法律罅嘅嘢，賣嗰陣時用（文氏）兄弟個名去過名囉，過咗之後，始終都係新鴻基揸fit。」另一文深涌會成員、「文莘野祖」代表文心安亦證實，其擁有業權已於一一年賣出，「賣咗俾新鴻基同恒基。」本刊向民政事務局查詢文深涌會是否獲批准賣地，局方證實該會於一三年三月申請賣地，局方已批准相關許可。

水貨城開發展缺口

雖然法庭及政府對出售祖堂地開綠燈，但新田並非政府東北規劃的新市鎮之一，有鄉紳坦言，該區可見將來均無大型發展，交通及社區設施通通欠奉，故文氏族員才賤價出售土地。「十幾年前已經話起樓，起到而家都未有，就算而家即刻起，都未必有人肯入嚟住，好多村民都唔想再等，地產商如果逼到政府發展新田係佢哋叻。」無獨有偶，正當文氏一三年「攞正牌」出售土地後，黃定光以民建聯工商事務發言人身份，隨即於一三年十月，巧合地提出在新田一帶興建水貨城，新地及恒基近月則自爆是地主。公共專業聯盟政策召集人黎廣德質疑，發展商以解決社會問題為由，興建臨時性質的邊境購物城，可謂「進可攻，退可守」，一旦水貨城計劃落實，便可成為將來發展的突破點，「無蝕底，一蚊租，對比將來（利益），代價好細。」他估計，發展商已預期有關計劃可能在城規會審議時，遭市民或附近村民反對，故以「非牟利」及「臨時性質」包裝項目，審批程序相對簡單亦容易「過骨」，若計劃獲通過，周邊環境及基建肯定有很大變化，「多咗好多人流，發展商就有理由，要求政府擴建道路，咁擴建嘅錢，當然唔係發展商出，梗係政府出，換句話講，公眾唔係無投資。」他續稱，若水貨城反應良好，發展商便有足夠理由，向城規會申請成為永久設施，繼而發展住宅，項目利潤亦因此大大提升。「既然有咗個咁大型嘅永久設施，周邊嘅地區申請發展，理據就強咗，可以話交通完備，又有商場設施，發展房屋住宅就好合理啦。」

新田變身水貨村

黎廣德又認為，如今購物城選址落馬洲，未必能吸引從羅湖及深圳灣口岸入境的水貨客，分流作用極之有限，卻會刺激更多水貨客經落馬洲來港，對香港造成更大壓力。諷刺的是，黎廣德所講的其實已發生。自去年初，新田早已變成水貨村，到處均能發現水貨客的蹤影，記者在新田採訪期間，看到不少水貨客拿着戰利品，爭先恐後湧上小巴。其中新田永平村更是重災區，一條原本寧靜的小鄉村，內裡竟出現藥房及找換店等明顯為水貨客而設的店鋪，多個停車場及空地變身成為水貨倉，用來擺放水貨客最愛的奶粉及金莎朱古力等。新田鄉鄉事委員會前主席文富穩批評，村民深受水貨客滋擾，連小巴也被水貨客坐滿，但政府竟未有諮詢地區人士，便貿然配合有關人士推動水貨城，質疑政府理應先解決區內問題，才考慮有關計劃，「人流多咗，肯定帶嚟一啲交通、環境、治安嘅問題，但係有無同地區（人士）諮詢過呢？突然之間擺喺條村門口喎，點解唔擺喺（倡議計劃的）政黨門口呢？做呢個（購物城）嘅時候，有無諗過將來啲村民點樣可以搭到車？依家啲問題都解決唔到，仲要喺呢笪地方做咁嘅商業活動？」長春社助理公共事務經理吳希文指出，新田毗鄰米埔、河套區及蠔殼圍濕地，屬完整的濕地生態走廊，亦是候鳥每逢冬季必經的飛行路線，當中包括瀕危的黑臉琵鷺，一旦有任何噪音或光污染的發展干擾，均會「割斷成個生態走廊」，不但影響整個后海灣濕地生態系統，更會令候鳥及其他生物喪失家園及過冬之地。

發展大增影響候鳥

他擔心，在新田發展邊境購物城，將會誘發其他需求及發展項目，譬如有人乘機提出擴闊道路，繼而大大增加當地商業及住宅發展價值。他又拆解，類似以保護濕地為由，建屋為實的發展，最先由長實的豐樂圍發展項目帶起，新田濕地項目儼如「翻版豐樂圍」，但到底發展商將來如何保育濕地，公眾卻無法監察，「豐樂圍發展批咗之後，任何有關生態保育嘅資訊，其實都係政府同發展商雙方嘅事……如果貿貿然再俾呢類發展，喺靠近后海灣濕地進行，其實係一個幾危險嘅做法。」就以上問題，黃定光承認地產商早打算在該區發展，「喺一個社交場合……咁佢（地產商）講起佢哋都想搞，我咪問搞之前可唔可以借出嚟？吹吹吓成咗事實。」但他表示不知悉該處已獲批建屋，並讚賞地產商慷慨捐地。新地則表示水貨城發展交由恒基統一回答，恒基表示水貨城地皮由新地及恒基各佔五成權益，但有關土地轉讓詳情，以及會否在該處發展住宅項目，發言人表示不作回應。文深涌會司理文祿星則承認，會方持有的土地「賣咗超過兩個月，transaction做咗o架啦。」只是仍未辦妥轉名手續。對於發展商的建屋或興建永久購物城等大計，他否認知情，「我真係唔知，我知就可以幫到你。我都話俾你聽我無資料，我有資料再聯絡你啦。」

三百四十億新田濕地項目

本刊獲得新地及恒基○○年向城規會提出的發展方案草圖，發展商承諾保留大部分魚塘後，城規會終在○一年讓步，將原本劃作保育區的新田濕地改劃為「綜合發展及濕地改善區」，可興建四千五百個單位，樓面面積約三百四十萬呎。該項目地皮現時主要由四個地主持有，其中恒基年報列出，敦匯發展有限公司於○二至○六年均是主要附屬公司，其餘三個地段則屬文氏祖堂地，據悉大部分土地業權已落入新地及恒基手上，但全部未在土地註冊處正式轉名。

地產商磨劍十四年

買地不轉名驚惹官非

發展商真金白銀買入土地業權，卻容許土地不轉入公司名下，做法可謂非常罕見。但有鄉紳拆解，這是因為發展商不想惹官非，一切緣於恒基九七年一單官司。當年新田文石涌會將三百三十多萬平方呎祖堂地，以三億三千萬元售予一間名為Earning Youth Investments Ltd的公司，該公司卻在一個月內，隨即以確認人身份，將土地以四億四千萬元轉售予恒基子公司，此舉隨即惹來文石涌會成員不滿，紛紛入稟向司理追討差價。雖然恒基最終成功收購該地，但為免麻煩，發展商此後收購祖堂地時，均放棄以往「落釘」囤地模式，改為與個別文氏鄉紳合作，由文氏鄉頭代為向其他成員收購業權，待政府落實發展相關項目後，發展商才正式將土地轉名，並按比例分配利益。此舉既可隱藏發展商的角色，亦可免去打官司的風險，但同時卻要面對鄉紳反口或坐地起價，所以有鄉紳估計，今次計劃興建水貨城的地皮雖然仍屬文氏所有，但新地及恒基為了以正視聽，爭相自爆是地主，亦為將來發展鋪路。

近年罕有的新盤大戰，殺到入元朗。位於西鐵朗屏站的「世宙」開價，發展商長實以慣常一招──平價， 折盡呎價低於一萬元吸客。平過YOHO Midtown，三日收票四千多張，最快本週末開售。此時新地位於錦田的大盤「峻巒」，亦加速開盤，隨時開價。賣點，自然是「新地樓」。不過等等，有興趣 買嘅你，究竟到過現場未？只要去一次，或者你會停一停、諗一諗。世宙樓下，流鶯處處，向記者開價二百五，與同場經紀鬥「拉客」！旁邊是有「元朗臭河」之稱 的明渠，難道索一索、舒筋活絡？再來到峻巒，位處偏郊，遠離俗世。抬頭一看，高架電纜就在頭頂，長遠有輻射嗎？記者深入這兩個盤，從交通、配套、租金回報 上作出比併。買唔買？買邊個？一目了然。環境：真•雞地VS假•豪宅

世宙雖然不在元朗雞地，但「雞味」濃郁。記者到世宙現場了解樓盤，望過對面街，見到不少低胸熱褲，操普通話的中年「小姐」，對着記者「牛咁眼」。一行過 去，其中一位上圍澎湃的女士，已經主動報價：「二百五十，走？」同一條街，最少有三、四個北姑排開任揀，有伯伯走上前交頭接耳，旁邊已是陪客人睇樓的經 紀。有街坊指，夜晚附近一帶是「罪惡天堂」：「除咗北姑，仲見過道友、邊青、陀地，試過見到地下有用過嘅針筒！」有雞味，原來亦有豬味。世宙對出的明渠， 出晒名是「元朗臭河」，過去曾有豬農非法將豬糞排放。情況雖已改善，但記者到現場「索」過，依然有陣糞味。只要全年關窗開冷氣，交多點電費，或可解決問 題！至於峻巒，位於錦田區的青山公路段的沙埔村旁邊，聽位置也知偏僻吧！遠眺過去綠草如茵，附近一大片濕地，人稀車少，恍如世外桃源，有「豪宅」味。可 惜，它與一三年發售的爾巒只一河之隔，旁邊亦有一條臭河，漂浮着垃圾。抬頭一看，再見一座接駁電纜的高壓架空電力線，與峻巒1B期相距不到一百米。在示範 單位或項目環境模型，發展商均沒展示架空電纜，買家須親赴現場才知。電纜會否危害健康？死了才知。打開樓書，寫明：「政府不保證現有架空電力線及高壓供氣 主喉的實質情況及安全。」政府「戴頭盔」，買家又點安心？打和

交通：南下中環VS北上大陸

世宙的確方便，行五分鐘便到西鐵朗屏站，約四十分鐘出到中環。想搭巴士有968，由元朗至銅鑼灣，途經上環、中環及金鐘。268C可至觀塘碼頭，途經黃大 仙、九龍灣等。返大陸一樣就腳，旁邊就有開往福田口岸的小巴，十五分鐘一班，車程也只需十多分鐘。不過，乘客也包括拉着手推車、背着大包小包的水貨客，想 等，要等到第三架才上到車。 論交通，峻巒輸足九條街。最近的錦上路西鐵站，無巴士或小巴到峻巒，乘的士車程五分鐘，車費約三十元，途經的青山公路凹頭路段，經常塞車。在峻巒現場，只 有一架巴士途經，就是76K。來回元朗及上水，半小時一班，途經三十多個車站，「震」足一個鐘。另外也可在路邊等紅色非專線小巴前往元朗或上水，等候半小 時，有三架小巴經過，但都經常滿座。由於峻巒附近多工程，不斷有泥頭車及貨車經過，沙塵滾滾，相當難受。你會說住豪宅有私家車吧！但發展商未公布峻巒有多 少車位，根據旁邊爾巒，七百多個單位只有四百個車位，現每個平均售價一百五十萬元。新地強調，在明年十月入伙後，會有接駁小巴由樓盤到元朗及九龍站，但日 期未定。地契規定的交通交匯處要在一八年尾才落成。樓盤附近有即將興建的鐵路北環線，前往落馬洲會較方便，預期二三年才建成，但以近年工程經常延期的慣 例，可能要等到二○四六。世宙勝

配套：平價街市VS六個泳池

兩盤的校網同屬74，但其他配套大有不同。世宙位於元朗市中心，起居飲食的配套已很成熟，什麼集團的超級市場、個人護理店都有。要買餸煮飯就有大橋街市， 落街食亦有大量茶餐廳可以選擇。至於放工要消遣，世宙共四座的大樓基座，設有不同主題會所，有桌球室、室外泳池、兒童樂園，甚至兒童職業館 （cosplay扮演不同職業）；靜態的亦有閱讀廊、花園等。峻巒則因地理問題，相信住客會「足不出戶」，發展商亦深明此理，標榜樓盤的會所設施屬「頂 級」。一期會所，已經有六個游泳池！二期可能還多四個，即共十個。另外，屋苑商場已講明有759、百佳、大班等進駐，前者最吸引吧！向買家推銷的經紀，一 直強調峻巒有半個嘉湖山莊大：「都幾似藍籌屋苑！個場會好旺。」的確，峻巒總共三千多伙，形成小社區，又有一百二十萬呎綠化地，其中會興建的濕地就是發展 商標榜可以露營觀星的郊野地區。不過，要留意佔地約五十萬呎的園林地，維修管理費原來要住客承擔，至怕長命債、長命還。峻巒勝

價錢：$10,000 VS $11,000

世宙單位普遍四百至六百呎，共千一伙，首推二百三十八伙，已收超過四千多張票。由於反應好，過去週日加推面向市中心、大橋路的一百三十伙單位，並加價 5%。攞盡最高一成二折扣，折實價入場費四百一十二萬，最高八百二十萬，折實呎價為九千七百元至一萬三千四百元。計回報，參考附近二手屋苑，如YOHO Midtown，呎租三十元，再扣除每呎三點九三元的管理費，回報率平均只有二點五釐。還未計及附近七個新盤陸續推出市場，當中包括新地重鎚出擊的 Grand YOHO。供應增加，租金「硬」度成疑。遲了一步開售的峻巒，多達三千伙，面積由四百多至千一呎，一樣sell細家庭。雖然未開價，但代理估計開價將在每 呎一萬元至一萬一千元。現時，附近的爾巒二手呎價約為一萬元至一萬六千元。同區呎租約二十九元，假設峻巒開價一萬，扣除每呎近四元管理費，租金回報一樣只 有兩釐多，投資回報較低。加上，附近爾巒於一三年三月才開售，單位仍受額外印花稅這個「緊箍咒」捆綁，有代理預期明年三月後，將有大量爾巒單位放售，為峻 巒樓價帶來壓力。未分勝負

撰文：孫樂祈、陳新政攝錄：廖健昌、林志謙、鄭樹清插圖：朱桂葉[email protected]

天水圍「嘉湖山丘」事件燃起保育界怒火，本刊發現，非法倒泥問題已蔓延至元朗新田、有「香港後花園」之稱的頭號綠色重地米埔一帶濕地保育區，該處多個魚塘原來已被人填平，威脅候鳥棲息覓食，瀕臨絕種的黑臉琵鷺更可能面臨斷糧危機，漁民目測去年候鳥飛過的數目明顯減少。

米埔一帶的非法填塘問題，與今年暑假即將開幕的落馬洲邊境購物城扯上關係。本刊追查發現，被環保署列入黑名單的新田濕地倒泥黑點，地主正是新地（0016）及恒基（0012）兩大發展巨頭合組的公司，該公司也同樣是邊境購物城的地主。

兩大地產商過去二十年來，一直隨政府的發展大計，對濕地虎視眈眈，曾多次向城規會申請更改土地用途但未獲批。隨着邊境購物城即將上馬、大陸客湧至，其手握的新田地皮又再成為發展焦點。不過最離譜的，是大地產商以及新田姓文鄉紳的土地出現非法倒泥填塘，多個政府部門都束手無策，如同「嘉湖山丘」一樣無王管，令米埔自然保護區危在旦夕。

主攻大陸客的落馬洲邊境購物城，去年九月獲城規會有條件通過，最快今年八月啟用。購物城二○一三年底由民建聯提出，之後獲兩大地產商新地及恒基，以象徵式一元，「出租」手頭早在九十年代已暗地收購的新田土地作興建，面積約四十萬呎。

購物城的出現料將帶動該區的地產發展，兩大巨頭在新田一帶另有其他地皮，位處濕地保育區，距離購物城三分鐘車程。該處是一大片濕地魚塘，環境清幽，相連的數十個魚塘波平如鏡，多隻水鳥在塘邊歇息，偶然才見一、兩名養魚戶緩緩划着艇仔到塘中餵魚。兩大發展商的地皮，距離米埔自然保護區只不過十幾分鐘車程，魚塘連接淡水沼澤、基圍，再遠一點就是紅樹林及潮間帶泥灘，是香港人的綠色寶地。

翻查政府規劃申請指引，發現新田魚塘一帶的土地，屬於城規會劃定的「濕地保育區」範圍。規劃署在一九九七年完成的生態價值研究證實，新田的魚塘系統與米埔沼澤區相連，屬后海灣地區濕地生態系統的一部分，城規會考慮有關地區的發展建議時，會採用「不會有濕地淨減少」的原則，即不能因發展而減少魚塘的面積和功能。

三大生態危機

大約兩年前、即邊境購物城開始上馬時，有人差不多在同一時間，公然用泥土填平附近的濕地魚塘，等同在太歲頭上動土，破壞生態。這個大規模非法倒泥活動，位於新田仁壽圍西北，靠近新田村路的一幅魚塘連空地，竟然有半個塘被沙泥覆蓋，瓦礫、混凝土碎、木板等建築物料散落一地，還有幾個大鐵桶及零星塑膠垃圾，塘邊長期有至少三、四部挖泥機停泊。記者連日觀察，間中見到挖泥機開工，將塘裡的沙泥挖起，運上泥頭車，再運到相鄰的空地卸下。在濕地保育區非法填塘，其實早已引起環保組織及附近漁民的關注，並歸納出三大問題：

問題一：危及過冬候鳥

米埔后海灣一帶魚塘，具有重要的生態價值，每年冬天都有大批候鳥，在地球北邊長途飛行來香港過冬，而這些魚塘正是一個補給站，為候鳥提供短暫停留的棲息及覓食場所。漁護署資料顯示，每年都有約五至六萬隻候鳥來米埔過冬，包括全球瀕危的黑臉琵鷺。過往有研究發現，佔地較廣的相連魚塘，比起零散、不相連的魚塘，有更多雀鳥棲息。倒泥令魚塘數目減少，削減雀鳥的食物來源，而在魚塘毗鄰或魚塘範圍內進行干擾環境的發展，例如建露天貯物場、工業用途等，也會令雀鳥數目下跌。雖然目前未有專門研究評估近兩年新田填塘工程對候鳥的影響，但多個養魚戶都留意到，往常的冬季，水鳥一日會飛三、四轉到魚塘覓食，但去年冬季的數量明顯減少。世界自然基金會香港分會環境保護主任劉兆強表示，在新田的魚塘內，除了烏頭、鯇魚等具有食用價值的淡水魚外，還有體積較細的蝦毛、魚毛，正是過境候鳥的主要食物。他解釋，后海灣一帶魚塘的水質略鹹，較適合鹹淡水生物生長，如體積細小的潮蝦、食蚊魚等。加上多年前，魚塘曾有基圍（潮間帶蝦塘）作業，魚毛、蝦毛或於換水時沖入魚塘內，此後在魚塘繼續生長。劉兆強坦言，目前情況令人憂慮，非法填塘對候鳥覓食造成一定影響，「對雀仔或者一啲野生動物嚟講，你填咗個塘，佢以後都唔會返去嗰個地方。」

問題二：米埔受威脅

倒泥填塘黑點的西南邊，是米埔自然保護區。劉兆強發現，新田另一塊非法填塘的地皮（由茂宏國際持有，見左圖），部分魚塘塘壆位置曾經被人用泥填高，一旦打風、落雨，而現場欠排水系統，壆上的泥有機會卸入周邊的濕地，若情況嚴重的話，可能波及米埔的範圍。他強調，生態系統環環相扣，除了該塊被堆泥的地皮本身，亦要考慮對周遭區域的潛在連鎖影響。一旦填平的土地將來用作發展，新加入的居民活動對米埔影響更加是不堪設想。被喻為「香港後花園」的米埔濕地，內有的珍貴生物，包括：150種濕地雀鳥（如大白鷺、小白鷺、黑臉琵鷺）、多種紅樹、蜻蜓、兩棲類動物（如盧氏小樹蛙）。其中生物生態鏈中重要的紅樹林，佔地150公頃（即約150個足球場），屬香港最大及中國第六大片的紅樹林。米埔範圍的后海灣地區，於一九九五年被列入《拉姆薩爾公約》內的「國際重要濕地名錄」。

問題三：漁民失生計

新田一帶有近十個養魚戶，有戶主指，多年前附近有三、四塊相連的魚塘被填平，之後不久就變成貨櫃場。今次被填了半個塘的魚塘，原養魚戶被業主收塘之後，魚塘就開始被填泥。有養魚戶擔心，最終會波及到他的魚塘，令他失去生計。新田魚塘一帶早於六、七十年代就有漁民作業，全盛時期有十多個養魚戶，記者現場所見現有不足十個活躍戶，都在新田養魚長達三十年，主要養烏頭，也有鯽魚、鯇魚等，又在塘壆種杧果、大樹菠蘿等果樹。相關魚塘地是由新田姓文的鄉紳「文水塘會」持有的祖堂地，司理包括新田鄉委會主席、元朗區議員文炳南，以及鄉委會成員文泰山等人。部分養魚戶指，目前是以每斗六百元（一斗相當於約七千五百呎）向一個叫文偉昌的人租塘，現時租約尚有兩、三年就屆滿，有小戶感嘆近年本地淡水魚銷售比十年前跌近一半，要「蝕住做」。也有養魚戶表示仍「維到皮」，希望做到百年歸老，不欲租約屆滿就被逼走。

兩大地產商插旗廿年

綜合政府及環保人士資料，新田濕地保育區的非法倒泥及填塘，涉及三個地段範圍，地主有地產商及鄉紳。其中一個倒泥重災區（簡稱土地編號733），地主是新地及恒基兩大發展商共同持有的旋高發展有限公司。公司是在二○一四年九月，以八億五千多萬元正式向新田文氏宗祠的「文深涌會」，買入魚塘地及邊境購物城地皮。兩大地產商其實早在九十年代，已瞄準新田的地皮。根據城市規劃上訴委員會的一份文件，三間隸屬新地的公司，在一九九九年曾就新田多幅土地，包括今次倒泥重災區733號魚塘地及相連的空地，提出將原有土地用途「其他指定用途（貨櫃後勤用途）」改作「貨櫃車停放場和貨櫃存放場，及臨時貨櫃存放場和貨櫃車停放場連附屬工場設施」。文件提到，「733地皮」九十年代雖由「文深涌會」持有，但新地旗下公司，在一九九七年起購入文深涌會在該地皮的權益，持有顯著的股份（significant owners of the shares），可見魚塘地雖然表面上由文氏宗親持有，但其實多年前已落入大地產商手中，並一直窺伺附近發展。新地出擊投資落馬洲一帶之時，正值政府推出多項大計，包括：八九年落馬洲關口通車、九三年新界環迴公路落成、九五年就新田作為口岸後勤發展作試點研究。回歸前後，新地更孖住恒基開始投資新田一帶，其後多次向城規會申請更改土地用途。自家土地發生非法倒泥，本刊向新地及恒基公關查詢可有涉事，卻不獲回覆。

文氏鄉紳視若無睹

兩大發展商與姓文的鄉紳，在新田土地上合作多年，加上附近一帶的魚塘由文氏管理，文氏鄉紳沒理由不知道，有人公然在他們地頭非法倒泥填塘，而他們為何沒出手阻止，成為一大疑問。記者向多名姓文的鄉紳話事人查問非法倒泥，包括：新田鄉委會首副主席及文深涌會司理文祿星、新田鄉事委員會主席及文水塘會司理文炳南等，但他們都拒絕回應。文氏鄉紳在非法倒泥事件中的角色尤其關鍵，事關有附近居民向記者表示，新地恒基的「733地皮」上用來填塘的泥，是來自旁邊相連的空地，有居民形容：「以前啲泥倒喺隔籬塊空地，日夜都倒，鬼殺咁嘈，堆咗成年，起碼堆到廿呎高，好大面積。」該名居民形容，當時空地的泥堆到「好似嘉湖山丘咁」，自前年開始有人將那些泥從空地填入「733地皮」魚塘。該名居民所指的空地，是屬於另一批文氏鄉紳「文元屋圍」持有的祖堂地。文元屋圍司理包括新田鄉委會委員文泰山，他同時擔任「文水塘會」的司理。文氏鄉紳和發展商關係密切，即將上馬的邊境購物城，姓文者與建制派議員都有份參與，透過成立「新田購物城基金」持有項目，基金董事包括新田鄉委會的文祿星，民建聯黃定光、梁志祥、新民黨田北辰、律師黃嘉純。至於購物城的日常營運及管理，就由「善營有限公司」負責，退休中銀高層何國銳出任義務管理層，一眾人等都屬左派陣營。

政府列黑名單無效

新田非法倒泥的終極目的雖然未明，卻令人聯想到跟發展有關。尤其購物城啟用後，料會帶動新田一帶的地產。多名新田居民都表示，近年大批水貨客湧入後，區內的村屋、貨場租金已水漲船高，以七百呎村屋為例，原本月租三千元，新租約一般都要加五百至逾千元。佔地二千呎的貨場，甚至由一千元月租升至約一萬元。在仁壽圍住了四十多年的何小姐指，四年前租金加幅最誇張，三百呎單位由一千五百元加至二千五百元，今年業主再要求加五百元，「以前瘦田冇人耕，我哋喺度住咗幾十年，都未試過加租加得咁勁。」最荒謬之處，是原來多個政府部門已知悉「733地皮」及附近土地非法倒泥填塘，卻未能阻止。規劃署由一三年起，在現場發現多處違反土地用途，主要涉及填塘、填土、卸泥等，署方多次發出恢復原狀通知書及強制執行通知書，並於去年作出三宗檢控，罰款五萬至十萬元不等。此外，環保署過去三年亦接獲二十宗投訴，更曾當場截獲七名非法倒泥者。環保署已將涉及非法倒泥、填塘的地點納入黑名單，範圍原來多達逾十六公頃（即約十六個足球場）。非法倒泥的兇徒至今仍未停手，可見主事者膽大包天，無視政府執法。長春社助理公共事務經理吳希文批評，政府執法太緩慢，變相縱容違規者，令生態環境持續惡化。在官僚文化之下，加上官商鄉之間的三角利益關係，非法倒泥這個爛攤子如燙手山芋，當災的是千辛萬苦飛來香港的候鳥，和港人一直珍而重之的米埔濕地。

文天祥後人新田話事

新界「五大宗族」之一的文氏，是南宋名臣文天祥後人，約六百年前在元朗新田開村，自此在新界落地生根。新田由三圍六村組成，位於永平村的大夫第及蕃田村的麟峯文公祠是法定古蹟。新田文氏的祖先，是文天祥堂弟文天瑞，當年他由四川南下到寶安，其後人再遷至當時稱為「老虎坑」的屯門，但因匪盜猖獗而再撤離。一四二九年，文天瑞第七代後人文世歌，移至元朗新田定居。清同治四年，文氏二十一世祖文頌鑾在永平村興建大夫第，即大夫的府第，相信是文頌鑾於科舉中舉或因樂善好施得到鄉民讚譽，而獲朝廷封贈大夫銜頭。大夫第是本港最華麗的傳統建築之一，並以其精巧的建築裝飾而著名。修葺工程由香港賽馬會資助，於一九八八年完成，現已開放供市民參觀。新田紀念文氏先祖的麟峯文公祠，則建於二百多年前，是傳統三進兩院式祠堂。修復工程在一九八七年完成，一九九五年再次修葺，兩次工程費分別由賽馬會及政府資助。

撰文：吳婉英攝影、攝錄：李育明、胡智堅、林志謙協力：關卓凌資料：鄭詠欣插圖：朱桂葉[email protected]

今年，是新鴻基地產（16）洗去沉寂的一年。先是上月前主席郭炳江成功申請保釋，提早「放監」；再者是新地的重頭戲、元朗新盤Grand YOHO，於今個月低價開售，數日間已收票逾萬張，成為今年新盤之王。Grand YOHO所在的雞地，數十年前只是賣雞鴨鵝的市集，其後被新地睇中，並由郭炳江為首的收地團隊密密部署收購、補地價，經三十年改造，親力親為，變成現今升價十倍的「金雞地」。毗連的貴重地皮，亦由郭炳江兒子郭基煇拍板，慷慨捐出作慈善用途。據知郭氏對於捐地一向保守，四叔李兆基曾慫恿郭老太一同捐地，但被婉拒；今次則足見誠意及慷慨，而且地理位置比四叔所捐的更靚。郭基煇坦言：「是『官民商』合作的好開始！」無論是樓盤開價取態、又或是與政府的合作關係，新地都進入了新章節。

今年的七月十二日，相信是郭炳江最百感交集的一天。他因為許仕仁案、串謀公職人員行為失當罪成，已在赤柱監獄服刑了一年半。由於成功申請上訴，這一天他獲准許以一千萬元保釋，提早「放監」。滿頭白髮的他，步出法院後真情流露，第一時間激動擁抱兒子郭基煇，坦言能夠出獄如同發夢一樣，「唔信自己喺呢度，當你喪失咗啲嘢時，例如你嘅自由，就發覺對你生命有幾大影響。I can't control myself. So excited！（不能自控，非常興奮）」據知出獄後，他第一時間已歎過越南牛肉河及蛋撻；侍母至孝的他，經常與坐着輪椅的郭老太四圍試菜，「佢去過ICC嘅天龍軒食飯，又去吓四季酒店嘅龍景軒，中餐西餐都試。」該食肆的熟客指。九月份，他會繼續完成其神學碩士課程。他於獄中亦留意到新地於九月舉辦單車節，故他亦曾對外透露，要盡快跟兒子學踩單車。

捐地顯誠意

在郭炳江入獄期間，其子郭基煇除了替代處理公務，對慈善亦不遺餘力，兼且，是有過之而無不及。上年新地與恒基合作，捐出了一幅落馬洲的邊境地皮，讓政府興建邊境購物城，並提供二百零八個鋪位，交由非牟利機構營運，以疏導人流，解決水貨客問題。今年新地更放棄YOHO Midtown及Grand YOHO附近一幅一萬平方呎地皮，該地與港鐵元朗站只距離五分鐘路程，位置極靚，原定興建酒店，提供三百個房間，上月五日宣布捐出予聖公會興建十九層綜合服務中心，服務弱智、殘障兒童、提供安老服務及青年宿舍。郭基煇在新聞稿中坦言：「在市中心找一幅附有配套的地皮捐出作慈善用途，並不容易，期望今次是『官民商』合作的好開始。」捐地一向是四叔的招牌菜，一四年他率先表示要捐出石硤尾大坑西邨，配合政府房屋所需。同年警方不再調查天匯造市案。翌年他再捐出元朗馬田壆一幅六萬三千呎農地，以興建青年宿舍。「早年四叔曾叫過郭老太一齊捐地，但郭氏唔捨得，估唔到今次會捐元朗市中心咁靚地皮出來，比起四叔嗰塊馬田壆農地靚好多！」一名知情人士說。商界傳言，郭氏家族以往捐錢銀碼不合比例，多少受到來自中方壓力，自郭炳江出獄後，「底」「面」都會多多益善。新地淡化地產商賺到盡的霸權形象，今年亦籌辦「香港單車節」、以及「方舟小醫生」長者關懷計劃，都是找來下屆特首熱門人選、政務司司長林鄭月娥，出任主禮嘉賓。

掌管建築部

郭炳江雖然聲稱不再理會新地業務，但集團內部的命脈──建築部，仍然牢牢掌握在其派系手中。一二年廉署拘捕郭炳江，其妻子梁潔芹（Ingrid），仍掌管建築部，甚至內有獨立的會計、人事、電腦部門。一向負責財務的郭炳聯，曾安插兒子在建築部，引起員工「恐慌」。郭炳江的女兒郭曉妍也曾在建築部工作，後懷孕淡出，而郭基煇則臨危受命，成為父親的代替董事。根據年報資料，郭基煇原本是新地項目總監，負責香港及珠三角地區部分住宅及商業項目。一四年十二月郭炳江罪成當日，郭基煇由代替董事正式成為新地執董。其後新地發展元朗錦田北峻巒，並找來妹夫家族的呂元祥建築師事務所設計，可惜第一期銷情慘淡，開售近半年只賣出六成單位。換上老臣子、副董事總經理雷霆重新包裝，改名「PARK YOHO」，再推120%借凸按揭計劃，終超額認購近十五倍，成功沽約七百伙，並套現五十五億元。

三十年雞地夢

而緊接推出、郭炳江「雞地夢」的重頭戲Grand YOHO，亦最快於本週開售。這個盤毗連西鐵站，再加上有一百一十萬呎大型商場，首批價單折實，呎價平均只是萬二蚊，與離西鐵站更遠的YOHO Town及YOHO Midtown二手價接近，而最低呎價也不用一萬元，與廿三年樓齡的新元朗中心睇齊，此開價讓市場跌了一地眼鏡碎。郭炳江極睇重此YOHO系列；YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶，俗稱「雞地」，於上世紀六、七十年代以批發雞鴨家禽為主，原先只是一塊平平無奇的新界地皮，其後被郭炳江看中，陸續收地，希望大規模打造成另一個沙田新城市廣場，YOHO Town原名也就是新時代廣場。○一年他公布將投放一百至二百億元發展雞地，其間他多次親自視察地盤。○三年，第一期項目YOHO Town推出，郭炳江為求先聲奪人，以超筍價每呎千五蚊開售，首批單位中最平一個僅需七十四萬元，當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後，郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。到一○年，第二期YOHO Midtown開售，呎價五千多元。這兩期都吸引鄉紳入市，其中劉皇發家族掃入YOHO Midtown二十四個單位，兩年後放售獲利過千萬，若持貨至今，可能再賺多一倍！

帶挈埋街坊發達

這塊金雞地，由郭炳江一手湊大，YOHO入伙後，大批中產夫婦、新移民搬入，人口急增帶挈附近商鋪，可謂火乘風勢，附近街坊都有得益，例如是經營地產代理三十年的邱太，九八年已經以一千六百萬買入大馬路同福大廈地鋪，其間多次高峰都忍手不沽，九九年、○四年、一○年，三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒，一○年以八千萬放售，勁賺六千四百萬。邱太現時仍持有十多個鋪位收租，她指自己現已退休歎世界，不再理江湖事。而打冷店老闆許文標，更由經營餐廳，改為全職瞓身炒鋪。家住天水圍嘉湖山莊的他，五年前曾接受本刊訪問。他經常腋下夾個黑皮包，搭西鐵到雞地巡視業務。○四年他睇好YOHO Town效應，當時發現雞地地鋪才二千至三千元一呎，於是把心一橫，將餐廳頂手予鄉里套現，掃入多個只是百多萬元的鋪仔，現時每間鋪仔的市價已肯定多一個「零」。於雞地打滾多年的許文標，已有一段時間沒有再買鋪，「元朗鋪位好貴喇，元朗那些橫街窄巷，而家都要上千萬。大街鋪位五、六萬蚊呎，何況依家買鋪只有兩釐幾息。」他短期內沒有再買，反而賣走了又新街一個鋪位，其他鋪位則等收租。他雖然無入市，但都有留意Grand YOHO開售，認為地段好，今次價單開價略低，「呢個盤搏得過，佢質素好過長實的世宙好多，平均萬二蚊真係抵，所以呢一輪應該收很多票，第二輪就會加價。」

谷盡購買力

連日來，Grand YOHO已吸引大量不同臉孔，前來參觀位於九龍站商廈（ICC）的示範單位。場內人龍要延伸至大廈的下層，入場起碼要等一個鐘，有經紀帶着睇樓客想「搏大霧」打尖，但失敗收場。除有父母推着BB車拖着小孩前來，也吸引了新生代以此入市一圓「上車夢」。「本身我都係住元朗，覺得呢個盤夠貼市又啱價。」年約三十歲的嚴先生目標是兩房單位，望能與女友上車結婚。記者留意到睇樓現場不乏新地的「捧場客」，有現居新地出品的將軍澳天晉居民金小姐說：「預咗六百幾萬，其實都決定咗買o架啦。」她指希望購入三房單位作自住。同場亦有元朗區居民，見證同系樓價多年來只升不跌，望購入一兩伙作投資。住了錦綉花園二十多年的劉太，向記者訴說後悔上次無買YOHO Town如同「走寶」。「之前就係有睇到同系列嘅樓，但最後無買到。」她指有足夠現金在手，俾首期及供樓也絕不成問題。久未露面的內地炒家亦過關「出籠」；住在深圳的內地人莊小姐稱，是首次到香港買樓投資，笑笑口指首期也已準備好，對香港後市極有信心。對於後市，紀惠集團CEO湯文亮認為，Grand YOHO在區內有指標性，對二手市場具影響力，「始終係新樓，佢賣得平，二手單位會賣唔起價。另外新地新價單唔減優惠，無加價，即是個市唔好佢要盡快去貨。」他認為價單亦反映新地對後市不感樂觀。另外，他指新地提供供款計劃有兩個目的，第一當然是出貨，第二若然業主供不起單位，退還給新地，新地便不用遵守一手樓條例，能夠再當二手樓賣！

睇樓客心聲

「雞地」變新地天下

2001年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布，投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」，翌年完成雞地項目補地價2.465億元，當中以新地兩朝老臣子、前董事陳鉅源的功勞最大。其在收地上為與元朗原居民達致「同聲同氣」，特意找來荃灣鄉紳陳國鉅作「朝中人」向鄉親埋手、連同政府出口地擺平收地問題，成功令新界西北區成為新地最大勢力範圍。

十五年過去，要令街市之地變成遍地黃金，新地於1995年有份興建的大欖隧道也貢獻不少，其成功打通了元朗「經絡」，一改當區交通不便之形象。去年八月，新地更以較估值上限高出25%的93.2億元投得西鐵元朗站項目，並投資約200億元主力發展中小型單位，進一步鞏固其元朗「一哥」之地位。

撰文：孫樂祈、黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：財經組[email protected]

在中環OL界有個說法，有個想釣金龜女仔，朝朝早搭車上山頂附近跑步，旨在結識富二代，近水樓台先得月永遠都work嘅，嗱，千億新地郭氏家族第三代，郭基泓（Christopher）與老婆就在美國史丹福大學認識，小宗打聽到呢位郭太原來是鳳凰衞視主播——趙情晴（Rachel），二○一三年就去咗Stanford讀咗一年書做Visiting Scholar，咁啱Christopher又喺嗰度讀MBA因而擦出愛火花，但要進身豪門之列，都要睇埋背景嘅，趙情晴貴為鳳凰美女主播，名氣夠晒，聽講其父為京城軍方醫院的院長，又點會唔門當戶對呢，郭、趙兩家火速對親家後，舊年仲抱埋孫女添，老爺奶奶都好錫呢位來自北京的新抱，對她寵愛有加。此亦有見於去年郭基泓向港交所申報，以五億元增持新地股份，妻子趙情晴（Zhao Qing Qing）都有名o架，而她個人名義亦持六萬股新地，市值七百萬，莫非是入門利是？

揀酒知年紀

貴為馬會名譽遴選會員（Honorary Voting Members）的許世勳，五十年代已養馬，老人家唔單只識馬，仲係識酒之士，講到明無一百分嘅紅酒唔會飲，有時一百分都唔止，仲要飲產量少，貴其他一百分酒莊三倍嘅Petrus，別以為佢招積，佢今年九十過外，識計數嘅，仲飲得幾多年呢，梗係搵支靚嘅飲，所以每逢許世勳出席賽馬日都好受歡迎，唔少世姪都走到呢位uncle個包廂，黐啲靚酒飲吓。

中環寸嘴要學賭王晒冷推牌！

工廈大王楊耀松長子，八十年代往北美洲開山劈石，做一帶一路先頭部隊，自比為星仔變星爺前冇人懂欣賞其無厘頭文化，廿年後終於領略當中奧妙，與粉絲分享在北美洲各路人士交手經歷，絕不老點。

迪士尼擴建撥款五十五億喺立法會審議，我睇電視?到實，雖然班尊貴議員識得嗌「喪權辱港」口號，但都係唔識quantify嚟到講；四民排位——所謂「士、農、工、商」，作為一介商人，我哋好低等嘅啫，不過我可以大膽講香港啲官都未見識過大美國主義作風，何來同美國佬拗手瓜？呢個蘇錦樑仲爆響口，傾迪士尼個deal，對家話：「Take it or leave it!」家陣香港班官同晚清時期割地求和有乜分別？割完個香港島俾英國，再賠二千一百萬白銀，之後再租借界限街以北，深圳河以南！唉，我睇唔到坐喺迪士尼董事局班官（包括：陳茂波、陳家強、馬紹祥及朱曼玲）有乜談判實戰經驗，冇為香港人爭取過乜嘢，淨係識兩道護身符——尊重合約精神，即係世世代代唔使改，第二就係商業秘密，即係乜都唔使交代。都係田二少鬧得好，蝕住錢仲要嘔大筆管理費、專利費俾迪士尼，鄭重同啲官講話：「大家記着，我係哈佛MBA嚟o架！」我哋呢啲人，自細住半山嘉慧園，出入鄰居，最低級都係跨國公司東南亞主管，小時候同鬼仔、鬼妹喺屋企玩，食茶點、飲杯奶、食件餅，好似Donald Trump話齋smart cookies（醒目仔）。出差同鬼佬打交道點會蝕章？如果唔係今時今日仲企得住咩。硬係唔明祖國咁強大，自己都要扯白旗嘅？講咁多我都係要證明一個point，香港都仲係以為英式教育下先至係人才！

香江第一女強人

虎父無犬女。楊元龍位掌上明珠楊敏德確係女強人。《明報》透過查冊得知，楊敏德兩姊妹間BVI公司Prescill Holdings Limited借咗300萬元俾鬍鬚曾做競選經費，咁仲唔係食咗豹子膽？阿爺唔單只擺到明唔妥鬍鬚，仲三口六面喺西環同老虎女講清講楚，叫佢唔好撐鬍鬚。點清楚法？老虎女間公司食年夜飯，擺定枱等老細到。誰不知等吓一個鐘，再等吓又一個鐘；等到幾乎十點鐘，酒樓都差唔多閂門啦，老細至由西環趕到嚟。咁你話叫佢唔好撐鬍鬚番說話講得清唔清楚啦。但有用咩？老虎女所有生意喺晒上邊，都企得咁硬，此又能不叫其他777條友汗顏？