湯文亮：工廈劏房與港獨
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GS(14)@2016-08-09 06:43:02【明報專訊】立法會議員競選主任拒絕給予那些提倡港獨思想的人申請參選，有人話政府毋須太嚴，那帶頭幾個的只是年輕學生，總數亦只不過是幾千人，成不了大事。
我覺得政府今次做得對，既然否定港獨，點解又準提倡港獨思想的人進入立法會，如果政府打算做好人，或者唔想得罪那些提倡港獨思想的人而讓他們登記，萬一當中有人進入立法會，就會後患無窮。
政府處理政治比民生嚴
日後都唔知道怎樣向中央交代，既然政策已定，不如決心不讓那些提倡港獨思想的人申請，才是最正確做法。
現屆政府處理政治比民生嚴謹，處理民生以寬鬆為政策，以為可以討好有關人士，誰不知往往種下禍根，兩場奪命大火令到政府對工廈劏房有所警覺，傳聞有1.2萬戶住在工廈劏房，有小部分劏房戶竟然聘用菲傭，慶幸聘用司機還未有所聞，不過，大家已經覺得匪夷所思，點解可以出現那麼多工廈劏房戶，簡單講一句，政府太好心。
政策先寬後緊 搵自己老襯
香港政府儲備太多，於是成立很多用錢的乜基金、物基金，其中一個叫關愛基金，由羅致光打理，在成立初期，羅致光善心大發，送一萬元畀每一個劏房戶，當時，劏房戶在一個星期內就增加了20%，數字雖然嚴重，但更加嚴重的就是劏房戶變成半合法化，既然政府官方機構都承認，房署又點夠膽執法，於是演變成今日局面。如果當日不是關愛基金慷慨，房署嚴厲執法，那些住工廈劏房的人就不會明目張膽，數目亦不會那麼誇張，所以，政策如果先寬後緊，就是搵自己老襯，對於唔想見到的事有機會發生，倒不如撲滅於萌芽階段。
另外，我會在本周六（8月13日）和《明報》投資及地產版主編陸振球合作主講我今年最後一場講座，詳情及報名請登入: goo.gl/x8jeL3
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0939&issue=20160808
湯文亮﹕是確認書抑或「確認輸」
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GS(14)@2016-08-09 07:15:56【明報專訊】在新一屆立法會選舉，政府為應對帶有港獨思想的人申請，於是要所有申請人簽署確認書，我認為那些帶有港獨思想的人簽的不是確認書，而是「確認輸」，是他們在政治立場認輸，為了一個區區立法會議員職位就認輸，我認為相當不值，但結果是有些帶有港獨思想的人被拒絕，亦有些成功被接納，被拒絕的人質疑政府，點解簽了確認書都唔接受他們的申請，政府沒有回應，那些被接納的人代政府回應，他們繼續參加那些港獨集會，並且說即使簽了確認書，他們仍然是港獨分子。
候選人續參加集會 政府反鬆一口氣
現在，大家就毋須指摘選舉主任賣弄權力，而事實上選舉主任就好似一個海關關員，有權唔准他認為唔妥當的人入境，好彩那些被接納的人繼續參加港獨集會，反而令政府可以鬆一口氣。
事實上，簽了確認書就已經「確認輸」，如果日後反口唔認輸，就會累了其他人，就好似書局老闆在內地賣禁書而被拘禁，可能他表現良好，騙得過那些拘禁他的人，簽了一份悔過書，確認自己從事非法行為，回港之後大肆宣傳，不但不肯回內地，而且表明他不是真心簽那些悔過書。
他本人就風光，經常上報紙頭版，但就害了其他人，在他表明不肯回內地之後，那些本來可以與他一樣被拘禁，簽了悔過書之後就可以離開的人，現在已經判刑。那些人千祈唔好怪中央政府，如果不是那名書店店長回港之後大言不慚，又唔認悔過書，就唔會出現這個局面，那名書店店長何不反思，如果李波先生與他一樣，回港之後公開否定那些悔過書，他一定唔可以返香港，現在他害了不少人要在內地坐監，包括他的女朋友，這種背信棄義的人，還可以被捧成為英雄，這是我不理解，或者，這就是香港。
■湯文亮樓市講座 截止報名最後三日
樓巿反彈，是「迴光返照」？還是重拾升浪？去年提出「細價樓爆煲論」而之後細價樓果然急跌的紀惠集團行政總裁湯文亮與《明報》投資及地產版主編陸振球，趁書展同時推出新書《被偷走了的光輝歲月》（圖）和《真‧樓神秘笈》，將合作在8月13日（周六）舉行樓巿講座和新書發布會，會為大家分析樓巿最新形勢和部署策略，不容錯過。
（報名及詳情請登入：
https://goo.gl/x8jeL3）
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1982&issue=20160809
湯文亮﹕一個字預測樓市——「升」
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GS(14)@2016-08-10 04:45:40【明報專訊】本周六為《明報》主講我今年的最後一場樓巿講座，明天會截止報名（goo.gl/x8jeL3），有老友話我評論樓市經常大做文章，並且創造了一些不知是否是理論的理論，例如第十個人理論、逢三退一等，佢仲話，預測樓市不外乎升、跌，或者不升不跌，所以很少評論員評論樓市，或者他們根本不屑評論樓市，只不過有一些股市評論員間中客串一下。我口多反問，評論股市又如何，我相信同樓市一樣，不外乎升、跌，或者是不升不跌。
不會直線上升
老友唔等我講完，叫我用一個字來預測樓市，佢真係睇得起我，以為我有周瑜孔明咁叻，在掌心寫個「火」字，就可以火燒連環船，搞到曹操敗走赤壁。不過，要用一個字來預測樓市又絕非難事，一個字「升」，我老友聽完之後，佢個口又只得一個「O」字。
成功投資者 承受小調整避開大調整
老友又嫌過於簡單，佢又問升之後會如何，我話跌，佢再問跌之後又點，我話升。老友不滿意話這不是叫做預測，是打橫來講，我絕對同意，如果叫我用一個字來預測樓市，唔係升就係跌，升完就跌，跌完就會升，所以，少啲功力都唔可以在升跌之間作咁多嘢出嚟，老友聽完之後好似徐志摩一樣揮一揮衣袖，不帶走一片雲彩，拂袖而去。
其實，投資物業的人都知道，樓市是不會直線上升，很多時候都會出現調整，成功投資者是有準備去迎接那些幅度不大調整，亦會小心避開那些大幅度調整，因為調整幅度細，投資者很容易再重整旗鼓，如果能夠避開那些較大幅度調整，很有可能是投資者商機，所以，單以一個升字來評論樓市，始終都會被樓市吞噬。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1165&issue=20160810
湯文亮：食屎的專家包括我
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GS(14)@2016-08-10 07:43:04紀惠集團行政總裁湯文亮在facebook撰文，嘉湖山莊連創今年度新高，承認自己年初指樓價跌是錯誤，最開心的相信是年初為兒子買樓、叫那些專家食屎的太太。全文如下：公司有同事住在嘉湖山莊，今早同我講，昨晚嘉湖山莊的業主非常雀躍，因為昨日嘉湖連創今年度新高，基本上今年買嘉湖山莊的業主，每一位都賺了錢，而且升浪剛剛開始，連老C都由年初預測樓市會下跌三成，改口說有機會創新高，轉軚幅度很大，那些相信老C的人在年初將物業賣走就慘了。我相信最開心就是一位太太，在年初替她替兒子買了樓，俾那些話樓市會下跌三成搞到心煩，甚至叫那些專家食屎，佢話佢買得起，供得起，個仔又有需要，點解唔買，我相信好似那位太太的人尚有很多，表示購買力仍然存在，當那些銀主盤賣得七七八八之後，樓價便會穩定，甚至會掉頭回升，在今年初，我同樣話樓市會下跌，所以食屎的專家應該包括小弟，不過，我並沒有話樓市會下跌三成，在年初，中原指數135點，我話最多下跌至120點，如果下跌三成，指數是95點，沒有黑天鵝事件，就很難會下跌三成。不過，又並不是全部住在嘉湖山莊的人都很開心，那些今年內將自住單位賣出而售後租回，別人的歡呼聲就是他們的慘叫聲。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160810/19730498
湯文亮﹕最佳的服務是供應充足
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GS(14)@2016-08-11 05:55:05【明報專訊】在服務行業有一句格言，就是顧客永遠是對的，大家亦知道，這句格言根本不對，如果沒有底線，顧客的要求便會是無底深淵，直至服務不能負荷為至。其實，服務行業的格言應該是提供最佳服務，不過，究竟怎樣才算得上最佳服務？
「顧客永遠是對的」根本不對
早幾年，在中秋節前兩三個星期，我在半島嘉麟閣晚飯，大家都知道，那裏的月餅非常出名，有錢都買唔到，經理亦引以為傲，不斷重複講及他們的月餅，我見他如此戮力推銷，於是話買幾盒，誰不知經理話早已買晒。我心想，既然沒有供應，點解仲要講咁多，不過，我講的說話不是我心想的，我問經理，半島酒店的格言是什麼，經理聽到之後，將他自己留起的兩盒月餅送給我，但我所付出小費比月餅價值多得多，當經理行開之後，友人問我半島酒店的格言是什麼，我話，任何酒店格言就是向客人提供最佳服務，半島酒店的最佳服務就是供應充足，他們基本上不會介紹客人存量只得一支的餐酒，即使得一個客人都唔會，因為如果客人要求再開多一支，而得到答案是沒有，唔會有客人認為他得到最佳服務。
供應足夠住宅是政府責任
政府在去年中至今，不斷向市民派定心丸，將未來三至四年供應量不斷提升，從八萬二到九萬二個單位，甚至有機會增加至十萬。本來，提高供應量有利增加成交量，物業代理界應該歡迎，但今年上半年成交量偏低，樓價亦下跌，代理界有人叫政府減少供應，否則，在龐大供應量之下會壓死樓市，我認為政府暫時毋須減少供應，因為提供足夠供應量是政府責任，如果因為供應不足而樓價飈升，政府沒有辦法即時增加供應，要壓低樓價唯有出辣招。
好彩政府並沒有聽取那些意見，否則，現在新樓熱賣，二手樓價飈升，就會有人將責任歸咎於政府減少供應，其實，政府的責任是服務市民，在房地產方面，提供足夠的供應量便是最佳服務。
另外，我和《明報》本周六合作的今年最後一場樓巿講座，今日截止報名（goo.gl/x8jeL3）。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2742&issue=20160811
湯文亮：大方向正確 小方向失誤
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GS(14)@2016-08-13 12:30:16【明報專訊】最近有一些在六七年前入伙樓盤單位出售，有一個很奇怪現象，就是現在賣出價與當日買入價差不多，有人替那些當時買了新樓盤的人不值，因為如果買二手樓，大多數有六成至八成升幅，如果買工商物業，尤其是舖位，升幅更加驚人。其實沒有什麼值與不值，投資隨時都會出現失誤，而當時買新樓盤的人可以說是「大方向正確，小方向失誤」，如果可以從中汲取教訓，對日後投資有相當大幫助。
或者會有人覺得奇怪，點解當時買樓的人唔買二手樓，而是買溢價甚高的新樓，我相信物業代理應該記首功，由於地產商的佣金高，他們會極力推薦客戶買新樓，其次就是方便，買新樓就是買張圖紙，又唔需要即時付款，付了首期之後，美其名已經是業主，但如果買二手樓，又要即時搵銀行做按揭，還要通過那些壓力測試，隨時有機會不獲得批核而要放棄訂金。至於溢價，新樓與二手樓的建築面積實用率不同，很難估計到溢價有多少，在這些情况下，令到那些買樓的人做成失誤；不過，情况又會因環境而有改變。
高價買二手樓易蝕本
友人問我，現在買樓的人又會不會造成大方向正確，小方向失誤？我認為絕對有可能，最大機會就是去年以高價買入二手樓的人，而所謂高價，就是比同區新樓盤售價還要高；當時，物業代理叫那些做「新常態」，我認為是「不正常態」，一般來說，新樓應該比二手樓最少有兩成以上差別，以新樓價錢買二手樓，即是多付了兩成溢價，當樓價升兩成，買新樓有錢賺，買二手樓的人就好似六七年前買新樓一樣，得個桔。倘若樓價下跌兩成，買新樓的人打和，買二手樓的人就要蝕本，所以，即使投資大方向正確，亦不要在小方向失誤，否則，比投資失誤還要傷心。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2213&issue=20160812
湯文亮：現在買樓都是有準備的人
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GS(14)@2016-08-15 05:26:21【明報專訊】很多人以為「快，狠，準」是投資金科玉律，致勝秘笈，資深投資者就知道不是，那些都是行動，是後着，立刻亦有人想到，前着是等，是忍，其實亦不是，有所謂謀定而後動，什麼是謀定，就是要有所準備，當機會到來的時候，就要快，要狠。
近日樓市出現小陽春，突然間多了很多需求，不但造成成交量大增，而且樓價飈升，有老友叫我撰文警告，我話沒有需要，老友唔明白，佢話我去年發表了細價樓爆煲論，都是睇到樓市不正常上升，警告那些打算買樓的人，我話去年形勢與今年完全不同，去年以創新高價買樓的人，他們其實不認識樓市，恐怕樓價會繼續上升而買樓，今年買樓的人，他們清楚自己實力，亦認識樓市，即使以高價買樓，所買的都是高層優質單位，去年創新高的，不少是低層沒有景觀單位，是投資者逢三退一退出來的物業，既然今年買樓的人有所準備，點解要撰文警告他們。
去年創新高物業非最優質
雖然我認為樓市是非常健康，但並不是必然，當我見到買樓的人不顧一切上車，樓價不正常上升，創新高價是那些非優質物業，到時候我或者會撰文警告，一定會有人很奇怪，點解我用或者，其實，撰寫與市場表現相反文章是要很大勇氣，更加要能夠抵受其他人取笑，即使市場接受我的細價樓爆煲論，在初期一樣受到其他人取笑，不過，亦有人話我敢言，算是小小安慰。
今年賣樓的人「因了解而分手」
我認為毋須再發表類似爆煲論文章，因為絕大多數人都了解物業市場，在去年以創新高價買樓的人，以非常沉重心情了解，今年初買樓的人，則以輕鬆心情了解，就算今年賣了樓的人，他們不但了解，而是太了解，為了解而分手，這又是另外一個題目。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4702&issue=20160815
湯文亮﹕市場信息雜亂 反有利樓市成交
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GS(14)@2016-08-16 06:18:59【明報專訊】近日樓市回暖，不但樓價上升，成交量亦大增，同時間銀主盤減少，證明現在賣樓的人，大多數是業主而非銀主，理論上業主是毋須賣樓，有人問我點解會有人賣樓，我話很簡單，那些人大多數是賺夠了，就算唔等錢用，都賣樓套現，大家可以睇到，不少現在出售物業的都是在2003年買入，有數倍，甚至十倍升幅，買樓亦是明智決定，他們當然不是睇淡樓市，何况他們還有其他物業，賣走一個半個，逢三退一而已。
賣完樓唱淡樓市 正常不過
不過，亦有很多現在賣樓的人自以為很了解物業市場，認為樓市不會繼續上升，美國有機會加息，香港經濟環境不佳，供應源源不絕，政府又不會撤招，種種不利原因將陸續出現，所以他們賣樓，這叫做因了解而分手，不少人在離婚時所講的說話，原來作為賣樓理由一樣講得通，那些人有一個共通點，就是當他們賣樓之後，就會對其他人發出警告，並以身體力行為現身說法，其他人又怎樣能夠反駁，其實，要反駁就非常容易，因為他們已經沒有持有任何物業，他們睇淡亦是很正常，反之，他們睇淡又唔將物業賣走才不正常。
部分賣樓人士 自以為很了解市場
一個市場，有買有賣，有合理成交量才是健康的市場，任何人評論巿場，只不過是他個人的觀點與角度，不會有人真正了解市場，因為，市場亦會因人類行為而波動，以恐懼而言，可以令人買樓，亦可以令人賣樓，所以才會有成交，如果市場信息是非常清晰，反而會造成一面倒情况，會令樓價飈升或者急跌，視乎信息的定位，現在，市場出現買賣信息並不明顯，有些賣了樓的人，只不過是他們自以為很了解市場。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8046&issue=20160816
湯文亮﹕立會選舉我不打算投票
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GS(14)@2016-08-17 07:32:20【明報專訊】近日，有不少老友談及下月4日的立法會選舉，見我不多言，於是問我對今次選舉有什麼意見，打算投給哪名候選人？本來，我唔應該同其他人講投哪個，但今次我可以講，因為我唔打算投票，老友聽到我話唔投票都非常意外，他們可能認為我趁機罵爆立法會，尤其是那些經常拉布的議員，老實說，我當初的確是想罵爆他們，但很多人都知道，那班立法會議員只不過是做戲，4年任期搵接近1700萬元，他們當立法會議員是一份筍工，既然他們交足戲，我又無必要踢爆，我當然知道毀人生計如殺人父母。
拉布廢立會武功 投票無意義
我唔明白，議員玩拉布已經玩咗幾年，政府仍然束手無策，CY做唔到嘢，又可以賴施政不順。其實，要解決拉布又絕非難事，如果拉布真的是可以阻撓施政，這是民主一大缺點，但我又唔多見其他國家在議事的時候可以玩拉布，似乎只得香港玩，既然堂堂立法會可以被拉布玩死，立法會議員怎可能夠說有代表性，這樣的話，點解要投票？
大家如果不是善忘的話，立法會議員最團結的一次就是通過政府辣招。其實，我唔相信沒有一名立法會議員知道辣招是治標，就算出招都要有一個期限，治本的方法就是增加供應，地產界沒有立法會議員，所以，差不多一致通過出辣招壓樓價。有人或者會以為測量師可以代表地產界，他們都沒有反對聲音，所以，政府推出辣招是無可厚非。
議會不能反映地產界聲音
老實說，我唔怕得罪講句，測量師只不過是地產行業中下游搵食的人，要他們表達意見，根本不能夠反映業界訴求。試問，我點解要投票，費事我支持的議員他們不理香港人死活，支持繼續出招，既然如此，我認為唔投票是最好的決定，除非有議員在政綱上保證不會拉布，無論他是什麼人，甚至是激進泛民，我都會支持，在未有人可以保證之前，我都不會投票。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2087&issue=20160817
湯文亮﹕土地註冊處數字指標作用減
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GS(14)@2016-08-18 05:42:02【明報專訊】上星期六我替《明報》做了一個講座，我需要一些數據，就是樓市上半年新樓住宅與二手住宅的成交量，當我收到數字時真的嚇了一跳，上半年二手樓成交量只得1.5萬多宗，新樓則不足5000宗，以這個數字，根本養不起3萬幾個物業代理，就算每人在上半年只准做一單交易，仍然有萬多個物業代理未開單。
當時，我趕着做PowerPoint ，沒有細心思考，但當我靜下來，發覺二手樓成交量並不能反映真實情况，真正成交應該比1.5萬宗多得多，我估計應該超過2萬，我亦相信很多人唔同意，成交數字在土地註冊處廳可以查證，唔通仲有假？當然沒有假，不過，土地註冊處只能夠反映部分成交，有部分成交要從另外一個部門才可以知道，就是公司註冊處。
為避辣稅 以轉讓公司買賣物業
當政府推出辣招BSD時，物業代理行立刻做了一件事，就是將全香港以有限公司持有的物業找出來，並且積極推銷那些物業，因為可以用公司轉讓形式作為物業交易方法，從而可以避免繳付BSD，土地註冊處廳登記仍然是那些公司，不能夠視為物業交易，隨着用這個方法交易的人愈來愈多，尤其是那些買新樓盤的人，由於地產商為他們支付BSD，所以一定會用有限公司購買，而且是每一間有限公司持有一個物業，以後該物業買賣，只要轉讓有限公司便可以，令以後每名買家都可以節省高達23%稅款，買賣雙方在議價上有很大空間，物業代理樂意做這些生意。以後即使轉讓10次，在土地註冊處廳登記仍然只得1次，是最初買入公司持有，造成成交量下跌，實際成交數字有幾多不得而知，甚至連最新成交價都唔知。
現在用了公司轉讓做物業交易的人都非常有默契，無論買賣雙方以及物業代理都會保持緘默，令到現在物業市場上的成交量和成交價都未能夠反映真實情况，這是辣招後遺症，政府唔理，大家慢慢就會適應以後物業交易會以公司註冊處代替土地註冊處。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1675&issue=20160818
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