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專家視角 | 實體商業轉型新玩法——劇場植入商場的跨界合作

近年來，隨著宏觀經濟進入新常態，商業地產面臨著嚴峻的形勢。

我認為，實體商業的發展首先需要新動能。

多年來，我們一直在思考如何在商場有限的物理空間里，創造更大的價值空間。在調整改造過程中，著力於優化功能結構和規劃布局，調改提能級、挖潛出效益，通過物理空間的優化和轉化，最大限度地釋放資源效能，擴大出租面積，為創新轉型贏得空間和時間，再通過導入新品牌，引進新業態，完善新生態，促進資源資產價值最大化、品牌效應最大化、股東投資回報最大化，使創新、轉型成為推進發展的“新動能”。

圖為作者：徐春華

今年底明年初，美羅硬件調改即將收官，接下去，軟件必須跟上。通過服務能級提升，更好地滿足消費者日益增長的、個性化的物質文化需求;通過創新“商業與文化相結合”的模式，更好地創造消費、引領消費，讓消費者在品味徐匯人文、體驗商業文化的同時激發購買活力，形成特色文化消費的盈利模式。

此外，實體商業發展到今天，不能再墨守成規，而是要與其他產業“跨界合作”，以整合和共贏的姿態進行合作。

我們從四年前就開始談如何將文化註入到商業項目。

如今，美羅城上劇場誕生，這也是跨界合作的一個案例。美羅城與著名華人導演賴聲川合作了美羅城上劇場，營造“商業與文化相結合”的生態商圈。今年3月，經典劇目“暗戀桃花源”網上開票1個半小時即告售罄，一票難求，從中可見其對於商業地產個性化的發展，對於品牌核心競爭力的提升。

未來，我們要考慮如何在新的形勢下，運用好美羅城、上劇場的平臺，進一步增加品牌、業態之間的結合度，需要整合生態商圈資源，優化生態商圈內的合作夥伴關系，尋求新合作、擴大新合作、創造新合作。通過各主題街區聯動，各主力商家聯動，將人流轉化為客流，通過“去商業化”贏得商機。

文化引領商業創新，文化推動品牌創新。商業項目要透過文化主題，附加人文價值;創新文化概念，引領升級換代;傳承文化基因。接下去，還將構建品牌戰略聯盟，更好地發揮上劇場的獨特性、唯一性，推進文化品牌、商業品牌的結合。

實體零售業者要註重與商戶品牌的融合，線上與線下的互動，打造文化體驗氛圍，引領創造文化消費，形成聯動共贏的產業鏈。

(作者系美羅城總經理，徐春華，本文不代表本報觀點)

美國伯林頓商場槍擊案致4死 兇手或為拉美裔男子

9月24日，據CNN報道，美國華盛頓州巡警發言人Mark Francis在推特上稱，當地時間周五晚上，美國伯林頓一商場發生槍擊案，有4人被槍殺。

在近3個小時後，當局下調死亡數字至3人，另有2人受傷，其中1人傷勢嚴重。

據新華社最新消息，當局將傷亡情況更新為4名女子死亡、1名男子受傷。目前槍手仍然在逃。

Mark Francis在新聞發布會上宣布，4名喪生女子事發時身處伯靈頓市喀斯喀特購物中心梅西百貨店內，受傷男子估計也在同一地點。受傷男子傷勢很重，“極有可能難以存活”。

伯林頓在西雅圖以北約65英里（105公里）處

Mark Francis表示，警方正在尋找槍手，並且正在清掃該商場。Francis呼籲，“請大家避開該商場區域，附近所有的道路已被封鎖。”

“幸存者都被送到附近的一個教堂”，事發後Francis在推特上寫道。

警方和救護車都在現場（圖：路透社）

發生事故的Cascade Mall（圖：CNN）

據西雅圖時報報道，一名被懷疑是槍手的人正向附近的一條高速公路去。Francis描述稱，這名犯罪嫌疑人為“拉丁美洲裔男子，穿著灰色衣服”。

據BBC報道，槍手是否是“獨狼行動”或是多人作案，以及作案動機均不清楚。

另外，Francis表示，槍手，或是槍手們，在警察到達之前已經離開了現場。

美休斯頓一商場發生槍擊致9人受傷 槍手被擊斃

26日據央視新聞消息，美國得州休斯頓警方剛剛通過社交媒體稱，休斯頓東南部一座零售商場發生槍擊事件，導致數人受傷，槍手被警方擊斃，目前傷者已經被送往當地醫院，但具體人數和傷情尚不清楚。

據休斯頓警方稱，目前沒有消息顯示存在其他的犯罪嫌疑人。

據CNN最新消息，休斯敦警察局局長Martha Montalvo在新聞發布會上表示，9人在此次槍擊事件中受傷，其中1人情況危急，1人傷情嚴重，3名傷者已經在現場接受治療後離開。犯罪嫌疑人系一名“心懷不滿”的律師。

Martha Montalvo稱，警方接到第一個槍案報告是在26日早約6時30分，執法人員到達現場後，犯罪嫌疑人向警方開槍。警察將該名男子當場擊斃。

報道稱，一些目擊者描述槍手持左輪手槍向路過的車輛開了幾十槍，不少購物中心停車場的車輛上有彈孔或是車窗被打碎。

Martha Montalv說，目前槍案現場仍被封鎖，拆彈小組的爆破機器人正在查看被認為屬於槍手的車輛，車內有很多武器。目前槍手的作案動機仍在調查中，沒有其他犯罪嫌疑人的報告。

此外，據中新社消息，正在古巴訪問的休斯敦市市長西爾維斯特·特納發表聲明說，該名律師“心懷不滿”，他或是遭解雇、或是和自己所在的律師事務所關系不好。

美國聯邦調查局(FBI)已派員趕赴現場協助調查，執法人員隨後將前往槍手住所勘察。

槍擊案發生地點

警車與消防車在現場

近期美國本土襲擊事件頻發。就在前幾日，當地時間23日晚上，美國伯林頓一商場內也發生了槍擊案，致5人死亡。

23日發生事故的Cascade Mall（圖：CNN）

領展賣商場 打破壟斷 中環客

好多左翼人士都怕領展賣商場會危害小商戶。只不過，中環客用另一個角度睇，領展拆售商場，其實某程度上令商場發展同管理百花齊放，扶持中小型地產商，中環客反而認為未必係壞事。

對中小型地產商嚟講，佢地想要發展一個大型商場，查實係一件好難嘅事。因為要發展大商場，就要有一個至少幾幢樓存在嘅大型屋苑支持，近年香港地價咁貴，中小型地產商有財力去發展單幢樓已經好唔錯，更何況大型商場。所以依家啲新商場，全部都係倒模咁，由幾間大地產商操縱。所以行商場係一件好沈悶乏味嘅事，依家大家行商場，都係港鐵、 領展 、太古、新地、九龍倉、信和呢幾個集團，仲要啲樣都查實好差唔多。

如今領展賣走部分無咁賺錢嘅商場，雖然唔少位置或設計都係豬頭骨嚟，但正因為佢豬頭骨，俾唔同嘅小地產商有辦法擁有商場，唔係令商場風格更多元化，大家唔駛再去啲倒模嘅商場，呢種打破壟斷局面嘅做法，乜唔係一件好事嚟嘅咩？

由於領展依家賣商場，都係賣俾好多唔同買家，變得令香港商場唔再單一化，或者有新公司可以殺出一條血路。所以領展賣商場，大家應該好歡迎至係。

中環客

澳大利亞一架載有5名乘客飛機撞擊商場後墜毀

據澳大利亞官方媒體澳洲廣播電臺（ABC Radio Australia）報道，當地時間今天（21日）上午9點左右，北京時間今天上午6點左右，澳大利亞一架載有5名乘客的飛機在墨爾本撞擊商場，當場墜毀。

現場燃起巨大火球，濃煙滾滾，這是30年來該州最嚴重的民用航空事故。維多利亞警方稱，機上五人已全部遇難。

澳大利亞一架載有5名乘客的飛機在墨爾本撞擊商場後墜毀（圖：澳洲廣播電臺）

午間公告丨天虹商場董事長刁偉程辭職 不再擔任任何職務

天虹商場：董事長刁偉程辭職 不在公司擔任任何職務

天虹商場股份有限公司董事會於2017年3月9日收到董事長刁偉程先生的書面辭職報告，其因工作原因申請辭去所任的公司董事、董事長、董事會戰略委員會主任委員職務。辭職後，刁偉程先生將不在公司擔任任何職務。

金禾實業：擬每10股派發現金股利4元

安徽金禾實業股份有限公司於2017年3月9日收到公司實際控制人、董事長楊迎春先生向董事會提交的《關於2016年度利潤分配預案的提議及承諾》。擬以2016年12月31日總股本564,320,186股為基數，向全體股東每10股派發現金股利4.00元(含稅)，共計225,728,074.40元，剩余未分配利潤結轉以後年度。

常山藥業：3000萬元出資設立透明質酸全資子公司

河北常山生化藥業股份有限公司本次對外投資是利用自有資金3,000萬元出資設立全資子公司，不需簽署投資協議，經公司相關權力機構決議通過即可。本次對外投資已經過公司董事長審批通過。本次出資設立全資子公司的3,000萬元為公司的自有資金，根據《公司章程》和《對外投資管理制度》的有關規定，本次對外投資金額在董事長權限範圍內，不需召開董事會及股東大會。

中關村控股公司獲得“氨酚羥考酮片”藥物臨床試驗批件

北京中關村科技發展(控股)股份有限公司之控股孫公司北京華素制藥股份有限公司於2013年3月25日提交了“氨酚羥考酮片”藥品註冊申請。近日，華素制藥收到了國家食品藥品監督管理總局頒布的《藥物臨床試驗批件》。氨酚羥考酮片是由美國 Acura Pharmaceuticals Inc 公司研 究開發，1976 年 8 月美國 FDA 批準上市;目前本品在國內僅有美國 Mallinckrodt Inc 公司的泰勒寧上市銷售，尚無其它企業獲批生產。

商場劏舖大貶值（二）

北京掀“商改辦”熱潮 多家關門百貨商場變身寫字樓

過去的一兩年中，太陽宮百盛、十里堡西單商場等關門的百貨商場如今怎樣了？北京青年報記者調查顯示，這些昔日的商場如今正在變成各類寫字樓。而“商改辦”項目也正在成為房地產企業和房地產並購基金的新寵。在城市新增建設用地日益緊張的情況下，各路資金開始盯上了城市更新改造項目，北京掀起“商改辦”項目熱潮，隨著這些項目的改造完畢，北京今年也迎來“城市更新”項目的入市潮。

探訪

太陽宮百盛“搖身一變”成商務樓

在北三環東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。2016年10月底，由於長期處於虧損狀態，百盛終止了北京太陽宮店的經營，並出售了太陽宮店項目。

北青報記者探訪發現，昔日的百盛太陽宮店已經完全改換了面貌。盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來看，已是簡約的商務樓模樣。結合商場舊有格局，寫字樓內部將會是特有的大平層設計，並配有獨特長達50米的采光天井、3.2米的樓層凈高，以及600個停車位。

接手百盛太陽宮店的是中融信托旗下的房地產投資基金——中融長河資本。中融長河資本的相關人士告訴北青報記者，這里的改造已經接近尾聲，很快將對外招租，這里將成為新的地標。

                                                    圖片來源：視覺中國

追訪

多家關門商場變身寫字樓

事實上，除了太陽宮百盛，北京西單商場位於十里堡的門店也於2016年年初正式關停，萬科收購了這家物業，這里將從商業業態改建為寫字樓。萬科集團在2016年年報中曾披露北京十里堡西單商場項目權益，該項目占地面積不到1萬平方米，規劃建築面積3.15萬平方米，萬科持有該項目82.5%的權益，項目處於前期階段。

同樣由百貨轉型寫字樓的，還有宣武門附近的莊勝崇光百貨，這家曾風光近20年的百貨商場，今年也傳出被迫關店、可能轉做寫字樓的消息。王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業體，最近也接連傳出將關閉部分商業樓層，改造為寫字樓的消息。東三環附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出後，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成。

熱點

“商改辦”城市更新項目成風口

北青報記者調查顯示，北上廣深四個一線城市的“商改辦”領域最近一兩年正在成為風口，以萬科、保利為代表的開發商大量購進了城市更新項目。

四個一線城市中，深圳、廣州兩市走在城市更新前列，兩地參照香港設置了專門的機構——城市更新局，以協調管理城市更新項目。在城市更新項目的實施率上，深圳已經由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新項目投資占全社會固定資產投資總額的比例逐年增長，2016年達到16.7%。

北京市城市更新主要體現在落後產業遷出，讓經濟、產業結構轉型，逐步實現“騰籠換鳥”的目的。上海政府城市更新則在保留歷史風貌的前提下，註重對存量資產進行盤活。

而數據顯示，商場變身寫字樓或和需求有關：戴德梁行數據統計，連續數年北京市的寫字樓空置率均在10%以下。其中核心區商圈寫字樓資源更為緊俏，不僅空置率維持在5%以下的驚人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂價格。2017年三季度，北京市金融街區域更是以682元/月/平方米的寫字樓均價位居全球第三的高位，僅次於倫敦西區和香港中環。仲量聯行最新發布的研究報告稱，2018年，北京核心區域物業投資標的將更加稀缺。受強勁辦公樓需求和租金增長潛力驅動，投資者對於辦公樓物業興趣有望保持高漲。

關註

房地產私募基金盯上“城市更新”項目

北青報記者調查還顯示，傳統商場變身成寫字樓漸火的原因，除了電商劇烈沖擊下實體店經營下滑、寫字樓需求強勁，以及多家龍頭開發商進入等之外，還和房地產私募基金的青睞分不開。

隨著菜市口中融信托大廈和上文提及的太陽宮中融信托廣場的改造進入尾聲，中融信托旗下的專業房地產投資基金——中融長河資本已經悄然完成了北京兩個大型城市更新項目的布局。而有意思的是，北京中融信托大廈的前身，就是一個改造項目——原來是西城區菜市口地鐵站的一家五星級酒店“北京開元名都酒店”，中融長河資本自去年年底完成收購這家酒店後，經歷了不到一年時間的改造，原來單一的酒店業態便變身為集辦公、商業、展示為一體的綜合商業空間。

“在北京、上海等這類城市，資產是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環境下，沒有新增用地，城市更新項目定是下一個風口。”中融長河資本總裁王宇濤表示，但他提醒，“城市更新其實是一個很艱難的地產門類，並非適合所有的投資機構，也不是適合所有的地產基金去做，因為改造具有很大的不可預見性，項目里面的潛在風險很大。”

（來源：北京青年報 記者 朱開雲）

房價重壓下的消費“加減法”：逛商場過眼癮，不買房熱衷海外遊

最近，一則關於社會消費品零售總額增速的消息引起了廣泛關註。

國家統計局近日公布的數據顯示，2018年1~7月份，社會消費品零售總額21.0752萬億元，同比名義增長（下同）9.3%。累計同比增速繼續創了2004年以來的最低值。

此前，2018年5月單月消費品零售總額創下罕見的8.5%增速，就已經引起了註意。要知道，從2016年開始，消費真正成為了拉動中國經濟增長的“第一大馬車”。到了2018年上半年，國家統計局數據顯示，消費對經濟增長的貢獻率高達78.5%。

廣東、貴州、陜西等省統計局發布的分析認為，高房價是遏制消費的重要因素。國家統計局新聞發言人劉愛華8月14日則表示， 居民住房支出是否會影響到居民消費能力，應該由數據來說話，目前全國和地方的資產負債表正在編制當中。

住房是否影響到了居民的消費能力？已經買房或仍然掙紮在買房途中的人，也許有著不同的感受：有人因為要買房、換房、還房貸，不敢花錢，連基本的生存類消費都被擠壓，“節衣縮食”；有人買房無望，幹脆“今朝有酒今朝醉”，勇於消費；也有人坐享房產升值紅利，實現了財務自由，但受困於觀念等問題，不敢放開手腳花錢，而是投向了特定的領域。幾多歡喜，幾多憂愁。

要還房貸、換房，他們不敢消費

錢女士身在一線城市。2014年婚後不久，在花光了小兩口的積蓄之後，終於湊齊了首付，成為了有房一族。“雖然不大，但也夠住了。”

好在她的房子位於市中心，雖然不算新，但是學位配套非常好，房貸也不算特別高。

“一個月還銀行貸款4800元，看起來不多。”錢女士告訴第一財經記者，“但是你要看我們的家庭收入，而且是到手的。去掉五險一金，房貸已經占到我們每月家庭收入的1/3。剩下的2/3還要交水電氣、通信、交通費，還要買柴米油鹽醬醋茶，還要養孩子，拿什麽來消費？”

房貸占家庭月收入的1/3，還算是“溫柔一刀”。錢女士買房的時機足夠她慨嘆命運的厚待了。在她買房的第二年， 部分城市在巨量信貸資金和金融高杠桿的推動下，量價齊飛。隨後，她所在城市的房價也開始上漲。

更多家庭，已經逼近住房消費警戒線：當房貸支出占家庭收入比重超過50%時，都將會嚴重影響家庭生活質量——這一警示線主要適用於普通工薪家庭。

在房價的壓力下，無力消費的人群不僅僅是還房貸者。已經還清房貸的人照樣可能縮手縮腳。

楊女士居住的地方去年新開了一家大型購物中心，各大品牌隨處可見。但她望而卻步。

偶爾她也會逛逛商場里的超市，但多數也就是過過眼癮。她向第一財經記者憶起一個細節：前一陣子看到超市正在熱賣一種蜜柚，嘗了一口格外香甜，但是一看標價，就又放回去了。她對記者說：“真的很想吃。但是好貴，30多元！我還記得，就6瓣，大概就半個吧。以前，饞的時候想買也就買了，現在有點舍不得了。”

雖然不用還房貸了，但讓她卻步的依舊是房子，明天的房子。“孩子上幼兒園了，要盡早置換一套學區房。”

如今，在購物上，除了瓜果菜蔬，“其他70%以上都是在淘寶、天貓上買了”。她說，“其實不去商場，省下來的那幾個錢對於買房也是九牛一毛，但總覺得能省一點是一點。”

未買房者的糾結

沒有趕上買房好時機的人，越來越買不起，坐失“上車”的資格。他們當中的一些人，幹脆不去想房子的事，消費傾向高。

一位在一線城市工作、租房居住的石女士，在花錢一事上就很想得開。她對記者說：“現在的房價肯定限制了我的消費，但是不能因為房價高就不買東西了吧？如果我十年都買不起房子，難道我要苦哈哈地過十年嗎？不能被房價綁架了人生！” 說這話時，她剛帶著娃和娃他爹從南亞一個島國上度假回來——機票、住宿、遊玩加上購物，前前後後花了四五萬元，趕得上她一兩個月的收入了。

熱衷旅遊的石女士其實是消費升級的身體力行者。目前，我國正在進行第三次消費結構升級轉型。在這一過程中，增長最快的是旅遊、教育、娛樂、文化、醫療保健等方面的消費。

但是，如果無住房，這種消費的激情能持續多久？

石女士還沒從度假的恣意中回過神來，就已經開始糾結，要不要使出“洪荒之力”付個首付，給即將上幼兒園的孩子買個學區房。

對於那些在三四線城市買房都頗為吃力的人來說，雖然同是未買房者，但他們經濟基礎更為薄弱，不要說消費升級了，就連基本的生存類消費，也是一省再省。

四十來歲的老李，混跡城市打工多年。他在鄉下有個三層樓的漂亮小洋房，寬敞透亮，這足以讓容易滿足的他經常小嘚瑟一下。不過，這是在早幾年。

隨著孩子逐漸長大，加上越來越多的村民在城里買了房子，他也開始著急起來。

兩個月前，他聽說省城的郊區一個樓盤新開，售價七八千元/平方米，比該市均價低了至少一半。這讓他心動不已。他算了算存款，剛好能付上首付。但他打聽清楚後發現，樓盤所在地並不屬於該省會城市，只是相鄰而已，未來升值空間不確定。再三盤算後，他放棄了。

於是，老李把錢包捂得更緊了。“這哪能再隨便花錢？我現在煙都不抽了。以前和老鄉啊、朋友啊聚會，總會給他們一人發一根，自己偶爾還會抽上一次‘中華’煙。” 生性豪爽的老李有些無奈，“不怕被人笑話？笑話就笑話吧，這也是沒辦法的事。倆娃慢慢就大了，總得攢錢買房啊。”

消費提升需要民生投入助力

對於享受到房產升值紅利的家庭來說，他們是幸運的，如今無須為買房換房發愁。他們也是消費升級浪潮的主力軍，尤其是在居住性支出居高不下的一線城市。

不過，這些已經初步實現財務自由的家庭，雖然並無日常消費之憂，但是由於觀念認知問題，消費投向某些特定的領域，整體消費升級乏力。

今年30歲剛出頭的張女士，住在一套將近200平方米的豪宅中，無房貸。房子是在十年前買的，當時地段並不算好，但最近幾年，隨著她所在城市的發展不斷向郊區延伸，該地段逐漸火熱起來。房子單價也由十年前的一兩萬元漲到近10萬元了。

她還有一套房子在出租。雖然坐擁兩套高額房產，但她並不喜歡購買奢侈品、出國旅遊之類。除了日常生活，她主要的開銷是教育投資。幼時讀書機會受限的她，尤為看重孩子的教育，家門口的幼兒英語、樂高機器人等各類培訓班里經常能看見她和孩子的身影。

“不是我不舍得花錢，而是房子只要不賣掉，就是紙上財富。即便賣出了，錢也有花光的那一天。”一直遺憾沒有上過大學的她深信，一技之長才是安身立命之本。

與社消數據相對，今年上半年的居民住房支出確實不少：商品房銷售數據刷新了紀錄；多地房租大漲。

回看國家統計局的數據，1~6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%。同期商品房銷售額66945億元，增長13.2%，其中，住宅銷售額增長14.8%。

中原地產研究中心數據顯示，2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平方米，銷售額高達6.69萬億元，均刷新了歷史同期紀錄。

深圳市委黨校副校長譚剛對第一財經記者表示，消費仍然是拉動經濟增長的重要力量，既然增速下降，就要找到並削弱導致增速下降的眾多影響因素。“住房和子女教育、醫療一樣，是影響到消費的重要因素，需要著力加快解決。需要回歸房住不炒，增加民生投入，才能讓老百姓敢於消費。在買房這一塊，各地紛紛出臺和嚴格執行限購政策，房價基本穩定。但是在租房這一塊上，還需要政府繼續加大規範力度。只有真正解決了老百姓擔憂的民生問題，消費熱情才能爆發出來。”

除了改變消費結構，譚剛也認為，要改善消費環境，比如說在減稅等方面繼續發力，增加大家對未來消費的預期。同時，引導和調整消費方式，在大家的消費方式受網絡時代的影響出現了重大變化時，要滿足消費者實實在在的需求，激發消費者的熱情。

當然，需要註意的是，社會消費品零售總額主要統計的是居民實物消費，並不能完全反映居民服務消費的發展情況。

記者采訪中發現，無論“上車”與否，最近各地頻頻出臺的限購政策以及穩定房價的舉措，也讓他們安心了不少。

楊女士感嘆：“之前有段時間，房價總是在噌噌往上走，心就跟著揪起來。現在平靜了很多，房價的穩定，至少給了我努力攢錢的時間。整個人少了那種焦灼和不安、生怕一不留神就被拋棄的感覺了。”

有倆娃的老李滿懷著期待，他決定再等等：他很慶幸孩子還不算大，他還有等待的時間。

責編：黃賓

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