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覆讀者來信：計算按揭利息 (2nd edition)

有讀者來信查問Ｈ按的利息計算方法。事緣讀者於２０１２年７月敍造了Ｐ按，息率２.３０％，供１５年，每月供款，即１８０期；然後在今年（２０１６年）８月轉做Ｈ按，沒有增加年期，就咁繼續供落去。以下是讀者提供的供款表，假設貸款額為１００萬：

讀者在第５０期轉 plan 之後，嘗試用兩種方法去計算應付利息，但無論是以ＩＰＭＴ計算，抑或是以單息每月計算，得出來的結果都跟銀行的實收金額不同，故來郵問魔術師意見。
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見到個債仔無錢還，你會唔會減佢利息呢?

1 : GS(14)@2011-11-09 22:20:17

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111109/News/ea_gok2.htm

學資處好搞野...

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111109/News/ea_gok1.htm

【明報專訊】學資處計劃放寬「免入息審查貸款」計劃，取消1.5%風險利率，以及將還款期由10年延長至15年。以貸款10萬元計算，學生每月還款額將由1040元減至650元，大減近四成。新措施最快明年落實，現時在學學生亦可受惠，而政府每年為此需額外支出5700萬元。
相關分析

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去年全港共有15.1萬名專上學生，其中一成約1.5萬名學生需申請免入息審查貸款，連同另外1.1萬名申請貸款進修人士，涉及總貸款額多達78.59億元。教育局昨向立法會教育事務委員會提交文件，計劃在下周一起進行為期4個月的第二階段諮詢，預計最快明年9月逐步推出新措施。

取消1.5%風險利率

教育局建議，取消1.5%風險利率，令貸款利率由3.147厘下調至1.674厘，同時將還款年期由10年增加至15年，3年後再作檢討。以借10萬元計算，學生每月還款額將由現時1040元削減至650元，減幅37.5%；總利息支出則由2.53萬元，減少三成至1.76萬元。由於現時75%學生借款少於10萬元，當局估計日後大部分學生每月還款額可能只需數百元。

撤自資課程學生借生活費

另外，學資處將推出多項新措施，包括容許學生申請進一步延長還款期最多2年、將現時每3個月還款1次，改為每月還款、推出網上查詢服務，以及取消向自資課程學生借貸生活費和學習開支等。

學界一直要求取消計算學生在學期間利息，直至畢業後才開始計算，但當局沒有採納有關建議。政府發言人解釋，取消在學期間利息將令政府每年失去3800萬元收入。

張文光：應取消在學利息

立法會教育界議員張文光認為，政府應體恤學生在學期間沒有收入，取消在學期間計算的利息，以及加緊追討欠款，例如考慮向拖欠還款者收取罰息。理大學生會主席洪銘亦歡迎新措施，有助減輕學生畢業後還款負擔，但擔心減息後每月還款額，「與月供iPhone的金額差不多」，令學生借錢炒股揮霍，認為當局應加強宣傳，提醒學生不應胡亂借貸。

在學利息一都唔使啦

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2 : Sunny^_^(11601)@2011-11-09 22:29:30

最多借幾多錢??借來買823都好喎

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3 : GS(14)@2011-11-09 22:35:38

2樓提及

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最多借幾多錢??借來買823都好喎

遲D貼埋生果你睇

有人借錢讀EMBA...90-100萬啊

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4 : Sunny^_^(11601)@2011-11-09 22:36:11

3樓提及

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2樓提及

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最多借幾多錢??借來買823都好喎

遲D貼埋生果你睇

有人借錢讀EMBA...90-100萬啊

OH,我借錢買層樓都仲得=]=]=]

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5 : GS(14)@2011-11-09 22:39:04

實在太幸福了，如果真是去到30歲，我真是借錢讀個Master

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6 : honey(6546)@2011-11-10 00:24:54

EMBA 好貴下喎

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7 : passby(15493)@2011-11-10 05:09:19

呢個乜野垃圾政府
d稅就係咁浪費左

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8 : kamfaiAthrun(1488)@2011-11-10 09:56:13

借錢買層樓 ok good idea wor

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9 : stanly9988(17906)@2011-11-10 10:20:26

唔還錢就用法律行動啦,減息有鬼用
我而家一個月賺幾千都係自己出錢讀degree,十幾萬邊有可能還唔起
雖然無俾家用

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10 : 龍生(798)@2011-11-10 14:00:43

唔還錢應該加息...

逼債仔早的還錢...逼死佢都唔好放過佢.

以前的貴利佬,

如果走佢地數, 借得越少個批, 反而打得最狠...

唔係因為大佬志在呢條小數...而係唔打死佢, 其他人見到有樣學樣

齊齊賴數, 咁就大鑊...呢丁點江湖智慧, 以前的古惑仔都識...

但放諸歐盟...反而搞唔清...

而家學資處仲亂黎...走佢數, 請埋佢叫雞食飯...

是故無借的, 個個呻笨

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11 : honey(6546)@2011-11-10 16:30:49

政府呢d政策，逼中產唔交稅

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12 : GS(14)@2011-11-10 20:45:42

9樓提及

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唔還錢就用法律行動啦,減息有鬼用
我而家一個月賺幾千都係自己出錢讀degree,十幾萬邊有可能還唔起
雖然無俾家用

我建議去借，唔好傻

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13 : GS(14)@2011-11-10 20:46:02

11樓提及

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政府呢d政策，逼中產唔交稅

亂Q咁用就一向啦

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14 : 龍生(798)@2011-11-10 21:59:12

我地呢的超齡中坑都仲有得借?

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15 : GS(14)@2011-11-10 21:59:40

25歲以下，我剛剛無，但話放寬到30

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16 : 龍生(798)@2011-11-10 22:04:03

咦, 仲有一絲生機喎

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17 : stanly9988(17906)@2011-11-11 09:51:31

12樓提及

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9樓提及

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唔還錢就用法律行動啦,減息有鬼用
我而家一個月賺幾千都係自己出錢讀degree,十幾萬邊有可能還唔起
雖然無俾家用

我建議去借，唔好傻

心理問題,非現實問題

現實黎講係好傻

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18 : kamfaiAthrun(1488)@2011-11-11 10:23:35

話放寬到30 -> 有一絲生機

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19 : Sunny^_^(11601)@2011-11-11 11:06:38

原來呢到D人都好後生,仲以為你地成四十幾tim<---因為你地都識好多野,而且本錢都唔少.

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20 : passby(15493)@2011-11-12 05:46:05

19樓提及

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原來呢到D人都好後生,仲以為你地成四十幾tim<---因為你地都識好多野,而且本錢都唔少.

我都覺得呢度d人應該好老haha

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21 : tom2288(5941)@2011-11-12 09:57:56

我一向都估依度係後生仔天下, 但依家覺得, 可能我最老, 歲月不留人!

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22 : 估民(6429)@2011-11-12 10:39:02

16樓提及

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咦, 仲有一絲生機喎

嘩！原來你地後生成貢架

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23 : GS(14)@2011-11-12 11:23:47

20樓提及

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19樓提及

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原來呢到D人都好後生,仲以為你地成四十幾tim<---因為你地都識好多野,而且本錢都唔少.

我都覺得呢度d人應該好老haha

有幾個可能好老，但大多應是20尾30頭

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24 : 估民(6429)@2011-11-12 11:25:50

23樓提及

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20樓提及

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19樓提及

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原來呢到D人都好後生,仲以為你地成四十幾tim<---因為你地都識好多野,而且本錢都唔少.

我都覺得呢度d人應該好老haha

有幾個可能好老，但大多應是20尾30頭

好老係指幾多歲？

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25 : GS(14)@2011-11-12 11:28:30

50吧

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26 : greatsoup38(830)@2011-11-15 23:19:22

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15802224
教育局在第二輪免入息審查貸款諮詢，建議 10招威迫利誘長期債仔還款，其中一項針對現時約 600名拖欠貸款逾 10萬元的「債仔」，政府建議把欠債人姓名、身份證號碼、欠款金額及年期，主動提交信貸機構，事主還清債務後一年內可「洗底」，政府會要求信貸機構刪除有關資料。教育局計劃在本月底與私隱專員開會研究，副局長陳維安昨稱，措施只屬阻嚇性質。

恐私人機構仿效

個人資料私隱專員公署昨發出聲明，表示擔心教育局建議主動把欠債人資料公開，港府未來或把措施擴闊至其他政府部門，例如欠稅、欠差餉、欠水費的市民，也有機會被披露個人信貸資料，在政府帶頭下，私人機構如電訊商等也會仿效，把客戶的欠債資料主動交予信貸資料機構。
私隱專員蔣任宏認為，向信貸資料機構提供負面信貸資料以阻嚇拖欠還款，並非此系統功能，他指由於共用個人信貸具潛在敏感性，政府有責任尋求其他侵犯私隱程度低的措施，達到追債目標。專員又指出，香港只有「環聯資訊」一間個人信貸資料機構，並不受金管局直接監管，憂慮市民私隱不保。
陳維安昨在立法會教育事務委員會上強調，「經法律程序，欠債人嘅負面信貸資料都會公開，家只係直接提供俾資料庫，係對公帑負責任。」立法會議員李卓人指措施扭曲信貸資料使用原意，「即係任何一個人欠政府一蚊都可以入個資料庫？」立法會議員余若薇質疑，政府能否監管運作，認為私隱難有保障。

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iBond 一手+利息　買少午餐肉 100罐

1 : GS(14)@2012-01-30 23:35:46

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024562

若果與半年價格升近 40%的豆豉鯪魚比較， iBond「跑輸」得更誇張。於去年 7月時以 10304元可在超市買到大約 648罐豆豉鯪魚，但到了今個月，同一筆錢只可買到 470罐。作為主要食糧的米好一些，期間價格只是升了 2.28%，用同等金額購買白米，僅少了大約 3包。

陸叔：當投資　回報佳


與單一消費品來作比較， iBond半年回報大幅「跑輸」，令原本希望以 iBond抗通脹的市民需要節衣縮食，於同等金額下，每樣東西都要「食少啲」。不過，觀乎去年市場投資回報及整體消費物價表現， iBond回報尚叫令人滿意。
對於獲派發 44手 iBond的股評人陳永陸（陸叔），就對 iBond派息非常滿意。陳永陸表示：「第一次有成 6厘幾息（年息），若果當 iBond係一項投資產品，舊年邊有投資產品有咁高回報先……不過，缺點就係分派得少，只可以對冲部份嘅通脹，意義大過實際。」他表示，若港府再推出，他會再認購。
沒有認購的寶華世紀資本市場首席經濟師陳寶明則說：「每手派三百幾蚊，假設投資者咁好彩係認購 44手、即係悉數獲分派，半年就收到成 13000元利息，無論同過去半年通脹、又或者同恒指比，點計都贏，無理由唔滿意啫。」
陳寶明反對再推 iBond

不過，他不認同要再推出 iBond，因為幫不到有實際需要的人。他說：「因為人人都可以認購，結果就只係幫咗一小撮有錢嘅投資者，唔同減稅或者係增加綜援，可以直接落到有需要嘅人手上……依家通脹仲跌緊㖭，真係見唔到有咁嘅需要。」
陳寶明亦表明，不希望見到繼續由金管局承擔發行 iBond的風險。
此外，陳寶明又指出：「美國 10年債券息率喺 2厘以下，而再短期個啲，更只係得零點幾厘，但金管局要跟通脹派息，即係話派公家錢啫，所以，我就好唔認同呢個做法。」

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2 : GS(14)@2012-01-30 23:36:15

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024563

林昶恆建議投資者可選擇定存或買股票抗通脹。　資料圖片

除 iBond外，投資者還有否其他類似的保本兼高息投資選擇呢？認可財務策劃師林昶恆表示，由於 iBond年期較短，市場上並沒有年期相若、但息率可達 6厘的保本投資選擇，建議穩健的投資者可選擇定存，較進取的可買股票抗通脹。
林昶恆說：「因為大家都預期息口會向上，所以若果投資者唔想冒咁大風險，可以考慮做定存，但個息就一定無 iBond咁高啦，不過，就唔使好似 iBond咁要等政府分配，想做幾多都得……唔想做定存咁困身，亦可以考慮下將港幣轉做人民幣等升值。」
若投資者想進取一些，希望「一年半載」就可取得高過 2厘回報，林昶恆建議投資股票，因只有股票才有機會能在半年至一年時間內，大幅「跑贏」通脹。

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3 : GS(14)@2012-01-30 23:43:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024563
股息率逾 4厘的股票，房地產信託基金（ Reits）此中尋，最吸引是富豪產業信託（ 1881），現價股息率有 8.3厘，泓富產業信託（ 808）、越秀房產信託基金（ 405）、置富產業信託（ 778）、領匯房產基金（ 823），他們的現價股息率分別為 7.1厘、 6.9厘、 6.4厘與 4.3厘。

呢個記者的野，我要提多次。1881個息今年無咁高，因為保證租金今年是5.6億，不是7.8億，另外上年有一筆大額一次過的浮動租金1.1億推高派息，以及富豪薈保證租金200萬期限完結，但現在仍略低於這數，所以派息可能少大約3.5億，即大約10仙的風險，即是今年分派最少可能得9仙，以現價計可能得4-5%，請小心風險

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4 : GS(14)@2012-01-30 23:51:24

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=64513&start=15
我曾經講過的

由 greatsoup » 週六 8月 27日, 2011年 4:31 pm
1. 按去年的上下半年比例計，本年租金可達8億。分到的錢約6.8億，加上會豪薈的2,000萬，應該有7億，較去年少1億，每一單位即少3仙，故預期2011年全年預計派約16仙。

2. 固定租金按照去年經驗看，2012年固定租金應為最後總租金的90%，所以估計是7.2億，較2011年多2,000萬。如2011年及2012年租金水平一樣是8億的話，估計是收到7.6億，加上會豪薈的2,000萬，應多2011年8,000萬，即派多2.3仙，估計為15.9-16仙，bottom line的7.2億的話，加上會豪薈，最少也約有14.8-14.9仙。

現時一般的REIT都有6%，因其收入不穩，也打個10%折讓，故股息為6.67%，即是乘上15就是價值，所以2.4是合理水平。

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5 : 亞力士(1473)@2012-01-30 23:56:12

豆豉鯪魚<------ 佢邊到買21.9咁貴

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C觀點 - 施永青 存金為何沒有利息 (2012年06月20日)

1 : GS(14)@2012-06-20 23:33:21

http://www.am730.com.hk/article.php?article=108842&d=1778

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18股份利息收入離奇低 少過活期存息　民企股佔多數

1 : GS(14)@2013-08-05 23:09:09

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130805/18364335




                由於港元存款利息極低，本報只統計針對以人民幣作為業績計算單位的公司，按《彭博》數據篩選了約450間業績以人民幣計價的本港上市企業，再綜合其銀行利息收入及流動現金，計算出利息收入佔現金的比例。結果發現，2012年利息收入比例低於1%者多達三成，遠低於正常2厘以上的內地定存利率；若以內地目前活期存款利率0.35厘為分界線，亦至少有達4%或18間企業低於上述水平。

一拖宏橋　利息收入偏少

                是次利息佔現金比例極低的18間企業，大部份為民企股，業務以內房、金屬、食品及零售為主。當中包括曾經「出事」的福記（1175），去年相關比例僅0.08%，少得誇張；另外，一拖（038）、宏橋（1378）等利息收入比例低於活期存款率的情況，更至少持續兩年。事實上，即使現金整年閒置於銀行活期戶口，比例亦理應高於活期存款利率，因此這批公司的現金運作情況，實在令人摸不着頭腦。
無獨有偶，過往多間出事民企如大慶乳業（1007）及博士蛙（1698）等，在爆煲前的利息佔現金比例都是處於極低水平（見另文）。至於是次被篩選出的18隻股份，有10隻於7月的港股反彈浪中下跌，14隻跑輸恒指，股價表現亦乏善可陳，可見此類股份普遍受「心水清」的投資者離棄。
有核數界人士指出，理論上利息佔現金比例不應該過份低於存款利率，但除了實際現金水平或未如業績所公佈的造假因素外，亦可能有其他原因，例如企業現金每月或每季均頻繁變動；或資金並非存放在具利息收入的地方，如證券行；以及部份利息收入錯誤歸入財務成本，意圖抵銷過度融資後的利息支出等。
他表示，即使企業沒有造假，但上述多項因素某程度亦顯示企業營運上出現問題，「例如一間公司好哋哋，啲現金點會郁得咁密先？洗黑錢咩！」
不過有核數界人士為企業利息收入過低護航，認為若現金數字做手腳，難逃核數師法眼，按理上市公司難出問題。

反映企業營運有問題

                                    信永中和審計及商務諮詢服務副管理合夥人盧華基表示，核數師通常會逐月審查企業在銀行的現金流動紀錄，確保數字合理，流動現金成功造假機會不高，惟利息佔比嚴重偏低，或與部份企業通常在臨近年底追回應收賬及欠款，以谷高現金水平有關，而零售及內房受季節性因素影響，或最常出現相關情況，「做法本身冇問題，但都可以話係有粉飾財務報表。」
然而，獨立股評人黃偉康直指，企業刻意在公佈財務報表前谷大流動現金的做法，只會形成惡性循環，投資價值成疑，「最終啲錢收唔返、貨賣唔去都係大鑊，分分鐘拖三、四年就要爆煲。」

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2 : GS(14)@2013-08-05 23:09:43

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130805/18364336


【需要提防】
雖然銀行利息收入佔流動現金比例偏低，不一定代表企業存在造假，但回顧近年多間「出事」企業，不少都存在相關比例偏低的共通點。如博士蛙（1698）停牌前公佈的2010年業績，比例僅0.05%，大慶乳業（1007）同年相關比例則只有0.08%，另創益太陽能（2468）及瑞金（246）亦分別僅錄0.3%及0.47%，而當年內地活期存款利率為0.5厘，四企往後並未見再公佈全年業績。
博士蛙半年現金減半

博士蛙及大慶均在2012年初，因賬目受質疑而停牌至今，兩企2010年全年業績中，流動現金仍然可觀，但短短半年後公佈的2011年中期業績即見大走樣，前者銀行結餘由2010年的16.9億元（人民幣．下同），一下子劇減至8.8億元；後者則由12.6億元急降至5.5億元，減幅齊齊多達五成。
追溯至再早期的爆煲企業如澳優（1717）、超大現代（682）及洪良（946）等，同樣出現利息比例長期偏低情況，如超大2009年全年業績的相關利息比例僅0.3%，同年澳優同為0.3%，至於洪良上市前的2006至2008年三年，相關比例僅介乎0.5%至1%。

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「萬能險」利息高門檻低 吸引大量投保

1 : GS(14)@2016-04-02 17:42:39

【明報專訊】安邦旗下最受歡迎的保險產品是「萬能險」，即兼具保險和理財於一身的新型保險產品，包括投資型壽險安邦盛世2號和3號系列，以及投資型財險共贏2號和3號系列。和傳統險類產品不同，萬能險入場費低，隨時可取，且利息高於基準，因此吸引大量短期保客。



隨時提取 不扣退保費

安邦此類投資型壽險「萬能險」須一次過提交保費，保單生效兩年後，可隨時從保單帳戶中領取部分保單價值，不扣除退保費用，預期年化收益率為5%，最低保證利率為3.5%；而投資型財險投資年期更低至1年，年息為4.5%，較一年存款基準利率高0.5%，三年期投資財險年息為5.1%，較三年期存款高0.85%。

去年安邦人壽實現保費收入950.5億元人民幣，按年增長53.55%，「萬能險」連續幾年成為增長動力。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160402/news/ec_eca2.htm

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貸評山下：淨利息收益率

1 : GS(14)@2017-07-02 14:16:15

利率高低對實體經濟有莫大影響，對銀行業更是首當其衝，例如會決定銀行的借貸放款速度，甚至主宰銀行的淨利息收益率（net interest margin，NIM）。2008年金融海嘯一役，各國政府為救市大砍利率，美國聯繫利率趨近於零，對環球銀行業打擊非常之大。故筆者想探討低利率環境對銀行收益的相互關係。有資料顯示，2015年第四季美國主要銀行業總體的NIM創歷史新低，與當時低利率環境吻合。理論上，銀行業的主要盈利來源取決於長期利率和短期利率之間的利差，但當世界主要央行都把利率壓低接近0%時，現實上銀行業收到客戶存款所給予利率卻不能做到接近（甚至低於）0%。於是我們大概了解：低利率有能力壓縮銀行業利潤，而當銀行業的存款利率與市場利率之間的利差被大幅壓縮，意味NIM將隨之下降。面對低利率環境的困擾，銀行業為確保NIM穩定性，多數會透過資產（亦即是業務）重新配置來增加收入，同時轉出風險。一般來說，美國有包含銀行業務的金融機構便把投資組合拆分為六大類別：（一）貸款、（二）投資證券、（三）金融資產交易、（四）聯邦基金出售及回購、（五）有息餘額、（六）所有及其他資產餘額。筆者認為，銀行業此舉是借減少較高比例的貸款業務，同時增加其他類型的有息資產投資及服務，從以幫助銀行收入增速快於當時的利率變化，務求讓回報及風險都處於可控制、可平衡的局面。不過，儘管銀行業作出資產重新配置及轉移來面對危機，這些改變卻未能完全抵消低利率所帶來的負面影響，NIM仍然敵不過大幅下跌的結果。有研究報告觀察，2009年至2015年期間利率變化和銀行資產（或負債組合變化）對NIM的影響，因為這段期間NIM跌了16%。簡單來說，就是利率下降導致收入下跌（下跌36%）；不過，由於期內同時進行了精簡人手和營運成本，抵消了收入下跌的衝擊。至於其他的銀行總體重新調整資產（或負債組合），對NIM影響不大，因為資產組合的收入和負債成本互相對沖掉。就以上研究結果可見，即使美國主要銀行業採取業務改變手段試圖減輕低利率的負面影響，但2015年的NIM仍然較2009年下跌了不少，救亡效果其實不算良好。如果低利率時代已經結束，可能意味環球銀行業的NIM已經抵達最低點，未來NIM可跟隨利率上升而獲得改善。黃元山大學教授、國際投行前董事總經理



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170702/20075578

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地產商高成數按揭　利息高銀行逾倍供848萬單位　買家須多付500萬

1 : GS(14)@2017-09-17 17:36:30

■消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文



【本報訊】地產商睇準港人對住屋需求殷切，以高成數按揭計劃吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家；惟消委會調查按揭計劃利率，以一個售848萬元單位實例，踢爆地產商貸款「賺到盡」，買家向地產商借錢會較銀行多付高逾500萬元利息，足以買多一層樓。消委會又提醒巿民即使向銀行借錢買樓也需貨比三家，借款300萬元，利息可相差20萬元。記者：蔡朗清



消委會上月向21間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭資料，17間銀行回覆共69個按揭計劃，涵蓋香港銀行同業拆息按揭（H按）、最優惠利率按揭（P按）、按揭保險計劃等。



不同銀行利息可差20萬

消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文指出，巿民選擇按揭計劃首以利率考慮因素，以8月22日H按實際利率計算，由最低匯豐銀行的1.79厘，至最高大新銀行2.32厘等。假設供款期內H維持不變，貸款人購買500萬元物業，按揭成數60%（即借款300萬），供款20年，以1.79厘計，全期利息總開支約57萬元；若以最高2.32厘計，利息總開支達75萬元，兩者相差近20萬，「精明買家一定要比較各銀行按揭計劃，善用銀行網上按揭計算機」。許強調地產商亦會推出高成數按揭計劃，吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家，惟準買家必須留意該等按揭計劃的利率會較銀行高一倍或以上，總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬元。消委會以一個售價848萬元的單位實例，踢爆地產商「賺到盡」。銀行按揭計劃最多只能貸款500萬元，買家付首期348萬元，如以P減2.75%利率計，供款25年，全期總利息支出約154萬元，每月供款約2.1萬。若以地產商的按揭計劃計，可借出樓價八成即約678萬元，首期只需支付170萬，但利率則要P加1%計，首3年只供利息。供款25年總利息開支達667萬元，較銀行多付逾500萬利息，首3年每月供款約3.3萬元，其後22年每月供款高達4.6萬元，足足是銀行按揭供款的一倍多。


應一併考慮優惠手續費

消委會建議，如果資金不足以支付物業四成首期，可選擇香港按揭證券有限公司或由其他保險公司提供的按揭保險，將貸款額最高調升至樓價的九成。但準買家要留意申請限制，如要按揭成數達九成，樓價必須低於400萬、申請人是首次置業等。消委會又指，準買家亦應一併考慮銀行提供的優惠、各類手續費及個別計劃中特定的限制。17間本地銀行中，有16間提供最高貸款額1%至1.6%現金回贈，但如回贈金額高於貸款額的1%，相關現金回贈就需於總貸款額中扣除，很多時要待按揭手續完成後才會發放。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153688

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財務總監：實際利息支出不足170億

1 : GS(14)@2017-10-01 19:19:50

【明報專訊】機管局昨公布機場三跑具體融資方案，未來7年透過多項發債及銀團貸款等，集資約690億元，機管局財務執行總監羅志聰表示，今次三跑工程在1415億元造價以外，假設以5厘定息計算，貸款方案將造成最多約170億元總利息開支，不過他強調5厘的測算是非常保守，估計實際支出會低於170億元。

假設5厘定息計算

根據財務顧問報道，機場三跑合共1416億元造價中，將從營運業務盈餘撥出470億元，另透過徵收機場建設費支付260億元，另有約690億元則以貸款形式支付（見圖）。羅志聰表示，貸款將分成最多330億元機構債券、50億元零售債券，以及最多300億元銀行貸款，另外會預備約100億元循環貸款。其中40億港元等值美元債券，以及50億元零售債券，將率先於明年開始發行。

部分或採綠色債券形式

其中機構債券部分中，顧問報告建議可發行年期較短的美元或其他外幣債券，初步目標年期為5至7年，當中部分債券可以考慮採用綠色債券模式，估計涉資約230億至330億元。羅志聰表示，初步測算的170億元利息支出，是基於5厘定息估計測算，惟估計實際發債成本會低於5厘，因此實際利息支出亦會少於170億。

至於日前標普下調香港信貸評級影響，羅志聰回應稱，標普下降香港評級，是由於中國信貸風險溢出，他指對風險早有預期，市場反應鎮定。他表示有因此和匯豐磋商，方案毋須調整。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0705&issue=20170927

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三跑融資利息料最多170億若2030年前還清　或提早停收機場建設費

1 : GS(14)@2017-10-09 04:02:24

■機管局興建機場第三跑道耗資1,415億元。　何柏佳攝



【本報訊】機管局興建機場第三跑道耗資1,415億元，當中690億元須向市場融資，該局昨披露財務顧問報告詳述財務安排，更首次提及總利息開支或達170億元，相當於第三跑整筆資本開支約12%，料所有債務將於2030年還清。機管局又指，若當局能在2030年前提早清還利息，離境旅客或可提早停繳機場建設費。記者：周家誠



機場三跑天價建設費中，260億元來自向離港旅客徵收70至180元機場建設費，直至2030年；690億元為向市場融資籌得；470億元為機管局自身經營盈餘，這部份將支付融資利息成本。機管局財務執行總監羅志聰指出，早於2015年，當局已要求顧問建立財務模型計算利息開支，假設固定利率為5厘，累計利息支出為170億元，佔融資額25%。不過他提及，5厘屬於相當保守估算，原因是現時借貸成本遠遠低於該水平，故此稱是次財務安排務實。行政總裁林天福補充，機場建設費主要用作償還利息，若支出較預期少，離港旅客或不需等待至2030年，即可停繳相關費用。他又透露，去年8月至今年3月底，機管局共收取19億元機場建設費。財務顧問建議的690億元融資方案中，包括明年起開展多輪美元及港元機構債發行，規模300億至430億元，融資期長至2024年；明年第三季後，亦會發行規模50億元零售債，而商業銀行貸款將於2020年展開，規模達200至300億元。羅志聰指未有估算目前發行機構債成本多少，僅指出過去機管局的銀團貸款利率相當低，如2015年底籌措銀團貸款，利率為當時過去四年來最優惠，證明機管局債券受歡迎。今次機管局預備的循還備用貸款為100億元，有需要時可即時提取，「有日資銀行收到消息，即刻舉手想話做」。


議員批未有向政府申撥款

此外，評級機構標普上周下調香港評級，機管局亦同遭降級，羅志聰稱影響輕微，貸款未有收緊，利息壓力不大，「只係利率加幾個點子（即少於0.1厘）」。另機管局發行的機構債中，亦包含綠色債券，被問到是為環境問題「洗底」，林天福指三跑加入不少環保元素，符合綠色債券條件，相信利率亦有些少好處。機場三跑於2015年由行政會議拍板通過，機管局未有向政府申請撥款，繞過立法會直接向市場融資而遭批評。立法會議員譚文豪認為，政府財政儲備豐厚，直接撥款免利息，才是幫香港人慳錢做法，但機管局似乎怕被質詢本港空域是否能擴闊、經濟利益多少等議題。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170927/20165389

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