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從預售破億到口碑撲街，營銷耍滑頭的《愛情公寓》徹底栽了

8月10日，《愛情公寓》《一出好戲》《巨齒鯊》等影片上映，將單日票房總量拉升至5.8億，創造影史暑期檔單日票房紀錄。同樣也是在戰績輝煌的這一天，圍繞著《愛情公寓》不斷發酵的負面新聞，向一路高歌猛進的電影市場投下一抹暗影。

《愛情公寓》預售破億，上映首日收割3億票房，至上映第七天排片量跌去七成，單日票房斷崖式下跌、票房總量被同檔期的《一出好戲》、《巨齒鯊》接連趕超。截至8月18日8:50，上映9日票房為5:48億元。貓眼專業版預測其最終票房為5.67億，破十億已成泡影。

比高影院管理副總裁吳鶴滬總結：“首日票房是讓人驚喜的，低評分是苦澀的，逆襲與被反超都是市場的正常反應。電影市場是殘酷的，同行競爭是激烈的，一只手無形地操縱著，那就是觀眾的選擇。”

吳鶴滬認為，從影片本身質量來看，《愛情公寓》並沒有爛到極致，是片方一系列營銷失誤讓“公寓”變成“公墓”，“驚喜”變成了“驚嚇”：“如果能夠在標題中加上‘愛情公寓之盜墓筆記’，諸如此類能夠透露影片真正內容的文字信息，不耍滑頭，也不要保密，大家自然就有思想準備，也不會是現在的局面。”

愛情加盜墓的尷尬組合

關於《愛情公寓》最後一則熱度來自“偷票房”傳聞。8月12日，《中國電影報道》在官方微博下征集該片“偷票房”證據，針對網友曬出的問題票據，“愛情公寓”連發20條微博逐個澄清。8月13日，《中國電影報道》發微博稱：“未出現確鑿證據證明《愛情公寓》存在偷票房行為，部分網友表示出現買A電影出B電影票的情況，當時無保留證據的意識。”電影《愛情公寓》官微轉發了這則微博，並“感謝澄清”。

吳鶴滬告訴第一財經，自去年3月出臺電影促進法之後，“偷票房”現象已經得到了有效遏制，《愛情公寓》的相關曝光極可能是無端指責：“全國電影類的售票處都有舉報電話，中國電影發行放映協會接到舉報會查處，有問題的影院將會受到嚴厲懲罰，重則歇業一個月，正常情況下，影院不可能鋌而走險，違規成本比較高。”然而，從網友們如潮抨擊來看，《愛情公寓》的信用已經破產。

回到影片首映日，與另外幾部同期公映的影片相比，《愛情公寓》的公映時間有些反常，選擇當天下午兩點，直到傍晚各大電影網站才陸續公布評分。《愛情公寓》在豆瓣得到了2.5分的罕見低分，這一水平逼近影史最低《純潔心靈•逐夢演藝圈》，比先前因票房失利退檔的《阿修羅》還跌去半分。批評的焦點除了影片本身不盡如人意之外，影片內容與宣傳嚴重不符，讓粉絲們和觀眾的情感受到傷害。滬上一家影院經理告訴第一財經，網上負面評論發酵之後，影院根據情況馬上調整排片，上映第二天就開始大量削減《愛情公寓》尚未出票的場次。

從電影本身來看，“愛情公寓”與“盜墓筆記”的結合，使得整部電影展現出分裂、混亂的結構，玄幻元素、人工智能亂入，一邊盜墓一邊談情說愛，成為一部盜墓不像盜墓，愛情不像愛情的混合體。“搞飛機”、“666”等已經過時的網絡詞匯，再加上與好萊塢大片《環太平洋》極其相似的原聲音樂，種種令人眼熟的笑料，即便有特效場景加持，仍然難讓人對主創們的勞動成果心生尊敬。導演之一韋正稱，他們要“皮一下，搞點大事情，要把電影版做成《愛情公寓》史上最大的腦洞”。然而，大部分觀眾對這個腦洞感到憤怒，真正和“愛情公寓”相關的內容僅有片頭和片尾幾分鐘。

“片方可能覺得，我《愛情公寓》有那麽多粉絲了，那《盜墓筆記》也是一個大IP，結合一下。實際上從內容上看，很可能喜歡《愛情公寓》的人，並不喜歡《盜墓筆記》，喜歡《盜墓筆記》的人，對《愛情公寓》不感興趣。它這個電影勉強把這兩個IP弄到一起，到最後都實現得不理想。”

吳鶴滬分析，《愛情公寓》的粉絲分成兩種，一種從第一季追到第四季，跟隨《愛情公寓》一起成長，他們對於劇情走向非常投入，這批觀眾對電影版《愛情公寓》非常不滿意：“他們沒有任何思想準備，想看主角之間的結局，結果發現怎麽弄到墓里去了。這批人打低分的比較多，他們太失望了。”另外一種粉絲，他們喜歡的就是幾個演員，不管他們做什麽都支持。“但是講十年情懷，原班人馬重聚，事實上還有兩個演員沒在里面嘛！”《愛情公寓》劇版關谷神奇的扮演者王傳君、 陸展博的扮演者金世佳都未參與其中，而作為影片主角的袁弘，在前期宣傳時從未被提及。

版權糾紛

如果說“掛羊頭賣狗肉”的營銷是最終壓垮《愛情公寓》的一根稻草，那麽從上映前開始的種種負面曝光就已經預示著《愛情公寓》在口碑上的全面潰敗，如同連鎖反應，綿延多年的抄襲汙點、版權糾紛，片名幾度更改，將觀眾對這一IP的情懷一點點消耗幹凈。

電影《愛情公寓》在上海舉辦十周年慶生會的第二天，8月6日，微博賬號“愛情公寓”發布一則聲明稱：“《愛情公寓》是由聯凡計算機技術上海公司投資並享有全部權利，在聯凡不知情的情況下，高格公司和汪遠等人擅自投資、制作、發行《愛情公寓》電影，聯凡已向各大出品、發行公司寄送法律文件，提起民事訴訟，並向電影局及中影要求停止上映。”

當天《愛情公寓》電影片方回應稱，影片由高格公司基於電視系列劇《愛情公寓》編劇汪遠的原創劇本制作，高格公司依法擁有電影《愛情公寓》完整著作權，並已事先獲得了一切必需的法律授權與許可。

8月9日，上海高院的官方微博“浦江天平”發布消息稱，上海徐匯法院對該知識產權合同糾紛案一審宣判，法院駁回原告訴訟請求，原始微博中的表述：“《愛情公寓》系列影視劇制作方之間長達七年的權利紛爭也畫上了句號。”現更正為：“據了解，原告已提出上訴。”同一天，北京知識產權法院受理此案，聯凡請求判令高格公司等六被告停止所有宣傳、發行電影《愛情公寓》的商標侵權和不正當競爭行為。

目前網絡公開的信息，在上海匯臻律師事務所律師陳敏濤看來，上海法院的判決是正確的，原告聯凡的贏面並不大：“高格擁有完整著作權，這是非常良好的基礎。故事是誰編的，著作權就在誰手里，改編權是著作權的一部分，《愛情公寓》改成歌劇、音樂劇……應當征求《愛情公寓》著作權方的許可。”

陳敏濤告訴第一財經，聯凡最新訴訟理由中的“不正當競爭”，通俗理解就是認為電影版《愛情公寓》蹭劇版熱度：“在影視劇領域，不正當競爭的關鍵點在於對原告是否產生實際利益損害，電影版《愛情公寓》被認為蹭了熱度，但對於劇版沒有產生實際損害，或者說可得利益損失很難計算，這樣看來，聯凡的官司就難打了，很有可能得不到法院的支持。”

題材之爭，現實力壓魔幻

雖然版權糾紛上暫時占據上風，但電影《愛情公寓》在公映期間與競爭對手的角力中敗下陣來。黃渤導演的處女作《一出好戲》後來居上，排片翻了一番，預測票房能突破十億，這部充滿荒誕色彩、隱喻人類文明進程，反映極端環境中人性善惡的故事得到了眾多業內人士的好評，雖然影片後半程的密集反轉，一定程度上影響了影片節奏，但和《愛情公寓》暴露出的一系列問題相比，觀眾給予了較大寬容。

不過同為喜劇類型，吳鶴滬認為，《一出好戲》票房不會超過《西虹市首富》：“如果把電影作為一個娛樂文化產品來看的話，《西虹市首富》淺顯易懂，節奏明快。”

今年的暑期檔也是一出魔幻與現實輪番上演的“好戲”，《我不是藥神》破30億，《西虹市首富》破24億，雖然沒有出現去年《戰狼2》式的巨無霸，但多部現實主義題材影片票房成績都不錯，至8月5日，2018年總票房突破400億，比去年提前近一個月達到這一數字，票房榜前十名的影片中，國產片以七部占據優勢也是往年少見的情形，而七部影片中僅有一部《捉妖記2》是奇幻題材。

“和身邊生活、社會話題比較接近的影片，講究一點，觀眾的受眾面還是蠻廣的。”相比而言，類似《愛情公寓》、《阿修羅》甚至《狄仁傑之四大天王》這樣強調特效而忽略故事的影片在市場上反應都不算良好，吳鶴滬說：“特效不能當情懷來買單，特效也得建立在內容紮實的基礎上去發揮作用。”由此可見，前幾年盛行的玄幻特效大片，對中國觀眾已經失去吸引力，假如老老實實拍一部真正的“愛情公寓”，或許局面不會像現在這樣難看。

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責編：李剛

租客患白血病逝世租住的公寓甲醛超標 自如：專業機構還在調查病因

國內最大的分散式長租公寓運營商自如，近日風波不斷。

先是被指哄搶房源推高房租，近日又被爆出租住過的一名租客王先生被確診為急性髓系白血病，最後病逝，而王先生住過的自如房間被測出甲醛超標。目前部分輿論認為，是自如空氣質量不合格的房間導致此悲劇發生。

8月31日，自如發布《關於自如房源空氣質量環保的說明與承諾》稱，自2017年開始，啟動“自如深呼吸”項目，探索從板材升級，裝修輔料升級，降低單位裝載量等方面，解決房源空氣質量環保問題。而從今年6月開始，已進入的全國九城也上線了“自如深呼吸”標準，包括家具板材從國際E1級升級為對標歐標的E0級板材，也升級了板材甲醛釋放標準和墻漆、輔料標準等。

9月1日，鏈家董事陶紅兵通過個人微信發表評論，自如確實是選用了國標E1級的環保材料，但所有材料都達到E1級，整裝後的房間甲醛仍然超標，原因在於各個材料的甲醛疊加，使房間幾乎不能達到國標的房間甲醛含量值。

陶紅兵還表示，雖然自如已經是長租公寓運營商中最重視甲醛超標問題的機構之一，但之前除了選用合格材料並做甲醛處理外，顧忌成本上升過大，沒有及早痛下決心改用E0級的材料。同時只是在房源信息上做了新裝修房的標示，沒有在確保合格前堅決不上架新裝修房源。

目前的輿論焦點還是王先生患病去世是否與自如房間甲醛超標有關。

自如的回應顯示，5月8日，王先生入住自如在杭州的房間，而7月15日，王先生還在微信上交過水電費。而公司在8月24日收到法院傳票才知悉，王先生已於7月13日在北京病逝。

自如稱，目前尚未獲得更多信息，自如將配合司法部門工作，並尊重法院裁定。

陶紅兵認為，甲醛對人體有害，這毋庸置疑，“但家裝甲醛的致癌性被嚴重誇大”，是否因為自如房間的空氣質量致病還有待商榷。

自如CEO熊林表示，“是我們的責任，我們定承擔；王先生5月8號入住，7月13日離世，目前專業機構在調查病因；生命大於一切，願逝者安息！我們在積極聯系家屬，願盡誠分擔。”

長租公寓空置率是公寓能否盈利以及利率多少的重要影響因素，目前市場上部分長租公寓為了減少空置期的損失，存在裝修不合標準、空氣質量不合格便倉促出租房間的行為。

自如之前，You+等公寓也存在過甲醛超標房間漏水等行為。從陶紅兵的評論看來，“有的剛除完（甲醛）做檢測合格，過段時間又不合格了。分析是因為揮發出來的甲醛被處理時中和分解了，材料內的甲醛以後還會慢慢揮發出來。”

去除甲醛還是要足夠的空置期，但長租公寓空置期多久才合格目前尚未統一說法。

“自如之前在對甲醛的態度上確實不夠堅決，這點毫無疑問應當檢討和付出代價。”陶紅兵也表示，那些裝修標準更低的同行應該以此警醒提升自己的標準。

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責編：邊長勇

專題報道：全城篤爆月子公寓　「雙非」末路

1 : GS(14)@2012-03-06 00:00:33

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16126496
記者早前接到不少市民「篤爆」一批匿藏雙非孕婦的月子公寓後，便逐家前往查看，發現最多月子公寓的油麻地和佐敦，不少大廈住客正自發性趕走「雙非」。油麻地澤豐大廈的居民陳小姐稱，大廈內的街坊在電梯門口貼上「未經香港醫院預約的雙非孕婦是違法的」警告字句，嚇得一些「衝閘雙非」紛紛搬走。另一個有「月子公寓」的觀塘立成大廈，因為住客報警，稱大廈內多個劏房住有雙非孕婦，引來警員上樓巡視，亦嚇得「雙非」相繼搬至附近賓館。

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希臘最年輕總理　蝸居平民公寓

1 : GS(14)@2015-01-27 15:09:40





齊普拉斯是希臘歷來最年輕總理，然而他絕非因乳臭未乾才跟歐盟對着幹，而是因為他的草根背景，即使貴為政要仍蝸居在雅典的平民公寓，難怪選民都深信「他明白希臘的悲慘景況」。沒有華麗外牆，亦沒有甚麼無敵海景，盎然綠意就只有屋外一塊堆滿垃圾的草地，這幢極不起眼的簡陋公寓，令人難以相信是希臘新總理的住處（圖）。公寓位於雅典阿爾莫尼阿斯街（Armonisa Street），有和諧的意思，一眾歐洲領袖也許覺得是諷刺，在他們眼中齊普拉斯的主張令歐洲一點也不和諧，草根階層卻不以為然。



草根背景　理解民間疾苦

住在隔鄰街口的廿二歲青年李米特里斯坦言「討厭政治，但齊普拉斯的理念跟我很相近」；六十三歲的士司機喬治斯指齊普拉斯了解民間疾苦，「他要抽起銀行的殘暴重擔」；但鄰居瑪麗娜不敢期望過高，「不知會否真的能帶來改變」。暫未知齊普拉斯當總理後會否搬屋。崇拜哲古華拉的齊普拉斯選前對記者稱樂意改變一個小陋習，但有條件：當我們剪完頭髮（減債），就會繫上領呔。英國《每日電訊報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150127/19017978

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赴日買樓　港人首選250呎無房公寓售價171萬　租金回報率4%

1 : GS(14)@2015-07-22 22:54:48

■東京新宿區近年成為熱門的港人置業地點之一。


【日本置業攻略三之二　尹頴軒　夏家朗東京直擊】【本報訊】到日本做業主要承擔不少風險，有熟悉日本房地產市場的香港物業代理忠告，在日本買樓要留意地點及單位類型，方為上策。本報記者參觀了當地東京三款不同類型的單位，其中面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，是不少港人投資首選。



日本人口逾半集中在東京、名古屋及關西三大都市圈，但只有東京的人口持續上升。世紀21中華物業董事楊官華指雖然日本人口不斷減少，但東京作為日本的政治、經濟、文化及教育中心，前往工作或升學的人始終都多，不愁找不到租客，投資的贏面較其他地方高。他還看好關西城市大阪，因政府正研究開放賭權，預料大阪會是首批開放城市之一，勢必帶動樓市。



新宿澀谷最受歡迎


單位類型方面，楊官華認為單身公寓市場需求大、入場費和風險都較低，切合香港投資者的需求。而港人最愛在東京都新宿、澀谷、銀座、池袋等四個地區置業；最受歡迎的是樓高20層以下、實用面積約200至300平方呎的一房單位。日本單位實用率大多高達90%，記者實地視察一間位於中野區面積約100平方呎的單身公寓，覺得一點都不會令人感到侷促。這類單位市值約1,250萬日圓（約79萬港元），麻雀雖小五臟俱全，洗手間內設浴缸及坐廁；廚房設有洗手盆及一個煮食爐，足夠住客應付簡單煮食所需；客廳間隔實用，擺餐桌梳化不成問題，只是沒有睡房，客廳上方建了閣樓充當睡房，難免要爬上爬落。雖然這類單位月租55,000日圓（約3,500港元），回報率約6%，但由於這種公寓一般整幢出售，購買一幢8個單位要1億日圓（約630萬港元），成本較大。另一款單位是中野區一間面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，月租91,000日圓（約5,700港元），回報率約4%。楊官華說此類單位是不少港人投資的首選。一入門口就是走廊，玄關擺放了鞋櫃，走廊盡頭就是入牆式衣櫃；轉彎右手邊是日式傳統浴室的設計，可以先淋浴後浸浴。客廳、睡房、廚房全在一個開放空間，沒有額外間隔空間感十足。落地玻璃外是寬敞的露台，景色尚算開揚。「彈藥」足夠的投資者，或會心儀江東區豪宅。受惠奧運效應江東區豐洲的高層豪宅成投資者心水，亦最受中國大陸買家歡迎。「The Toyosu Tower」樓高43層，記者參觀一間連露台面積約1,200平方呎的頂層單位，售價1.33億日圓（約834萬港元），可遠眺著名景點富士山、彩虹橋、東京鐵塔及市中心等景色。這類單位月租45萬日圓（約28,000港元），回報率約4.5%。



投資回報較台北高


豪宅單位右邊是客廳，已佔全屋一半面積，樓底有近10呎高。廚房同樣位於客廳，採用開放式設計，煮食爐上設有大型抽油煙機。門口左邊是浴室、洗手間、主人房及客房等四間房，主人房窗外望到東京鐵塔，落地大玻璃外是露台，與客廳的露台連接；客房景觀相對較差，外面是大廈走廊，但勝在面積夠大，另設入牆式衣櫃。其實台北和南韓首爾都是港人置業熱門地點，但東京單位的平均呎價較低，平均呎租卻較高。



東京各類單位









來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150715/19220159

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公寓買家不能落戶籍

1 : GS(14)@2016-09-27 07:14:33

■僑城尚寓仍在改建中。

【話你知】推出6平方米蟻房的深圳樓盤僑城尚寓，上月一度被指深圳市規劃和國土資源委員會南山管理局指其蟻房屬於公寓，而非住宅單位。根據內地法例，公寓與住宅無論產權年限、房屋待遇等都大有不同，如在商業用地上興建的公寓，屬商業用房，買家不能落戶籍，因此也不能替子女申請該區的中小學的學位；而且住宅產權為70年，但公寓的則為40至70年。此外，內地規定住宅必須滿足日照等相關條件，公寓則不一定；而公寓的水電往往是商用而非民用，所有水電費都會較住宅高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160926/19782131

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滬叫停酒店式公寓銷售

1 : GS(14)@2017-01-08 19:00:28

【本報訊】去年內地樓價屢創新高，中央先後推出多項樓市調控措施，踏入新一年，市場關注內地樓市政策方向。《21世紀經濟報道》昨報道指，一線城市上海率先暫停大部份「類住宅」項目的銷售活動，涉及多個區域，包括華僑城蘇河灣廣場等高價酒店式公寓。一般而言，「類住宅」即指酒店式或辦公樓公寓，報道引述知情人士透露，上海市規土局在去年12月28日的會議上，明確表示會對公寓式住宅整改，包括停止審批建設項目，已取得建設許可證的則作有條件整改等。業內人士指出，暫停銷售可視為政策出台的前奏，雖未知當局會否有後續動作，惟預期政策會進一步收緊。報道稱，去年引致上海酒店式公寓價格攀升的主因，包括3月的「滬九條」限購政策，令不少未符合購房要求的市民湧入該市場，當中亦包括受影響的投資客等。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170108/19889791

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美學生公寓升價 跑贏傳統住宅 相關信託基金 回報勝整體20%

1 : GS(14)@2017-05-19 05:20:46

【明報專訊】不少家長都十分着緊子女成長，一早為他們部署升學路線。有專家認為，不少中港父母都希望子女到海外升學，並投資當地物業，因而逐步兌換當地貨幣，他們都計劃周詳，這趨勢造就熱門留學地點如美國的學生宿舍物業具有不錯的投資價值，值得留意。

明報記者 龍彩霞

英國和美國仍然是很多父母心目中子女理想的留學地點，其中美國樓巿經過2008年金融海嘯調整，近年開始逐漸呈現復蘇趨勢。根據美國地產經紀協會公布的2017年成屋銷售數據，成屋銷售年率已升至2007年2月以來新高，而其中不少投資正是來自華人。近兩年來學生公寓尤其吸引投資者的原因，在於其極低的空置率，市場需求甚殷，而且租金回報率不俗。

需求大 空置率低

事實上，學生公寓的投資表現與傳統的房地產類別相關度較低，在投資組合分散程度和多元化方面有突出表現，即使在宏觀經濟環境惡化的情况下，也能夠帶來穩定回報。過去5年來，學生公寓的租金增長和出租率數據遠遠較傳統的多戶住宅佳，專注學生公寓投資的信託基金也發展迅速。雖然隨着美國聯儲局加息周期開始，在市場預期抵押貸款利率上升下，學生公寓物業連同其他美國房產一起出現過短暫調整，但很快就恢復增長趨勢。美國學生公寓地產信託基金在過去24個月表現，優於全種類房地產投資信託基金近20%。

據估計，到了2022年，美國整體大學入學人數將增至2400萬。此外，來到美國接受高等教育的國際學生的數目也會創歷史最高。人口預測數據顯示，中國仍然是最大的留學生輸出國，幾乎是印度的4倍。而美國是最主要的留學目的地，也是迄今為止住宿支出最昂貴的留學地點之一，其次是英國和澳洲。然而，美國學生公寓供求不平衡，目前專門的學生公寓覆蓋率只有12%，僅為英國的一半。入學人數不斷增加，機構投資者的加入，學生住宅設施質素要求提高，這種種因素都進一步增強了學生公寓的吸引力，為相關開發商、營運商及感興趣的投資者提供了良機。

不過，投資學生宿舍在傳統意義上與標準的多戶家庭建築相比，有更高的更替率和折舊速度，導致更高的維護和翻新成本，學生住房的成本比傳統宿舍的成本更高，這部分成本為投資者帶來額外風險。但對於機構投資者而言，在競爭激烈的大學城，通過合理的選址、改造、推廣和運營，學生宿舍收益的年回報率比傳統宿舍高出約1至1.5個百分點。學生宿舍市場的持續發展，令更多的機構投資者和專業的房地產開發團隊進駐，普通個人投資者有了投資學生宿舍地產的更佳選擇，通過股權、債權、基金等多種方式進行投資，使得學生宿舍投資成為了一種更為親民和成熟的體系。

學校質素影響附近樓價走勢

在中國，大多數置業人士都會傾向購買學校區的物業。在美國，這個問題同樣重要。即使買家暫時沒有孩子上學的需求，附近學校的教學質量也會很大程度上影響未來樓價的走勢。如果準買家正在考慮置業，需要考慮很多方面的因素，如周邊環境、建築面積、家居設備條件等。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6822&issue=20170519

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曼谷公寓每年看升兩成 豪宅價較港同類低八成 合長線投資

1 : GS(14)@2017-11-26 14:52:19

【明報專訊】最近西營盤一個新盤僅200餘方呎開放式單位，每實呎索價超過4.5萬元、定價逾千萬元引起熱議；這個價格在港人熱門旅遊勝地泰國，足以買入一間位於布吉的4房別墅。在本港樓價瘋癲的情况下，近年不少港人已轉戰當地一圓「上車夢」；但若有意投資泰國樓的港人，需留意近年曼谷高級住宅租金回報欠佳，反而樓價升幅更可觀，於過去5年升了逾三成。

高力地產報告顯示，在過去一至兩年間曼谷公寓樓價持續上升，平均每年升15%至20%，部分地區升幅可能更高。供應集中於每平方米5萬至10萬泰銖的單位，而且今年第三季推出的單位中，逾五成位於正興建地鐵的地盤附近。需求方面，第三季曼谷公寓佔用率為77%，尚有3.6萬個單位等待市場消化，其中約55%未售單位的售價，介乎每平方米5萬至10萬泰銖，進一步反映這類單位供應甚多。

投資者購買海外物業目的不外乎轉售獲利或收租，但曼谷公寓租金回報近年普遍較低，目前高級公寓平均租金回報僅為3厘，較5年前折讓了一半；反而這類住宅樓價於過去5年升了超過三成，租金卻只升了一成。即使投資者以全現金置業，沒有借貸成本，但租金回報亦需扣除裝修費和管理費等，例如豪華公寓管理費用（Common Area Management）普遍一年每平方米840泰銖（約200港元）。

高級公寓每年租金回報3厘

仲量聯行住宅部主管Bunthoon Damrongrak表示，雖然回報只有3厘並不吸引，但大部分買入物業的投資者，着重長期潛在價格增長多於租金回報，「撇除超級豪宅，豪華公寓價格仍非常具競爭力，價格亦較新加坡和香港同類住宅分別低六及八成，而且租金回報仍較其他成熟市場如新加坡高，後者回報不足2厘」。

無疑，泰國樓價當然比中國、新加坡和香港等地都遠低得多，在泰國同一類公寓價格只是新加坡約25%，新加坡人均收入為泰國約6倍，加上土地短缺，推高樓價。投資資訊網站InvestAsian指出，只有當一個國家經濟有強勁增長，投資者才可為物業付出高昂價值，因為即使民眾未能負擔樓價，但只要國家每年經濟增長達6%或以上，他們的購買力終會追上。惟近年泰國經濟增長維持於約4%水平，為東盟10國其中最弱的經濟體，僅勝於文萊。泰國一家大學早前公布新盤買家信心指數，由今年1至8月雖然升了55.6，但為近年最慢增幅，反映買家對泰國長期經濟信心一般。

再者，InvestAsian指出，泰國有可能步上過去日本經濟衰退的後塵，一如當年日本陷入人口老化和減少的危機，甚至泰國情况可能更差，在未晉身成為發達國家前，人口已開始下跌，令勞動力下降和公共開支上升。最重要的問題是，以上因素導致樓市需求減少，連同供應不斷增加，影響之大不容忽視；事實上，第三季曼谷新盤供應已創近年新高。

泰銖持續升值 兌美元曾創30月新高

匯率方面，近日由於美元轉弱等影響，帶動東南亞國家貨幣持續升值，泰銖兌美元一度升近30個月新高，每港元最新兌4.18泰銖。

雖然有不少潛在負面因素，但隨本港政治爭拗不斷和樓價居高不下，導致不少港人繼1997年後再次萌生移民念頭，泰國無疑為一個熱門移居地。目前於泰國置業不能取得當地公民身分，但當地近年已逐步放寬居留限制，例如推出「退休簽證」，50歲以上外國人可獲簽證一年，每年續期，條件為於當地銀行戶口最少有80萬泰銖存款（約20萬港元）。

當地存款20萬 可申退休簽證

尚未到達退休年齡的港人，可考慮早前泰國政府推出「泰國益利尊榮卡」居留簽證計劃，一共有7個選項。當中較受歡迎為「優越專屬計劃」，年滿20歲或以上的申請人需要一次過繳交約6萬美元（約47萬港元）和約600美元（約4680港元）年費，便可申請長達20年的居留簽證。

家庭申請者可考慮「優進計劃」，主申請人須付約3萬美元（約23萬港元）及每位家庭成員約2.25萬美元（約17.55萬港元）一次過費用，毋須年費便可獲發10年有效簽證。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9915&issue=20171124

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近兩億購滑雪場　周邊擬建公寓泰資進軍北海道樓市

1 : GS(14)@2018-02-13 03:42:00

■泰資公司Property Perfect於2012年以逾1.9億港元收購滑雪度假勝地Kiroro Resort。

【周末專題】北海道是不少滑雪愛好者的度假天堂，近年泰資公司崛起，看中位於小樽附近、前身為YAMAHA家族的滑雪度假勝地Kiroro Resort，並於2012年豪花7.7億元泰銖（逾1.9億港元）收購，除了翻新酒店外，更於滑雪場附近興建108個共管式公寓（condominium），若全數售出，預計套現穩袋近百億港元。記者︰吳美茸


由最熱的泰國越洋投資日本北海道，全因看中當地樓價追落後，泰國五大發展商之一Property Perfect引述仲量聯行報告指，北海道共管式公寓由2010年至今，樓價升了71.4%，相反在東京同類型樓價只升30.7%。因此集團在2012年斥資逾1.9億港元，購入佔地逾46.7萬平方米的Kiroro Resort連兩間酒店，面積有約48個香港大球場般大，並於2015年及2016年修葺兩間酒店，提供422間客房。此外，泰資集團更看中Kiroro Resort為全日本降雪量最多的滑雪場，每年有約21公尺的降雪量，雪季由11月下旬至下一年的5月初，而且以粉雪見稱，故吸引不少滑雪發燒友，帶來無限商機。據該泰資集團2012年年報指，接手酒店之前，平均出租率為六成，但去年冬季至今的旺季出租率達100%，其他時間則約為八成。預計整個項目投資額達1,000億日圓（約71.6億港元）。


■項目距離Kiroro Resort滑雪場只是5至10分鐘車程。伍嘉亮攝

■兩房面積約904方呎，售價約780萬港元。

■兩房戶供應最多，佔整體逾六成，共有67伙。


首批入場費585萬元

曾任盈大地產（432）高層、Kiroro Resort Development總裁兼代表董事林裕兒表示，現時每年入場人次約15萬，預期兩至三年內，有望增加至25萬人次。他又指，該公司現時推出YU KIRORO共108個公寓的住宅項目，2019年底落成，首批推售約10伙，最平入場費為75萬美元（約585萬港元），面積約667方呎。若全數售出，保守估計可套現約12億美元。他預計，買家可獲3至5厘投資回報。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180210/20301360

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