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先登外滩再谋“大虹桥” SOHO中国今年再花百亿收购


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-17/0NMDAwMDE4MjI0NA.html


潘石屹在上海的第二个项目,业内原本以为很可能是在“大虹桥”地区,没想老潘直接杀到了外滩最核心区。

SOHO 中国(0410.HK)6月11日发布公告称,收购上海外滩204地块,总收购代价约为22.5亿元(包含拟承接的债务)。收购完成后,公司将持有上海国 鼎公司90%股权,并间接持有项目公司61.506%的股权。

不过,这次SOHO中国最终投资收益的算法与以往有些不同。SOHO中国总裁 阎岩透露,项目公司另外的股东未来将获得固定数量的物业,不完全根据出资比例获得收益。

SOHO中国董事长潘石屹在接受电话采访时,并未透 露项目公司其他股东的状况和未来不同股东获得固定物业的具体情况。本报记者获悉,外滩204地块项目公司为中外合作经营企业,股东方除了占68.34%股 份的国鼎外,还有仪电控股、上海农村商业银行各自拥有15.83%的股份。

和名声在外的“大虹桥”土地相比,这幅位于“外滩金融聚集带”的 土地含金量在不少业内人士看来或许更高,它将是上海未来最核心的金融和高端商务区。老潘认为,这里毫不亚于北京前门地区,“3万多元/平方米的楼板价合 理”。

老地块收益新算法

外滩204地块,是外滩金融带中最受人关注的几幅黄金地皮之一, 处于外滩第一排的黄金宝地,毗邻上海城隍庙。项目总占地面积约22462平方米。土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途。项目的规划总建筑面积约为 189000平方米,其中地上建筑面积约为112312平方米。此次公司收购的国鼎公司享有的地上面积约为69000平方米,地下商业面积约为12000 平方米,库房、车位等设施的面积为50000平方米。

公开资料显示,204地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”,其法定代表 人蔡实鼎——台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自2003年10月获得该地块以来,并没有进入实质性启动阶段。本报记者查阅上海市黄浦区环保局网 站,直到2009年12月8日,才出现了“鼎鼎外滩204地块商办楼建设项目环境影响报告书公示”,此为204地块即将启动的消息。

本报获 悉,和上海许多黄金地皮一样,204地块很长一段时间未能开发,主要受到拆迁的影响。潘石屹得以后来者居上入驻该地块,主要就在于这幅土地终于在世博会开 幕之前完成了最后的拆迁工作。潘石屹透露,外滩204地块目前已全部拆迁完毕,并已取得国有土地使用权证。“希望尽早开工,争取2013年下半年竣工。”

阎 岩表示,项目开发管理将由SOHO中国主导,开发所需资金将由各股东根据相关协议出资。

值得一提的是,收购后,作为项目公司的另外两位股东 ——仪电控股、上海农村商业银行,其最终将通过获得一定数量的建成后固定物业,作为其股份及投资的收益。

潘石屹表示,项目建成后,对于裙房 商铺的物业,目前基本考虑自己持有,其他写字楼部分倾向于沿袭公司散售后统一物业管理的模式。

今年再花百亿收购

据 了解,潘石屹在上海的这第二个项目,从接触到谈成,花费了将近一年时间。

“收购资金主要是公司自有资金支付,大约超过一半,另有部分银行贷 款。”潘石屹透露,尽管目前SOHO中国帐面现金还有约140亿元,但能贷款还是贷款,以便于后期更长远的发展。“如果信贷紧缩,就算自有资金再多,也是 比较危险的,容易产生风险。”

一边喊着自己有钱,一边精打细算,不放过任何一个合适的融资机会,这向来是老潘的风格。尤其近几年SOHO中 国高举了收购大旗,或许在老潘看来,100多亿的现金,要花完是很快的。

“调控政策基本不会影响SOHO中国的基本战略。”潘石屹表示,今 年公司还将高举收购大旗,积极寻找合适项目,目前在上海即有其他多个项目正处于不同的接触商谈阶段。“收购资金,去年100亿元多一点,今年大概差不多, 也会有50%花在上海。”

据SOHO中国介绍,其上海首个项目东海广场,目前出租率已超过80%,租金约6-8元/平方米·天。

继 东海广场之后,老潘对上海的胃口似乎变得更大,204地块显然还只是其新一轮收购的开始。接下来,会不会就是期待中的“大虹桥”?

收购东海 广场之后,潘石屹频频现身上海,并多次表示出对上海“大虹桥”区域的浓厚兴趣,而相关的接触和商谈在较早时就已展开,所以业内对潘石屹的第二个项目,一直 认为将在“大虹桥”。

不过,本报记者从知情人士处获悉,SOHO中国在“大虹桥”要觅得理想的投资机会和项目,或许短时内难以顺利实现。 “不少土地在当地国资背景的企业手中,这些企业本身转让兴趣不大,所以潘石屹的机会并没有想象的那么多。地方政府也更加倾向于引入持有型的开发商。”




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台灣化妝品攻港「睫」足先登


2011-3-3  NM




台灣美女的超強化妝伎倆,早已令 一眾港女拜服,然而提起化妝品,香港人還是鍾情日本、歐美貨。不過,施美玲﹙Joanne﹚卻唱反調,開樓上鋪ENID﹙「台灣美妝專門店」﹚,大推自己 的一屋「台灣製造」化妝護膚品。曾月蝕五、六萬的她,定兩年時間給自己「止蝕離場」,轉而對準剛冒起的假眼睫毛市場,結果被莎莎、Colormix等大型 連鎖店看中,批發、零售一網打盡。開業剛一年,上月賺十萬元。

僅二十九歲的Joanne本身任職證券行副總裁,對投資自有一套,現在就利用市場學的SWOT方法,去分析這盤生意的強弱危機。優勢◆Strength◆

‧了解台灣文化

‧代理多個品牌

‧連鎖店客路

ENID位於銅鑼灣波斯富街的樓上鋪,五百多呎店面,三分一擺放假眼睫毛及周邊配件,「我哋睫毛品牌就有十三個,交叉款、濃密款、尖尾款,就連講求誇張的 舞台彩色眼睫毛都有得賣。」Joanne介紹,質料方面,除了人造纖維外,還有用真髮造的;不過論名貴,要數一對三百二十八元的西伯利亞水貂毛眼睫毛, 「佢總共有十個款式,全人手做,重複使用廿幾次都無問題,鑲埋水晶,好搶眼;麥當娜都戴過,不過佢嗰對成萬蚊,因為係真鑽石!」

Joanne工作需要經常走訪台灣,發現寶島化妝品又平又好用,便嘗試引入香港,可惜本港女性對台灣品牌最有信心的,大概只有面膜「我的美麗日記」和「廣源良菜瓜水」,公司虧蝕半年,唯有改以近年冒起的假眼睫毛生意作主打。

去年八月,Joanne參加一個天然產品展覽,認識了莎莎的採購經理,「佢哋想搵人做台灣sourcing,覺得我哋台灣網絡夠強,好適合,後來先睇中埋 我哋代理嘅AK精品假睫毛。」Joanne稱,這產品共十五款,莎莎只要了當中六款,但挑選過程卻十分嚴謹,前後花了三個月。隨後另一化妝品連鎖店 Colormix亦主動聯絡他們訂貨,公司營業額轉眼急增十餘萬,轉虧為盈。目前莎莎及Colormix各佔眼睫毛生意額四成及三成,其餘為其他零售店。

要成功碼實莎莎這大客,必須滿足他們一星期內按訂單送貨各分店的要求,「莎莎喺香港連澳門分店數目達七十四間,每間要求的貨量及落單時間不同,我哋收到柯 打,要即刻向台灣訂貨,確保準時送到各分店。」Joanne解釋,這樣做台灣供應商不用在香港留存貨,供應商按柯打數量在台灣分貨後才付運,貨到他們可以 立即分發各分店,兩方也可節省存倉成本。

Joanne知道產品款式齊全是行內一大優勢,所以亦努力爭取多家廠商的代理權。據她經驗,台灣人好驚與香港人做生意,怕俾人呃,所以每次鎖定目標供應 商,她都會親自過去跟對方傾,以表誠意,「攞貨前,我一早找清貨款,全部俾新台幣,唔係港紙,致勝關鍵一定唔可以怕蝕底。」至於一些廠商,為求促銷會把產 品價錢定得很低,又或批發價太「海鮮價」,由於無心打造品牌, Joanne很少會與他們合作。

香港匯款台灣,按次手續費逾二百元,每次找數匯一次錢並不划算;Joanne為此特別拜託一位相識四年的台灣朋友幫手,每次會匯十萬港元到她的戶口,「我不時留意住個匯價,一見啱水位,就叫佢幫手兌換,有時可以差成一、二千蚊o架。」這位朋友後來亦入股了公司,佔約一成股份。

弱點◆Weakness◆

‧兩地市場 存差異

‧鬧市鋪 租金貴

假眼睫毛及相關配件目前佔公司營業額達六成,不過,Joanne還不斷引入其他產品,「我要打造台灣化妝品專門店,不只是假眼睫毛專門店。」公司現 時售賣的品牌超過三十個,不過,由於在香港的知名度不足,較難打入市場,特別是護膚用品,Joanne坦言︰「客人心態是日本、瑞士的品牌一定好過台灣, 佢哋用開一個品牌,例如SK-II、Biotherm,通常都成套產品用,覺得啱自己,又唔敏感,好少會轉用第二隻。」

台灣通Joanne平時會好好利用台灣化妝產品的資訊透明度,「嗰邊好興電視及網上購物,我會瀏覽美容網站Fashion Guide同埋美容博客嘅網誌,了解行情。」不過,由於文化不同,台灣流行的產品,亦未必一定適合香港市場,「台灣用家好清楚產品入面的成分同效用,好似 有玻尿酸成分可以補濕,食咗藤黃果會令人有飽肚感覺等。」她早前見一款含有藤黃果的減肥糖於台灣十分好賣,於是入了一批三百盒,賣一百元,但卻嚴重滯銷, 「香港人都唔知咩叫做藤黃果!」

雖然現在主攻批發市場,為打造品牌形象,Joanne將鋪頭搬到波斯富街,租金三萬五千元,較工廠區的高昂,但零售生意每月僅四萬多元,當中更有六成來自 會員人數逾一千八百人的網上銷售,Joanne認為:「工業區無人會來睇,要建立品牌形象,就要揀銅鑼灣等購物旺區。」

機會◆Opportunity◆

‧拓多元化產品

‧博客助宣傳

Joanne知道香港女性對台灣護膚用品信心不足,所以亦有留意其他產品,「我依家開始搵一啲香港少見嘅產品,例如一款附有LED燈的唇彩,售價一百三十九元,開業至今已賣出約二千支。」

另外,香港假眼睫毛風剛吹起,潛在需求大。Joanne與本港美容網站Beautylife.hk合作,免費送出化妝品給博客試用,作軟性宣傳。目前定期 為ENID產品寫網誌的博客約五十位,「有些專長護膚,有些專長化妝,有些則是假眼睫毛,風格各有不同,所以要識得揀。」去年十一月,Joanne舉辦一 個「博客之夜」,請來台灣人氣美容博客「魚妞」來港,跟本地博客交流假眼睫毛心得,「原本打算搞一晚,點知好多博客都話要參加,最後要加多一晚。」 Joanne笑說。知道其中一名參加博客Kaman,網誌點擊率超過三百萬人次,並會拍片教人戴睫毛,Joanne即主動向她提供產品,間接宣傳。

威脅◆Threat◆

‧代理商起飛腳

‧瘦田有人爭

雖然目前與供應商合作無間,但Joanne的代理商合約原來很多只有一年,「始終係一種新產品,你唔擔保市場一定接受你啲貨,你點敢同佢簽長約?」不過, 若果把品牌搞起,難保廠商不會「吊高嚟買」,收取代理費或限定入貨量,對此,Joanne顯得一點也不擔心︰「好似眼睫毛AK,我幫佢銷貨到莎莎,就算合 約到期,佢都唔會唔同我續約,產品成功,除咗質素,亦因為我哋宣傳做得好,我有能力捧呢件產品,自然有能力捧其他!」

當記者問及產品的毛利、來貨價等,Joanne卻謹慎的說︰「數字真係講唔到o架!一來簽咗合約,二來講真嗰句我依家無競爭者,我唔擔保將來沒有,我唔想 佢哋拎住這些數字去台灣傾代理。」Joanne透露,台灣幾乎每天都有新的化妝品牌面世;所以,競爭者要找尋同類型的產品打對台,絕對有可能。

Joanne會考有二十一分,但因家人認為「女仔不用讀咁多書」而無升讀預科,她半工讀,用七年時間完成遙距大學課程;原本打算做會計,當過會計文員, 「六千幾蚊人工,又要做reception,又要斟茶,又要聽電話,捱五年先考到個牌,幾耐先出頭?」於是轉行證券行做經紀,入行不到半年月入五萬,高峰 期月入二十餘萬,但也有試過只有二千多元收入的日子,Joanne坦言「係呢行做得耐,你會發覺股市係好虛,雖然依家個市差時,我都有一、兩萬收入,但個 落差實在太大。」在股壇繼續打滾同時,Joanne希望打響公司名堂,吸引加盟商加入,推廣「台灣製造」。

黐睫毛講技巧

開業資料﹙2010年1月﹚

租金*:$120,000

裝修家具:$200,000

入貨:$100,000

宣傳:$80,000

總投資:$500,000

*兩個月按金,一個月上期

營業資料﹙2011年1月﹚

營業額:$280,000

租金:$35,000

人工#:$57,000

入貨:$80,000

雜費:$8,000

盈利:$100,000

#5名員工


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洞悉先機 + 捷足先登

一場最漂亮的投機 - 其實是一場事前清清楚楚計算得失的仗。

Using Mr Lee Ka-Shing strategy as below;


好謀而成 - 凡事深思熟慮 謀定而後動
分段治事 - 洞悉事物的条理 按部就班去进行

不疾而速 + 無為而治

環環相扣 = 互為因果
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債轉股萬億“盛宴” 銀行捷足先登

銀行開展市場化債轉股正在加速落地。12月14日,農行首單市場化債轉股項目落地,與貴州省政府共同簽署《六枝工礦集團市場化債轉股合作框架協議》。

《第一財經日報》根據公開資料統計,自10月國務院下發《關於市場化銀行債權轉股權的指導意見》(下稱《指導意見》)至今兩月時間內,建行、工行、中行、農行四家國有大行共落地11單債轉股項目,總計規模超過1400億元。

多家機構預計,銀行此輪債轉股主要涉及大型央企、地方國企等的債務去杠桿,預計債轉股規模會達到上萬億。與上一輪債轉股有所不同的,不單單是市場化、法制化的原則,還有銀行此輪市場化債轉股以子公司模式參與,而不再主要通過四大AMC(資產管理公司)來操作。

“這一輪市場化債轉股主要是整個金融去杠桿中的一個配套政策,必然與行業去產能、去杠桿、企業改革關聯在一起。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示,一些特定行業中特別需要去杠桿的國企,會成為主要債轉股對象。通過債轉股安排能夠實現這些行業整合、企業之間重組,同時推動國企制度完善,這是這輪債轉股的主要目的。

多元化債轉股

從《指導意見》發布後已經落地的銀行市場化債轉股項目來看,其模式呈現出多元化,其中,基金模式頗受青睞。

12月9日,工行與山東黃金集團簽署《債轉股合作框架協議》,開展總規模約100億元的債轉股業務。“我行與山東黃金集團此次開展的債轉股業務主要通過基金模式開展。”工行相關負責人對《第一財經日報》稱。

該負責人告訴記者,工行將與山東黃金集團共同設立債轉股基金,投資入股山東黃金集團子公司,山東黃金集團可將投資資金用於歸還銀行存量債務,以此實現債轉股、降低企業杠桿率。“通過此次市場化債轉股,預計可使企業杠桿率下降10%左右。”

此外,上述工行相關負責人表示,在幫助山東黃金集團降低並維持合理杠桿率水平的基礎上,工行還將在貴金屬租賃、國際業務、全球現金管理、結算、重組並購、金融顧問等領域提供綜合性金融服務。

建行落地的市場化債轉股項目,包括與武鋼設立120億元的武漢武鋼轉型發展基金(合夥制),與山西焦煤集團設立總計250億元的“山西焦煤集團降本增效基金”和“山西焦煤集團轉型發展基金”等。

“這一輪市場化債轉股中,不同企業的情況不一樣,政策上沒有明確的操作細則,采取怎樣的債轉股模式是銀行與企業自行協商,基本上是一個企業一個模式,這恰恰是市場化債轉股最大的特色。”曾剛對《第一財經日報》表示,例如在中鋼債轉股中就有一些創新模式。

12月9日,中行、交行、國開行、農行、進出口銀行和浦發銀行等六家債委會主席行,簽署了與中鋼集團的債轉股協議,中鋼600多億元債務重組采取“留債+可轉債+有條件債轉股”的模式,分兩階段實施。

其中270億元“可轉債”是此前債轉股並未使用過的一種方式,這部分可轉債鎖定期三年,三年之後實施有條件轉股。

曾剛分析稱,中鋼債轉股創新推出可轉債,加了選擇權進去,對銀行保護更強一些。

此外,建行對廈門海翼的50億元債轉股,采取的是建行及關聯方以權益投資等多種方式進行。農行則通過“企業分立+債務重組+債轉股”的操作模式,牽頭債權金融機構對六枝工礦集團實施債轉股。

“銀行市場化債轉股出現一些新模式是必要的,預計未來還會出現一些創新模式。”曾剛稱。

“分羹”萬億市場

從上述銀行市場化債轉股項目來看,涉及企業多為大型央企和地方國企,所涉行業包括去產能的鋼鐵、煤炭等行業。

信達證券預計,本輪債轉股不僅限於不良資產,潛在不良和正常類貸款也有望進行轉股,預計規模能達到5000億元左右,總體而言,預計本輪債轉股的規模有望達到1萬億。

華泰證券也預計,每年債轉股規模在1000億~2000億元左右,仍能為AMC提供大量增量業務。

面對上萬億規模預期的市場,這輪市場化債轉股,銀行決定“自己動手”。

11月底,農行公告稱擬以自有資金出資100億元,設立全資子公司農銀資產管理有限公司,專司債轉股業務。12月8日,工行也公告擬以120億元投資設立工銀資產管理有限公司,專門開展債轉股業務。據悉,其他幾家大型商業銀行都擬設立自己的資產管理子公司,規模同為百億級。一些股份制銀行,也在積極籌備設立相關子公司。

“銀行所屬實施機構開展債轉股業務的效率優勢主要體現在,一方面,能夠依靠集團平臺資源,充分發揮對客戶信息的積累優勢,更好地行使出資人權利,使債轉股真正達到幫助企業減負脫困、轉型升級的效果。”工行相關負責人表示,“另一方面,銀行作為債轉股企業的債權人和股東,願意幫助和監督轉股企業改善經營條件和實現轉型升級,從而達到企業和銀行的互惠共贏。”

曾剛也表示,銀行如果通過第三方AMC來做債轉股,相當於賣斷不良資產或者信貸資產,轉股之後的收益就沒辦法享受。而通過自己的子公司來做,後續轉股收益可以內部化,可能更有積極性去做債轉股。

但曾剛同時擔憂,銀行如果只做本行的債轉股,可能會涉及關聯交易問題,如果與其他銀行交叉實施債轉股,可以在名義上規避這個問題,不過不一定利於發揮比較優勢,這塊有待於監管在制度上完善。

農行設立子公司時表示,子公司主要經營和辦理與債轉股相關的債權收購,債權轉股權,持有、管理及處置轉股企業股權等經金融監管部門批準的金融業務。

工行設立工銀資產管理有限公司時稱,其為該行專司債轉股的實施機構,統籌負責全集團債轉股業務的開展。

“未來工銀資產管理有限公司的業務開展將貫徹落實54號文(《國務院關於積極穩妥降低企業杠桿率的意見》)精神,嚴格遵守相關法律法規,根據市場需求及公司業務發展需要,既面向本行開展債轉股業務,也將積極與他行開展債轉股業務合作,並在平等互利、互惠共贏的前提下,探索與其他社會股權投資機構的合作模式,積極穩妥推進債轉股工作。”前述工行相關負責人對記者表示。

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【今日笑一笑】喵星人最愛匿紙盒 畀人捷足先登無得瞓?

1 : GS(14)@2017-06-25 09:31:19

貓兒都愛匿在紙盒,但若有兩隻貓,卻只有一個紙盒會怎麼樣呢?有兩隻貓兒便在紙盒裡僵持不下,兩個也不願離開,結果打打抓抓一番,其中一隻才願離開,另一隻成功獨霸龍床。
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170624/20067256
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