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【評論】公寓泡沫過重 已在洗牌邊緣

正在風頭上的公寓行業,用2~3年時間走完了連鎖酒店業幾乎耗費10年才走完的路,然而大量資本湧入後,問題接踵而來。

公寓業者們為爭奪一間房源,可以溢價30%,造成成本和租金高企;鉆尚未有明確規定的行業空子、打“擦邊球”拿物業的案例數不勝數;用一個項目去撬動各類貸款,再次進入“虛高”循環;傳統酒店業者的伺機而入也加劇了競爭,導致入住率明顯下滑。上述問題累加的負面效應下, 2017年,公寓行業極有可能遭遇大洗牌。

我們先來看看虛高的成本和租金。這幾年華平等資本方高調投資公寓行業,魔方、青客等獲得不菲融資。隨後,一些金融機構開始為租客設計貸款產品,租客不用“押一付三”,而是由金融機構向公寓一次性付清費用,然後租客再分期付款。這對於公寓而言相當於一下子獲得巨大資金流。如果一棟公寓有200個租客,月租金約4000元,該公寓可以一次性收入近千萬元。

或許因為錢來得太容易,讓公寓業者們開始肆意揮霍。更有公寓僅一場活動辦下來就耗資近千萬元,最關鍵的是,業者們開始為爭奪房源“燒錢”,短期內推高了房源獲得成本。

筆者了解的一個案例,一間正常租金6000元的房子,因為上海一家公寓企業看中了,於是給房東報價7000元一間。房東自然很開心,可連合同還沒有來得及簽好,一家來自北京的公寓競爭者出現了,二話不說就報價8000元一間,房東簡直看傻眼,最後當然價高者得。隨後公寓房間裝修投入,通常在5萬元左右一間,“財大氣粗”的業者會將房內尚可使用的家具舍棄,全部換新品,此舉再次推高了成本。

當然,這一切揮霍最終買單的是消費者。

於是,原本3000元月租費的公寓,因為虛高成本的助推月租金漲到5000元,甚至月租過萬元的所謂高端公寓也比比皆是,房租的漲幅大大超過了工薪族能承受的範圍。

再來說說酒店業者的競爭問題。

近年隨著房價和入住率的雙降,經濟型連鎖酒店業進入緩慢發展期,尤其是面臨一些物業到期轉型、投資回報期從3年拉長到5年以上等問題時,眾多酒店業者開始轉向公寓。如家正式推出了三條品牌產品線——逗號公寓、青巢公寓、逗號之家,定位為針對不同人群的集中式公寓;華住成立了城家公寓;鉑濤也以“窩趣”進軍公寓業。

酒店業者的湧入進一步加劇了公寓行業的競爭,尤其是在選址方面,讓優質物業越來越稀缺。更大的問題是,酒店運營方式和公寓完全不同。

不少酒店業者其實是想將原本因種種因素卡殼的一些酒店項目“變臉”盤活,改造成公寓後,可以獲得長租客人,客源穩定,且公寓租客不需要太多服務,人房比也和酒店不同,有利於酒店大量降低人工成本。但酒店業者容易忽視的是,適合做酒店的選址不一定適合做公寓;酒店的服務優勢在公寓業界並不能體現,公寓需要的高黏性社交平臺建設也是酒店業者未必能玩轉的。

已有部分公寓業者反映,競爭加劇後,不少公寓的入住率已經明顯下降。而拿不到好項目的業者只能退而求其次地去拿一些分散式公寓房源,然而這些項目的入住率更低。此外,值得註意的是,現在令很多公寓業者暗自竊喜的“擦邊球”手法,未來可能會帶來刺骨的痛。

公寓業態相對特殊、崛起迅速,而與之對應的行業規定、管理政策還沒有跟上來,尤其在物業改造和開業證照等方面存在不少灰色空間。公寓並不需要像正規酒店那樣必須持有特種行業許可證才能開業,意味著很多相關手續和流程都可以打“擦邊球”,這也推動了大量中小型公寓業者在近兩年急速擴張。

目前住建部和商務部等都在聽取意見和制定相關規則,一旦針對公寓行業的細則規定出臺,那麽過往的“擦邊球”都不能再打,而最可怕的應該是資金鏈問題。

當下不乏公寓業者隨意推出一個號稱高端、個性化的項目,以此撬動各種貸款,再投入其他擴張計劃中。但天下沒有白吃的午餐,金融機構一次性付清的資金實際上是透支了公寓業者一年的“流水”,其中有房東的利潤要扣除,有金融機構的利息需償還,還有公寓業者從VC處獲得的投資需要給出相應回報。行業泡沫過多,一旦資金鏈斷裂,後果不堪設想,屆時公寓行業大洗牌將在所難免。

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