上海土地市場再起波瀾，今年總價地王再度誕生。

6月3日，華潤置地(下稱“華潤”)與華發股份(下稱“華發”)聯合體拍下上海閘北區市北高新技術服務園區N070501單元09-03地塊，成交價格87.95億元，成交樓板價38062元/平米。

值得一提的是，華潤、華發曾在今年3月20日以總價70.52億元拿下的閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，成交樓板價34871元/平方米，與今日出讓的這幅地塊相鄰，並且出讓條件完全一致。

時隔三個月不到，該區域樓板價就已經上漲了3000元/平米。

“相比兩次價格，可以看出在市場全面回暖的情況下開發商的拿地意願越來越強烈。”德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟向《第一財經日報》記者表示。

血戰土地市場

今年5月份的銷售情況無疑給了房企更多的信心。

本報記者綜合多家機構數據顯示，今年5月上海市商品住宅的供應量為106.7萬平方米，環比上漲6.0%，同比上漲25.2%；成交量為142.6萬平方米，環比上漲14.7%，同比上漲139.4%。而在深圳5月的一二手住宅成交總量高達19484套，接近2009年的峰值。視線轉移到廣州，5月全市網簽9313套，同比上漲59%，環比上漲28%。

銷售走好，房企勢必需要拿地補倉，而核心城市土地依然稀缺，近日全國的土地市場高潮不斷。

在同日上海的土地拍賣市場上，上海寶山大場鎮地塊吸引了包括碧桂園、綠地、旭輝、遠洋、萬科、九龍倉、保利、首創、金地等18家房企參與搶奪，最後經過多輪競價，最終被招商平安聯合體以溢價89.6%的價格拍得。葛洲壩上海房地產開發有限公司則以11.04億元拿下了青浦東大門徐涇鎮徐南路北側08-02純宅地，溢價率95.1%，成交樓板價27309元/平米，一舉創下了該區域內的單價地王。

不僅僅是一線城市上海，很多二線城市土地市場也悄然火爆起來。

6月3日在蘇州今年第一次土地拍賣會上，就成交了130億元的土地金額。本報記者了解到，蘇州此次土地拍賣共吸引了包括萬科、碧桂園、華潤置地、旭輝、世茂在內的58家房企及6名個人參與競拍。土地拍賣最高溢價率達307%，而整體48.62%的溢價率也創下了蘇州歷史新高。

在天津，八里臺鎮沈寂兩年之後，再次推出住宅用地。近日，天津土地交易中心公布了3宗城鎮住宅用的土地出讓公告，編號分別為津南(掛)2013-12號、津南(掛)2013-13號、津南(掛)2013-18號，3宗用地均位於津南區八里臺鎮，總土地出讓面積338959.4平方米，總規劃建築面積372855平方米，掛牌起始總價10.234億元，平均樓面價2745元/平方米。

《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，二級市場的趨好往往來自於一級市場風向的傳導，一級土地市場的走熱一定會在後續市場中傳導至房價乃至整個住宅市場的交易量。

聯合拿地避風險?

和以往不同的是，越來越多的企業開始在核心城市聯合拿地，上述上海土地市場的拍賣勝者就是這樣的聯合體。

“雖然土地市場很火爆，很多企業也看到了其中的風險，核心城市土地非常貴，很多企業要獨立拿下這個地塊會更加困難，而在開發階段也會有更多挑戰。”某業內TOP10房企上海公司營銷總監告訴《第一財經日報》記者。

中原地產首席分析師張大偉認為，相比三、四線已經可以看到的風險，一、二線市場的風險要低很多，預計房企未來在一、二線城市拿地競爭將加劇。

正是基於這樣的競爭，也有多位業內人士認為，未來項目無論是供應數量還是質量都將上升，未來更加激烈的競爭也將給當前在售項目造成潛在風險，由於這些項目土地價格都很高，如何開發更加考驗開發商的能力。

去年9月，上海發布的《商業網點布局規劃(2013-2020)》，大寧商業中心被定為與陸家嘴、靜安寺、徐家匯等中央商圈同級的“市一級商業中心”。

由於這個原因，方興、寶華等知名開發商相繼進駐上海大寧板塊，也就是華潤、華發拿地的區域，而之前大寧金茂府就曾以48000/平方米的樓板價創造地價新高。

“通過我們的盈利模型測算大寧金茂府拿下這個土地價格要實現盈利非常困難，但我們也發現很多企業都在不斷加碼希望進入上海市場，我們估計這個還是戰略考慮。”某房企土地拓展部門負責人對本報記者表示，“我們也在上海不斷看地，但是基於風險指標我們並沒有拿到合適的土地，價格都太貴。”

也有多位業內人士表示，大寧金茂府一期價格其實並不賺錢，方興主要還是希望以此做自己在上海的品牌，而未來這個價格可能還會上漲，但是這個銷售壓力也很大。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於政策層面已經寬松，市場基本面回升已是既定趨勢，此時開發商有可能趁機在上海這樣的一線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。

“一線城市土地會越來越貴，抱團拿地、合作開發將成為趨勢，這些城市未來只會留下那些最專業的開發商，而其他的開發商貿然進入或許得不償失。”上述營銷總監對本報記者說。

繼一年前原總經理李勍離職後，華安基金管理有限公司(下稱“華安基金”)近日迎來了正式的新任掌門人童威。然而，此時的華安基金不再是上海首屈一指的基金公司，其江湖地位已滑落至二線基金之列。

李勍出走之後的一年多時間里，華安基金經歷了史無前例的人事動蕩期，不到1年時間里，華安基金發布了54份基金經理職務變更公告。其間，總經理辭職、兩位實權副總——分管投研的尚誌民及分管市場的秦軍先後離職、基金經理批量出走、一批市場人員另謀高就。

趁著牛市光景，2015年以來基金行業步入了大發展期。截至6月末，公募基金資產達到了7.11萬億元，較去年同期3.61萬億元的規模，接近翻倍。而富國基金、匯添富等在此期間，都抓住時機擴大地盤，雙雙擠進業內前十。

然而，華安基金無疑錯失了這一發展良機。這家曾經長期穩居國內前十、上海第一的大型基金公司，如今已下滑至二線基金的隊伍，排名落後於同城的富國、匯添富、中銀、上投摩根、國泰，甚至與後面的華寶興業、中歐基金的規模差距不足200億元。

人事動蕩：大佬與基金經理集體跳槽

2014年9月17日，華安基金公告稱，李勍因個人原因，辭去該公司總經理職務。而對於李勍離職的原因，外界盛傳緣於“裸官”因素，事後也得到了多方證實。

華安基金內部人士對《第一財經日報》稱，李勍入職華安之後，由於工作理念的差異，公司內耗不斷升級，一批老華安同事選擇了離去，“但沒想到李勍走後，才是華安基金真正的衰退期。”

據證監會網站消息，自2014年8月30日以來，華安基金發布了54份基金經理職務變更公告。這些公告內容至少包含了兩層涵義，基金經理離職潮與“一拖N”現象：自李勍離職後，華安基金帳下9名基金經理離職;大量基金經理的離去，讓華安基金剩下的基金經理工作強度明顯加大，普遍情況是一人管理多只基金。

據Wind資訊統計，當前華安基金旗下僅有一位基金經理李欣沒有一拖N，管理華安智能裝備主題 ( 001072.OF )基金，其他基金經理至少“一拖二”。其中，固定收益領域的賀濤“一拖11”，管理基金資產規模達到了284.16億元。投資總監翁啟森“一拖八”，不僅管理華安物聯網、生態優選等A股基金，還管理著華安香港精選、華安大中華升級兩只QDII基金，合計管理基金規模達到149.5億元。

相比基金經理的離職，今年以來兩位實權副總的離去，讓陷入困境的華安基金“雪上加霜”。

2015年3月5日，華安基金分管投研的副總經理、首席投資官尚誌民離職。在一位基金行業的資深業內人士看來，尚誌民的離去，不僅是華安基金的巨大損失，也是公募基金的重大損失。尚誌民是國內第一批公募從業人員，在“老十家”華安基金任職期間，他管理的產品長期業績達到年化18%，離職前不久，他執掌時間最長的基金安順到期，15年的存續期內累計回報超800%。

3個月後，華安基金另一位副總秦軍也選擇了離去。有接近華安基金的內部人士對本報稱，秦軍是李勍招聘進華安的，他的離去華安內部早有預期，在職期間他分管華安基金整個大市場團隊，包括渠道、市場等。

眾多周知，一家基金公司的實力主要體現在投資業績與銷售實力上，在總經理離職後，分管投研和營銷的兩大副總又雙雙離職，對走下坡路的華安基金而言可謂釜底抽薪。

實力大滑坡：“老十家”成二線基金

華安基金成立於1998年6月，是國內首批成立的“老十家”基金公司之一。

曾幾何時，華安基金是上海基金業的一張“名片”。華安基金官網顯示，截至2013年末，公募基金管理規模15年穩居行業前十，擁有豐富的產品線，產品數量行業前三;15年檢驗，業績穩定可靠、長期居於上遊，股票投資能力12年據行業前十，7年據前1/3，5年居前1/4。

華安基金曾經也是引領中國基金行業創新的一面旗幟。在中國基金行業發展的十多年中，華安基金開創了開放式基金、開放式指數基金、貨幣市場基金、QDII基金、ETF聯接基金、短期理財基金、黃金ETF等七大類基金產品的先河。

“李勍在時，華安就開始走下坡路了，他和秦軍兩個‘外來戶’與老華安之間內耗不斷升級。”上述內部人士稱，可以說，當時幾乎沒有一位高管真正操心公司的發展。

多年的停滯不前，足以讓一家曾經名聲鵲起的公司掉隊。用上述業內人士的話說，這幾年華安基金一直在吃老本，已經被後來者甩開了“一條馬路”。

據基金業協會數據顯示，截至2015年6月30日，華安基金管理公募基金資產1215元，在100家基金公司中排名第19位，在上海基金中落後於富國基金2658億元、匯添富2199億元、中銀基金1958億元、國泰基金1512億元、上投摩根1329億元的規模。由此，原上海第一大基金公司變成第六大基金公司，並與第七、第八的華寶興業1109億元、中歐基金1058億元的規模的差距在200億以內。

公司核心人物的接連離去、基金經理“一拖N”的常態化，讓華安基金的產品業績變得平庸，甚至是嚴重落後。

據晨星統計在690只開放式股票型基金中，華安基金有26只基金屬於這一範疇。今年以來，有17只基金排在後1/2，13只基金排名後1/3，11只基金排名500多位，4只基金排名600多位。

在實力全面下滑之際，新任掌門的上任能否改變華安基金的命運?

2015年7月9日，華安基金發布公告，原副總經理童威升任總經理。然而，上海一家排名前五的基金公司內部人士在接受《第一財經日報》采訪時，對華安基金未來的發展並不看好，在他看來，華安基金已經錯失了行業發展的黃金期，它當前能做的是複制其他公司的成功經驗。

在行業大發展的一年多時間里，產品創新與體制改革成了兩條主線。分級基金是過去一年最熱的基金產品，而在華安基金進場後推出多只分級基金不久，就遭遇了股災厄運，分級基金遭遇大量詬病，從香饃饃變成了燙手山芋。

體制改革方面，在上述內部人士看來，華安基金的國資背景似乎也限制了它複制前海開源和中歐基金的模式，事業部制改革之路料難徹底。

從股權結構來看，華安基金擁有上海國資背景，五位股東分別為上海國際信托、上海電氣集團、上海錦江國際投資管理有限公司、上海工業投資集團、國泰君安投資管理股份有限公司，各占20%的股權份額。

上述華安基金內部人士稱，華安基金也推出幾個事業部，但負責人是沒有股權的，薪酬跟事業部整體業績掛鉤，“其實跟之前變化並不大有，與中歐、前海開源差距很大”。

就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。

一二線“地王季”

11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現場競標，12家房企、數輪爭奪，最終由信達以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬/㎡，若扣除20%保障房面積後，實際樓板價超過6.1萬/㎡，刷新了上海住宅樓板價新紀錄。

此前一天(24日)，北京的天空星星點點飄起了雪花，但土地市場卻熱浪滾滾。當日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得，總價68.63億元。據測算，兩地塊樓面價分別達到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過區域在售樓房價格。

根據中原地產研究部統計，今年北京土地市場成交額已達到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交紀錄。剩下的最後一個月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。

“全是地王!”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，今年北京成交的土地中，有9宗成交樓面價超過5萬元/㎡，25宗樓面價在3萬元/㎡以上。目前一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。

張大偉說，雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現，未來房價很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/㎡的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。

實際上，當前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京將於本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，待新“地王”出來後伺機漲價。

11月20日的新一輪杭州土地拍賣會上，拱墅區橋西板塊和下城區文暉板塊的樓面價又被刷出了新高。其中，橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文暉單元宅地則被朗詩以18479元/㎡斬獲。

為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾個，最多不超過20個，占全國城市的比例相當之小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。

也就是說，對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。

國企稱雄

那麽，到底是誰在拿高價地？張大偉說，現在在一二線核心城市拿地的企業主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。這其中，尤以央企和地方大國企為甚。今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得。

例如，23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊，經過多輪激烈競價，最終以35.4億元被北京老牌國企華遠地產奪得，樓面價格達到28697元/㎡，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、 碧桂園 、首創、 金地商置等在內的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠、碧桂園三家房企相繼發力，當報價喊到了32.5億時，碧桂園率先退出了競拍，華遠和城建這兩家北京國企繼續爭奪。最終，經歷96輪激烈報價，華遠才得以拿下該地塊。

同一日，華潤聯手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。24日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得。雖然有諸多房企參與競標，但連續兩天北京土地市場最終的勝利者均為國企，這也正是今年北京土地市場的一個縮影。

在上海，雖然比例沒有北京那麽高，但國企拿地也超過了一半。統計顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導聯合摘得，占比達56%。

例如25日奪得新江灣城地塊的信達地產，可謂真正底厚錢多。作為中國信達資產管理公司集團內的唯一房地產開發業務運作平臺，得益於信達資產強大的金融背景，信達地產擁有獲取低成本資金的天然優勢。有評論稱，25日的競拍，就像“有錢人”遇到了“錢本身”。

“他們才是真正的土豪，所以我們即使輸了，也輸得光榮。”與信達廝殺到最後一刻的福建上市房企泰禾集團相關人士說。

張大偉說，現在一線城市的土地市場正進入到寡頭時代，市場交易變成“豪門的遊戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市的難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場，隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企成為土地市場的主力軍。

2015年的樓市分化不僅體現在住宅上，寫字樓的分化趨勢也愈加明顯。

高力國際最新報告顯示，2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業需求高度相關之第三產業的增長驅動，尤以金融及信息產業為甚。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

在過去這一年，14座城市的總凈吸納量較2014年上升25%，反映了需求的增長。盡管有新增供應，北京和上海的整體空置率在金融行業需求強勁的背景下，分別降至年末的4.7%和5.0%。

在深圳，2015年全年對優質寫字樓空間的需求也持續增長，凈吸納量同比增長83%至約41.9萬平方米。據悉，需求的主要驅動力為內資企業，尤其以 IT、金融以及服務行業為甚，例如恒大地產及OPPO於卓越後海中心分別承租近4.9 萬及1.5 萬平方米；三星於中洲控股中心A座新設8000平方米；金融服務公司中騰信及思貝克集團於大沖商務中心D座分別承租3650平方米、1750平方米。

然而，發展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續凸顯。高力國際研究部中國區董事謝靖宇先生表示，成都的空置率因新增供應的集中放量而攀升至43.5%，沈陽、天津的空置率分別為42.1%、 30.0%。在其它城市，譬如杭州、南京和廈門，成熟的核心區仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區所拉低。

租金表現的分化也日漸顯著。高力國際數據顯示，2015年上海的租金增長最快，其平均租金為每月308.1元/平方米，同比增長9.1%，創下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業租金最貴的紀錄，其平均租金為每月331.6元/平方米，同比增長2.3%。深圳的甲級寫字樓平均租金也同比上漲6.9%，至每月215元/平方米。

但在多數二線城市中，平均租金因新興區域新增供應的租金低於平均而保持平緩或有所下降。

謝靖宇表示，2015年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價值達654億元的38項大宗交易完成，無論年交易總價還是交易總量皆為迄今之最。其中，年內，中國人壽以總價約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓，也創下了2015年寫字樓市場的最高成交價。

相比之下，由於投資者對各二線城市供過於求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹慎，10座二線城市全年僅有5項交易完成。

謝靖宇認為，中國的寫字樓物業市場格局將在2016年持續快速發展，寫字樓建築面積預計將達876萬平方米，新增供應的激增無疑將超越需求，並導致空置率的攀升。上海和北京的新項目有望在這兩座城市之經濟及區域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級寫字樓市場會因短期內新增供應超出需求水平，或將難以實現快速發展。