上月物業登記5362宗 一手勝二手
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GS(14)@2018-11-02 08:02:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8423&issue=20181102
【明報專訊】根據美聯綜合土地註冊處的資料顯示，10月整體物業註冊量合共錄得5362宗，較9月4799宗回升約563宗或11.7%，但仍為21個月次低。美聯首席分析師劉嘉輝指出，10月一手私樓買賣註冊錄得2357宗，按月上升約86.6%，並創13個月新高。然而，上述註冊量是具體反映9月市况，一手私樓註冊宗數按月大升，主要來自將軍澳日出康城LP6及屯門掃管笏上源的註冊登記。
仍屬21個月次低
二手住宅註冊量錄得1957宗，按月下跌約15.5%，連跌5個月，並為32個月新低紀錄。值得留意的是，10月一手私樓註冊量多於二手20%，劉嘉輝續稱，10月新盤實際銷售回落，二手住宅低迷情况持續，因此估計11月份整體物業註冊量將再度跌穿5000宗水平。
10月現樓按揭9890宗 按月增25%
另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，2018年10月份現樓按揭登記共錄得9890宗，較9月份的7925宗增加近25%，為16個月新高。不過，她預計由於今年第四季起樓巿轉淡，交投量下挫，將拖累未來按揭數字由升變跌。
10月非住宅物業註冊量27月新低
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GS(14)@2018-11-04 12:35:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4368&issue=20181104
【明報專訊】樓市氣氛轉淡，除住宅物業外，投資者亦暫緩買入非住宅物業。土地註冊處資料顯示，10月各類非住宅物業註冊量錄得1046宗註冊，較9月的1215宗按月跌13.9%，連跌4個月，並為27個月新低，涉及註冊金額亦按月下跌10%至73.94億元。
僅1046宗 連跌4個月
香港置業行政總裁李志成表示，按類別劃分，工廈、商廈、舖位及純車位及其他類別註冊量表現各異。工廈註冊量及涉及金額均按月下跌，10月錄得284宗註冊，較9月的470宗下跌39.6%，涉及註冊金額按月跌36.5%至20.94億元。註冊量及金額跌幅顯著，主要因9月錄得黃竹坑全新工廈130宗的拆售註冊成交，以致基數較高。
商廈物業於10月錄得95宗註冊，較9月的120宗下跌20.8%；涉及註冊金額14.01億元，較9月13.65億元升2.6%。舖位成交則出現量升價跌的情况，10月錄得137宗註冊，按月增加30.5%，但涉及註冊金額按月跌23%至20.97億元，主要因逾億元註冊成交金額大幅減少；而純車位及其他類別則錄530宗註冊，較9月的520宗升1.9%。
本月物業買賣4000宗 或見32月低位
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GS(14)@2018-11-19 05:58:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2440&issue=20181119
【明報專訊】樓市氣氛疲弱，中原研究報告指，11月截至14日止，整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業），暫錄1605宗及涉185.98億元，預料全月將錄4000宗及涉420億元，按月分別跌25.6%、7.8%（具體反映10月市况）；相關宗數有機會成為2016年3月錄得3154宗後，32個月新低；金額則為去年1月錄得394.6億元後，22個月新低。
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，本港樓市調整，市民普遍持觀望態度，以致整體樓宇買賣淡靜，加上發展商減慢發售新盤，拖累整體登記量。
二手註冊料續低於2000宗
一手私宅方面，11月暫錄371宗、涉44.69億元，料全月錄850宗及涉100億元，按月下跌63.6%、53.4%；估計宗數為今年5月錄得747宗後的6個月新低，金額為去年1月錄93.8億元後的22個月新低。
本月份暫錄最高登記宗數新盤是華懋元朗朗屏朗城匯，暫錄105宗及涉7.24億元；其次為南豐將軍澳日出康城LP6，暫錄77宗及涉4.68億元。
至於二手私宅，11月暫錄781宗、涉70.79億元，料全月錄1800宗及涉160億元，與10月的1769宗及162.5億元相若；金額料為2016年3月錄94.3億元後的32個月新低紀錄，宗數連續兩個月跌穿2000宗，反映二手交投持續淡靜。
長實借百億予高銀九龍灣物業作抵押 無出通告披露
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GS(14)@2018-11-26 05:25:40【財經專題】過去幾年，由主席兼大股東潘蘇通控制的高銀金融（530），曾多次爆冷以高價奪得多塊香港地皮，包括現時九龍灣高銀金融國際中心、何文田常盛街及何文田站第一期住宅地等，投資額達數百億元。金融界一直議論其資金來源，本報發現，於今年6月，高銀將旗下的高銀金融國際中心，抵押予長實（1113）旗下公司，借取高達102億元貸款。高銀與長實皆無發出通告披露詳情；高銀並於本月以89.06億元投得啟德臨海地皮。記者：湯正巧
上星期五高銀舉行股東會，一向低調的潘蘇通，一反常態出席股東會，且興致勃勃向小股東高談其發展大計。惟小股東問及其資金來源時，潘蘇通未有詳細解釋。本報翻查土地註冊處資料，發現高銀財來自有方。其位於九龍灣的高銀金融國際中心，由Smart Edge Limited 持有，此公司由高銀及潘蘇通私人分別持有60%及40%，早期由交通銀行提供建築貸款，其後由工商銀行（1398）承按。
年息8厘 今年到期
2018年6月25日，Smart Edge Limited與另一家Winchesto Finance Company Limited簽訂了102.3億元貸款協議。當時由高銀金融財務總監倫巧潤代表簽字，將高銀金融國際中心作抵押，貸款亦用於償還工商銀行貸款。根據公司註冊處紀錄，Winchesto Finance Company Limited由Paola Holdings Limited持有99.99%股權，董事包括長實（1113）主席李澤鉅、高層葉德銓、鮑綺雲、吳佳慶等人。根據港交所股權披露，Paola Holdings Limited最終持有人亦是長實。對照長實2018年半年年報，亦有把一筆102億元的貸款列為「短期應收貸款」，但由於不逾5%須予披露界線，故長實無作出披露。巧合地，李嘉誠次子李澤楷旗下電訊盈科（008）全資附屬PCCW Media Limited ，亦有租用高銀金融國際中心6、7及8樓，每月租金246萬元。由潘蘇通揸旗的高銀可謂「藝高人膽大」，對照高銀年報，102億元貸款的利率高達8厘，按計算，每月利息起碼逾6,000萬元！高銀金融國際中心的租金收入，亦已透過另一份rental assignment作出抵押。按潘蘇通聲稱現時每呎租金逾30元，以及物業可租用面積89.55萬呎計算，就算全面租出，也不夠每月還息。兼且，按照高銀及長實年報，此貸款是於今年內到期。一旦高銀最終無法償還貸款，由李澤鉅揸旗的長實，便有機會取得高銀金融國際中心業權，成功在九龍灣「插旗」。
九龍灣高銀金融國際中心
小股東知情權不足
高銀今年動作多多，其於2016年曾夥拍華融金控（993）購入何文田站上蓋項目，但今年4月賴小民被「雙規」後，高銀旋即在1星期後購回華融的何文田土地股權，同一時間，潘蘇通私人提出向高銀購入何文田土地，後來高銀又向潘蘇通購回高銀國際中心餘下40%股權。根據上市條例，如果上市公司貸款協議涉及控股股東，而貸款又對業務運作影響重大，需盡快披露，但由於未見由主席潘蘇通擔保大額高息貸款，故這次高銀未有披露貸款詳情，並沒有觸犯上市規則。惟高銀市值只是205億元，該單一貸款金額已接近市值一半，反映小股東對公司重要事件的知情權嚴重不足。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181126/20554947
海航沽yoo Residence一籃子物業 料蝕1億 成交價比叫價低26% 料涉財困賣產
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GS(14)@2018-12-12 09:48:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0658&issue=20181212
【明報專訊】曾在世界各地積極投資的海航系，近年屢傳財困並不斷賣產，市場消息指，該公司或相關人士以約2.6億元售出銅鑼灣yoo Residence兩個單位連5個車位，包括一個實用5193方呎巨無霸複式戶，連同早前以約8650萬元售出的yoo Residence舖位，估計持貨一年勁蝕1億元離場，為近期市場最大額蝕讓。
明報記者 林尚民
上述蝕讓離場物業包括yoo Residence一個實用面積5193方呎、連2381方呎平台的32、33樓A室複式戶，以及實用面積349方呎的22樓D室1房戶，連同屋苑5個車位，早前有市場消息指賣方叫價3.5億元放售，但據最新消息指，該批物業最終以約2.6億元售出，較叫價低26%，未計車位部分，實呎約4.7萬元。
2.6億賣出兩單位5車位
翻查資料，屬單幢項目的yoo Residence由資本策略（0497）發展，去年透過公司轉讓把一籃子物業售予海航系或旗下公司，有指作價約3.3億元。若以此計算，海航今次批出物業，短短一年已蝕約7000萬元，蝕幅約21%。
去年海航亦以約1.2億元，透過「買殼」購入yoo Residence地下連1樓舖位，土地註冊處資料顯示，有關舖位早前以8650萬元售予資深投資者紀明寶（又稱紀寶），舖位面積共約7351方呎，呎價約11,767元；單計沽出舖位部分，料帳面蝕約3350萬元或28%。換言之，連同最新沽出的住宅及車位，海航持貨一年，帳面共蝕約1.035億元，蝕幅約23%。
早前沽舖帳面損手3350萬
海航過去數年積極入市，最矚目要數2016年底至2017年的4個多月內，以超過272億元鯨吞4幅啟德地，惟今年初開始把其中3幅出售，包括以160億元轉讓予恒地（0012），再由會德豐（0020）以約64億元承接另一幅，目前海航只餘下一幅啟德1L區2號地皮在手。
另市場屢錄低價二手成交，將軍澳日出康城領凱9座中低層左翼A室銀主單位，實用675方呎3房戶，以683萬元易手，呎價僅10,119元，見屋苑今年呎價新低。
柏匯兆康苑錄低價成交
Q房網分店助理營業經理鍾庭鋒表示，西灣河柏匯低層實用209方呎E室，以438萬元成交、實呎20,957元，成交價屬屋苑二手買賣中最低；原業主2015年底以約416.25萬元買入，SSD額印稅鬆綁後易手，帳面賺21.75萬元或5%，若扣除使費等估計平手離場。
祥益分行經理黃文樂表示，屯門居屋兆康苑L座高層2室，實用431方呎，原業主9月以520萬元放盤，終以395萬元易手，實呎9165元，成交價為屋苑今年新低，原業主早於1984年以13.79萬元（未補地價）買入，扣除補價後料仍獲利甚豐。
今年物業買賣料7245億 歷史第三高
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GS(14)@2018-12-17 05:29:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2299&issue=20181217
【明報專訊】雖然樓市第四季遇冷鋒，但首3季市况暢旺，令物業買賣註冊金額仍錄得高水平。中原報告指，今年截至本月12日，全年樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄77,393宗、涉7107.5億元，料全年可錄7.87萬宗及涉7245億元，雖然按年分別跌6%及0.3%，但金額料創有紀錄以來第三高，僅低於去年的7264億元和1997年的8680億元。
按月方面，12月暫錄1238宗整體登記、涉124.1億元，料全月將錄2600宗及涉260億元（具體反映11月市况），較11月錄3953宗及433.3億元，分別下跌34.2%及40%，原因是11月市况轉淡，發展商暫停推盤，加上12月適逢聖誕節長假期，工作日數減少，以致買賣登記數字明顯回落。
近期觀塘凱滙熱賣，有助刺激整體市場，預料1月登記數字將會回升。
一手私宅買賣宗數 按年跌17%
一手私宅方面，今年暫錄15,222宗登記、涉2185億元，料全年錄1.54萬宗及涉2210億元，較去年錄1.85萬宗及2428.8億元，分別跌近17%及9%。雖然一手交投回落，但金額仍將為歷史次高，僅低於去年。
按月方面，12月暫錄150宗一手註冊及涉42.8億元，料全月錄330宗及涉65億元，料兩項數字均為2016年2月後的34個月新低紀錄；本月暫時最高登記新盤為億京大埔白石角海日灣，錄得25宗及涉6.1億元。
二手註冊額料錄3320億 歷來第三高
另二手私宅今年暫錄37,823宗、涉3217.7億元，預料全年錄約3.9萬宗及涉3320億元，較去年上升1.9%及11.1%，當中二手註冊金額將為歷史第三高，僅低於2010年的4179億元和1997年的5280億元。
柴灣中巴車廠新批建商住物業
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GS(14)@2018-12-25 11:31:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2825&issue=20181225
【明報專訊】太古地產（1972）和中華汽車（0026）持有的柴灣道391號前中巴柴灣車廠，發展漸見眉目；繼今年8月獲批興建2幢商住物業後，10月再獲批新發展圖則；據屋宇署資料顯示，項目再獲批建1幢41層高商住大樓，當中住宅樓面約25.53萬方呎，另32,548方呎商業樓面，即合共28.79萬方呎。
總樓面72萬方呎 料成新地標
連同今年較早時獲批建2座36至38層高商住物業（在3層基座及2層地庫之上）、住宅樓面涉43.68萬方呎、非住宅樓面近2000方呎，意味整個項目住宅樓面約69.2萬方呎、商用樓面約3.45萬方呎，總樓面逾72萬方呎，業界估計將成柴灣全新地標。太古地產董事(住宅業務)杜偉業曾表示，項目為住宅大廈（附設商舖）、有蓋公共車輛總站、公眾休憩用地所組成的綜合項目，目前正與地政總署磋商補地價。
太古地產：正磋商補地價
另屋宇署批出多住宅項目的圖則，如萬泰集團2016年以11.82億元投得的大埔滘大埔公路住宅地，獲批建52座2至3層高洋房，另設3幢7層高分層住宅大廈，涉及總樓面約259,968方呎。恒地（0012）透過併購發展的西灣河太祥街2號太樂樓，獲准建1幢29層高商住樓，可建樓面約134,992方呎。莊士機構（0367）去年4月以約3億元購入的深水埗元州街步陞工商業大樓全幢，獲屋宇署批建1幢24層高商住物業（連會所），涉2.9萬住宅樓面及5880方呎商用樓面。
恒地西灣河項目樓面13萬呎
資料顯示，屋宇署10月批出19份建築圖則，包括7項住宅及商住發展、7項商業發展、1項工廠及工業發展，及4項社區服務發展。另利嘉閣研究部主管陳海潮表示，10月落成私宅項目的規模較細，令該月竣工數字急速回落，跌穿千伙水平；根據屋宇署資料，10月全港共7個私宅項目、但只有409個單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較9月份1,095伙大減63%。
10月私宅409伙竣工 月跌六成
至於今年首十個月合共13,086伙私宅落成，雖較去年同期14,135伙減少逾7%，但仍屬過去13年同期次高。另10月落成私宅中，較具規模包括新世界（0017）元朗柏逸，涉123個單位；其次為恒地（0012）西半山帝滙豪庭，涉單位90個。
恒大自我加租3倍 谷灣仔物業估值 完成發票據融資120億 華置亦加租64％
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GS(14)@2019-01-02 09:25:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大（3333）近年資本操作「出神入化」，根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心（前稱美國萬通大廈）取得120億元貸融資的推介文件，顯示物業估值最高達225億元，較2015年向華置（0127）購入時升值八成。不過，估值狂飈背後，「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍（表1），令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，推高逾八成至3.62億元。
明報記者 方楚茵
恒大近年頻頻在境外發債，單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債（218.4億元）後，已惹來市場關注，當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件，顯示票據預計租金回報率為4厘（表2），據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元，折算呎價約3.12萬元，估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低，而以估值上限225億元計，呎價則約3.5萬元。
稱估值上升因區內供應短缺
文件根據由恒大提供資料，估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元，至2028年更增至7.3億元（見圖）。
推介文件指出，估值上升原因包括長實（1113）旗下和記大廈重建、恒地（0012）旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限；灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。
與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍
不過文件亦披露，驚人的租金收入增長預測，幾乎是恒大與華置合作所致，首先是雙方先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面，分別加租321%及64%，今年恒大中心的平均呎租將達86元，恒大自行租用的高層物業呎租接近129元，甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元（表3）。
相反，恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理，當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融（0376）旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%，佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%，相比之下，顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。
停車場大樓命名權齊加租
除了辦公室大幅加租外，據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示，恒大中心命名權將由明年起月租125萬元，其後每年加租5%﹔其他部分，按市場資料顯示，恒大中心車位每個月租約4500元，亦將在明年加至6500元，加幅高達五成。
2 :
GS(14)@2019-01-02 09:25:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2590&issue=20190102
【明報專訊】恒大中心近年已多次成為中國恒大（3333）的「提款機」，令集團以125億元高價向華置（0127）購入恒大中心，較當時估值多達25%的溢價變得非常划算。恒大在2015年收購恒大中心（當時稱美國萬通大廈），交易中華置罕有地容許恒大「分期付款」，除了先支付訂金12.5億元及成交後付37.5億元；代價餘額分期6年支付，每年支付12.5億元。
按交易公告資料計算，由2015年至今恒大應支付約87.5億元，尚欠37.5億元餘額未付。而據公開文件顯示，恒大在去年2月已為恒大中心在信銀國際承做物業按揭，但文件未有披露按揭涉及金額，加上今次再為恒大中心發項目基金優先票據，恒大中心已儼然成為恒大在香港的提款機。
以往恒大亦藉恒大地產借殼深深房（深：000029）「回A」的計劃，引入3輪共1300億元的戰略投資者，令估值由1980億元（人民幣‧下同）升至超過4200億元，升幅超過112%。
項目發債回A計劃吸資
恒大近期的債券亦出現大股東包底的情况。在今年10月底，傳出恒大有意發債20億至30億美元（約156億至234億港元），惟因市場反應冷淡，終縮減至18億美元，當中主席兼執行董事許家印更要自己出手認購本金總額最多達10億美元的票據，變相為發債包底。在許家印「托市」下，恒大該批債券街貨僅得8億美元，恒大其後食過返尋味，在11月再添發10億美元（約78億港元）債券。
3 :
GS(14)@2019-01-02 09:26:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2699&issue=20190102
港地產物業 變內地財團「提款機」
文章日期：2019年1月2日
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【明報專訊】近年中資頻頻來港收購工商、住宅物業，當中不少是看中香港物業、地皮可用作抵押融資，在內地政府資金管制從嚴、流動性從緊的情况下，像深圳祥祺集團、高銀金融（0530）等將手持的本港物業項目抵押取得資金。
中資祥祺集團董事長陳紅天2016年來港頻密掃貨，包括當年6月向莊士機構（0367）以21億元收購山頂歌賦山道15號，以及7月以45億元向會德豐（0020）購入紅磡One HarbourGate東座（現稱祥祺中心），以及2015年以3.87億元購入太古地產（1972）東半山傲璇（OPUS）單位連租約及兩個車位。
然而，陳紅天近期資本動作頻頻，包括被發現在近周將紅磡One HarbourGate東座用作抵押貸款。同一時間則突然提前將歌賦山道15號的尾數10.5億元找清，兼表明「毋須進行裝置及粉飾工程 」等，獲減價7000萬元，惹來諸多揣測。
高銀九龍灣甲廈抵押予長實 取百億貸款
至於高銀近年多次爆冷奪得數幅港地，包括最新在2018年11月聯同公司主席潘蘇通以89億元奪得啟德地皮，以及再之前斥巨資取得的九龍灣高銀金融國際中心。
早前，高銀被揭已將高銀金融國際中心抵押予長實（1113），借取高達102億元貸款，息率8厘。
值得留意是持有高銀金融國際中心的Smart Edge Limited ，曾由交通銀行提供建築貸款，其後由工商銀行（1398）承按。而Smart Edge Limited向長實旗下公司所借的102.3億元貸款，則用於償還工商銀行貸款，以高息延續貸款。
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200(9285)@2019-01-02 18:37:18greatsoup在1樓提及
https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1546370300016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大（3333）近年資本操作「出神入化」，根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心（前稱美國萬通大廈）取得120億元貸融資的推介文件，顯示物業估值最高達225億元，較2015年向華置（0127）購入時升值八成。不過，估值狂飈背後，「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍（表1），令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，推高逾八成至3.62億元。
明報記者 方楚茵
恒大近年頻頻在境外發債，單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債（218.4億元）後，已惹來市場關注，當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件，顯示票據預計租金回報率為4厘（表2），據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元，折算呎價約3.12萬元，估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低，而以估值上限225億元計，呎價則約3.5萬元。
稱估值上升因區內供應短缺
文件根據由恒大提供資料，估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元，至2028年更增至7.3億元（見圖）。
推介文件指出，估值上升原因包括長實（1113）旗下和記大廈重建、恒地（0012）旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限；灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。
與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍
不過文件亦披露，驚人的租金收入增長預測，幾乎是恒大與華置合作所致，首先是雙方先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面，分別加租321%及64%，今年恒大中心的平均呎租將達86元，恒大自行租用的高層物業呎租接近129元，甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元（表3）。
相反，恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理，當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融（0376）旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%，佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%，相比之下，顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。
停車場大樓命名權齊加租
除了辦公室大幅加租外，據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示，恒大中心命名權將由明年起月租125萬元，其後每年加租5%﹔其他部分，按市場資料顯示，恒大中心車位每個月租約4500元，亦將在明年加至6500元，加幅高達五成。
潘蘇通學下野啦不過你個何文田地.........
5 :
GS(14)@2019-01-02 21:24:47200在4樓提及
greatsoup在1樓提及
https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1546370300016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大（3333）近年資本操作「出神入化」，根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心（前稱美國萬通大廈）取得120億元貸融資的推介文件，顯示物業估值最高達225億元，較2015年向華置（0127）購入時升值八成。不過，估值狂飈背後，「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍（表1），令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，推高逾八成至3.62億元。
明報記者 方楚茵
恒大近年頻頻在境外發債，單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債（218.4億元）後，已惹來市場關注，當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件，顯示票據預計租金回報率為4厘（表2），據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元，折算呎價約3.12萬元，估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低，而以估值上限225億元計，呎價則約3.5萬元。
稱估值上升因區內供應短缺
文件根據由恒大提供資料，估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元，至2028年更增至7.3億元（見圖）。
推介文件指出，估值上升原因包括長實（1113）旗下和記大廈重建、恒地（0012）旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限；灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。
與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍
不過文件亦披露，驚人的租金收入增長預測，幾乎是恒大與華置合作所致，首先是雙方先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面，分別加租321%及64%，今年恒大中心的平均呎租將達86元，恒大自行租用的高層物業呎租接近129元，甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元（表3）。
相反，恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理，當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融（0376）旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%，佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%，相比之下，顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。
停車場大樓命名權齊加租
除了辦公室大幅加租外，據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示，恒大中心命名權將由明年起月租125萬元，其後每年加租5%﹔其他部分，按市場資料顯示，恒大中心車位每個月租約4500元，亦將在明年加至6500元，加幅高達五成。
潘蘇通學下野啦不過你個何文田地.........
他都識好多，不過唔講出來
1月物業登記料6000宗
1 :
GS(14)@2019-01-14 06:23:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0260&issue=20190114
【明報專訊】受去年12月推出的觀塘新盤凱滙熱銷帶動，1月物業買賣登記宗數向上；中原研究部報告指，截至1月9日，本月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄1358宗、涉總值241.9億元（具體反映12月成交市况），預測全月登記錄6000宗、涉總值700億元，較去年12月錄3038宗及涉430.4億元，按月大幅上升97.5%及62.6%，相關宗數料創去年8月後的5個月高位。
5個月最多 業界：受凱滙熱賣帶動
中原研究部高級聯席董事黃良昇稱，上月凱滙熱賣，帶動整體宗數重上6000宗水平，創去年8月錄6688宗後5個月新高；加上領展（0823）出售12個商場涉120億元，刺激金額或創去年7月錄993.7億元後的6個月新高。
一手私宅方面，1月暫錄得480宗、涉總值65億元，預測整月登記為1700宗及涉195億元，估計將較12月錄386宗及涉資113.3億元，分別上升3.4倍和72%；而1月登記有機會創去年10月錄2334宗、涉214.5億元後的3個月新高，主要是來自信置（0083）牽頭發展的凱滙。
事實上，凱匯1期暫錄354宗、總值42億元，暫時領先其他新樓盤；第二為億京大埔海日灣，暫錄36宗涉總值4.9億元；第三為碧桂園（2007）馬鞍山泓碧，暫錄14宗涉總值1億元。
至於二手私宅，1月暫錄得569宗、涉總值47.7億元，預測整月登記2000宗及涉165億元，將較12月的1577宗及121.7億元，分別按月升26.8%及35.5%；大型屋苑方面，1月以天水圍嘉湖山莊暫錄12宗登記佔最多。
金利豐租朱太中環中心物業
1 :
GS(14)@2019-01-17 08:10:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7521&issue=20190116
【明報專訊】金利豐（1031）公布，與大股東兼行政總裁朱李月華簽訂租賃協議，租用中環中心72樓全層，租期3年，總建築面積26,586平方呎，每月租金305.7萬元，即每呎租金115元，免租期3個月，空調及管理費21.8萬元，按金1056.1萬元。集團指出，計及每月租金、空調、管理費及3個月免租期，應付金額約為1.09億元，將以內部資源付款，物業會用作總辦事處。
72樓全層呎租115元創新高
據早前市場消息指，馬亞木旗下中環中心高層近期租出，成交呎租約100元至105元，今次金利豐每月呎租達115元，打破中環中心租金紀錄，意味金利豐今次遷入再創呎租新高。
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