1月物業註冊量 料創5個月新高
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GS(14)@2019-01-21 05:51:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9108&issue=20190121
【明報專訊】受近月新盤交投反彈的影響，1月份整體物業買賣合約登記勢創近月新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至1月16日，1月份樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄2723宗，總值432.9億元，預計全月錄5700宗及650億元，較2018年12月份的3038宗及430.4億元分別大幅上升87.6%及51%。上月觀塘凱滙熱賣，整體宗數因而逼近6000宗的高水平，勢創去年8月6688宗後5個月新高。加上領展（0823）有12個大額登記，合共120.1億元，料創2018年7月份的993.7億元後6個月新高。
一手私宅方面，1月份暫錄1069宗，總值145.6億元，預計全月登記為1700宗及220億元，將較2018年12月份的386宗及113.3億元顯著上升。1月份的宗數料創去年10月的2334宗後3個月新高，金額則將創去年7月的348.4億元後6個月新高，主要來自觀塘凱滙。
1月物業買賣5700宗 或創5個月高位
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GS(14)@2019-01-28 20:20:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7179&issue=20190128
【明報專訊】去年12月觀塘大型新盤凱滙紅盤高開，帶動今年1月物業整體買賣登記數字向上；據中原研究報告指，1月截至23日，總體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業），暫錄3999宗、涉金額559.14億元（具體反映去年12月成交市况），預測全月登記可錄5700宗、涉總金額680億元，較2018年12月份錄得的3038宗及涉430.4億元，分別按月升87.6%及58%。
事實上，1月整體宗數逼近6000宗水平，料創去年8月錄得6688宗後的5個月新高，金額料創去年7月錄993.7億元後的6個月新高。
總金額料680億 半年新高
一手私宅方面，1月暫錄得1614宗、涉總值226.9億元，預測整月登記為1800宗及涉250億元，預料將較2018年12月錄得的386宗及涉113.3億元，按月顯著上升3.7倍和1.2倍。此外，1月登記宗數估計將創去年10月錄得2334宗後的3個月新高，金額或創去年7月錄348.4億元後的6個月新高，主要來自觀塘凱匯。
1月暫時錄得最高買賣登記宗數的一手新盤為信置（0083）牽頭發展的凱匯一期，暫錄865宗、涉總值105.67億元；第二為凱匯二期，暫錄433宗、涉總值53.07億元；排名第三為億京大埔白石角海日灣，暫錄50宗、涉總值7.04億元。
嘉湖暫錄28宗登記
至於二手私宅，1月暫錄得1542宗登記，涉總值108.2億元，預測整月登記為2100宗及涉資150億元，將較2018年12月的1577宗及121.7億元，分別升33.2%及23.2%，料宗數創去年8月錄得3073宗後的5個月新高；大型屋苑方面，1月以天水圍嘉湖山莊暫錄28宗買賣登記佔最多。
資深物業投資者張翹楚：大嶼填海僅需5年 應盡快落實
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GS(14)@2019-01-31 07:50:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9334&issue=20190131
【明報專訊】農曆新年前二手樓市轉旺，中原地產統計十大屋苑上周末錄得18宗成交，不單較前周末增加7宗或63.6%，而且屬去年4月以來新高。資深物業投資者及測量師張翹楚分析，本港住宅持續供不應求，料租金堅挺可支持樓價向上，預測樓價今年全年可升3%至5%。他認為，港府應該盡快增加土地供應，而填海屬有效的造地方法，因為其造地成本較低，其實工程亦僅需時5年，建議港府應該盡快拍板「明日大嶼」計劃，並開展相關的規劃及環評工作。
談到張翹楚，一般人會想到他是資深測量師，曾任職高力國際亞洲區估值及諮詢服務副常務董事多年，期內不少房策建議亦獲港府認同採納；例如他去年7月曾教路，港府應將未來10年公私營房屋比例由六四比調整至七三比，結果運房局在去年底亦採納建議。
張翹楚近月已離開高力這家總部位於加拿大的國際房地產服務公司，轉投本地企業從事地產及證券業務，本周二他接受訪問，暢談個人地產投資心得、預測今年樓價走勢及提供房屋政策建議。
籲正視樓價高 大幅增供應
近日本港樓市的熱門話題是，根據Demographia統計，截至去年9月底止，本港樓價對收入比率達20.9倍，即港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付一個普通住宅樓價，屬全球最難負擔。張翹楚指出，本港樓價已高至拋離大多數港人購買力是不爭的事實，他認為如果目前仍有人建議年輕人「努力些工作便買得起樓」，可能會被視為「離地」及「講風涼話」，目前社會各界應該正視樓價高的問題，籲港府調整房屋政策及大幅增加供應。
在測量界有逾20年經驗的張翹楚回憶道，他早年買入荃灣細單位後，2005年再以300多萬元買入畢架山花園千呎單位，當時建呎僅3000多元，約等於人工的十分之一，即他一個月工資可買10呎，100個月（約8年）工資便可供滿該九龍塘物業。根據地產代理數據，目前畢架山花園建呎約1.1萬元，較張翹楚14年前的買入價高逾2倍。他認為，在可見將來，畢架山花園跌回他的買入價機會微乎其微，這是須正視的現實，例如他父親在1970年代以5萬元買入美孚新邨單位，他也沒有等樓價跌回該低位便入市買樓。
中美貿戰可和解 料今年樓價升3%
本港樓價於去年第三季見頂回落，原因是中美兩國開始互徵關稅，而中美貿易戰為投資市場帶來不明朗因素。張翹楚認為，中美不止打貿易戰，也打科技戰，關鍵是美國不想國力、尤其是科技實力被中國追上，故是次以貿易戰作把柄對付中國，但從近日蘋果公司、Caterpillar及Nvidia等多間美國上市公司發盈警可見，中國市場對美國企業相當重要，「例如中國網民減少打機及開採比特幣，Nvidia上季盈利隨即大跌」。故他估計，即使中美對峙可能長達數十年，但期間也會「打打停停」，包括是次料短期就貿易戰停火達成協議。
張翹楚估計，隨着中美貿易戰和解在望，利好本港樓市氣氛，故他相信樓價在今年餘下時間可掉頭回升，全年上升3%至5%，「今年本港實質通脹約3%，若樓價今年升幅小於3%便跑輸通脹，我覺得情况不會這樣差」。
有需要有能力可上車 吼新界二手樓
因此，張翹楚認為，年輕人若有需要組織家庭置業，並且具備負擔能力，可把握近月樓價調整的機會，買入新界新市鎮一房或兩房二手樓，但也不應沾手劏房新盤，「目前天水圍嘉湖山莊呎價已回落至約1萬元，即500方呎的兩房單位售價約500萬元，假如年輕人有自住需要又有能力，我覺得是可以考慮的，因為結婚有家庭將來便可能會有小朋友，需要一房及兩房單位才夠住，這肯定比購買不足200方呎的劏房新盤好」。
記者計算，以上述購買500萬元單位為例，繳付樓價兩成首期涉100萬元，再向銀行借400萬元按揭貸款，還款期30年，按揭利率2.375厘，每月供款額為15,546元，相信部分年輕家庭仍可勉強負擔。不過，根據港府的《香港 2030+：跨越 2030 年的規劃遠景與策略》研究， 本港未來整體土地需求逾4800公頃，惟所有現有、已承諾及已計劃的發展僅可供應約3600公頃，故長遠將缺乏最少1200公頃土地。而土地供應專責小組認為，考慮到現行的土地供應項目存在相當大的不確定性，加上計及市民希望「住鬆一點、住大一點」的訴求，小組預計實際土地短缺數字應遠高於1200公頃。張翹楚認同土地小組的觀點，指本港住宅土地供應嚴重不足，而只要供不應求的基本面不變，樓價近月輕微調整後，中長線走勢仍然向上。
港樓全球最貴 填海造地最有效
因此，張翹楚認為，港府應該大幅增加土地供應，而填海是最有效的造地方法。事實上，特首林鄭月娥去年10月便在施政報告提出「明日大嶼」計劃，建議在大嶼山填海興建1700公頃的人工島，目標可住110萬人，成本初步預算達5000億元。
張翹楚透露，他曾就填海問題深入研究，亦與本港及外國相關機構了解其運作情况，指港人需要認清楚一些關於填海的事實。他分析，本港是全球樓價最貴的城市，而填海是成本最低及最有效率的造地方法，故若有人認為政府斥巨資填海是「倒錢落海」，屬很不合理的說法。
菲律賓填海407公頃 兩年半竣工
至於填海造地的工程到底需時多久？張翹楚引述菲律賓首都馬尼拉核心區現正進行的填海工程為例，指該用作興建「新馬尼拉灣國際社區」的407公頃土地料可在兩年半內完工，指即使本港的「明日大嶼」填海面積較大，而且屬深水港，填海工程料僅需時4至5年。他指出，不止菲律賓，近年東南亞多個國家亦積極填海，故填海所需要的原材料海砂現正供不應求，建議是次港府推進「明日大嶼」計劃時，須留意如何以合理價錢買入大量海砂。
發展局局長黃偉綸曾表示，「明日大嶼」計劃要攤分15至20年期進行，與張翹楚上述所說的填海工程僅需4至5年差距很大。張翹楚解釋，在填海工程開始前，相信港府要進行詳細規劃及環保評估，估計這些因素才是「明日大嶼」計劃要長達20年才能完成的原因；既然本港社會主流意見認同填海造地屬當務之刻，能否壓縮規劃及環保等前期工作的時間，是應該研究的課題。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-31 07:50:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0114&issue=20190131
【明報專訊】張翹楚指出，根據目前九龍區的物業重建規劃，純住宅項目地積比率僅7.5倍；而綜合發展物業地積比率則是9倍，當中約83.3%(按7.5除9計算)面積作住宅，餘下16.7%作商業用途 ，原意是希望住宅底層設有商場，滿足居民日常生活所需；他表示，因應上述規劃要求，過去多年地產商在九龍區重建綜合發展物業，一般做法是把地下、一樓及二樓作商場，再在上層興建住宅。
網購日趨流行 可降商舖樓面要求
根據張翹楚的分析，隨着近年本港網上購物愈來愈普及，對商舖需求大減，地產商在九龍區綜合發展物業內的一樓及二樓商舖，租金及估值亦大幅下跌，並且拖低整個項目的投資回報。因此張翹楚建議，港府可因應時代變遷，調整九龍區綜合發展物業重建的規劃要求，例如在保持9倍地積比率要求的情况下，容許當中更高比例的面積作住宅用途；此舉可鼓勵地產商更積極發展區內重建項目，亦可增加住宅供應。
[名人樓市論壇]
整體物業註冊金額 美聯：首兩月突破千億
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GS(14)@2019-02-24 09:59:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0038&issue=20190224
【明報專訊】據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至2月21日為止，本年迄今整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄9,389宗，涉及金額約1,018.8億元。自1991年有紀錄以來，今年為第7次於首兩個月已突破1000億元水平。不過，若按年作比較，本年首兩月整體物業註冊金額較去年首兩個月1,310.7億元少約22.3%。
一手私樓421.4億 佔逾四成
美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，今年不足兩個月整體物業註冊金額已破千億，主要受惠於一手私樓註冊金額的帶動。據資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，截至2月21日為止，本年迄今一手私樓註冊金額錄約421.4億元，佔同期整體物業註冊金額逾四成。另一方面，非住宅物業註冊金額錄約289.4億元，佔同期整體物業註冊金額約28.4%。非住宅物業佔比逼近二手住宅市場，其中原因與涉及逾120億元的領展一籃子商場註冊登記帶動有關。
整體物業註冊金額 美聯：首兩月突破千億
1 :
GS(14)@2019-02-24 10:02:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0038&issue=20190224
【明報專訊】據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至2月21日為止，本年迄今整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄9,389宗，涉及金額約1,018.8億元。自1991年有紀錄以來，今年為第7次於首兩個月已突破1000億元水平。不過，若按年作比較，本年首兩月整體物業註冊金額較去年首兩個月1,310.7億元少約22.3%。
一手私樓421.4億 佔逾四成
美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，今年不足兩個月整體物業註冊金額已破千億，主要受惠於一手私樓註冊金額的帶動。據資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，截至2月21日為止，本年迄今一手私樓註冊金額錄約421.4億元，佔同期整體物業註冊金額逾四成。另一方面，非住宅物業註冊金額錄約289.4億元，佔同期整體物業註冊金額約28.4%。非住宅物業佔比逼近二手住宅市場，其中原因與涉及逾120億元的領展一籃子商場註冊登記帶動有關。
少爺占連環「甩」名最高慳稅七成 夫婦分別以首置名義共斥逾6000萬購兩物業
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GS(14)@2019-02-26 09:29:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7687&issue=20190226
【明報專訊】自2013年政府推出雙倍印花稅（DSD）後，市場不時錄得業主把物業「甩」名後，再以首置名義入市，其中商台DJ、著名主持人少爺占（原名甄子康）及其家人，過去便先後兩次「甩」名，並以2635.9萬元及3380.08萬元分別購入「房協樓王」筲箕灣樂融軒頂層複式戶及西貢豪宅傲瀧，合共慳稅475萬元，其中在傲瀧買賣中，更慳稅超過七成。
明報記者
本報昨日報道，98歲婆婆把黃大仙現崇山單位內部轉讓予家人後，再以「首置」購1949萬元觀塘新盤凱滙，本報再發現，少爺占及其妻冼燕珍，近年相繼購入樂融軒及傲瀧單位前，均透過內部轉讓「甩」名，或出售部分物業，以回復「自由身」。少爺占接受本報查詢時稱，現時他個人只持有一個單位，有關「甩」名程序屬正常換樓過程，政府接受一定時間內把物業賣出，是方便換樓人士，但就不認為是一種漏洞，亦沒有最好的方案，所有方案都有利有弊，政府推出辣稅的原意，是不想某些人持有太多單位從而推高樓價。
少爺占：所有方案均有利有弊
土地註冊處資料顯示，少爺占及家人於2009年3月至12月共斥約1540萬元，先後購入西灣河鯉景灣及逸濤灣3個物業，至2012年少爺占及冼燕珍再聯名以1298萬元購入逸濤灣一伙，令該家族最高峰在鯉景灣及逸濤灣共有4個單位。
不過，政府2013年推出雙倍印花稅後，原由冼燕珍與一名余姓女士持有的逸濤灣1座高層B室，於2015年4月先以902萬元售出，少爺占與冼燕珍共同持有的逸濤灣2座中層D室，亦以1550萬元內部轉讓至少爺占個人名下，令冼燕珍回復「自由身」。同月，冼燕珍以2635.9萬元購入樂融軒42樓頂層特色戶，實呎2.15萬元，無論作價及呎價，均屬房協私樓項目歷來最貴紀錄，預料冼燕珍節省約112萬元雙倍印花稅。
2016年11月，政府推加強版雙倍印花稅，劃一購買第二個物業需付樓價15%辣稅，少爺占重施故技，去年6月先把與其父甄榮任持有的鯉景灣逸星閣高層C室，以850萬元內部轉讓至甄榮任個人持有，而少爺占個人持有的逸濤灣2座中層D室（即上述曾由少爺占與冼燕珍共同持有之單位）再以2200萬元售出，少爺占成功「甩」名。
去年首置名義3380萬購傲瀧
「甩」名後同月，即以3380.08萬元購入傲瀧11座高層A室一個實用面積1837方呎四房大單位，當中只涉及143.65萬元印花稅，對比若少爺占未「甩」名需付507.01萬元印花稅，勁慳363.36萬元或約71%之多。
樂融軒特色戶6.8萬招租
據悉，少爺占舉家今年初亦已遷入上述傲瀧單位，據代理消息，由冼燕珍持有的樂融軒42樓頂層特色戶，目前以月租6.8萬元放租，以單位實用面積1226方呎計，實用呎租55.5元，以當年購入價計，租金回報約3厘。
[破辣稅系列之二]
2 :
GS(14)@2019-02-26 09:29:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0682&issue=20190226
謝偉銓：查證「甩」名增行政費
文章日期：2019年2月26日
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【明報專訊】對於市場屢錄業主「甩」名後以「首置」身分入市慳稅，本報昨日就有關事宜向運輸及房屋局查詢，但截稿前未獲回覆。建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為，難有一個最好的方案，若政府每一宗成交均查證是否「甩」名買賣，需增加很多行政費。
近親轉讓毋須支付辣稅
謝偉銓指出，雙倍印花稅是以一人一個單位為大原則，若聯名後「甩」名再以個人名義入市，估計投資成分大一點；實際上亦有很多原因，例如夫婦聯名購入後離婚等。
據稅務局的資料，現時買家購入一個物業，要是買方在提交購買住宅物業的買賣協議/售賣轉易契予印花稅署申請加蓋印花時，作出相關法定聲明，印花稅署會核實有關資料是否正確。所有近親（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）之間買賣或轉讓，不論他們是否香港永久居民，以及是否在香港擁有住宅物業，或物業是根據遺囑或無遺囑法的規定，將物業轉讓給已故人士的遺產受益人或根據生存者取得權取得物業，均毋須支付雙倍印花稅。
[破辣稅系列之二]
3 :
GS(14)@2019-02-26 09:30:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0792&issue=20190226
李嘉欣胞姐「首置」購豪宅 慳860萬辣稅
文章日期：2019年2月26日
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【明報專訊】雙倍印花稅涉及樓價15%之多，不少豪宅買家都會先「甩」名再入市，娛樂圈中人除有少爺占（原名甄子康）外，「大美人」李嘉欣胞姐李嘉明亦曾去年自製首置後以8000萬元入市，節省860萬元辣稅。
土地註冊處資料顯示，李嘉明（REIS， JOANNA FRANCISCA）去年上月以8000萬元購入淺水灣華景園一個中層A單位，實用面積2482方呎，實呎32,232元。資料顯示，李嘉明與其夫新興光學（0125）主席顧毅勇於2010年聯名以4800萬元購入東半山黃泥涌峽道利安閣一單位，但該單位於同年5月進行內部轉讓，轉由顧毅勇個人持有，李嘉明成功「甩」名後，今次以首置身分入市，只需付340萬元印花稅，節省860萬元辣稅。
聯名物業轉讓家人 一個月內入市澐灃
另方面，土地註冊處資料顯示，沙田九肚澐灃一幢實用面積4429方呎單號屋，去年11月以1.74億元售出，實呎約3.9萬元，買家在該買賣當中只需付739.7萬元印花稅，即為樓價4.25%，換言之是以首置身分購入。
資料顯示，該買家原與一名家人持有九龍塘畢架山一號一個單位，至去年11月初以5000萬元內部轉讓予一名業主，成功「甩」名不足一個月再入市，勁慳1871萬元辣稅。
[破辣稅系列之二]
陸振球：港超級富豪喜投資海外物業
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GS(14)@2019-03-10 10:59:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5961&issue=20190309
【明報專訊】投資巿場總喜歡開玩笑，去年1月港股見頂後，香港樓價繼續升了半年多，及至大多數分析指樓價不會受貿易戰及股巿下跌影響之時，樓價就開始回落約一成，但之後港股在去年11月見底，恒指由低位升了4000多點後，中原樓價指數也在上月尾起連續4周累升1.35%。卻又在見到中港股巿似有反彈完結迹象，業主和買家再變得樂觀，更有預期樓價指數可在年中再創新高，昨日公布的中國出口數據急速轉壞，中港股巿又再急插，會否又令轉軚看好樓巿的人再被市場「開玩笑」？
其實近月股巿做好，並非因為經濟轉好帶動，國務院的工作報告指內地今年的經濟增長目標為6%至6.5%，乃30年來最低水平。固然，內地經濟增長放緩，和貿易戰有一定關係，但也要知道，內地經濟增長過往相當部分是靠重複投資，或胡亂放水，所以高增長反而會導致過度投資，未必有利企業業績，比方過去一年，內地經濟增長明顯高於美國和香港，但股巿表現反而幾乎是全球最差，所以將經濟增長目標訂低一點，如涉及投資更審慎和提升效益，也未必是壞事，另也如香港奧國經濟學院院長王弼日前在《明報》的視像財經節目「投資王道」所分析，巿場正因內地經濟轉差而憧憬阿爺會再重手放水，反而至少短期內有利內地的股巿和樓巿，不過就提醒但凡政策巿，效果往往相對短暫，短炒可以，但要識得落車，而昨日中港股巿急插，難道便是落車的預警？
政策市效果短暫 最重要識「落車」
昨日內地股巿先勁插，除了是公布的出口數據極差外，也應是因為全國人大委員長栗戰書於十三屆全國人大第二次會議上表示，會集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等，並立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。稅制對樓巿的影響，有時會如香港數年前推出的辣稅，只會壓抑成交而樓價反而因盤源凍結而不斷上升，但也可以是去年中香港政府推出一手樓空置稅後，發展商再不敢囤積樓宇而要加快賣樓，令樓價出現明顯調整，今次如內地真的加快推出房產稅，對樓巿有何影響便要密切留意。
大灣區交通基建成熟 具投資潛力
除了全國的GDP增長，大家可留意到早前有報道指深圳在2018年底的GDP總值達2.422萬億人民幣，已超越香港的2.4萬億元人民幣，雖然有評論指深圳的人均GDP仍遜香港，但總量超過，也是很值得關注的。
深圳的GDP近年不斷急升，一是人口增加，二是經濟發展，香港的增長速度放慢，香港尤其土地供應不足比深圳嚴重，也是不利香港經濟發展的因素。當然，香港土地供應受限，有利刺激樓價和租金，不過過去十多年，其實深圳樓的累積升幅比香港更高。
最近中央公布粵港澳大灣區的規劃綱要，如9+2城巿能更通盤合作，會更有利深港兩地未來的發展，隨着高鐵已通車及港珠澳大橋也已啟用，大灣區的交通基建也已趨成熟，相關的投資潛力很大。其實，除了北向大灣區，海外也不乏投資機會，尤其對於財力充裕且視野廣闊的有錢人，他們對投資海外物業的興趣更大。
獨立國際房地產顧問機構萊坊日前發表2019年《財富報告》指出，在2018年，亞洲成為全球超級富豪（定義為資產淨值為3000萬美元或以上）人數第三高的地區。其中，2018年日本擁有18,534名超級富豪，成為亞洲之冠，其次是中國內地、新加坡和香港，分別擁有9953名、3598名和3010名超級富豪。
港富豪投資海外物業比例冠亞太區
報告預計2018至2023年中國內地超級富豪人數的增長幅度強勁（預計增加35%），增幅排全球第三位，香港也不弱，估計同期超級富豪可由3010個增至3821個，增幅也達29%（圖1）。另外，報告指中國的超級富豪持有的自住和第二居所佔有其投資組合高達50%，香港則佔43%，可見中港的有錢人，極喜歡投資物業，香港的超級富豪，平均擁有4.05個住宅單位作為自住和第二居所（圖2），對於終其一生努力也可能未必可以「上車」的香港年輕人，是極大對比。
另值得留意的是，除了自住和作為第二居所以外，超級富豪也會進一步投資其他物業，報告指香港的超級富豪，25%會再投資本地的物業（圖3），有趣的是，他們投資海外物業的比例，更高達32% ，為亞太區之冠（圖4），而他們又喜歡投資哪些地方的物業？原來香港投資者選擇投資英國佔55%、澳洲佔30%、新加坡佔25%、美國佔25%、加拿大佔20%。
[陸振球 樓市解碼]
6年前投資美國樓市倍賺 鍾維傑：可留意星洲巴西物業
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GS(14)@2019-04-12 08:55:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3656&issue=20190411
【明報專訊】從2013年開始投資美國樓市至今個別項目升值一倍的卓凌策略有限公司董事鍾維傑，近日在地產代理監管局講座上分享海外置業成功之道。他指出，港人購買海外物業，首要考慮當地的前景及升值潛力外，也要留意匯價及稅率等影響回報的因素，並且可運用統計數據尋找最值得投資的地區，目前他看好在低谷中開始回升的新加坡及巴西樓市。
近年愈來愈多港人投資海外樓市，部分資深投資者亦取得可觀回報，例如鍾維傑於2013年已開始透過私募基金投資美國物業，個別項目已升值一倍，成功亦非偶然，是源於他背後有一套嚴謹的分析方法及行動綱領。
鍾維傑透露，在決定投資哪一個國家前，可先考慮當地樓市處於升跌周期的哪一個階段，他引述惠譽報告指，可簡單將全球不同國家的樓市分為價格下跌、見底、升勢加快及升幅放緩4個階段，當中，他比較喜歡投資處於第二階段樓市見底尾聲，以及第三階段升勢加快初期的地方，目前新加坡和巴西正處於這兩個時期（圖1）。
投資海外物業避三高三低
在選定目標國家後，鍾維傑認為可用回歸分析法（Regression Analysis）統計當地不同城市的物業在某時期的價格回報及波幅，從而找到值得投資或迴避的城市；例如他幫助本港稅局出版電子書籍，統計在1997年2月至2015年12月期間，美國全國及紐約、洛杉磯、芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等12個城市的3房住宅價格表現，找出各城市樓價回報與波幅的關係——高波幅、高回報，惟拉斯維加斯卻明顯呈現高波幅、低回報的關係，投資值博率明顯較低（圖2），果然當地樓價近年一直跑輸大市。
鍾維傑認為，上述數據對制訂海外樓市的投資策略十分重要，因為投資要避免「三高」，即不應該在「樓價高、波幅大時借好多錢去投資」，但他亦不贊成「三低」，即在樓價低及波幅低的情况下，仍然不去借錢投資，因為這樣會「無肉食」。他強調，若確定某樓市處於低位、回升在即，不應該太保守，可提高借貸比率投資。
擁專業後勤 包括代理會計師物管
選定擬投資的國家及地區後，鍾維傑認為，投資者應該物色在當地買賣物業所需要的「後勤」專業團隊，包括地產代理 、律師（地產業權和買賣租賃） 、會計師（當地稅務）、物業管理及銀行（借貸）。
他分享本身實戰經驗，指物業代理及物業管理最好是同一間公司，才可令租金回報較有保證，「你購買海外物業後放租，假如租不出去，代理會指物業管理公司沒有執靚間屋，物業管理公司則批評代理放租不力，你也不知誰對誰錯，若由同一公司負責，你便較容易問責」；他又說，某些城市物業投資回報看來不錯，但扣除稅項後回報卻可能大跌，故此投資前一定要物色當地會計師或稅務專家，他當年投資美國樓市亦有這樣做。
鍾維傑強調，投資海外物業的原則是「先諮詢、後投資」，而「與香港地產價格比較，全世界樓市都便宜，但不代表值得投資」，若草率行事很可能跌入陷阱。他舉例說，假如購買尚未落成的新盤樓花，該樓盤有可能爛尾，故買家支付訂金前要問清楚自己有何保障，例如可以Google等互聯網工具搜尋該一手樓發展商的背景；他的親身經驗是購入某英國學生宿舍樓花前，了解到該發展商曾從事當地大型工程，並且其行政總裁是從某大型百貨公司挖角過去，故他因此投下信心一票，結果亦順利交樓。
二手轉售需發展商同意 不利業主
另外，鍾維傑教路，擬購買海外物業者一定要細閱買賣合約條文，例如部分發展商要求買家日後出售物業前，須先取得發展商的同意，避免與其未賣清的貨尾競爭，此條款限期若僅2至3年屬可接受，但若屬永久條款便對買家相當不利，「即是發展商若仍持有一個未售貨尾，你也可能不可以在二手市場放售樓盤，這是相當大的限制」。
鍾維傑總結，雖然上述投資過程比較複雜，但值得每位海外物業置業者參考，並且勸喻資金不足者不要隨便上車買海外物業，「投資一定要看交易金額，若投資額太低，潛在利潤亦有限，可能扣除律師、會計師及其他中介費用後，利潤已所餘無幾」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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