ZKIZ Archives


恒大自我加租3倍 谷灣仔物業估值 完成發票據融資120億 華置亦加租64%

1 : GS(14)@2019-01-02 09:25:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大(3333)近年資本操作「出神入化」,根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心(前稱美國萬通大廈)取得120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置(0127)購入時升值八成。不過,估值狂飈背後,「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍(表1),令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,推高逾八成至3.62億元。

明報記者 方楚茵

恒大近年頻頻在境外發債,單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債(218.4億元)後,已惹來市場關注,當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件,顯示票據預計租金回報率為4厘(表2),據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元,折算呎價約3.12萬元,估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低,而以估值上限225億元計,呎價則約3.5萬元。

稱估值上升因區內供應短缺

文件根據由恒大提供資料,估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元,至2028年更增至7.3億元(見圖)。

推介文件指出,估值上升原因包括長實(1113)旗下和記大廈重建、恒地(0012)旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限;灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍

不過文件亦披露,驚人的租金收入增長預測,幾乎是恒大與華置合作所致,首先是雙方先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面,分別加租321%及64%,今年恒大中心的平均呎租將達86元,恒大自行租用的高層物業呎租接近129元,甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元(表3)。

相反,恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理,當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融(0376)旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%,佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%,相比之下,顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。

停車場大樓命名權齊加租

除了辦公室大幅加租外,據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示,恒大中心命名權將由明年起月租125萬元,其後每年加租5%﹔其他部分,按市場資料顯示,恒大中心車位每個月租約4500元,亦將在明年加至6500元,加幅高達五成。
2 : GS(14)@2019-01-02 09:25:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2590&issue=20190102
【明報專訊】恒大中心近年已多次成為中國恒大(3333)的「提款機」,令集團以125億元高價向華置(0127)購入恒大中心,較當時估值多達25%的溢價變得非常划算。恒大在2015年收購恒大中心(當時稱美國萬通大廈),交易中華置罕有地容許恒大「分期付款」,除了先支付訂金12.5億元及成交後付37.5億元;代價餘額分期6年支付,每年支付12.5億元。

按交易公告資料計算,由2015年至今恒大應支付約87.5億元,尚欠37.5億元餘額未付。而據公開文件顯示,恒大在去年2月已為恒大中心在信銀國際承做物業按揭,但文件未有披露按揭涉及金額,加上今次再為恒大中心發項目基金優先票據,恒大中心已儼然成為恒大在香港的提款機。

以往恒大亦藉恒大地產借殼深深房(深:000029)「回A」的計劃,引入3輪共1300億元的戰略投資者,令估值由1980億元(人民幣‧下同)升至超過4200億元,升幅超過112%。

項目發債回A計劃吸資

恒大近期的債券亦出現大股東包底的情况。在今年10月底,傳出恒大有意發債20億至30億美元(約156億至234億港元),惟因市場反應冷淡,終縮減至18億美元,當中主席兼執行董事許家印更要自己出手認購本金總額最多達10億美元的票據,變相為發債包底。在許家印「托市」下,恒大該批債券街貨僅得8億美元,恒大其後食過返尋味,在11月再添發10億美元(約78億港元)債券。
3 : GS(14)@2019-01-02 09:26:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2699&issue=20190102
港地產物業 變內地財團「提款機」
文章日期:2019年1月2日
Share  
【明報專訊】近年中資頻頻來港收購工商、住宅物業,當中不少是看中香港物業、地皮可用作抵押融資,在內地政府資金管制從嚴、流動性從緊的情况下,像深圳祥祺集團、高銀金融(0530)等將手持的本港物業項目抵押取得資金。

中資祥祺集團董事長陳紅天2016年來港頻密掃貨,包括當年6月向莊士機構(0367)以21億元收購山頂歌賦山道15號,以及7月以45億元向會德豐(0020)購入紅磡One HarbourGate東座(現稱祥祺中心),以及2015年以3.87億元購入太古地產(1972)東半山傲璇(OPUS)單位連租約及兩個車位。

然而,陳紅天近期資本動作頻頻,包括被發現在近周將紅磡One HarbourGate東座用作抵押貸款。同一時間則突然提前將歌賦山道15號的尾數10.5億元找清,兼表明「毋須進行裝置及粉飾工程 」等,獲減價7000萬元,惹來諸多揣測。

高銀九龍灣甲廈抵押予長實 取百億貸款

至於高銀近年多次爆冷奪得數幅港地,包括最新在2018年11月聯同公司主席潘蘇通以89億元奪得啟德地皮,以及再之前斥巨資取得的九龍灣高銀金融國際中心。

早前,高銀被揭已將高銀金融國際中心抵押予長實(1113),借取高達102億元貸款,息率8厘。

值得留意是持有高銀金融國際中心的Smart Edge Limited ,曾由交通銀行提供建築貸款,其後由工商銀行(1398)承按。而Smart Edge Limited向長實旗下公司所借的102.3億元貸款,則用於償還工商銀行貸款,以高息延續貸款。
4 : 200(9285)@2019-01-02 18:37:18

greatsoup1樓提及
https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1546370300016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大(3333)近年資本操作「出神入化」,根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心(前稱美國萬通大廈)取得120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置(0127)購入時升值八成。不過,估值狂飈背後,「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍(表1),令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,推高逾八成至3.62億元。

明報記者 方楚茵

恒大近年頻頻在境外發債,單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債(218.4億元)後,已惹來市場關注,當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件,顯示票據預計租金回報率為4厘(表2),據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元,折算呎價約3.12萬元,估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低,而以估值上限225億元計,呎價則約3.5萬元。

稱估值上升因區內供應短缺

文件根據由恒大提供資料,估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元,至2028年更增至7.3億元(見圖)。

推介文件指出,估值上升原因包括長實(1113)旗下和記大廈重建、恒地(0012)旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限;灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍

不過文件亦披露,驚人的租金收入增長預測,幾乎是恒大與華置合作所致,首先是雙方先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面,分別加租321%及64%,今年恒大中心的平均呎租將達86元,恒大自行租用的高層物業呎租接近129元,甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元(表3)。

相反,恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理,當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融(0376)旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%,佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%,相比之下,顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。

停車場大樓命名權齊加租

除了辦公室大幅加租外,據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示,恒大中心命名權將由明年起月租125萬元,其後每年加租5%﹔其他部分,按市場資料顯示,恒大中心車位每個月租約4500元,亦將在明年加至6500元,加幅高達五成。


潘蘇通學下野啦不過你個何文田地.........
5 : GS(14)@2019-01-02 21:24:47

2004樓提及
greatsoup1樓提及
https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1546370300016&issue=20190102
【明報專訊】中國恒大(3333)近年資本操作「出神入化」,根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心(前稱美國萬通大廈)取得120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置(0127)購入時升值八成。不過,估值狂飈背後,「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍(表1),令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,推高逾八成至3.62億元。

明報記者 方楚茵

恒大近年頻頻在境外發債,單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債(218.4億元)後,已惹來市場關注,當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件,顯示票據預計租金回報率為4厘(表2),據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元,折算呎價約3.12萬元,估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低,而以估值上限225億元計,呎價則約3.5萬元。

稱估值上升因區內供應短缺

文件根據由恒大提供資料,估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元,至2028年更增至7.3億元(見圖)。

推介文件指出,估值上升原因包括長實(1113)旗下和記大廈重建、恒地(0012)旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限;灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍

不過文件亦披露,驚人的租金收入增長預測,幾乎是恒大與華置合作所致,首先是雙方先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面,分別加租321%及64%,今年恒大中心的平均呎租將達86元,恒大自行租用的高層物業呎租接近129元,甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元(表3)。

相反,恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理,當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融(0376)旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%,佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%,相比之下,顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。

停車場大樓命名權齊加租

除了辦公室大幅加租外,據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示,恒大中心命名權將由明年起月租125萬元,其後每年加租5%﹔其他部分,按市場資料顯示,恒大中心車位每個月租約4500元,亦將在明年加至6500元,加幅高達五成。


潘蘇通學下野啦不過你個何文田地.........


他都識好多,不過唔講出來
自我 加租 灣仔 物業 估值 完成 發票 融資 120 華置 置亦 亦加 64
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351848

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019