IMF：本港物業價格被高估幅度升
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GS(14)@2017-12-03 18:13:30【明報專訊】國際貨幣基金組織（IMF）訪港後發表初步評估報告，指儘管港府推出一系列措施遏抑樓價，但市場供需失衡，樓價截至今年9月按年升15%，認為物業被高估幅度提升。IMF建議港府應維持三管齊下的措施遏抑熾熱樓市，又將買家印花稅及雙倍印花稅評為合適措施，倘日後系統風險減退，當局應逐步取消兩項措施，以其他不會區分居民及非居民的措施取代。
IMF在報告稱，中國「一帶一路」倡議推動全球及區域基建、貿易及金融合作，連同大灣區發展規劃，將在中期為香港創造機遇，但來自外圍及本地的整體風險仍偏向下行。IMF提出四大風險中，包括「物業價格調整」，其分析顯示本港物業價格被高估幅度上升，相當部分新做按揭貸款採用浮息制，以香港銀行同業拆息為基準，家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍然偏高。
倘風險減退 港府應逐步撤辣
該組織認為，一旦物業市場調整失序，負財富效應可對個人消費造成重大打擊，即使銀行現時資產負債表相當穩健，但物業價格調整失序可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環，最終導致經濟增長減慢，令銀行資產負債表受到第二輪衝擊。
IMF提出多項政策建議，包括持續增加房屋供應，是解決結構供求失衡的關鍵，建議當局加快物色建屋土地及地盤，又稱宏觀審慎措施有效為金融體系建立緩衝空間，應對樓市可能出現的調整，有助減低樓市熾熱為金融體系帶來的風險，並提高銀行按揭貸款批核標準。
然而，該組織提到從銀行獲取融資的地產發展商對置業者提供的貸款正急速增長，雖然與銀行整體的按揭貸款餘額相比，地產發展商借出的貸款總額仍處相對低的水平。但當局宜因應未來金融穩定風險的轉變，考慮調整宏觀審慎措施。
續收緊措施 或增地產商風險
IMF雖將兩項印花稅評為遏抑樓價過高及控制系統金融風險合適措施，但認為它們是因應流入物業市場資金大升而推出，並非用來取代必須的宏觀經濟調整；以及金管局宏觀審慎措施不適用於毋須按揭貸款的置業人士，繼續收緊有關措施或會加劇有關風險外流至不在監管範圍內的非銀行財務機構及地產發展商，認為日後系統風險一旦減退，當局應逐步取消兩項印花稅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4374&issue=20171130
物業成交額料97後新高
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GS(14)@2017-12-04 04:44:53【本報訊】樓市興旺，整體物業買賣價量齊升，根據中原地產研究部資料，總計住宅、車位及工商舖目前成交價達6,162.9億元，該行預期全年成交額將升穿6,900億元，將創1997年後新高。
全年或升穿6,900億
中原地產研究部資料，截至本月22日，今年全年樓宇買賣合約登記，包括住宅、車位及工商舖，暫時錄得6,162.9億元，已創下2012年6,539.6億元後五年新高；按年方面，暫時升幅約15.7%。預期全年成交額將升穿6,900億元水平，打破2010年所錄6,894.8億元，創下1997年後的新高。宗數方面，2017年首11個月暫錄74,241宗，料全年錄約84,500宗，將創自2012年後的五年新高。一手物業成交額今年暫錄2,154.2億元，已創1996年有紀錄以來22年的歷史新高，成交量暫錄16,904宗，亦已創10年新高。二手都被帶動，今年暫錄34,593宗成交，緊貼去年全年宗數，挑戰2014年後三年新高。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171127/20227095
公務員合作社物業 重建需補地價
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GS(14)@2017-12-10 13:43:10【明報專訊】公務員建屋合作社物業是本港早期的房屋福利，始於1950年代，是當時政府推出的長俸公務員房屋福利計劃，以特惠價格批地予合作社興建，公務員可擁有樓宇業權，此計劃在1980年代中期終止，其間成立238個合作社，單位數目達5000多個。
眾多合作社重建項目中，最大型要數共提供2213伙的西環寶翠園，為本港首個合作社建屋計劃，至1989年與信德（0242）達成協議，邀請新地（0016）、新世界（0017）等共同發展，每戶合作社可得搬遷費及兩伙新建成單位。
至於較近年的有南豐筲箕灣藹寧園重建項目，即現時的香島，以及「保齡球大王」楊氏家族發展的美善同道80號翰畋。由於合作社買賣涉及補地價，即使大部分合作社位於市區優質地段，重建項目所佔的比例不多。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0416&issue=20171205
恒力斥資17億購倫敦物業
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GS(14)@2017-12-11 12:37:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6281&issue=20171208
【明報專訊】再有投資者巨額入市英國物業。恒力投資控股早前透過第一太平戴維斯，購入勞埃德銀行（Lloyds Bank）的總部辦事處，成交價約1.6億英鎊（約16.63億港元），為該集團首次購入英國物業。
該辦事處位於倫敦EC2格雷西姆街25號，寫字樓約119,742方呎，物業落成至今一直由勞埃德銀行租用，每年租金約680萬英鎊（約7100萬港元），呎租約56.79英鎊（約593港元）。買賣協議內容包括勞埃德銀行將售後租回20年。恒力投資控股董事局主席陳長偉表示，是次以1個月內從考察、入圍投標到完成交易，集團將進一步開拓本港及海外的投資機會。
保利推售倫敦Cambium 630萬入場
保利置業（0119）與澳洲發展商Lendlease合作發展的英國倫敦Southfields純住宅項目Cambium，首次在香港推售，保利置業（香港）市場銷售部主管高藹華表示，倫敦Southfields樓價過去3年上升45.3%，Cambium是該地區唯一新盤，分層住宅已售出七成，將在港推售10伙，分層住宅價由60萬英鎊（約630萬港元）起，實用面積逾800方呎，別墅售價114萬英鎊（約1197萬港元）起。
本地買家紛放售物業籌錢
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GS(14)@2017-12-18 04:27:02【本報訊】中環中心新業主由中資及本地投資者組成，部份本地投資者正陸續趁高價套現物業，其中資深投資者蔡志忠及磁帶大王陳秉志持有的荃灣百悅坊銀座式商廈獲洽購至尾聲，作價約16億元。中環中心業權分佈是中國國儲能源化工集團佔55%，本港財團成員包括政協盧文端、陳秉志、「小巴大王」馬亞木、「物流張」張順宜及蔡志忠等，合共佔45%，涉及約180.9億元，估計每人承擔逾36億元，若借四成按揭，每名投資者亦需抬逾20億元作為首期。
蔡志忠洽售荃灣商廈
資深投資者蔡志忠與磁帶大王陳秉志於兩年前以約8億元向鵬里基金買入荃灣百悅坊銀座式商廈，物業由地庫至17樓，總樓面88,524方呎，據悉，目前已獲洽購至尾聲，意向價約16億元。另外，由蔡氏持有的中環遠東發展大廈23樓全層亦放售，建築面積約7,316方呎，叫價約1.46億元。兩項物業料可帶來逾17億元的資金回籠。美聯商業董事翁鴻祥表示，中環中心成交價雖然創本港最大額物業買賣成交紀錄，對市場注入一支強心針，增加業主及投資者的信心，然而成交呎價並非創新高，呎價約3.3萬元屬市價，同區中遠大廈、信德中心等商廈成交呎價均約3萬元，對同區商廈的成交量及成交價暫未見有實際刺激。不過中環中心交易證明商廈仍獲資金吸納，亦令業主放盤叫價企硬，議價空間收窄。他預期，明年本港商廈仍獲內地資金青睞，相信明年仍有10%升幅。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171214/20244189
工商物業成交逾千億破紀錄 一帶一路效應 中資狂搶全幢商廈
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GS(14)@2017-12-28 10:31:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1434&issue=20171228
報章內容 地產
工商物業成交逾千億破紀錄 一帶一路效應 中資狂搶全幢商廈
文章日期：2017年12月28日 Share
圖2之1 - 長實以天價402億元售出中環中心（圖），買家正是中國國儲能源 . . . . . .
【明報專訊】除住宅市場屢創新高價外，今年大額工商物業（包括全幢商廈、工廈及商場等）總成交金額高逾千億元，刷新歷史紀錄。其中中資頻以超高價購入全幢商廈，最矚目莫過於長實（1113）以402億元沽出中環中心75%業權。業界預計，一帶一路下中資或海外資金積極在港設據點，預料工商物業價格仍有力再上。
今年5月，商廈地皮價屢創新高，先是由恒地（0012）以232.8億元、折合每方呎樓面地價逾5萬元，投得中環美利道商業地王，創下全港每呎商業樓面地價新高，其後同月南豐以逾246億元奪得啟德商業地王，折合每呎樓面地價逾1.28萬元，成交價更創下全港商廈新紀錄。麵粉價令麵包價水漲船高，觸發全港商廈天價成交浪潮。
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長實402億沽中環中心最矚目
綜合市場資訊，本港今年最少有26幢寫字樓、商廈全幢易手，涉及逾600億元，其中由中國國儲能源化工集團股份公司牽頭財團於今年11月以402億元購入中環中心75%業權，不但成為今年最高成交金額的商廈，亦刷新全港商廈成交價紀錄。以約122萬方呎計，平均呎價約3.3萬元。另內房綠景中國（0095）則於今年10月以90億元向會德豐（0020）購入觀塘8 Bay East，目前項目仍在興建中，可建總樓面約59.62萬方呎，平均呎價15,095元，創下九龍區歷年來最大額全幢商廈買賣。南豐於今年5月以30億元售出上環威靈頓街全幢商廈The Wellington，呎價約3萬元，以金額計，為今年全幢商廈成交價第三高。
二手分層呎價5.6萬 貴絕全港
除全幢商廈以破紀錄價轉手，商廈分層戶亦屢創新高呎價紀錄。今年3月，中環皇后大道中9號14樓1及2室，面積3664方呎，以逾1.458億元易手，呎價高達3.98萬元，當時創全港寫字樓分層新高。及後5月美利道商業地以每方呎樓面地價逾5萬元售出，市場隨即起哄，反價封盤不絕，一度令市場呈冰封狀態。
至今年9月，太和控股（0718）宣布，以7.38億元售出持有的中環中心頂樓（79樓）全層，以面積13,213方呎計，呎價55,854元，創全港商廈分層新高。
代理料明年商廈價格升15%
中原（工商舖）董事總經理潘志明亦表示，今年商廈市場熾熱，價格升約10％至20%，主要在一帶一路下，中資或海外資金亦希望在港設立據點，故購入商廈作自用，加上粵港澳大灣區概念，均吸引更多機構進駐本港，預料核心區寫字樓價格仍有力再上，升幅可達15%。
〔2017地產回顧系列（五）〕
去年整體物業買賣登記7178億 歷史次高
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GS(14)@2018-01-02 09:25:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3551&issue=20180102
【明報專訊】去年樓市暢旺，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，綜合土地註冊處資料顯示，截至12月27日，去年全年整體物業買賣登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄7178.3億元，已經打破2010年的6894.8億元水平，創下有紀錄以來30年的歷史次高，僅低於1997年的8680.2億元；料全年將錄得7250億元，較2016年5328.1宗上升36.1%。宗數方面，去年暫錄83,033宗，已經創下自2012年115,533宗後5年新高，料全年錄83,850宗，較2016年全年73,004宗上升14.9%。
一手私宅方面，去年暫錄2401億元，已經升穿2016年歷史高位1869.4億元，創下自1996年有紀錄以來22年的新高。宗數暫錄18,351宗，亦已創下2007年18,943宗後10年新高，料全年將錄18,475宗及2450億元，按年升11.6%及31.1%。
一手私宅2401億破頂
二手私宅方面，去年暫錄39,348宗及2959.2億元，金額創自2012年3127.4億元後5年新高，宗數亦已創自2014年42,789宗後3年新高，料全年將錄39,760宗及2990億元，較2016年的34,657宗及2372.1億元上升14.7%及26.1%。
傳海航放售60億美元海外物業
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GS(14)@2018-01-08 00:52:53【本報訊】一直在海外勇進併購，導致債務沉重的海航集團，正計劃出售部份境外資產減磅。
海航：暫只放售曼哈頓寫字樓
《華爾街日報》引述消息報道，集團擬出售20個總值達60億元（美元．下同）的海外商廈物業，當中包括位處紐約曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、三藩市一級辦公室大樓、法屬波利尼亞度假村及澳洲建築等物業。海航集團發言人回覆查詢說，美國紐約曼哈頓的1180號寫字樓，是目前已宣佈正在出售的地產項目，集團是理性投資者，基於市場因素有買有賣，對具體項目及資產價值，因涉商業訊息不對外公佈。據了解，報道中提及的三藩市「123號Mission Street」、Minneapolis「City Centre skycraper」、紐約市「850號大樓」及本港啟德地皮，均無意出售。《華爾街日報》引述Real Capital Analytics數據稱，集團全球擁有總值約140億元的商業地產，若出售60億元資產，意味海航放售的海外物業佔集團商業地產價值超過40%。
中資行向子公司查貸款情況
報道謂，海航早前估計其負債超過1,000億元，約四分一債務在一年內到期，集團首席執行官譚向東早前在北京表示，海航將響應國家政策，調整海外投資併購步伐。另銀行界消息向本報透露，幾間大型中資行總行及母公司，近日再就海航、萬達及安邦等三大企業信貸情況，向本港分行及附屬機構查問，以了解最新未償還貸款餘額及授信總額變動，此乃今年中以來再就相關企業的同類查問行動。業界料此舉是窗口指導，間接示意海外分行或附屬公司，對相關企業新貸極度審慎。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171220/20250358
中資佈局 柬埔寨物業水漲船高 1房百餘萬港元入場 租金回報料達8厘
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GS(14)@2018-01-15 02:29:11【明報專訊】柬埔寨是發展中國家，但該國尤其是首都金邊已經發展得相當現代化，不少海外投資者進入柬埔寨投資房地產，預期投資回報達7%至10%，實屬吸引。以近期該國推售的一個樓盤為例，1房單位售價約15萬美元（約117萬港元）起，預計租金回報可達8厘以上。租金方面，數據顯示BKK1區1房戶月租約1200至1600美元（約9360至12,480港元），2房戶約2000至2800美元（約15,600至21,840港元）。租金水平與物業地點、設計規劃、建材品質、後續物業管理息息相關，投資者須多加留意。
投資海外房地產，最重要是貨幣走勢及政治局勢穩定，事實上，2015年東協國家結盟，東南亞區域全面經濟伙伴協定（RCEP）談判完成，柬埔寨對外資採全面開放，帶動當地建設快速發展，建築投資金額成長達200%以上。柬埔寨房地產回報率會上升，預期達7%至10%。亞太國際地產趨勢研究分析師張漢超說：「東南亞整體都蠻火熱，但投資時仍須注意基礎建設及該國法令政策，近期有許多台灣人到金邊買樓，柬埔寨房地產未來增長爆發力高，但政治仍伴隨風險，必須審慎規劃。」
不少國家在柬埔寨房地產大力投資，首先看重的，是柬埔寨房地產在地理上處於東盟的正中心，擁有海岸線，首都金邊位於湄公河一岸，其次是柬埔寨房地產前景不俗，比如旅遊業、製造業、建築業等，這些因素將遊客和投資者引向柬埔寨房地產。
一帶一路啟動 外來人口湧入
再如「一帶一路」倡議的示範工程——西哈努克港口經濟特區，已吸引來自美、日、意、法等國及中國各個行業企業入駐80餘家，解決當地就業部分問題，成為柬埔寨境內規模最大的經濟特區。而隨着愈來愈多的外來人口流入，也必將帶動其房產租賃及柬埔寨房地產投資市場的蓬勃發展。
其實，以當地房地產作投資，最重要城市配套建設完備，而柬埔寨的基礎設備較差，造成廠商投資極大之困擾，其中電力缺乏且昂貴，已嚴重影響廠商投資意願，該國已將電力設施建設列為振興經濟發展之重要目標。另由於包括工廠及住宅的許多新建物興建與落成，柬國政府必須增加電力供應，柬埔寨目前已建設輸電網1304公里和17個地方的供電站，覆蓋金邊、幹拉、實居、茶膠、貢不、白馬、磅清揚、菩薩、馬德望、蔔迭棉芷、暹粒、磅湛、西哈努克13個省，柬國政府還批准建設「磅湛—桔井」、「桔井—上丁」、「金邊—西港（增設電網）」總長438公里輸電網和3個供電站，將使電力供應的覆蓋面增加到另兩個省區，因此，迅速普及電網、滿足電量以及降低電價為今後的努力目標。
市場看好該國政府開發特別經濟區，成立特別投資促進區（Special Promotion Zone，SPZ）：柬國目前規劃有27個特別經濟區，其中有3個特別經濟區已開始運作，分別為「金邊特別經濟區」，離金邊市約18公里，「曼哈頓經濟特區」及「西哈努克港經濟特區」（位於金邊西南方200公里）等。
政府設經濟特區 經濟急速增長
不過，該國財經部表示，柬埔寨經濟也面臨諸多外在和內在潛在風險，阻擾柬埔寨實現本年經濟成長率達7%目標，外在風險包括美國聯儲局貨幣政策、英國脫歐、中國內地經濟成長放緩、國際原油價格反彈、全球氣候變化、國際恐怖主義威脅，以及特朗普上台後，美國經濟和貿易政策的不確定因素等。主要的內在風險則有：成衣和製鞋工人最低工資上漲、電費、物流和運輸成本居高不下、經商成本偏高及法規不明確、通貨膨脹壓力，以及2018年大選對政治、經濟和社會領域影響等。
海外投資者可以趁低位留意一些新樓盤，尤其是市中心地段。中國率先在柬埔寨房地產進行一系列的大動作，這清楚說明了，投資柬埔寨房地產是順應中國經濟海外擴張的趨勢。
明報記者 龍彩霞
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0308&issue=20180112
鄺翠玲：目標擁800萬物業 莫忘風險管理
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GS(14)@2018-01-22 05:11:37【明報專訊】Peter今年23歲，剛入職為中學學位老師，現薪級點15，月薪約29,000元，每點薪級增幅4%至5%，另加通帳調整（過去6年平均增幅4.98%），所以預計每年總升幅為10%。Peter求學時期已有兼職，在投資方面亦進展順利，所以擁有不俗的資產額。他有以下目標及問題：
（1）30歲前（即7年內）置業，目標價800萬元，單人供款；
（2）有感投資組合近年已賺了不少（往年的年回報約20%），亦擔心港股會轉勢倒跌，問有何理財方法可減低風險但仍維持回報？
保留6個月支出作儲備
如果每年薪金總升幅為10%，7年後Peter應達薪級點21（如仍未到頂薪點的話），月薪將達56,000元。我們先談談置業所需資金。以目前銀行審批標準及未來薪水升幅計算，如物業敍造六成按揭（以年利率2.15厘及按揭30年計算），首期及相關費用約需360萬元，每月供款約18,000元，最低月薪要求44,000元。以Peter預計的盈餘及月薪，料可應付供款部分，餘下的問題是能否累積足夠的上車首期（溫馨提示：800萬元物業不能申請按揭保險，一手盤的二按計劃在長線所收取的利息亦不划算，建議Peter儘可能靠本身積蓄上車）。
Peter提及希望降低風險但維持投資組合的回報，首先筆者希望Peter 留意港股是單一市場，無可避免有地源風險，再者港股由2016年低位開始計算，平均年回報已高達28%，平常心看待沒可能長久居高不下！
因此，筆者有以下建議：首先維持10萬元現金在銀行活期戶口作安全網，足夠6個月的支出儲備，以備不時之需；此外，以目前情况可考慮「重股輕債」策略，但資產不應集中在港股，可分散一些在其他地區，如亞洲區的股票市場，亦應持盈保泰，「止蝕唔止賺」，不要盲目高追！
可善用五成盈餘儲蓄法
為方便討論，筆者建議採用一個較具持續性的假設回報──每年回報約9%，而過去30年恒指平均年回報為8.22%。Peter亦應好好利用平均成本法，既然現時已有穩定盈餘，大可以月供形式累積，如以目前盈餘之50%，即約8000元起動，投放在投資組合內，日後加薪時也可沿用五成盈餘儲蓄法，增快累積資產速度；工作7年後，Peter可累積投資資產至220萬元，另外還有每月餘下的50%盈餘約86萬元 ，總資產共約306萬元。
看到這裏，似乎Peter還未有足夠彈藥上車，但他不必要太擔心，建議可在工作兩年後考慮在活期儲蓄中抽調一些資金加大投資額，但同時嚴守安全網，或下調置業目標。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1080&issue=20180116
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