全球華人首富李嘉誠的深水灣道七 十九號大宅，○五年入則，○九年動工重建，施工歷三年之久，去年中終於取得滿意紙，但其棚架圍網遲遲未有卸下，令人難以窺探誠哥精心傑作的全貌。不過，近 月層層圍網終於拆下，將這座歐洲式大宅設計的李家皇宮展現人前。

這座猶如古堡的大宅，被基座的停車場連機房托高了，氣勢更勝從前。而這大型基座，原來九成半面積獲豁免為樓面面積！即又是「發水」炮製而來。本刊在屋宇署 取得的圖則顯示，大宅發水面積達九千多呎，較其獲批樓面面積八千多呎更多，發水逾一倍。大宅內不單泳池、車位、露台通通是發水，就連每層電梯大堂都發水擴 闊多三十二呎，可謂發得就發。而從圖則顯示，身為首富的誠哥，主人睡房連衣帽間只有五百多呎，廚廁面積亦與一般普通人住宅相若，貫徹其簡樸性格。

全面曝光的李家深水灣道大宅，氣勢更勝從前。舊大宅是一座三層高洋房，現時除一至三樓外，一樓底下還有一個偌大的基座，將大宅「座高」，令大宅猶如一座歐 洲古堡。不過本刊在屋宇署取得的圖則，發現此基座絕大多數面積是發水而來。

停車場六千呎

根據屋宇署的資料，深水灣道七十九號重建所批出的總樓面面積，較重建前多了約二千三百呎，即約八千八百四十二呎，然而「發水面積」卻更驚人，達九千一百六 十五呎，即發水面積較總樓面面積的八千八百多呎更大，發水超過百分之一百零三！其中發水最主力的，是要數底下基座內的停車場及上落客範圍，面積超過六千 呎，而這個停車場的車位卻只有五個。從建築師圖則所見，該五個車位其中四個為標準設計，每個約百多呎，另一個則為傷殘車位，面積多五十多呎，即一個車位幾 乎可放兩架私家車。而車道連上落客範圍更達五千三百方呎，真的相當鬆動！另外，基座內還有機房、泵房及可裝十萬公升水的消防水缸等設施，都不計入樓面面 積，即屬發水，涉及一千一百三十呎。所以，這個基座總共發水七千一百五十呎，佔發水面積的七成八。而另外發水涉及的二千餘呎，主要分佈在四百呎的泳池、升 降機槽、露台及工作平台等。誠哥大宅還設有兩部升降機，而每層兩部升降機對出的電梯大堂，都要擴闊，這些「擴闊電梯大堂」面積原來又可發水，每層發三十二 呎，三層下來便發水近百呎！

李嘉誠大宅小資料

地段：深水灣道79號購入時間：63年斥資$65萬，以李嘉誠妻子莊月明名義購入，莊90年死後輾轉由李嘉誠持有。地盤面積：11,800呎獲批總樓面面 積：8,842呎特色：樓高3層，底下基座為車場及機房等，自設私家泳池，設計屬歐洲大宅風格景觀：深水灣高爾夫球場及深水灣海景李家感情：李嘉誠由做塑 膠廠轉型至地產，到後來成為華人巨富，一直與家人長居這裡，後來幼子李澤楷遷出，只剩李嘉誠和李澤鉅一家居住。96年李澤鉅曾在這大宅門前公路被張子強綁 架。

屋宇署署長批示

「發水」一字，意指物業獲豁免計入總樓面面積的地方，近年發展商起「發水樓」有恃無恐，誠哥這私人大宅亦無執輸。其實，大眾一般所講的「發水」面積，即 「總樓面面積寬免」，可分為三大種類，包括豁免總樓面面積（exempted GFA）、不計算的總樓面面積（disregarded GFA） 及額外總樓面面積（bonus GFA）。而往往成為發水源頭，多是「不計算的總樓面面積」，亦即今次誠哥大宅發水最多的地方。據《建築物（規劃）規例》，只要建築事務監督認為任何樓面 面積僅用作停車場、垃圾房或其他支援設施等用途，就可以不計算有關樓面面積，而且獲酌情權便無上限限制。手握如斯大權的建築事務監督，由屋宇署署長兼任。 誠哥大宅在○五年一月向屋宇署入則重建，不斷改則，直至○九年動工。多年負責的屋宇署署長包括已退休的鄔滿海、張孝威及現任區載佳。○五年年尾爆出，於○ 一年出任屋宇署署長兼建築事務監督的梁展文，行使酌情權額外批出十萬呎面積予恆基發展的嘉亨灣。而「豁免總樓面面積」及「額外總樓面面積」則較有規限，亦 有指引跟從兼每項皆有發展上限。事實上，李家大宅去年曾被傳媒踢爆發水，當時誠哥旗艦長實便代為出頭，反擊指發水都是跟足指引。有心人其後又放料，重提李 嘉誠早在○八年，已向地政總署補了五千多萬元地價，並指獲豁免樓面並非免費，而是發展商透過補地價獲批的原地積比率以外之面積。

補地價閉門會議

惟其如此，一名有研究地契內容的資深律師便踢爆，將發水、補地價及增加樓面之說混為一談是混淆視聽，「發水面積獲豁免，根本就不用補地價，李嘉誠所補的五 千四百一十三萬元，是改契後要補的差價，簡單理解就係取消張舊契，重新訂過張新契，舊契只得十三項條款，新契則有成三十項！呢個補地價價格係改動曬成 set嘢！」當新契成立，對該地上面的物業要求亦隨之放鬆，亦因如此，各種樓面面積的增加及寬免才可發生在誠哥大宅內。而補地價金額多寡，就由地政署負 責，但過程卻完全不透明。補地價的意思，是指地政總署會根據舊地契和經修訂的新地契評估地價，而兩者的差價便是修訂地契所需的補地價金額。發展商有修改地 契要求，會直接交由地政署總部處理，署內的估價測量師及技術員工等會就估價進行磋商，並會把建議的補地價金額交予由副會長出任主席的「估價會議」。會議成 員還包括數名產業測量師。由於整個過程並不公開，如何釐定金額都是閉門會議，無從得知。李氏深水灣大宅於○八年八月補地價，當時的地政署正副署長為譚贛蘭 及梁玉書（一般事務）。為大宅建築師的，是誠哥及長實近年御用的「發水高手」凌顯文。誠哥與長子一家現居住的壽山村道重建獨立屋，亦是出自凌顯文手筆，可 見作為吳佳慶丈夫的凌氏，近年的得寵指數如何高企。凌顯文發水了得，曾將長實旗下錦上路的四季雅苑九百至一千一百呎的室內空間，發水至二千二百至三千六百 呎出售，堪稱傑作。

住得逼狹

李嘉誠現暫居的壽山村道A屋，單一棟面積已有近七千三百呎，從屋宇署圖則看，就算設有旋轉樓梯，但位於地下的客飯廳亦有一千四百多呎，而曾說自己「屋企有 好多書」的首富，應該會經常流連於一樓逾一千呎的圖書館。而誠哥搬回深水灣道大宅，無論住哪一層，每層不計睡房及廚房的空間，亦僅得千二、千三呎，絕對不 夠地方放齊他的藏書。而每層主人房連衣帽間及套廁，亦只有五百多呎，相信不少中產家庭的睡房面積，會與首富相若。至於李澤鉅一家六口現時所住的壽山村道B 屋，面積更超過七千四百方呎，二樓有四間每間面積約三百至四百五十多方呎的睡房，可以想像李家第三代每人都可以擁有自己小天地，而且傭工的睡房亦設在同一 層，照顧起居較方便。B屋一樓主人套房外，更有一個約九百五十方呎的家庭室。然而，搬回深水灣道大宅每層只有兩間睡房。若然現居於其他地方的幼子李澤楷連 同他三名兒子也住在這裡，一家團聚，則肯定逼爆，誠哥對房間分配會相當頭痛。但大宅讓他滿足的，相信是新建的游泳池。泳池水深一點四米，連有按摩池。舊宅 以往沒有泳池，而據一名曾到過長江中心頂樓參觀的人士表示：「長江中心頂樓設有主席私人宴會廳，附近有一個私人泳池，嗰次上去在座的周凱旋透露誠哥的心願 是擁有私人泳池。」

誠哥皇宮間隔曝光

發水樓歷史

2000年1月李澤鉅出席活動時，透露有「環保樓」概念，亦稱「我嚴重憎恨Bay window（窗檯）。」希望將樓宇現有的窗檯，改建為小型露台。2001年2月政府以「豁免總樓面面積」條件，鼓勵發展商興建環保大廈，將露台、空中花 園、平台花園、加闊走廊及電梯大堂等多項設施，豁免計算入總樓面面積及上蓋面積內。長實於01年開售的港景峰，便引入空中花園及環保露台。2005年11 月審計署發表報告，批評梁展文01年任屋宇署署長時，以建築事務監督身份，運用酌情權額外批出逾10萬平方呎的樓面面積給恆基地產。2010年10月施政 報告出招規管「發水樓」。包括從11年4月起，樓面豁免總上限為總面積的10%，屋宇署亦要發展商證明有地盤擁有權才可入則，又訂明豁免樓面面積只有兩年 時限。2011年3月表示會嚴打發水樓的政府多次讓步，包括給予六個月入則寬限期；並容許一邊申請環保建築評級一邊起樓。2011年11月地產建設商會向 高等法院提出司法覆核，要求撤銷屋宇署要申請人申報土地擁有權的政策。

大宅背後傳奇

這棟深水灣大宅，也充滿傳奇。地皮原由一名叫李卓權（Thomas, Le Cheuk Kuen）的人持有，並於一九五七年建成一座三層高洋房。李卓權在香港早年華人社會中響噹噹。他任職會計師，為永安百貨早期董事李國超的兒子，李卓權在澳 洲讀書，是香港首批華人會計師，辦公室設在永安銀行大廈三樓。李卓權後來成為南豐集團主席陳廷驊控股的一間上市公司新星企業主席，後於七五年逝世。而在六 三年，已成為塑膠花大王的李嘉誠以六十五萬元一炮過買下李卓權這棟大宅。當年李嘉誠與其表妹莊月明結婚，而大宅亦是以莊月明的名義買下。自居於該處後，誠 哥一直順風順水，更三年抱兩，長子澤鉅及細仔澤楷分別於六四及六六年出世，長子澤鉅於九三年結婚時，誠哥還曾開放大宅一部分予傳媒觀看婚禮過程。自五八年 開始轉型搞地產的誠哥，於七一年成立長江實業，並在翌年將其上市，成為當年地產五虎將之一。之後收購和黃、港燈、赫斯基能源等等，令李嘉誠一步步踏上華人 首富之路。李嘉誠居於大宅達四十三年，直至○七年底，才暫時搬往壽山村道並將大宅重建。其實深水灣道並非最貴最靚的地段，而李嘉誠亦曾多次呻「住的地方好 細」，更謂其馬仔霍建寧的屋都比佢大，但他亦曾透露對大宅感情深厚，重建完成後必定會搬回該處居住。

李嘉誠深水灣道芳鄰

解構建築

現時大宅重建後猶如古堡，極具歐陸色彩。資深建築師施家殷曾到現場視察，他認為在建築上，大宅充滿歐洲風格，「它的設計並非古堡、亦難說有法國、意大利或 其他歐洲國家的特徵，但從其依山而建，盡收四周綠茵於眼底的佈局，甚有歐洲大宅設計風格的神髓。「而物業的雲石外牆選用土色（Earth Tone），可襯番四周的綠色，同周圍景觀融為一體。牆身雲石凹凹凸凸，恍如『工』字，加埋上面好多裝飾線條 （Architectural Moulding），令人望落視覺好豐富，唔會一幅過好實咁。」大宅縱然前無阻擋，可盡享深水灣海景，但沒有開過多及過大的窗戶，「好多向海的物業，都會 做曬落地玻璃，等成間屋都見到海，但咁其實唔係咁好，尤其喺非維港兩岸，一入夜就會變得漆黑一片，而呢間大宅窗同牆嘅『虛實比例』就做得好好。」施家殷解 釋道：「每個窗戶上的Architectural Moulding，從外望內，就如一個個畫框，就算由內向外望，有咁靚嘅山同海，同樣好似一幅幅圖畫一樣。」有區內經紀估計，這座古堡大宅起碼值九億元， 「去年大劉用超過十萬蚊一呎買深水灣道三號，淨計呢條數呢度都值九億啦，仲未計首富效應，李家大宅估幾錢我真係唔識估。」

拆風水佈局

對迷信的人來說，最「值錢」可能還有大宅風水；屬生意人的李嘉誠，在大宅內外亦有佈局。曾替電訊盈科睇風水的堪輿學家區仲德，跟記者視察大宅，並將重建前 後比較。他說：「重建後的大宅，比舊大宅稍稍扭向東邊，現時坐正西北向東南。東南位於八運來說，旺財及利人緣。舊大宅東南位為草地，著意搶丁；如今該位改 建為游泳池則搶財，泳池屬內陽水，助搵本地錢，配合深水灣形成『吸水上明堂』格局，都是利財，總之更容易搵錢。」大宅右邊西南位為「白虎砂」位，主女主人 及是非，區仲德指這位置不宜種植，以免惹事生非。巧合地，大宅重建前，這位置有棵茂密翠綠的柏樹，但大宅重建後，其他地方的樹木依然茂密，唯獨該樹乏人照 料，變得瘦弱不堪，全棵變了橙啡色。而在大宅外牆一側，肉眼可見一排共十六個打斜了的磚頭，尖角向外，相當特別，區仲德指該處是白虎砂位，此設計亦有因： 「由於白虎砂位，主女主人，該十六個尖角，可防止女性受壓而作亂，令家庭不穩。而且有利女主人和順，代表新抱王儷橋能好好照顧李澤鉅，令家庭和順。」區仲 德續說：「李嘉誠及長子李澤鉅均肖龍，龍屬水，啱曬大宅佈局。但李嘉誠幼子李澤楷，命格屬金喜火，整個格局都不太利佢，佢唔啱住呢度！」另一玄學家楊天命 亦異口同聲指，李嘉誠與長子澤鉅均肖龍，居此大宅特別旺，不過楊天命提醒，誠哥一家今年絕對不可遷入大宅居住，「今年是他們的本命年，而且太歲位正正在東 南位，所以太歲犯得特別嚴重，而且今年五黃病星又正正在東南位。」楊氏又指，大宅只旺肖龍及蛇者，肖馬的李澤楷則不太適合，似預示一向與父親感情疏離的澤 楷，會繼續搬開住。

樓市瘋狂，連「一樓一」單位都有人爭着要；無樓在手的人，都喪失了安全感、都恐慌性地有樓就搶，不論一手、二手，但難道這就要買家任由發展商魚肉嗎？長實在屯門的新盤海譽，奉上可放上單人床的「大窗台」，只是估不到這個所謂的睡房，地面面積是容不下一張床，別無他選之下，瞓窗台成了唯一出路。而信和及市建局的紅磡御悅，地盤面積細，窗台發不了，由大量環保露台及工作平台「補位」，市建局作為政府資助機構，竟與發展商狼狽為奸。還有新盤愈建愈多的升降機，看似方便住戶，實際是加大公共空間賣錢「呃秤」。這一大堆的發水一手樓，沒有最差，只有更差。海譽

地址：屯門青山灣段青榕街3號發展商：長實建築師：梁世雄（馬梁建築師事務所）單位數目：40個平均呎價：$8,000（開盤價 $7,218）入伙日期：2012年3月

海譽窗台就是工人房

近月在網上的facebook或討論區，都不斷流傳着一張相片，相中的房間，細得只剩下一個窗台！這個「窗台房」，是位於屯門的單幢樓海譽，屬發展商長實的巔峰之作，拆解其出現原因，原來與長實賺到盡又有關連。

原來根據《建築物條例》，每間被定義為「睡房」的房間，可配置一個窗台，而這個窗台的面積，又可豁免計入樓面面積，亦即「發水」。窗台的長度最大可相等於該睡房的長度或闊度，但該睡房的地面面積、亦即間房實際有幾大，卻無任何限制。結果發展商為了讓窗台的數目「有幾多得幾多」，不斷炮製怪胎「睡房」。

翻開海譽的樓書數一數，物業一梯兩伙，Ａ室一千五百呎，B室只有一千四百呎，但發展商竟然神奇地將單位間到五至六間房！記者走入海譽的不同單位睇樓，發現其工人房的地面面積，只有二十三呎，但窗台卻有十五呎；由於地面闊度只有兩呎，要放得落一張六呎乘兩呎半的單人床，張床要「駁上」窗台就一定無走雞。不放床，工人亦可如記者示範般，索性瞓上窗台，但畏高者可能會瞓得膽戰心驚。

政府許可 建特大窗台

原來早在八十年代，政府已豁免窗台面積計入樓面面積，亦即「發水」，而窗台最多可較房間兩邊的外牆牆身，凸出五十厘米，那何以近十多年發展商才將窗台「發揚光大」﹖全因二○○一年二月，屋宇署、地政總署及規劃署發出《聯合作業備考第１號》。政府的原意是減少建造及拆卸廢料，故提倡發展商以「預制組件」來起樓，而預制組件的外牆牆身，獲放寬可厚達三十厘米。發展商遂用盡舊有及新的豁免，製作可闊至八十厘米（即兩呎七吋半）的「單人床窗台」。屋宇署中人透露，「窗台的結構，要承受本身的石屎重量，還有窗框、玻璃窗等，可負荷重量的要求，分分鐘高過一般樓層間的地板，一般而言，瞓上窗台沒有問題。」不過，業內人士亦承認，窗台邊就是玻璃窗，颱風時瞓上窗台便很危險，「連靠近都唔好，漏水甚或碎玻璃都算，最驚是整塊玻璃窗被風吸走！」

窗台「售價」五十萬

另一間「超級窗台房」，位於主人套房旁，面積較工人房稍大一點點，地面面積近三十呎，不過要放床在地一樣有難度。而事實上，這間被發展商「命名」為多用途房的房間，與主人套房只相隔兩步，以往發展商會將這空間闢為衣帽間，但如今為多賺一個窗台，加多一道門便變為房間；其巧妙之處，不得不讓人寫個「服」字。對待工人相當「特別」的海譽，還創新猷，就是工人廁所竟然在工作平台外！工人有三急，要穿過工作平台才能如廁，須知道僅得十六呎的工作平台，受《建築物條例》所限，只可以圍欄欄封，不能有蓋，遇上打風落雨，又或是冬天寒風勁吹，工人要擔遮或穿厚衣，才能走入廁所沖涼如廁。將工人廁所隔離於屋外，發展商長實可謂別有用心。據業內人士指，長實副主席李澤鉅，對新盤的設計相當着緊，「長實有畫則的部門，但Victor鍾意坐埋落去，佢認為則師只重視單位設計的function（功能），Victor自己就較重視點設計先賺到最多money。」海譽總共有四十伙，每戶窗台總共有六十五至八十呎，按開售價平均七千三百元計，每戶「窗台費」平均五十多萬元。根據樓書資料計算，整個項目的窗台總共有二千九百四十五呎，價值二千一百五十萬元；小數怕長計，長實這樣起樓，賺得一蚊得一蚊。

御悅

地址：紅磡必嘉圍8號發展商：信置及市建局建築師：梁幗平（周古梁建築工程師）單位數目：68個平均呎價：$7,676（開盤價 $6,868）入伙日期：2011年11月

御悅露台最闊落

買一手樓的大單位，擔心買埋大量「唔等使」窗台；買細單位，則連窗台都無，但做到如紅磡必嘉圍的御悅一樣，將迷你單位的空間，發揮得如此淋漓盡致，亦堪稱典範。由信和與市建局合作發展的御悅，雖然貼近「大酒店」，卻因每伙涉銀僅二百萬左右，今年初開賣時，全幢六十八伙在三小時內便沽清。但記者上門睇樓，卻被其「的骰」嚇了一跳。御悅每個單位的面積，平均只有三百呎左右，其中C室的建築面積僅二百七十二呎，實用面積更只有一百八十五呎，單位採開放式設計，甫開門「一眼睇晒」，客廳就是飯廳，飯廳就是睡房，大概站六個人已覺得逼，若放下一張床，所餘空間更無幾。偏偏這個迷你單位，卻有一個正常兩房單位大小的廁所，鏡櫃內還有交樓標準附送的小電視；相信發展商深知在客廳根本放不下電視機；坐在馬桶上看，還叫夠位，視線亦剛剛好。

一梯三伙多露台

行兩步踏入廚房，容得下一個人，企兩個人已「郁唔到」。發展商很窩心，洗碗盆配有一塊面板，要切菜將面板蓋上就可當砧板使用，一百八十度轉身後，是枱面式的電子煮食爐，下面拉開是放廚具的櫃桶，再下面是微波爐，為方便住戶放「濕星嘢」，門後還加設多個層架以供使用。而單位大門與廚房之間的一個小「凹」位，發展商由地板至天花，竟造出洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃，蔚為奇觀。原來整個單位，最闊落的是環保露台及工作平台，總共三十八呎，是政府送出來、可豁免樓面面積的「禮物」。以往這類地盤面積細細的單幢樓，有良心的發展商只會造一梯一伙或一梯兩伙，但御悅則一梯三伙，可製作的露台及平台等發水面積便更多，結果樓盤的外觀，就如被眾多露台包圍。整個樓盤計，涉及的露台及工作平台共二千四百七十六呎，以開售呎價近七千元計，值一千七百多萬元，佔項目套現金額達一成有多，同樣小數怕長計。市建局「以人為先，地區為本，與民共議」的三大原則，與市建局主席張震遠經常掛在口邊的「實而不華」，明顯從御悅中體驗不到。

露台平台 「大贈送」

窗台豁免是港英前朝留下的產物，環保露台及工作平台，則是特區政府慷慨送予發展商的「大禮物」！達三、四十年樓齡的美孚新邨、太古城及和富中心等，雖然都有大露台，但這些露台都要扣地盤的可建樓面面積，直至二○○一年的《聯合作業備考第1號》通過，政府容許發展商建工作平台及環保露台，且豁免計入樓面面積。「當初原意，露台可減少陽光入屋，加強通風，使室內溫度降低，從而達至環保；工作平台則是提供開放空間予住戶曬晾衣服，所以上面還容許擺放洗衣機。」一名測量業界老行尊說：「回歸後樓價每況愈下，所以當年發展商及業界都非常支持，得到嘅掌聲比停賣地及停建居屋更多。」只是後來發展商濫用此招，成為樓盤綽頭賣錢，讓政府的大禮發揮得「淋漓盡致」。巧合的是，當年拍板這份《作業備考》的屋宇署署長，正是退休後被指與發展商關係密切的梁展文；而翻查那些年的剪報，原來在該《作業備考》落實前一年，長實副主席李澤鉅已高調表示，他個人很希望樓宇的窗台可改建為小型露台，讓空氣流通兼節省資源，有助保護環境，可謂「早悉先機」。

尚豪庭

地址：元朗寶業街18號發展商：新地建築師：吳梓坤（新鴻基建築設計）單位數目：337個平均呎價：$6,250（開盤價 $6,383）入伙日期：2012年5月

尚豪庭工人瞓上洗衣機

早前我們的Purple姐姐，疑似在家中廁所搭上床架，要家中菲傭瞓入廁所，全城嘩然；原來標榜「以心建家」的發展商新地，亦不遑多讓。入伙約兩個月的元朗尚豪庭，為新地於該區的「六星級」新作，標榜用料配套靚，管理費每呎近三元！八座包裝高貴的洋房，清一色二千二百餘呎，每呎索價逾萬元，但記者睇勻整本樓書，卻見不到有工人房。記者遂以睇樓客身份，到現正開放的尚豪庭二號屋現樓參觀。兩層高的洋房，下層為廚房、客飯廳、花園等，上層則為三間睡房及平台。走勻全屋都不知工人瞓邊，走近廚房旁邊，發現一個放有洗衣機及乾衣機的細小空間；在現場多次強調該洋房為交樓標準的新地職員，表示這裡就是工人房，記者反問：「呢度放咗洗衣機同乾衣機喎，仲連地台都做埋，邊有地方放『姐姐』張床呀﹖」那職員笑笑口說：「叫佢瞓機上面咪得囉！」相信屆時工人會「有得震、無得瞓」。

車庫深不見底

根據現時的《建築物條例》規定，睡房必須設有窗戶，即無窗的房間不可瞓人，工人亦是人，當然不可例外。新地顯然知道這規定，所以樓書上這個空間，寫明為「士多房」，可惜其售樓員唔生性，說漏了嘴。有測量師看過示範屋的圖則後表示：「以新地的出品，二千二百多呎的屋竟然無工人房，實在是設計上的失敗！如果業主唔想違例，只有分一間睡房俾工人瞓，或者長期與小主人同房啦！」而尚豪庭洋房的另一敗筆，是沒有車庫，就以開放的二號屋為例，雖然屋契附帶兩個車位，但住戶每次攞車，原來要經由大廳的二十五級內置樓梯，才可以到達屋苑一樓的停車場。從大廳向樓梯內望，深不見底；若然買餸或購物後回家，拿着重物行這二十五級樓梯都頗為吃力；三更半夜，身體疲累，更要小心碌落樓梯。

領凱

地址：將軍澳86區日出康城第2期C發展項目發展商：長實建築師：歐陽尚儉（何顯毅建築工程師樓地產發展顧問）單位數目：1,168個平均呎價：$5,502（開盤價 $5,584）入伙日期：2013年5月

領凱一梯八伙六部?

近年不少新盤，都愛將一座大廈分成A、B座，又或南、北座，將一層八伙一分為二，然後每四伙共用三部?，變相一梯八伙竟有六部?！對於住客來說，等?時間無疑是減少了，但羊毛出自羊身上，因多幾部?而加闊的公用走廊及升降機大堂，亦為政府豁免的環保設施之一，亦即又是發水，故此現時一手買家所買的單位，實用率只會愈來愈低。以近年最愛將一座樓一分為二的長實為例，明年中入伙的日出康城領凱，就是一梯八伙六部?；除了「例牌」的露台及工作平台外，買家還要買入佔單位建築面積達兩成的「公用地方」。領凱樓書寫明，每戶攤分的公用地方面積，包括「住宅之各樓層之電梯大堂、電梯槽、機電房、垃圾房、會所面積等等」。隨意抽查領凱任何一戶，不論是九百呎，又或是二千二百多呎的單位，共用地方面積佔建築面積都達五分之一。以十一座左翼六十六樓C室為例，建築面積二千二百四十五呎，該單位公用地方面積達四百六十一呎！足足大過沙田第一城一個單位！以領凱平均呎價五千五百元計，這戶便付了二百五十多萬的「公用面積」，最終最大得益的又是長實！雖然自去年四月一日起，政府已收緊新樓的發水上限至一成，然而全數發展商都在去年的死線前趕入則，令發水尾班車陸續有來。

比較新加坡港樓輸晒

港樓經常被拿來與新加坡組屋比較，兩地的房屋政策截然不同，港樓簡直無得比。現時新加坡超過八成人住在組屋內，當中僅有不足半成人為低收入家庭，要租住五百至六百呎的「細單位」。在港住彩雲邨長大的蔡小姐，兩年前嫁到星洲，如今已與丈夫買下組屋樓花，等待三年後收樓，「以香港的準則來說，單位是三房兩廳，這邊只計實用面積，一千一百餘呎，三十五萬坡紙（即約二百一十四萬港元）。」她笑言，當地沒有建築面積這個詞，一律只計實用面積；在當地亦從無聽聞有人將窗台當睡床，「這邊大部分的組屋都沒有窗台，只有近三年新建的組屋才有窗台，但由於房間夠大，我沒見過有人把窗台當成睡床一部分。」當地組屋還有綠化，而且以通爽寬敞為大原則；相較港樓密密麻麻，蔡小姐覺得現在很幸福。星洲的組屋，與本地居屋有點類似，都由政府興建，以津貼形式售予合資格居民，但新建成的組屋一律設五年禁售期，之後轉售時完全不需要補地價，樓價升，小業主可以全數落袋，「或者是政府要面子吧，每五年就會為組屋翻新一次，外牆、走廊、升降機等等公共設施都執靚一次。」而且，政府往往將交通最方便、最靠近商場等的靚地留來起組屋。

尚城

地址：元朗青山公路洪水橋段600號發展商：長實建築師：何顯毅（何顯毅建築師樓）單位數目：734個平均呎價：$4,894（開盤價 $4,977）入伙日期：2012年3月

尚城賤則配賤景

去年底開始收樓的元朗洪水橋尚城，全數單位不論分層或洋房，都有長實例牌的超級大窗台，而其中三十一至三十八號洋房，景觀更加是偌大的電子零件回收場，可謂賤則配賤景。今年初才收樓入伙的單號屋業主何先生，本週一表示，買樓時完全不知道前面就是回收場，售樓書及經紀都無提及，「其實都覺得俾人呃咗！不過聽聞入伙後一兩年塊地（回收場）會起嘢，唔知起咩，但話二○一五年完工囉。」何生指，該屋仔買給外父及外母住，自己平日並非同住。該屋仔的真正用家、何生的外父曾先生大方讓記者入屋，他站在露台說：「久不久就見到有貨櫃車將一箱箱的電腦零件車入來，拆卸部分零件後又車走。每逢落完雨、太陽蒸一蒸，回收場就傳來難聞的氣味，嗰啲唔係金屬味呀，係啲油罨住嘅味！好難聞o架！成三、四日先散！所以我呢邊啲窗都好少開！」他一邊叨着支煙，一邊俯瞰露台下的回收場說：「呢啲膠唔易燒着嘅！火燭最多咪走囉，我喺天水圍同西貢都有屋住！」另一戶業主葉先生，買樓時亦對回收場全不知情，「我買樓花o架嘛，都唔知經紀需唔需要講明。」他謂，現時有不少業主正追查回收場的地段號碼，想要查明該地可不可以做回收場，「好多鄰居投訴回收場好多老鼠、好污糟，我屋企都好大塵！」

火燭可大可小

長實賣樓時，售樓處擺放的尚城模型及樓書根本無指明該處為回收場，現場所見亦無招牌，即不知有否申請牌照，也不知會否搬遷。根據尚城樓書附印的地政署當區分區計劃大綱圖，尚城及其對開回收場均為綜合發展區。而土地註冊處的記錄則顯示，回收場涉及三幅土地，最貼近該批洋房的土地由塘坊村村民鄧萬安持有，記者透過電話接觸他，他稱塊地屬祖堂地，自己只是註冊司理，「租務啲嘢唔係我負責，邊個負責你哋自己查啦！」而另外兩幅土地，則是新世界附屬公司「祥邦發展」於九六年買入，持有至今。對於該處土地是否租予合法回收場，新世界回應指該處被霸佔，已交由律師跟進。記者以市民身份向環保署投訴該場，環保署元朗西區的盧生於巡視現場後回覆道：「按巡查時所見，該場運作並無不妥，而為免囤積過多電子零件而引起氣味上的污染，已向在場人士作出提示。」但記者進一步細問回收場是否領有商業登記，甚或申請回收商牌照，他都以在場人士沒有提供作回應。對於電子廢物回收場與住宅屋苑「零距離」，地球之友高級環境事務經理朱漢強認為，最緊要是知道工人把電子拆散時有否處理不當，「例如拆顯示屏，若處理得唔好，當中的重金屬及水銀就會於空氣之中揮發，好易損害人體的中樞神經，尤其對小朋友的影響就更大。」他謂，就算工人按照指引拆件，若然失火則即時無害變有害，「全港每年有約十宗八宗回收場大火，常用的PPC膠料、重金屬鎘、鋇、鉛、銅、水銀等，一燒就會釋出可以致癌的二噁英等氣體，到時就肯定會直接影響健康。」

領匯上市近八年股價翻三番，市場預期週三公布中期業績持續增長。然而，造就九百億市值的，其實是偷步擴建商場、逃避向政府補地價等四大招數。本刊透過曾在領匯工作的「深喉」取得有關上市前的評估資料，對照領匯今年三月底的財政評估報告，發現單是近年已完成及正進行資產提升的三十六個商場，共有一半、即十八個室內樓面增加，發水比率介乎百分之三點七至廿四點二，累計增加二十三萬平方呎額外室內樓面，以一萬元呎價計算，保守估值達二十三億元。

領匯以隱藏性發水樓面面積，搶奪更多租金收入，但政府漏招在先，縱容了領匯管理層吸血自肥大業；惟一旦政府收緊監管力度，領匯發水樓面恐打回原形，或須繳付龐大補地價。關注領匯的民間組織表明，領匯隱瞞大幅發水及跟政府拉鋸等股價敏感資料，損害小股民及公眾利益，計劃向證監會投訴。偷天換地

「中庭以前係俾街坊同啲細路玩、休息，而家長年累月租俾人賣嘢，NGO昔日可以借用嚟舉辦活動，領匯接手初期都可以借，而家傾都無得傾，連聖公會都無面俾！」一名在東涌富東廣場二樓社福機構工作的陳先生（化名），憶述過去十六年領匯的變臉過程。富東廣場自二○○九年完成資產提升工程後，店鋪增加六成至約五十間，由傳統屋邨小店變為主打街外客的飲食購物熱點。

富東：霸佔通道開鋪

最令陳先生不滿的，是昔日從港鐵東涌站行人天橋直入商場一樓後，行人通道一向有落地玻璃窗，讓逛商場者眺望綠色山巒景色，如今卻被多間電訊商鋪取代。「商場門口通道比以前細咗三分一，二樓平台原本有座椅提供，而家就鎖咗佢，因為領匯要擴建鋪位，將冷氣機通風設施擺晒喺上面，咁根本係霸佔公共空間。」記者現場所見，商場翻新後環境比以前舒適，但昔日的傳統小店已被多間大型連鎖店取代，屋邨鋪情懷蕩然無存。近年領匯商場被踢爆發水的例子俯拾皆是，富東廣場只是其一，最離譜的赤柱廣場被揭發後，有關店鋪至今仍繼續經營，位於黃大仙廟旁邊的龍翔廣場發水兩成，至今依然無事。而且，領匯正替其他商場進行發水工程，完全視政府如無物。被不少沙田居民視為童年回憶的沙角商場天井和花圃，如今布滿混凝土、工字鐵及鐵管，令沙田區議員楊倩紅大惑不解：「好奇怪，點解領匯可以無限發水？二樓上面露天空間話做酒樓，將原本二樓個間鋪搬上嚟，我好懷疑領匯有無申請，但佢哋話攞咗批文囉！」

富東廣場大發水

通往東涌站行人天橋

中庭

沙角：停車場變街市

沙角邨街市經翻新後，記者本週一到現場觀察，發現行人通道加建約十個鋪位，比前收窄一半；街市伸延至原有停車場範圍，部分車位改建成約十個士多房，向商戶以每月數千元出租。停車場部分車位被圍板覆蓋，未知完工後會否仍用作泊車；記者亦發現，數個車位頂部天花有來自上層商場新建築物，並佔用其大部分空間，不可能再泊車，估計是商場新增設扶手電梯的機房位置。曾在領匯工作的深喉透露，領匯取用非零售樓面作商鋪用途，一般應在其他地方騰出相若面積填補，否則須向地政總署申請。本刊十月十一日向地政總署查詢富東廣場商業樓面是否超出地契規定上限，但一個月後，截至本週二仍無回應。

弄虛作假

投放四億二千六百萬元翻新的樂富廣場，商鋪由約一百一十間增至約二百間。領匯年報卻顯示，室內樓面反比上市前減少。服務街坊逾三十年的樂富廣場商會主席馬麗媚（人稱七嫂）說，不少公共空間被挪用增加商鋪，「當然幾多用來發水就唔知，我無統計，但肯定公眾可用嘅空間係細咗囉！」令人懷疑領匯為了逃避繳付補地價，未在年報提供準確資料。

長發：提交失實資料

青衣長發廣場亦被政府揭發懷疑提供失實資料，此商場去年一月被揭發水，地政總署上月回應本刊查詢時稱，領匯已提交總樓面面積詳細計算資料，但當分區地政處經實地核對圖則後，發現「資料與現場情況有差異」，故要求領匯提交補充資料作覆檢及跟進，由此顯示領匯原先資料根本無反映實況。

據了解，長發廣場正門出口兩旁花槽、原為小販擺賣的巴士站連接通道改建為商鋪及美食城，都被當局視為違規佔用公共空間和非零售樓面部分，有可能被要求清拆還原。記者曾到現場採訪，恰巧碰到美食城老闆林永章視察業務，他表示不擔心店鋪被拆卸還原，「呢啲手續嘢我唔理佢喇，總之佢租俾我，我就照做喇！到時真係唔開得，咪唔使交租囉，租約未到期咪領匯賠償囉。」除了發水資料和現況不啓合外，領匯估值報告數據不少亦似是而非，如同樣正進行資產提升的屯門安定及友愛商場，前者室內樓面一向維持約十萬平方呎，最新報告卻大幅減至只有四萬七千六百多平方呎；毗連友愛商場不減反增，面積比上市前增加近三千五百平方呎。記者曾到兩商場觀察，發現翻新工程以同一項目形式進行，並分批翻新，正在裝修範圍圍板同時寫上「安定友愛」字樣。

樂富：面積明減實加

領匯深喉指，領匯向來聲稱零售物業內部樓面約一千一百萬平方呎，近年卻改為「一千一百萬平方呎以上」，不排除在評估報告中部分商場「忽然瘦身」，其實是不想「大肚腩」現形：「樂富中心做咗好多年提升工程，但佢嘅室內樓面只係少咗啲啲，而且工程完成咗兩年，點解一直唔見增加樓面後嘅最新數字？好似安定咁，忽然唔見一大截，又係乜嘢原因？」

赤柱：違規兩年未改

知情人士透露，領匯已委聘顧問公司和相關政府部門商討，經過接近兩年仍無進展。本刊過去一個月連番向地政總署查詢赤柱廣場事件最新情況，所得回應內容，跟去年二月時任發展局局長林鄭月娥回應立法會的一模一樣，「分區地政處根據領匯已提交的文件作出跟進，包括徵詢法律意見。現階段不宜公開討論詳情，以免影響地政處日後可能採取的行動。」諮詢法律意見花了二十個月，任由領匯每日照用發水面積搵錢。

暗度陳倉

領匯三十六個商場納入資產提升項目，大灑累計幾十億元資金發水，令外界及投資者將焦點集中在它們身上。原來部分非一線或樓齡較舊的屋邨商場，領匯發水發得更狠。

葵盛：暗暗發水五成

以葵盛東商場為例，上市前只有約七萬二千平方呎，增至十一萬平方呎，增幅百分之五十四；樓齡達三十五年的順利商場，亦增加一萬七千七百平方呎，升至二十一萬四千七百平方呎，增幅約百分之九，名副其實禾稈冚珍珠；華明商場等偏遠地區商場，亦發水逾一萬三千平方呎。領匯對在招股書提及須承擔責任，最初嚴格遵守，變為「無跟進當無件事」。領匯深喉透露，招股書第117頁列出管理人承諾「所有翻新及裝修提升工程將須取得必要之建築及規劃批准」；以及附錄六第6段，「香港房委會毋須強制遵守，且獲豁免受《建築物條例》，相關法例和適用於私人建築物之作業守則所規限。這些豁免不能引伸至領匯……在完成分拆出售後，領匯將須遵守《建築物條例》和適用於私人建築物之其他法規。因此，如建議對該等物業進行任何改建和加建，須向屋宇署提交設計圖則，以在開展此類工程前取得批准和許可」，有關內容清楚展示領匯不享有房委會的豁免權。「蘇慶和主政年代，千叮萬囑伙記唔可以發水，一呎都唔得，凡係工程都要入則攞批准，上市初期我哋同好多部門開會傾，但係蘇生走咗之後，領匯再無跟規矩去做。」

吸血團隊愈掠愈勁

領匯連年勁賺，行政總裁王國龍率領的吸血團隊功不可沒，豐厚酬勞更成為推動的火車頭。本刊翻閱領匯年報發現，王自二○一○年五月出任行政總裁後，酬金持續增加，由二○一○至一一年度約一千六百三十萬元，躍升至上年度三千二百九十五萬元，佔員工成本三億二千六百萬的約一成。由於董事及高級管理層的酬金，都與公司表現掛鈎，而公司表現根據經營收入淨額衡量，故務須賺到盡。王國龍加入領匯後，透過長期獎勵計劃獲得逾一百四十二萬個獎勵基金單位，其中逾八十九萬二千多個已售出；而他過去三年，更在市場再增持九萬個基金單位。

眼淚團結員工

五十一歲的王國龍，先後在摩根大通證券投資銀行及星展銀行亞洲融資等機構任職，二○○九年一月出任領匯首席財務總監及執行董事。他任職摩根大通期間，更曾協助政府把盈富基金及港鐵上市。近年銳意改善公司形象的王國龍，上任初期致力爭取下屬支持，主要依賴眼淚攻勢。有已離職的領匯員工稱，王早期和中高層開會時，不時會淚眼盈眶，要求各人齊心搞好業務和形象，但領匯中人最難忘員工大會一幕。「當日喺九龍展貿中心開全體大會，佢聲淚俱下，話希望大家幫手，為公司表現盡力做，想我哋好好支持佢。」王出任CEO約一年半後，開始以鐵腕管治，未能配合者須「被辭職」。「公司流行朝十一晚四，即係如果被炒，一定過唔到上晝十一點或下晝四點，有時甚至有security戙喺度，睇你執嘢同送你出門口。」

拖延時間

拖字訣是領匯多年來常用伎倆。過去被揭發商場僭建、停車場改建或拖欠應繳公帑，領匯一直施以拖延處理，直至接到最後通牒始就範。赤柱廣場前年年底被揭發違規發水，及至去年初多個商場亦紛紛被踢爆後，領匯拖得就拖，赤柱廣場早已斷正，被政府確認無預先向地政總署申請，領匯竟以跟不同部門計算方法有異抗辯，反指領匯購入赤柱廣場前，房屋署未計算商業樓面面積；又指未知已改建的商場是否受影響，擺出一副受害者姿態，堅拒不進行還原工程或補地價。

領匯人事變動頻仍，董事及管理層可謂面目全非，其中工程部門人員，更是貨如輪轉，「好似赤柱廣場咁，負責項目嘅發展總監謝少祥突然離職，好多人估計係代罪羔羊，公司高層要搵人孭鑊。」領匯深喉道。

房署放生領匯

領匯瘋狂發水未被制止，房屋署獨立審查組應負一定責任。本刊為查證領匯商場翻新前後的發水情況，早在十月上旬已要求購買及查閱多個商場設計圖則，最終兩週後才可往獨立審查組位於龍翔廣場的辦事處購買。所謂最新圖則，是九至十年前的舊有圖則，其中富東廣場的為○四年三月，天耀廣場更是○三年十一月。令人難以信服的，是富東廣場○八年展開提升工程，○九年四月完成。獨立審查組回覆本刊查詢時，曾指富東「有部分工程是屬於豁免審批工程」，「不會顯示在批准圖則上」，但既然是「部分」，即亦有一些須審批，但經過四年半時間，房屋署仍交不出一份最新的圖則。

急於上市漏招

領匯深喉指，多個發水商場違規曝光近兩年，政府遲遲不採取執法行動，估計涉及法律觀點爭拗，當局甚至處於下風，「當年急於上市，有幾十個未做妥地契商場要攞去賣，好似樂富、赤柱、慈雲山呢啲商場先最值錢，當時政府為賣方提供擔保，保證未做好地契，都確保權益唔受損，但呢個做法可能被領匯利用，因為可以話未有地契，所以咪無標準去計，如果俾佢拗贏，發水樓面變合法，第日可能仲發大啲，最慘仲唔使俾番錢！」領匯發水無王管，房屋署獨立審查組不主動徹查，反而左閃右避。本刊向其提出查詢，直接問及富東廣場是否「涉嫌違反地契規定，透過資產提升工程擴建內部商業樓面面積（Internal Floor Area，簡稱IFA）」，但審查組回應稱：「加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積（Gross Floor Area，簡稱GFA）。」答咗等於無答（各部門問題見表）。

領匯答非所問

本刊週一曾向領匯查詢赤柱廣場、長發廣場等違規發水事宜進展，以及上市以來累計發水得來的樓面資料，領匯週二書面回覆時無正面回應，只謂「有關商場是在符合地契對總樓面面積上限及樓面用途的前提下，調整內部間隔」。至於違反地契規定發水，領匯解讀為與地政總署出現「技術層面意見或理解分歧」，指希望和該署尋求雙方滿意方案。證監會則表示，不評論個別事件，但根據房地產投資信託基金守則，基金管理人須披露股價敏感資料；守則第十章列明，「重大爭議或與承辦商或任何人士出現爭議」屬須披露資料。土地監察主席李永達指出，領匯商場違規發水，肯定影響股價表現。「領匯年報每年會交代商場面積，證監會應該去查詢公布嘅資料是否準確，如果日後發水樓面要交番出嚟，市民買咗股票會跌，呢啲肯定涉及股價敏感資料。」公民黨立法會議員梁家傑表示，不滿政府遲遲未對多個商場偷步擴建問題採取行動：「政府要開誠布公講，究竟係上市前度錯尺，比領匯成功過咗一戙，定係領匯去霸地？或者有無諗過霸咗啲地，會唔會影響衞生同消防安全？政府要出嚟講清楚，如果係走火通道窄咗，到時有事邊個負責先？」

領匯高層助選CY鬆章

領匯瘋狂吸血有恃無恐，特首梁振英和領匯千絲萬縷的關係，可能是關鍵所在。○五年底領匯上市後，旋即遭「兒童基金」（The Children's Investment Fund Management，簡稱TCI）大手吸納，成功搶佔大股東地位。據悉，當時領匯行政總裁蘇慶和曾向時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚求助，惜官方表明絕不介入，及後與蘇稔熟的梁振英卻伸出援手，嘗試為領匯尋求「白武士」，據稱是拉攏中資背景機構入股，惟最終未能成事。及至去年豬狼對決，當時梁振英指若政府無法回購領匯，應在附近另闢商場或購物點，提供廉價商品，去年六月他以候任特首身份出席地區論壇，改口聲稱願考慮回購領匯。不過，梁班子上任不久，立即轉口風表明決不回購領匯，至於說好了的增建購物點，亦如多項競選承諾般煙消雲散。為何梁振英對領匯的「熱情」轉淡？部分政圈中人估計和政治酬庸有關。前年十一月二十七日，梁振英宣布參選，當日領匯主席蘇兆明竟然和蘇慶和同時現身，令不少人感意外。有梁營中人估計，蘇兆明應是由前港英政府布政司鍾逸傑居中拉線挺梁，但領匯犯眾憎，故大會未安排他上台。 當日梁振英被視為陪跑分子，蘇兆明現身造勢大會，已算是較具分量的工商金融界代表，梁當選後對領匯的態度出現一百八十度轉變，不排除是最大的賞賜。事實上，官場內亦一直流傳，凡涉領匯「麻煩嘢」，一去到局長及司長層面，便會無影無蹤。

近年地產商趁政府放寬「辣招」，大量推出樓花應市，不少樓花期長達3年，單位實用面積不足200平方呎（包括外牆和露台），依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市，不禁令人感到欷歔。

筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房，之後舊樓變成危樓，要遷往木屋居住，等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨，當時屬港島郊區，巴士收費較市區為高。一家七口就住在這個室內面積約200平方呎的公屋單位十多年，之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨，居住面積增加一倍至約400平方呎。早期的石排灣邨，設施已較其他徙置區為優，屋內至少有獨立廁所和煮食地方，不用在屋外走廊煮食，以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫，但鄰舍關係親切，互相守望，讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋，石屎嚴重剝落，需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑，採用「和諧式」公屋設計，單位內可間成多間睡房，兼且享有落地大玻璃窗和向南海景，數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。反觀香港的私人住宅市場，在華資財閥壟斷操控下，市民的居住環境變得愈來愈擠迫，生活質素不斷倒退。

九七回歸前，樓價瘋狂颷升，數以十萬計家庭在高價入市，回歸後單位變成負資產，一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地，九七後樓價大幅回落，公司財政陷入困境，瀕臨破產邊緣，要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官，率先在1998年8月入市認購港股，推高地產公司的股價，方便它們融資，避免無法償還債項。之後，高官又多次停止賣地，停售公屋和居屋，好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市，地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由，向政府申請改變土地用途，以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外，高官以推動創新科技發展，增加公共設施和空間，甚至鼓勵環保等藉口，讓地產商不用公開競投（競投後亦可額外獲批樓面）取得土地建屋，興建十多萬個發水單位，賺取數以千億元計的額外收益。

過去十多年，由於發水樓湧現，新樓實用率不斷下降，由以往八至九成，跌至只得六至七成（還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台）。後來高官眼見發水樓破壞環境，讓地產商賺取不義之財，決定收緊發水樓，並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積，早前以高價購入發水樓的業主損失慘重，樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。近年地產商見樓價大幅颷升，市民購買力銳減，於是改轅易轍，由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持梁振英房屋政策為由，向政府申請把樓面用作興建更多單位，一幢大廈內的單位數目竟然倍增，興建大量只得200呎（包括露台及工作平台）的「劏房」，每層數十伙，單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增，樓市一旦下滑，認購這些單位的業主肯定遭殃。香港的地產商不論升市或跌市，總是大贏家。小業主只能自保，不要盲目搶購「劏房」，以免日後抱憾終生。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com