資深物業投資者陳清白：港樓市畸形 暫宜租不宜買
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GS(14)@2017-11-02 12:11:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6902&issue=20171102
【明報專訊】在九七前曾炒賣逾千個物業、外號「白旋風」的資深物業投資者陳清白，在2015年11月接受訪問時曾預測，本港住宅樓價會「跌到你唔信」，惟樓價在跟着數個月下跌逾一成後，去年3月已掉頭回升，接着17個月漲逾兩成半，近月則在高位整固，新盤銷情仍然暢旺。陳清白本周再接受訪問，重申看淡後市，原因是樓價脫離港人購買力，而近年支撐樓價的北水亦有退潮迹象，他在過去一年多亦已身體力行沽出部分住宅，更呼籲港人即使有自住需要也不應買樓，暫先租樓，謀定而後動。
陳清白2015年11月在本欄專訪中預測，隨着本港經濟轉差及失業率上升，實質通縮將至，加上港息勢跟隨美息上升，料樓價日後將「跌到你唔信」，建議擬置業者須審慎行事。該訪問見報前，中原城市指數報142.14，跟着在4個多月內顯著調整，去年2月最後一周低見127.46，跌幅達10.3%。
去年本港經濟亦的確面對挑戰，例如長和系主席李嘉誠去年3月底在業績記者會上便表示，自1996年至今，未見過本港經濟如此差，各行各業經營環境都相當困難，無論是賣樓或零售均「比SARS時更差」，結果本港GDP去年僅按年增長2%，去年通脹率則為2.3%。
過去一年多已減持住宅
來到今年，正值本港回歸中國20周年，亦是中共十九大中央領導層換屆之年，一如過去兩個「7字尾」 的年份（1997年及2007年）一樣歌舞昇平、股樓齊升，而外圍經濟亦向好，帶動本港經濟上半年按年增長4%。事實上，本港樓價早於去年3月已見底回升，中原城市指數於今年8月下旬創161.36點歷史新高後，過去兩個月則在高位整固。
今次訪問陳清白繼續看淡港樓後市，並且透露過去一年多已沽出部分住宅減磅，擬等樓價調整後始再低吸，「我覺得是次樓價升浪古古怪怪，人為造市的因素很高，與有些人到韓國整容沒有分別。如果你計算租金回報率、本港經濟表現、打工仔加人工的幅度，與樓價的升幅是完全不脗合的」 。
習權力鞏固 炒樓北水將退潮
外界普遍認為，是次樓價升浪由內地資金主導，已不可單單以本港居民的購買力來衡量樓價高低，惟陳清白認為，過去到底有多少北水流入本港樓市根本無法正式統計，而即使北水曾是本港樓市的主導力量，惟他相信形勢已出現根本的變化，「國家主席習近平過去一年多次表明『房子是用來住的，不是用來炒的』。早前可能還有些不聽話的資金流入內地及本港樓市炒賣，但習近平在中共十九大已進一步鞏固權力，我相信北水已不敢再亂來，內地樓市料會降溫，本港樓市亦會跟隨調整」。
陳清白又透露，雖然他近年投資風格已漸趨保守，惟在數年前也曾買入將軍澳一些小型單位，作為投資收租用途，「衣食住行是人之所需，我覺得人始終都要住的，房屋是必需品，小型單位就等於食肆中的大家樂及大快活，總會有市場的，尤其是將軍澳的供應一向偏高，樓價亦曾明顯低水，造就我數年前有執平貨的機會」。
事實上，過去幾年的樓價升浪由細單位主導，可見陳清白的投資眼光不錯；惟他認為，目前已出現細單位呎價明顯高於大單位的畸形現象，並不健康，故早前已減持部分細單位：「過去幾年不少細單位樓價升幅逾倍，由100多萬元升到300萬至400萬元的比比皆是，但期內中大型單位價格升幅並不顯著，例如北角賽西湖大廈的樓價只上升一成多。背後的原因是細單位的租金升幅較中大型單位高，例如現時不足200方呎的新盤租金可達萬多元，呎租高達60元；但3000多呎的老牌豪宅每月租金卻低於10萬元，呎租只有30多元。我覺得凡事總有盡頭，近日個別將軍澳新盤的呎價已高於太古城，但其實前者位處堆填區，後者則是藍籌屋苑，我相信前者的長遠升值潛力遠不及後者。」
細單位呎價超大單位不正常
陳清白在前年11月料港息勢將跟隨美息上升，是他看淡樓市的原因之一，但事實卻是，即使美國聯儲局在前年12月、去年12月、今年3月及6月已先後加息4次，惟由於本港銀行體系資金充裕，故本港最優惠利率仍維持不變，港息續處低位，是支持樓價的重大利好因素。
不過，陳清白強調，美國現正處於加息周期，港息跟隨美息上升只是時間問題，料港息將成為壓垮本港樓價的最後一根稻草，「目前有些人把甚麼因素也解讀為有利樓價的，但我敢說，本港加息一定不利樓價，若日後某人說加息有利樓價，我願意與他辯論」。
料港息隨美息上調 終壓垮樓價
綜合上述分析，陳清白認為，即使買家目前有自住需要，亦可暫時租樓，不應在樓價處於不合理的高位時入市，「假如某人在2003至2007年已在低位入市，目前坐擁可觀帳面利潤，已證明自己是叻仔，現時再入市買樓，我覺得無所謂。但假如你是首次置業人士，即使有自住需求，我也不建議你入市；因為樓價現水平已相當高，即使日後下跌三成，仍然是很昂貴，而若你現時買入500萬元的住宅，樓價跌三成便要輸150萬元，一般人要多少時間才可儲到150萬元呢？買樓是不少人一生中最大的投資，一定要審時度勢。如果不可以租樓一定要買樓才有得住，那沒辦法，但既然可以租樓，為何不先租樓看清楚形勢再說呢？」
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GS(14)@2017-11-02 12:12:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7651&issue=20171102
【明報專訊】陳清白在1980年已開始投資本港物業，初期一直順風順水，期間曾買入多個新盤單位的樓花，待該樓盤入伙後便沽售，由於當時他只需支付一成首期，而樓價期內升幅往往逾一成，故本金可以在1年內錄得100%或以上的回報，相當可觀。
當年公屋售價低至8萬
不過，本港於1997年回歸後，首屆特區政府便推出「八萬五」房策，目標是每年興建公營及私營住宅不少於8.5萬伙，並且將部分公屋以低到8萬至10萬元的售價賣給租戶，令港樓作為保存財富的作用大減，加上其他負面因素，結果樓價於1997年至2003年期間曾大跌七成。由於陳清白在1997年曾持有大量物業，在上述「樓災」期間亦被迫大幅減磅，他在是次訪問中形容自己經此一役元氣大傷，等同「被廢了武功」，即使數年前買入個別將軍澳小型單位，惟入市規模已較1997年前大減。
陳清白表示，自己作為本港房策在20年前出現翻天覆地變化時的受害者，建議現屆特區政府在更改房策前一定要深思熟慮，「特區政府在1997年希望更多港人可以自置物業，所以賤價把大量公屋出售，得益的當然是符合有關資格的公屋居民，令他們無端端發達，他們若持有至今始把該公屋出售，隨時可賺數百萬元。但這房策對市場的影響是很大的，若以8萬至10萬元便可買到公屋，一般人當然去輪候公屋，怎會去買私樓？加上當時本港出現經濟衰退及通貨緊縮，結果拖累樓價曾大跌逾七成，私樓業主想賣樓也無人願意買，這房策對他們公平嗎？」
明報記者
中環中心402億售中資 創最大額物業成交紀錄
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GS(14)@2017-11-04 15:33:01【明報專訊】恒地以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道商業地王後，商廈身價拾級而上，長實昨正式公布，旗下中環中心75%業權，落實以402億元易手，創出全港最大額物業買賣成交紀錄。據悉，買家除包括一班本地炒家，大股東為中國國儲能源化工集團股份公司。受雙方協議限制，買方於完成交易前不可轉售或拆售物業。
自去年中傳出長實放售中環中心，過去近一年半該廈多次傳出易手，至昨日長實公布，其持有的中環中心75%業權，以402億元售出，以約122萬方呎計，呎價約3.3萬元。事實上，去年市場傳出該項目放售時，當時有指市值約300億元，事隔一年半，交易價足足高了超過100億元。若以402億元計，已逼近長實今年首10個月所售出約2700單位的套現金額。
伙本地炒家出手 協議限制摩貨
據長實發出之通告指出，買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司，為一家海外註冊公司；據悉今次購入中環中心之買家組合，以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%，其餘為一班本地炒家，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志和亞洲地產創辦人蔡志忠等；此外，中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦為買家之一。
長實﹕售予內地企業很普通
對於中環中心終於售出，長實發言人回應說：「買賣房地產是公司的本業，我們的日常業務，政府都是一幅幅土地出售。很多香港公司的物業都是出售予內地企業，今時今日這是很普通的事，沒有賣家，國際及內地新資金怎有渠道來香港？」
雖然早前市場有傳新買家已「偷步」拆售，並傳出部分樓層意向價，由每呎3.6萬至5.6萬元不等，車位售價則約400萬元起，但據其中一名買家透露，今次買賣雙方簽訂協議，在物業完成交易前不可轉售（即不可摩貨），除了各買家都會保留部分樓面自用，其餘暫計劃長線收租。長實在通告中提到，長實需督促買家證明有足夠資金支付今次收購款項，買方亦需在限定時間把物業重新命名為一個獲長實批准的指定名稱。
長實今年賣樓料套現900億
值得一提的是，長實執行董事趙國雄日前已預告，集團今年在港賣樓套現總額有機會撲500億元（1月至10月在港賣樓套現額估計約440億元），勢創集團歷史新高紀錄；換言之，連同今次以402億元出售中環中心，長實全年售出商住物業總金額將超過900億元。
至於是次以402億元售出75%業權的中環中心，樓高346米、有73層，是全港第五高的大廈，為區內指標物業之一，於1998年落成。中環中心是當年土地發展公司（現為市區重建局）的重建項目，由長實發展，建築師為劉榮廣伍振民建築師事務所。中環中心其中一項設計特色，是屬於全鋼架建築，大廈並無混凝土核心，感覺更富高科技和時尚感；物業1樓商場設郵政局、新城電台中環直播室，中環中心亦為幻彩詠香江參與匯演建築物之一。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6997&issue=20171102
恒地高價收購附近物業
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GS(14)@2017-11-11 11:46:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8428&issue=20171111
【明報專訊】恒地（0012）鍾情舊樓收購，西半山舊樓亦是目標之一，因區內供應不多，恒地願以高價收購，如位於羅便臣道101號夏蕙苑，恒地於年內積極收購，項目共24個單位，恒地目前已收得16伙，佔項目67%，每戶收購價約5000萬至7500萬元，16伙合共逾11億元。收購單位中的11樓東座頂層單位，實用面積2075方呎，收購價高達7500萬元，呎價高見36,145元，不僅為該廈收購價最高的單位，其成交呎價更創該廈歷史新高。
屋苑新高呎價購夏蕙苑
另土地註冊處資料顯示，恒地透過ON GRAND INVESTMENT LIMITED收購西半山羅便臣道27D至F號一籃子單位，涉及11伙，單位每伙作價介乎1849萬至2950萬元，總收購價涉2.36億元。資料顯示，羅便臣道27D至F號佔地約3656.8方呎，地皮現劃為「住宅（乙類）」用途，以地積比率5倍發展住宅，最高可建樓面面積約18,284方呎。
[睇樓手冊]
新地天水圍115區批建40幢物業
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GS(14)@2017-11-17 09:24:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8076&issue=20171117
【明報專訊】多幅新界大型地皮獲批圖則，其中「天水圍新地主」新地（0016）持有的天水圍115區限量地，將建40幢中低密度住宅，樓面約102萬方呎。另長實（1113）沙田九肚項目及永泰（0369）等屯門大欖項目，亦已獲批則。
屋宇署公布，該署於9月份共批出23份圖則，包括11份住宅/商住項目及5份商業項目，其中新地2014年以19.68億元、每方呎樓面地價僅約1893元投得的天水圍115區限量地，獲批建40幢物業，包括10幢兩層高、10幢5層高及20幢10層高（全在一層地庫上）住宅，總住宅樓面102萬方呎，另有1.95萬方呎非住宅樓面。不過，該公司在區內仍有兩個大型項目，包括與上述地皮同日投得、成交價22.21億元的天水圍112區項目，暫未獲批圖則。
利福啟德項目 區內首獲批商廈圖則
長實去年以19.53億元奪得沙田九肚麗坪路地皮，則獲批建22幢兩層高洋房，另有兩幢20至21層高住宅，總住宅樓面24.43萬方呎。永泰夥拍前政務司司長唐英年胞妹唐英敏等持有的屯門青山公路大欖項目，則獲批建2幢10層高（兩層地庫及4層基座上）住宅，樓面約29.36萬方呎。
另外，新世界（0017）、恒地（0012）合作的何文田窩打老道74至74C號及祐滿樓項目，已獲批建1幢27層高商住物業，住宅樓面8.45萬方呎，另有1.05萬方呎商業樓面。利福國際（1212）去年以73.88億元投得的啟德1E區2號地盤亦獲批圖則，成為區內首個獲批圖則的商業項目。項目將分兩期發展，A地盤獲批建18層高（4層地庫上）商業物業，樓面52.55萬方呎，B地盤批建19層高（4層地庫上）商業物業，樓面約53.6萬方呎。
仲量聯行：物業變「共居」 租金多兩成
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GS(14)@2017-11-22 12:10:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4764&issue=20171122
【明報專訊】樓價高企令「共居」成為社會現象，仲量聯行分析研究指，投資者如把手持物業改造成共居項目再出租，租金增幅料可近20%，租金回報或增加逾一成；該行研究部主管馬安平指，共居項目遍佈油尖旺、九龍城等區，而鄰近大學地區更是共居熱門點，因可吸引大學生入住，而共居風氣已蔓延至豪宅區，如壽臣山，專攻年輕專業人士。
年輕專業人士學生為主要租客
馬稱，現時共居項目的租金由每月2800元（單人牀位）至每月約2萬元（小型單位）不等，共居住客主要為年輕專業人士及學生，因他們置業能力較低，亦未能享用公屋，推算目前約有5.85萬年輕專業人士、與6.8萬名本科生及研究生，需與家人居住或在私人租賃市場租屋。
仲量聯行研究認為，以一幢可提供72個單位的住宅為例，假設各單位面積約150方呎，各單位月租約7000元，每月租金收益約50萬元，料租金回報率約3厘；若投資者把物業改造成共居項目，每單位居住2至3人，推算可提供約150個牀位，而各牀位租金約4000元，每月租金收益可增至60萬元，即租金收益提升兩成，而回報率料可增至3.4厘，回報率增逾一成。
據了解，投資者通常會把舊樓，或兩三星級賓館改裝成共居項目，而改裝舊樓可帶動更高的租金上升勢頭，因舊樓原租金偏低，而且樓底較高（至少3.5米或11.5呎），可放置高架牀，提升空間使用率。另較小型酒店及賓館，由於只需作少量改動，亦適合改成共居項目。
舊樓具一定改裝優勢
另有市場人士指，現時有香港大型發展商亦考慮將舊樓改造成共居物業。馬安平認為，共居價格相宜、而且能解決年輕人住屋需要，既不用與家人居住、也不用與人合租單位或住進劏房，而共居與劏房不一樣，因共居設有共用空間。不過，投資在共居項目仍有潛在風險，馬安平指現時實用200方呎以下納米樓新供應增加，月租可低於9000元，租金水平與共居項目相差不算大，對共居項目的需求或會下降，另共居項目租期較短，可能會影響投資者的現金流。
明報記者 徐愷婷
建築環保評估協會何志誠：環保建築 助物業升值
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GS(14)@2017-11-23 09:09:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7503&issue=20171123
【明報專訊】近年港人愈來愈着重環保，如何為全港現存近4.3萬幢及每年新落成數百幢的建築物作出環保評估是重要課題。建築環保評估協會有限公司制訂了一套工具，從慳電、節水、所在位置、建材及室內環境等多方面為建築物進行環保評估，這些標準不單獲港府新落成的建築物採用，亦獲發展商用來為新盤衡量環保水平。該會總經理何志誠接受訪問時強調，建築環保既要保護地球，亦要令居住者舒適，提升生活質素，並指新加坡曾進行調查，環保水平較高的物業，價值往往可提升5%。
何志誠接受訪問時表示，建築環保評估協會成立於1996年，最初是一班志同道合的建築師、測量師、工程師及地產界管理人員所成立的非政府組織（Non-Government Organization，NGO），推廣建築環保的理念；而2010年註冊為有限公司，商業運作；去年則成為公營機構（Public Body），目前該會的員工與公職人員相若，進行事務往來時的誠信操守及防貪措施須嚴格遵守《防止賄賂條例》的大部分條例。
去年為逾半新盤作環保評估
建築環保評估協會須向廉政公署負責，原因是該會在推動本港建築環保上扮演重要角色，過程中與政府及發展商亦交往頻繁。舉例說，港府已規定每年新落成的公營建築物，在入伙前需要先通過環保評估，而該會是其中一個提供相關服務的機構；另外，本港發展商亦可將新盤交由該會進行建築環保評估，而去年落成的數十個新盤萬多個住宅單位中，由該會所評估的超過一半。事實上，向政府及私人發展商的物業進行建築環保評估，亦是該會的主要收入來源。
五大標準 衡量建築物環保水平
何志誠指出，該會一般會以至少五大標準來衡量某一建築物是否環保，「第一，慳電與否十分重要，假如某一建築物具備內部太陽能發電設施，可以減少消耗外部電力，當然比較環保；第二，水亦是稀有資源，此建築物是否可以慳水呢？慳到什麼程度呢？第三，建築物的所在位置，例如選址附近有公共交通設施，大廈的設計亦鼓勵居民使用公共交通工具，環保得分便會較高；第四，建築材料是否環保呢？舉例說，即使建築物一定要用木材，但此木材若由印尼運來本港，會比由歐洲運來好，因為路程較近可減低運輸期間的碳排放；第五，我們要考慮室內環境，若大廈設有較多窗戶便較好，因為這樣可以引入天然光線減少使用照明設備，而且住戶打開窗戶亦可引入新鮮空氣，室內空氣質素會較佳，兩者同樣重要，因為我們相信，建築環保不止要保護地球，亦要保護在裏面工作或居住的人」。
根據上述五大標準衡量建築物的環保程度後，建築環保評估協會將為其打分，但分數不會向外公布，只會公布該建築物的環保評級，最高兩級是鉑金級及金級，而港府要求每年新落成的公營建築物須獲得環保評級金級或以上，才可交收入伙。
環保水平愈高 中長線升值潛力愈佳
不少發展商亦會聘用建築環保評估協會為其新盤進行專業評估。相信不少港人均同意住宅應該加強環保元素，惟目前樓價之高已拋離本港居民購買力，上車難成為社會問題，儲夠錢買樓的小市民相信會先考慮樓價高低，有關建築是否環保料屬次要。
何志誠回應說，新加坡曾進行調查，假如某一物業的建築環保水平較高，物業價值便會提升5%；雖然本港沒有相關統計數據，不過，他強調，自己多年來積極推動建築環保工作，原因是他確信協會所採用的環保標準是科學而且客觀的，如果經過這些標準來評估某一項物業分數較高，日後該樓盤的居民生活質素相信亦較佳，假如大眾也認同的話，物業樓價中長期來說也會有較好表現。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-11-23 09:09:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9094&issue=20171123
【明報專訊】自從上世紀60年代開始，民眾開始愈來愈重視環保問題，而建築環保亦應運而生。不過，何志誠指出，中國人俗語說「千金難買向南樓」，既符合科學根據，亦有環保意識，可見古人的智慧。
古人智慧 符科學環保
何志誠指出，受惠於風向流轉，「向南樓」可望冬暖夏涼。他解釋，本港是位處中國南部的沿海城市，冬天的時候北風南下，「在蒙古及西伯利亞形成的冷空氣向下沉，一路流向本港，假如你家的窗戶在北面，冬天便食正北風」；相反，在夏天的時候，本港的風向來自南面，海洋將溫暖的空氣吹上陸地，成為夏日涼風，「很有趣，其實風是有腳的，風會搵地方行。例如你不妨在夏天去做一個實驗，走到本港一幢南面有入口的大廈，不止大門通風，甚至站在走火通道也會感到吹起陣陣風聲」。
他續說，除了座向外，建築物的設計對環保亦十分重要，例如在南面設窗戶容易引風入屋，但「假如（間隔）九曲十三彎，風就不會入來……好像你去一間餐廳，如果行入去要花九牛二虎之力，你就不會去幫襯了！」
物業坐北向南較佳外，窗戶向東亦較向西好。何志誠解釋，日出東方，向東的窗戶朝早可迎來陽光，室內會比較和暖；相反，假如窗戶向西的話，便要面對西斜的問題，「窗戶西斜的居所在中午開始已很熱，而在太陽由中午開始曬到4小時後，一直累積熱度，最熱便是下午4時，屆時整間屋的空氣都會很熱，住戶當然很辛苦啦，跟着要退熱也要一段長時間，例如個別西斜居所的牆壁在午夜凌晨餘溫猶在，住戶隨時無覺好瞓」。
高力：五成物業投資者 明年只買不沽
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GS(14)@2017-11-28 10:39:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8372&issue=20171128
【明報專訊】亞太區房地產持續受追捧，高力國際於今年9月至10月間向35組本地投資基金和發展商進行問卷調查，發現受訪者對亞太區房地產市場持正面態度，當中逾五成受訪者將於明年只買物業而不沽貨，惟因資金成本上漲，故投資者對本港市場持審慎樂觀態度。
料舊樓強拍數目上升
高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直表示，資金成本不斷上升，雖然投資者因此變得審慎，但寫字樓仍是最受歡迎的投資項目，逾75%受訪者有意投資全幢或分層寫字樓。另政府有意重啟活化工廈政策，投資者亦於市場尋寶。胡續稱，中資仍熱中於本港物業市場投資，過去中資大多購入逾百億元貴重地皮，但現時則透過私人市場收購物業作投資，以約10億元為目標。他預計未來舊樓收購會持續增加，強拍數目亦會上升。
另高力國際研究部董事石峰表示，有投資者正透過翻新或重新定位乙級寫字樓，以及將工業物業改劃成寫字樓用途，以提升物業價值。
美聯工商舖斥近2億 掃葵涌工廈物業
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GS(14)@2017-11-30 14:31:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6246&issue=20171130
【明報專訊】美聯工商舖（0459）公布，以總價1.96億元購入葵涌羅氏美光發展大廈5至8樓、13樓、以及3個車位，若以實用面積合共約5.06萬方呎計算，折合平均呎價3874元，擬作出租用途。土地註冊處資料顯示，原業主由本地廠家賴紅昌及詹麗麗持有，於2012年以7650萬元購入，帳面獲利1.195億元，物業期內升值1.6倍。
另跑馬地壹鑾地下1及2號商舖，面積約3400方呎，本月初以9600萬元易手。新買家為SUPER START LIMITED，公司董事為羅吳美英。資料顯示，羅吳美英曾為養和醫院診斷及介入放射部主管。
姚君達3730萬購名鑄二手
此外，有名人再度入市豪宅。市場消息指，米蘭站（1150）前主席姚君達以3730萬元購入尖沙嘴名鑄中層F室，單位實用面積1182方呎，實呎近3.2萬元。原業主2009年以3293萬元購入，帳面獲利437萬元或13%。同屋苑中層C、D相連戶，則以7900萬元易手，單位實用面積共2070方呎，實呎3.82萬元。原業主2009年以6496萬元買入，帳面獲利1404萬元或21%。
鄭明明2100萬沽天璽低層
市場消息亦指，有「美容天后」之稱的資深投資者鄭明明旗下九龍站天璽星鑽璽低層D室，實用面積555方呎，以2100萬元沽出，實呎3.78萬元。鄭氏於2009年以1192萬元購入，帳面獲利908萬元或76%。
周顯﹕物業劏細出售 「古」已有之
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GS(14)@2017-12-03 18:06:50【明報專訊】那天同人講起納米樓和劏房，我說，只要讀點歷史，將會發現太陽底下無新鮮事，當樓價太高，沒有人可以負擔得起，分割出售，是古已有之的做法。
想當年，唐樓是一幢一幢出售的，後來有聰明人，發現可以分層出售，只要在律師樓做文件，把業權按比例分契，就可以了。那時，一層唐樓是1000多呎，分成多個小間隔，有牀位，有板間房，有時還建有閣仔，盡量利用每一寸空間。
小時候我的家其實沒有分租給別人，但也建了幾個閣仔，有的用來擺放雜物，有的作為另類的上格牀，也方便得很。
原本唐樓整幢發售 後來有人分層賣
不過，最高級的，當然是石屎造的梗房，因為比起板間房來，都算是有點隔聲，高級得多了。直至八十年代，路邊燈柱還偶有「梗房出租」的招貼。相比來說，今日的劏房有獨立厠所，比起梗房來說，還是高級了一個檔次。
大約在1960年代，開始有小型單位出售，好比今日的納米樓。那時，我的姨姨和姨丈買了灣仔軒尼詩道的英利大廈，我家也買了一間來收租，不過是200多呎。
我記得，有一個小學同學叫蕭寶全，住駱克道富士舞廳旁邊的金禧大廈，也不過是300多呎，不過只租一個房間，一家三口居住。
幾年前，我有一個女性朋友叫「Felicia」，是個美女，從英國回流香港，當了兩年蒲精，後來到澳門工作，沒多久嫁人生了女兒，變成了一個不折不扣的賢妻良母。
寫着這些地產掌故，忽然想起一句歌詞﹕「春去秋來，時光荏苒……」這是「六嬸」方逸華的名曲，由瓊瑤填詞，如今「六嬸」已去，瓊瑤喪夫之後也生不如死，世事滄桑，不勝傷悲。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6723&issue=20171127
布少明：辣招7年 物業愈細愈貴
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GS(14)@2017-12-03 18:06:52【明報專訊】11月20日是額外印花稅（SSD）辣招實施屆滿7年，SSD可謂開政策直接干擾樓市的先河，加上隨後相繼推出的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），以及眾多收緊按揭措施，企圖壓抑樓價及炒風。然而從結果看，成效實在有限。美聯「樓價走勢圖」於過去7年累積上升約85%，期內二手交投萎縮，加上收緊按揭措施下，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，出現「單位面積愈細、呎價升幅愈大」的情况。如以近3年計，實用面積400呎或以下細單位呎價升幅最明顯。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，選取50個大型屋苑，今年10月份實用面積400呎或以下平均呎價錄13,778元，若與3年前同期（即2014年10月）相比，同類單位平均呎價10,866元相比，即3年間升約26.8%；上升幅度高於同期呎價升約22.2%的401呎至800呎單位，以及升約20.7%的逾800呎單位。
首置按揭上限宜放寬
以下實例證明了「愈細愈貴」的理論，以荃灣中心為例，該屋苑實用面積400呎或以下的單位，於今年10月份的呎價錄得約11,867元，較2014年10月同類型單位約得的9,083元上升約30.7%。辣招陷「七年之癢」，市民對其壓抑樓價的信心已失。7年轉眼已過，是時候檢討辣招成效，助樓市重新出發。中短期而言，撤辣遙不可及，但一定程度的微調實為必須，例如放寬「樓換樓」退稅豁免期限制，甚至近來傳出為首置人士提升按揭上限等，都是可行的方法，希望政府可盡快落實，做到真正的「置業主導」。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7269&issue=20171127
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