實價登錄讓房價現出原形，許多小市民才驚覺，過去「道聽塗說」得來的房價行情，原來多是虛假；在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代，勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法，不求人算出合理房價，格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人，教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值，是許多小市民的願望；然而，在這動輒千萬元，堪稱人生最大的支出中，有人因為精算得宜，富足一生；有人卻一時失算，耗盡身家。房地產的算計之間，可謂差之毫釐，失之千里，這樣的道理，四十八歲的李進成（化名），有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成，是集團進行購地、開發，甚至推案定價時的靈魂人物。照理說，這樣一位閱「房」無數的高手，操盤房市應該無往不利，想不到，他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成，自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅，自住兼投資。一九九五年，他三十歲時，存了第一桶金，便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋，遠眺著碧綠的觀音山，腳下淡水河流過，他立即被眼前旖旎的風光吸引，短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決，除了這是他夢想中的房子外，最重要的是，熟悉預售屋推案資訊的他，得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元，才不過幾年光景，屋主已下殺到十八萬元，足足便宜了三成。因此他沒多做評估，意思意思議價到十七萬元，就砸下八百多萬元，很阿莎力地成交。

孰料，才買進沒多久，淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化，也想趕快急流勇退，他還自我安慰：「幸好當初買得便宜，可以全身而退！」但其實，由於買房時沒有經過訪價、估價，殊不知在進場時，淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元；因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他，面對實情簡直傻眼，最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」，不但賠掉李進成泰半的積蓄，更令他受傷的是，平時在公司建案精於幫老闆算計，行情拿揑明確，到了自己買房，卻當局者迷；不僅沒評估整個大環境的景氣，連最基礎的詢價、比價，甚至估價都一概略過，使得自恃專業的他，買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓，李進成更加確定買賣房子「算計」的重要，二○○五年，他計畫在台北市萬華買房時，就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋，開價每坪三十一萬元，李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案，價位也開在三十萬元左右；若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看，大建商三十一萬元的牌價，相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進，他先調出當初建商購地時的成本（由於推案建商為上市公司，購地成本為公開資訊），再從容積率、營建成本和建商的利潤推算，確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格；再探詢到該建案實際成交價格，大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心，他深怕看到的只是代銷釋出的假消息，接著又走訪附近的仲介，查了當地中古屋的行情，十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右；李進成以其多年的市調經驗得知，一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成，一算之下，得出「二十八萬元」是更合理的水位，價格逐漸清晰。

此外，為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起，他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現，當時大台北房市在低迷了十多年後，幾乎沒新的建案，已累積了高度的購屋需求；再加上，政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，房地產至少仍有好幾年多頭可走，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

有趣的是，在李進成孜孜不倦地查資料時，從媒體報導得知，該建商當時財務略微吃緊，計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情，最後以每坪二十五萬元順利成交，是全大樓的最低單價，現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算！可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫！」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民，從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子，有感而發地說，在這荷包吃緊的年代，連買衣服、選餐廳都要貨比三家，更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性，住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點，她說，多年來她受理過各式各樣客戶抱怨，最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」；就算是不買不賣的自住客，也常有人上門來問：「我的房子現在到底值多少？」，「這正是何以實價登錄一開放查詢，兩個月內就湧進五百萬人上網查價！」值得注意的是，過去房價資訊不透明，行情總是人云亦云；但實價登錄上路後，揭開了房價「國王的新衣」，原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人，成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後，其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元，與開價時兩百萬元的行情，幾乎腰斬；不但讓業界跌破眼鏡，也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了！」面對後實價登錄時代，購屋者對於「開價」的不信任感，在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發：「現在幾乎五成以上的客戶，一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料，義正辭嚴地對我們說：『我們可是估價過的喲！別糊弄我！』」他無奈地說，房地產是個案各自表述的，就算同一社區樓上樓下，面對公園和背對公園的價格就截然不同，買方卻很容易被單一個案誤導，「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜，現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟：問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後，賣方也承受了委屈。鄭仲由說，由於實價登錄揭露的總價和坪數，是含進停車位，使得行情失真。他以一位賣方客戶為例，其委賣一間四十坪二十樓成屋，每坪開價三十五萬元，車位則計畫賣二百萬元；然而有位原先預備下訂的買方，卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元，但登錄坪數是五十坪，買方算一算，每坪單價只有三十一．二萬元，就直呼被房仲和屋主騙了！

「殊不知，這登錄的五十坪中，十坪是市價二百萬元停車位，若扣除停車位的面積和價位，還原後，其實是四十坪的房子賣一三六○萬元，等於每坪成交價是三十四萬元！」鄭仲由忿忿地說，「所以我們開的賣價很合理啊！更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見，實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑，反而由於誤用，而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保！」面對民眾進退失據的心情，估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說，「在行情眾說紛紜時，懂得簡易估價法，拿捏合理的價格帶，是買賣雙方必備的常識！」他進一步解析，估價的好處，就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言，不會因開價過高而滯銷，或低價出售而折損利潤；而買方也不致因高估價格而套牢，或低估行情而錯失進場良機；長期持有的自住客，亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法，陳諶以其二十多年經驗指出，「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」，以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人，理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟，教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示，在時間和地點方面是由近而遠，也就是先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情；倘若無法得知，才逐一放寬詢價範圍，以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的，再由同而異；且查探的行情不要超過半年，否則參考價值就大為降低。陳諶認為，小市民估價時，除了蒐集房價資訊，亦可詢問租金和土地成交價格，因為這都是影響房價的元素，掌握後，有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後，更重要的是找「對」的人問，否則，「問到的往往是假行情！」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為，問對人和用對方法，遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示，仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員，都是小市民詢價時的貴人，但問法各有所異。

在仲介方面，由於房仲都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合賺取佣金，因此提供給買方的往往是區域的最高價，而賣方則是最低行情。於是，「要賣房時，假裝是買方；買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例，去年想買台北市內湖一帶的房子，結果一到仲介店頭，業務員介紹了一戶十年的中古屋，一開口就說，「現在內湖的房子很搶手喔，十年成屋沒有五十五萬元很難買到！」Jack不動聲色，跑到另一家仲介店頭，假裝自己是該房同社區的正樓上住戶，表示想要賣房，結果這位仲介語重心長地說，「目前政府在打房，行情沒想像中的好，可能只能賣四十五萬元喔，我盡量努力啦！」一來一往間，居然開價差了十萬元，將近兩成。而Jack一聽便明瞭，其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元，這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息，則往往呈現兩極化。李偉麟指出，預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤，甚至還以未來交屋時的水準來定價，所以到銷售案場詢價，得自動打個七、八折。相反的，銀行放貸時因為得考量收帳風險，會刻意保守估價，所以向銀行詢價，得加個一、兩成才能還原真相。

此外，一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的，這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前，她前往新北市新莊的一處預售案場看房，一坐下來，銷售人員就言之鑿鑿地告訴她，目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了，接著釋出善意說，因為快結案了，所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入：「告訴我，四樓廣告戶賣多少？」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後，她以八折行情，也就是三十六萬元作為目標價，最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後，便要運用估價的公式，回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示，一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法，算法是在詢得一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以四樓為最低價，然後以每三個樓層為一單位加價，加價幅度二％至三％。舉例來說，四樓的行情是每坪十萬元，五到七樓則大約是十．二萬到十．三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多一年，價減二．五％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪五十萬元，十年的中古屋則約為三十七．五萬元。

值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有五％至二成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降五％至二○％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名)，就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣，屋主開價只有每坪十八萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的輕齡屋，至少有二十萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定漲。怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以十六萬元下訂簽約。

一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格；最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪十四萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以十一萬元出脫，足足慘賠三成多。

除了比價法，「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。一般而言，北部地區的租金投報率為二％至二．五％，中部則為二．五％至四％，而南部則有三％到五％。舉例來說，在台北月租二萬元的房子，房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約一百萬元，這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」，是掌握房市當下的價格，「調」則有助於買賣屋時，決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示，房地產行情除了實際的價值，往往會加入對未來行情的期望值。她舉例，原本每坪單價五十萬元的房子，在行情飆漲時，就算開出五十五萬元，也可能輕易成交，於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的，陳韻如提醒，「估價時，最後的關鍵就是判斷趨勢走向，以調出最終的出手價！」這運用在小市民身上，除了協助判斷進退場的時機，一旦活用，則能在行情向上的時候，讓買方決定要不要加碼進場，或賣方應不應調高售價，反之亦然。

對此，高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」，也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向，其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據（可從住宅資訊統計網查詢）；而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網)，則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢，亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析，量縮價漲時，代表市場賣方惜售，但買方卻願意追價進場，這是最好的市場或最佳地段；反之，量增價跌時，意味賣方急欲拋售，卻沒人願意承接，是最慘的市場和地段。另外，量增價小跌，通常是房市景氣的末升段，代表行情準備要反轉下降了；而量增價小漲，則可能是市場的初升段，房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她，自小看遍家族和鄰居，因抓對趨勢買賣店面而致富的例子，因此她十分相信，「房價只有價值，沒有價格！」也就是最後決定行情的，是能不能成交，而不是造價多少。四十多年來，她長期觀察房價走勢，以及成交量的變動，理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則，也就是買賣房子只看「值不值得」；在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五％到一○％，反之減碼。

最經典的是在○四年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後隔年，當時市場仍看似平淡，但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭，慢慢有人上門詢價，而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她，立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數，和房仲網站公布的成交行情，在嗅出趨勢向上的先機後，決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈，上前洽詢時，發現已有買主以七百萬元下訂；蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元，硬是搶購過來。時至今日，這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境，以及買賣方對價位的磨合，而呈現各自表述的狀況，不妨多套用不同的估價法，求出更精準的行情，讓你買房、賣房都不吃虧！

算與不算差很大！

從李進成的買房際遇，認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間：1995年

地點：新北市淡水竹圍一帶

物件：3年成屋

失算1.

聽信房仲表示，屋主開價已是預售行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情，接受房仲以「面河的不好殺價」為由，僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度，忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果：以高出市價4成購房，最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間：2005年

地點：台北市萬華區

物件：預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格，用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑和財務狀況，決定調價幅度。

精算的成果

結果：以低於牌價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定，全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15%~20%，500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源：各大房仲

註：1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定，部分嫌惡設施雖在範圍外，但視野可及仍造成住戶心理壓力，得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域，飛機場為接近機場，且在航道下方；高架橋則為沿線第一排；殯儀館則是距離100公尺內，或出殯隊伍經常行經路線，其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統，為真實成交行情，是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中，使用時須將其拆開，才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告；惟各家樣本不同，宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積和移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格，一般來說，第一拍價格為市價的８成，可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌，可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差１年，就有2.5%的價差。

例：５年中古屋行情為每坪100萬元預售屋：100萬元＋（5－0）×2.5%×100萬元＝112.5萬元10年成屋：100萬元－（10－5）×2.5%×100萬元＝87.5萬元註：具都更效益的30~40年老屋，因另有投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以４樓為最低價訂價，每３層樓為一單位加價2%~3%。

例：某建案４樓售價為每坪50萬元７樓：５~７樓為第一加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）＝51萬至51.5萬元11樓：11~13樓為第三加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）×3＝53萬至54.5萬元註：1~3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅：為一般住宅價的７至８成工業住宅：為一般住宅價的６至７成地上權產品：為一般住宅價的５至６成小套房：為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

例：欲得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價：（30萬元＋20萬元）÷2＝25萬元左右，或20萬~30萬元註：此算法較為籠統，使用時宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金÷房子總價，故房子總價＝月租金×12÷投報率大台北：投報率大約為1.5%~2.5% 大台中：投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南：投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北：房價約為租金的400~650倍大台中：房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南：房價約為租金的250~400倍註：具都更題材的老屋，可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基地未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式：預售屋每建坪單價＝[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%（註1）＋營造成本（註2）]×140%（註3）例：建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝(1.8億元÷100坪÷225%÷160%＋15萬元)×140%＝91萬元註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商亦會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的４成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於１樓店面，小市民另有２大速算法1.若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地單價÷2，依上述例子為1.8億元÷100坪÷2＝90萬元2.１樓店面每坪行情=土地單價，依上述例子則為1.8億元÷100坪＝180萬元註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

化妝、保養品日新月異，尤其女性朋友總是容易被行銷手法吸引，購買過多不適宜的產品，當皮膚出現狀況時，也只能自認倒楣。《今周刊》專訪兩位化妝、保養品專家，為讀者破解採購迷思，並提供四大實用心法。

撰文‧辛曉昀

「唉！很多人的皮膚出現過敏、產生問題，都是亂買、亂用保養品而造成的。」談起女性對美的「莫名執著」，台大醫院雲林分院皮膚科主任邱品齊醫師無奈地表示。

百貨公司、購物網站每年都會推出母親節、周年慶活動，消費者常禁不起促銷誘惑，大量購買保養品，錯誤的使用下，反而破壞了原本的膚質，荷包的損失是小事，但因為自己的不了解、不注意，而造成皮膚永久的傷害才是大事，因此採買前，不防遵循以下四大心法。

心法一：勿當白老鼠

新產品、新成分先靜觀其變首先，使用太新奇成分的產品要謹慎。由於消費者喜新厭舊，廠商也花招百出地推新品，來刺激消費者的購買欲，但有些成分的測試還不盡周延，使用後的反應也沒有長期的市場追蹤，即使廠商宣稱已做過臨床實驗，但實驗的架構、人數、方法仍有許多爭議之處，結論也交代得不清楚，只求達到行銷目的就好。

邱品齊表示，化妝、保養品的效用，在法規考量時並非必要條件，有些只要求最高濃度限量，但相關的功能性成分，並沒有要求最低含量，所以沒有人知道哪個美白、除皺的產品最有效。有些產品的濃度添加太低，很難有效果，或是根本沒添加，產品標示上卻可能有所標示。

「許多新產品都號稱添加獨家某某成分，可以美白、淡斑，實驗上或許沒錯，但是否會產生副作用，需要經過長時間臨床追蹤，才有辦法確認。如果擔心這樣的風險，而又想美白的消費者，建議可以使用維他命Ｃ相關成分，這些上市時間較久，大致上安全性也比較不需擔心。」

心法二：當心交互作用

成分越多 越易發生不良反應第二，使用品項要精簡、選擇成分單純的產品。邱品齊說，皮膚並不需要這麼多的「補充品」，有人從早到晚所使用的保養品、化妝品品項，林林總總超過三十多樣，它們都是由化學成分所組成，在這麼多不同產品的交互作用下，皮膚出現狀況的機會反而增加。

然而，當皮膚紅腫、刺癢、長疹子時，許多廠商對此表示「這樣是在排毒」，這也是錯誤的觀念，如果繼續使用反而會造成皮膚慢性發炎、敏感性肌膚的問題，並可能造成長期不可逆的傷害。出現問題時，最重要的就是立刻停止使用並確認原因。

在化妝品標示方面，因為成分種類不同、等級、濃度、純度、比例不同，在交互作用下可能造成的結果就不同，這部分很難從產品成分的標示，就可以確認其安全性。

邱品齊提供相對安全的購買保養品方式，「盡量選擇成分表中萃取成分少於五種、產品成分種類少於二十五種，會比較單純，一天所使用的化妝品及保養品種類，也不要超過十種！」此外，一些網站如CosDNA標榜「提供化妝品、保養品訊息及產品成分查詢」，除了列舉各式各樣產品的成分，也給予產品成分致粉刺、刺激度和安全度的評比指標，許多網友將此作為購買產品前的依據。

對此，邱品齊則持保留態度：「因為光看成分名稱來斷定產品安全性，常有以偏概全或過度詮釋的問題，根本無法表示實際的產品狀況。」網站所提供的資訊參考即可，不必照單全收。

心法三：認清肌膚檢測

專櫃檢測不如在家自己檢測第三，不要盡信專櫃肌膚檢測儀器結果。部分專櫃推出「肌膚檢測」，宣稱消費前測量膚質，這樣才能買到最適合的產品，但是邱品齊表示，坊間的肌膚測試儀器準確度不明、測試流程不完整、測試結果的詮釋也很混亂，加上消費者可能剛從戶外走進室內，或是帶著妝容、剛卸妝，這時候的膚質還不穩定，並不能完整代表膚質的真正狀況。

台北醫學大學生醫材料所蔡翠敏教授建議，如果要在百貨專櫃做肌膚檢測，一定要卸妝，靜待十五分鐘讓身體與情緒平緩，肌膚的油水達到平衡後再測量，也要盡量避免溫度忽冷忽熱的影響。

邱品齊提供在家就可以做的基本肌膚檢測，晚上睡前把臉洗乾淨，並且不上任何保養品，隔天睡醒後觀察自己的皮膚。如果摸起來乾乾、粗粗的，比較偏向乾性膚質；如果摸起來油油的，比較偏向油性膚質；如果Ｔ字部位（額頭和鼻子）會出油，雙頰卻是乾燥的，就是混合型肌膚。「相信自己長期對皮膚的感覺，會比專櫃單一次的肌膚檢測還準確。」

心法四：慎防藥妝地雷

醫師背書產品 小心有詐第四，品名「Dr.×」的產品不等於藥妝品，也不見得比較安全。近年保養意識提高，「藥妝」品牌也趁勢興起，這樣介於「藥品與化妝品間」概念的產品，似乎較得消費者信賴。因此在美妝店開架區、電視或網路購物上，很容易看到許多「Dr.×」化妝保養品，其實這些產品也是讓人充滿疑慮。

「正統的『藥妝品』，是指在醫療上當作輔助目的使用，消費者必須經過皮膚科醫師診斷評估後才能使用。理論上，這些產品在一般通路上買不到。」邱品齊語重心長地說。

現在市場上藥妝產品的品質參差不齊，許多品牌魚目混珠，打著「藥妝」的名號，卻沒有相對的實質內涵。這些身著白袍人士的廣告，看似醫療或專業人員背書，其專業度和安全性仍有待商榷，而在其官網上，也很少把成分及產品真相講清楚，實在令人擔心。

「有些醫師並沒有參與開發的過程，只是配合行銷宣傳。」蔡翠敏表示，真正的藥妝品，應具有嚴謹的開發流程、公信力的實驗數據，來佐證產品所宣傳的功效，因此不能盡信坊間的產品。

邱品齊也提醒，「比起那些來路不明、標示不完整的產品，不如選擇市場上行之有年、有口碑的老字號品牌！」購買保養品前把握四原則以外，好的肌膚不只是外在的塗抹，最根本的是健康的身體內在。邱品齊表示，「作息要正常、飲食要均衡，搭配規律的運動，都很重要。」從內而外做起，才是好膚質的關鍵。當肌膚出現問題時，要向專業的皮膚科醫師問診，千萬別自行亂買產品來塗抹，以免弄巧成拙讓傷害更加惡化。

選對成分，變美又不傷荷包——功能性保養品怎麼選？

去角質

1.化學性去角質，如甘醇酸（-AHA）或水楊酸（-BHA）大多用於醫療用途，刺激性大，須注意防曬。

2.物理性去角質，如顆粒狀的磨砂產品、毛巾或刷子摩擦，使用過度易造成皮膚敏感。

3.陽離子界面活性劑（Cetrimonium Chloride）及高分子膠（如Carbopol）摩擦皮膚時會產生屑屑，只是化學反應的沉澱物，和去角質無關，還可能刺激皮膚。

防曬

1.日常生活不會過度曝曬、內勤上班族，如膚色較白皙者，選擇SPF 35 ~ 50、PA +++的產品；膚色較健康者，選擇SPF 20 ~ 35、PA++ ~ +++的產品。

2.戶外運動需求、長時間曝曬者，選擇抗水性高的防曬乳。

3.兒童、皮膚較敏感者，選擇物理性防曬，成分如二氧化鈦（Titanium Dioxide）、氧化鋅（Zinc Oxide）。

美白

1.經過衛生署許可的美白成分，如維他命Ｃ、熊果素（Arbutin）、麴酸（Kojic Acid）、洋甘菊萃取（Chamomile ET）、傳明酸（Tranexamic Acid）等十餘種。

2.禁用對苯二酚（Hydroquinone）與汞（Mercury）等成分。

面膜

1.不加香料、酒精和刺激性高的多元醇類，降低過敏或刺激機率。

2.PH值為弱酸性到中性（4.5~7）為佳。

3.盡量不添加容易造成皮膚過敏的防腐劑。

資料來源：邱品齊醫師著作《幸福美肌，一輩子就買這一本》

沒有意外的，iPhone 5S來了，就像過去六年那樣。從第一代iPhone，到了今日的iPhone 5S與5C，市場給的掌聲越來越少，取而代之的是新機發表的隔日，蘋果股價重挫五％。在發表會的兩天後，蘋果執行長庫克（Tim Cook）接受《彭博商業周刊》專訪，直言：「蘋果不做垃圾產品。」庫克說的這番話，就像是站在市場高處，睥睨著市場的其他人，但這並無助於蘋果股價跌勢。過去一年來，蘋果股價已經下跌超過三二％；原本蘋果主導的智慧型手機泰半市場，也將大位拱手讓給了Google領軍的Android陣營。

於是，庫克過去這一年來，做出最明顯的決策有二：往中國靠攏、大舉改善軟體。

先說說結果吧，蘋果拓展中國市場的成績單，顯然不及格。根據市調機構Canaly統計數據，今年第二季中國智慧型手機市場排名裡，蘋果以四．八％的市占率，排名第七，直接被小米機超越；而三星則拿下一七．六％的中國市場，連中國民族品牌聯想都只有一二．三％，望塵莫及。

不打價格戰 堅持做自己但庫克沒有積極耕耘中國市場嗎？當然有。過去一年，他親自飛了兩趟中國，不只親赴鴻海生產線，還拜會中國電信商，反映庫克對中國市場的重視；這次蘋果更破天荒地在美國本土以外召開發表會，選的地點就是北京，還第一次將中國列入新iPhone首賣的國家之一。這些，都是過去賈伯斯時代不曾有過的。

庫克這些作法目的只有一個，就是中國市場。「當中興、華為、聯想這些中國品牌，取代了昔日的智慧型手機品牌一軍諾基亞、黑莓機、宏達電，這就告訴你，中國市場已經大到你無法忽視。」一名美系外資分析師說。

大和國泰證券亞洲區科技產業研究部主管陳慧明就直接預言：「二○一四年全球手機市場有四五％還是要看中國。」理由很簡單，光是今年中國智慧型手機出貨量有機會達到三．六億支，在陳慧明的預估模型裡，這個數字明年還有四三％的年成長率。

中國市場很大，但中國消費者要什麼產品？「主要價格帶還是落在人民幣兩千元，也就是差不多三三○美元的智慧型手機。」陳慧明說。

這也是為何在iPhone 5C發表前，市場引頸企盼，蘋果將加入智慧型手機市場價格戰；甚至還有分析師直言，「Ｃ」代表的就是「便宜（cheap）」。但iPhone 5C價格公布的那刻，將近五五○美元的售價，直接打了所有市場預測一巴掌。

價格競爭策略，顯然不是庫克要走的路。就像所有消費性電子產品的生命週期循環，最終都會走上這一步；但對庫克來說，如何用更低的製造成本，創造出更好的體驗，才是蘋果的使命。

一直以來，蘋果iPhone之所以能坐擁金字塔頂端客群，「說穿了，就是iPhone夠酷嘛。」美系外資分析師說，賈伯斯成功用這個思惟顛覆了世界，成了他自己口中夠酷才能改變世界的實踐者。但庫克時代的蘋果產品還夠酷嗎？新一代iPhone發表會後的市場反應，讓答案再明顯不過。

可是，事情也還不到悲觀的時候，至少庫克的團隊就不這麼認為。蘋果新鐵三角之一，負責軟體工程的蘋果副總裁費德里吉（Craig Federighi）就直言：「做新的東西很簡單，但做對產品卻很難。」

花更多時間在軟體的創新

就在新一代iPhone開賣後的第四天，蘋果公布了最新的銷售數字，兩款手機開賣三天創造九百萬支成績，這個數字若對照前幾代iPhone，當然很漂亮，「但這是兩款手機的數字，目前市場對iPhone 5C的銷售仍有疑慮，現在下定論真的還太早。」巴克萊資本證券科技產業分析師蓋欣山說。

尤其，這次首賣國家新增了中國，中國電信商是否扮演了重要的助力，這些都是可能造成蘋果開賣三天，就締造九百萬支熱銷數字背後的迷思。

值得注意的是，有別於往年iPhone硬體吸睛，今年反倒是iOS 7的更新，成功吸引了使用者。不只使用者介面全新改版，從輸入法、鍵盤設計等，都做了大幅的改版，幾乎是近年來蘋果作業系統最大的改版，比起在硬體上有更多的突破，顯然蘋果花了更多的時間與資源在做軟體創新。

庫克在專訪裡講了很值得玩味的一句話：「當消費者沒有真的在使用那些功能時，擁有高市占率真的重要嗎？對我們來說，更重要的是人們使用我們的產品。」庫克之所以這麼說，其來有自。根據網路分析公司NetMarketShare統計，將近五五％的手機網路活動來自蘋果的iOS系統，而Android系統只有近二八％。進一步拿營收數字來看，市調公司App Annie統計，光是App Store貢獻的營收是Google的二．三倍。

這或許說明了一點，當市場多數人將焦點擺在新一代iPhone硬體沒有太多突破時，庫克卻大談軟體創新。因為昔日手機龍頭廠諾基亞、摩托羅拉紛紛被微軟、Google收購，走的都是蘋果那條叫做「軟硬整合」的路，但庫克領導的蘋果，卻決定要走自己的路。

「我們的主要目標還是在賣一支很棒的手機、提供很棒的使用者體驗，然後我們會用更低的製造成本來生產它。」庫克這麼在專訪裡說。

從蘋果發表了最新一代iPhone至今，兩個禮拜過去，九百萬支的銷售數字只是開頭，就像去年iPhone 5開賣前三天銷售五百萬支，也刷新了紀錄一樣，等時間一拉長，才能見真章。而庫克比誰都清楚這一點，畢竟諾基亞的殷鑑不遠，「諾基亞提醒了這個產業的每個人，你必須持續創新，不創新就只有等死。」蘋果新手機首賣成績屢創新高──iPhone系列產品開賣紀錄機型 發表日期 開賣國家數開賣成績iPhone 2007/6/29 1 74天賣出100萬支iPhone 3G 2008/7/11 22 3天賣出100萬支iPhone 3GS 2009/6/19 8 3天賣出100萬支iPhone 4 2010/6/24 5 3天賣出170萬支iPhone 4S2011/10/14 7 3天賣出400萬支iPhone 5 2012/9/21 9 3天賣出500萬支iPhone 5S 2013/9/10 93天賣出900萬支

iPhone 5C

資料來源：Piper Jaffray、蘋果

外資研究報告「喊水會結凍」的功力，很多投資人都印象深刻。

但外資藉由研究報告坑殺投資人嗎？外資的研究報告到底有沒有參考價值？

身為小散戶的自保之道又是什麼？

本刊在八六八期曾獨家披露一位新竹的陳太太買進宏達電的血淚史：她在二○一一年六月，宏達電股價約九百元時開始買進，原因一方面是看好王雪紅的經營能力，一方面當時許多媒體披露外資券商的報告，絕大多數都是建議「買進」或「持有」，訂出的目標價則是以「重返千元」最多。陳太太認為，「這麼多專業人士都看好，應該不會有問題。」結果短短不到半年，宏達電股價竟腰斬到四五○元，從此她陷入加碼攤平、「愈攤愈貧」的窘境，至今慘賠近千萬元，身心都受到極大的傷害。

陳太太的例子，其實也發生在很多投資人身上，只看到外資研究報告的評等與目標價，卻未能深入了解背後的意義，導致虧損。而花旗前分析師張凱偉的洩密事件，又讓市場開始注意外資的研究報告。

多年來，外資挾著龐大資金與充沛資源，一篇調升或調降某檔個股目標價的研究報告，股價就很容易大幅波動。由於對個股握有「判生判死」的生殺大權，使得市場都想掌握外資最新看法，搶搭順風車，也因此外資出具的研究報告，一直是重要指標。

曾於怡富、日商日興等外資券商研究部服務多年、《巴菲特選股魔法書》作者洪瑞泰指出，外資是人不是神，提出的看法或報告不見得百分之百準確。而一般投資人最關心的總是目標價(Target Price)與投資評等(Rating)，但這些是如何產生？背後的邏輯？以及用什麼方式評價，更需要了解。此外，研究報告的管控，有幾個常見的迷思也需要釐清。

迷思一：券商玩兩面手法？

客戶不認同 報告利多也可能賣超為何會有出利多報告卻賣股票的情況？洪瑞泰指出，研究報告只是外資券商提供給客戶的「參考資料」而不是「命令」，客戶沒有照單全收的義務。

而且若客戶是外資基金經理人，一天收到的報告或訊息動輒成百上千，如果不是知名分析師所寫的研究報告，恐怕根本就不會被客戶注意到。

此外，在該券商下單的除了其客戶，還有券商本身的交易部門，交易部門是否認同報告內容，或有其他考量，都不是研究部門或分析師能掌控的，所以這種出利多報告卻賣超的情況，未必是券商的兩面手法，投資人還是要以個股基本面為依歸，不用在意一、兩天的買賣狀況。

迷思二：發送對象大小眼？

做一份報告已不容易 不可能再分版本很多人質疑同一篇外資報告有「ＡＢ版」：Ａ版給大戶、Ｂ版給散戶，兩個版本內容不同，甚至建議方向相反。洪瑞泰笑著說「這是不可能的。不僅國外的相關法令不允許，寫一篇報告已經夠辛苦了，還要改成不同版本，分析師或研究員哪有這些時間？」迷思三：獨厚某些族群？

報告不外流 但從撰寫到披露有時間差外資券商的研究報告通常只提供給該券商的客戶，不會輕易外流；除非券商主動發布，否則不是該券商的客戶，並不容易取得，且在刊出前須嚴格保密。基於服務客戶的考量，頂多是在報告刊出後，由分析師聯絡幾位重要客戶，提醒他們有重要的報告而已。這次張凱偉所犯的錯誤，就是在報告未刊出前就通知客戶，有洩密之嫌。

如果是長篇報告，分析師要寫好幾天，甚至幾個星期，寫完後還要經過主管審核，以及編排、印刷等流程，往往會有相當的時間落差。 即使是一、兩頁的報告，也必須經過公司內部審核，最快也要二、三天才會寄給客戶。而報告寄給客戶後，等到媒體輾轉取得、翻譯、披露時，股價的確可能已反映完畢，這是投資人必須了解的。

想找出真正值得參考的研究報告嗎？洪瑞泰建議，可以用「橫向」與「縱向」兩個方法。橫向是：找三份針對同一產業或公司、由不同券商與分析師撰寫的報告，比較其內容、邏輯以及準確度。縱向則找同一位分析師於不同時間點，對同一產業或公司的報告，觀察他的看法是否前後一致？投資評等會不會忽升忽降？經過幾次篩選，應該就可以找出該產業或該個股，最值得參考的分析師或報告。

最後，洪瑞泰建議，操作還是要有自己的依據，「為自己的每一筆交易負責」，外資報告只能作為參考。看報告是要從報告內容中，學習外資研究一家公司的方法與邏輯，千萬不能像陳太太一樣，只看到投資評等、目標價等簡化的數據就買進，造成令人遺憾的損失。

外資報告怎麼看？

看投資評等：

Buy未必是買進 Hold不見得續抱各家外資券商的投資評等各有不同，有的分五級、有的分三級（如右表），最複雜的就是短期評等給overweight或buy，中期評等變成hold或neutral……若沒有完整揭露，投資人很容易被迷惑。

由於評等不同，所以當看到兩家外資券商評等某檔股票同為buy時，未必就是兩家券商一致看好，可能A券商的buy只是B券商的trading buy而已。

法人指出，觀察投資評等時最須注意的，就是「連調兩級」，最大的陷阱就是從buy降成hold，看似持股續抱，但由於每個評等建議的配置金額或部位不同，隱含的意義就是「降低持股部位」，也就是「減碼賣出」，只是還沒出清而已。所以絕對不能只看字面上的意義。陳太太若能看懂外資評等的背後意義，或許就不會在900多元買進宏達電了。

看目標價：

留意產生的方式

這可說是最受市場矚目的關鍵數字了。目標價的產生，有些是透過評價模型，但有時也和該券商的內規有關，未必是分析師想坑殺投資人。據一名熟悉外資生態的法人表示，有些外資券商的規定是，若要提出buy的投資評等，目標價必須比內部設定大盤指數漲幅還要高出5至10個百分點。

例如目前指數是8200點，台積電股價105元，假設某家外資內部已設定台股未來半年上看9000點，漲幅將近10%；若要推薦台積電為buy時，目標價必須超越大盤漲幅5或10個百分點，就成為105×(1+15%)＝120.75或105×(1+20%)＝126元所以目標價的訂定，有時只是為了符合規範而已，除非很深入了解這家外資目標價的意義，否則真的是僅供參考，不能拿來作為投資依據。

看評價方法：

透過模型 成長性為主要考量外資券商都有評價模型，透過基本面與財務面給予個股評價。包括營收、毛利率、稅後純益、EPS（每股稅後純益）、ROE（股東權益報酬率）等絕對數字、年增率與季增率都很重要。

此外，外資還很注重「營收結構」，對該公司各項產品的營收占比、毛利，以及上下游供應鏈的供貨關係都很重視。最後綜合以上條件輸入評價模型後，給予適當本益比與目標價。

洪瑞泰表示，世上沒有永遠準的評價模型，所以若外資報告不準，其實很正常。由於外資大多以成長性為主要考量，用的評價方法也偏向大波段操作；只要公司營運維持成長，就會一直建議買進，往往愈漲愈樂觀、愈跌愈悲觀，在股價高檔時還一窩蜂叫進，給人追高殺低的印象。

撰文‧唐祖貽