導讀 : 踏上互聯網化變革的第一天,地產這個行業就註定了不會停歇其變革向前的腳步。

2016年2月19日,財政部等三個部門聯合發文,調減住房交易環節的契稅和營業稅。此次稅收調整的政策意圖很明顯,即進一步強力支持去庫存。

這表明地產行業作為當下經濟格局中重要的支撐力量,必須通過改革和“去庫存”的手段,來解決日益嚴峻的產能過剩。而這能否借助互聯網的手段和方法,在一些特別的點上實現突破,成為當下地產行業需進行深入思考的迫切問題。

地產行業尤其是商業地產的高庫存的現狀是:

因為絕對供應量的大幅度提升導致產能過剩;

被互聯網所沖擊,特別是電子商務以及O2O的興起,所帶來傳統商業的變革、非集中化消費的分散化、線上取代線下、去中介化等,都對商業地產產生了實質性的影響。

面對這種影響,各方力量使盡渾身解數在尋找一種差異化的方法,希望能夠最終消除影響,實現轉機。

一、地產轉型的基本方法:差異化、概念化

面對商業地產的“高庫存”,地產行業曾探索過三個級別的做法解決這個問題:

1、1.0級別:尋找新的概念包裝

1.0級別的做法通常是尋找新的概念包裝,比如用電商概念、體驗概念、吃的概念以及教育概念等,對原有的所謂商鋪進行主題式的改造和包裝,以求有新的轉機。

2、2.0級別:以租代售、綜合利用金融杠桿

2.0級別的做法無非就是突破了商品性投資屬性,發展出以租代售、綜合利用金融杠桿的方法。然而由於兩種模式收益比的巨大差異,使得開發商意願不高,所以更多時候是雷聲大雨點小。

3、3.0級別:借助“互聯網+”的紅利

現在,更多的地產商和地產行業外的跨界者,似乎都將目標聚焦到了互聯網元素上,意圖通過借助“互聯網+”的紅利,實現地產行業的“互聯網+”轉型。

二、“互聯網+地產”的基本邏輯

“互聯網+地產”的基本邏輯,有以下兩大方面:

1、用服務代替銷售

在剔除絕對過剩供給因素外,在不做結構性調整的情況下,將因受到互聯網沖擊而失去線下實體商鋪需求的業務進行升級體驗,用服務代替銷售,轉商鋪銷售鋪為服務體驗鋪,從而實現存量市場的更新換代。

2、吸收線上互聯網品牌拓展線下業務

開放地吸收完全由互聯網線上而生的互聯網品牌,用其拓展線下業務以獲取線下業務增量市場。如將“黃太吉”等互聯網餐飲品牌吸引到線下開展各項業務,盤活線下商業地產。

總結而言,一方面將互聯網拿走的部分升級為承接互聯網線上業務的線下落地,另一方面又將在互聯網線上產生的增量品牌和業務拉到線下來,實現地產承載業務的增量註入,最終實現對互聯網手段方法以及優秀成果的善用。

三、“互聯網+地產”升級的原點

在具體實踐過程中,要升級改造存量以及吸納增量,還需要從思維觀念上重新理解地產在全新的互聯網商業業態中的功能定位。從銷售標準化產品到提供服務場景,再到垂直體驗業務,“互聯網+地產”延伸出的“地產+”正在日漸清晰。

所謂的“地產+”,即讓地產成為全新商業業態中的一種基本載體和生態元素,成為一種能夠在地產之上形成的各種商業業態新模式基礎設施。

這就是“地產+”的有效呈現形式。例如,“地產+創業”就衍生出文化創意產業園區項目以及創業孵化器新概念,“地產+餐飲”則衍生出飲食文化產業。

全新商業模式下,地產成為一種基本要素,成為全新商業生態模式的組成成分。其最終價值的實現與商業生態整體價值的創造息息相關,已經不再是一種簡單的商品售賣關系。

“地產+”的實現,意味著地產更多時候不再以簡單售賣的商品出現,而是作為一種運營的載體,成為度參與實現O2O新經濟完整價值的一份子,已經無法簡單分出獨立的價值。

這或許是“互聯網+地產”之所以模式複雜、一直在被摸索的本質原因。

四、“互聯網+地產”變革的新邏輯

在追尋最終解決方案的過程中,“互聯網+地產”的變革也深深受到了互聯網產業自身變化的影響。

1、從“以商品為中心”到“以人為中心”

從PC互聯網到移動互聯網對於人的解放——隨時隨地賦權用戶,從根本上改變了工業化時代“以冰冷的商品為中心”的商業業態,取而代之的是“以人為中心”進行商品銷售和需求滿足的全新商業業態。

2、從“產品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式,到“社群—用戶—需求—產品—服務”的模式

在“互聯網+”時代,從“產品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式,轉變到“社群—用戶—需求—產品—服務”的模式,更是顛覆了傳統意義上社會消費商品的生產和消費邏輯。

與此同時,商業地產的需求邏輯也基本上延續了這種趨勢變化,更多的互聯網元素和思維內涵被廣泛使用,出現了對於商業地產全新功能定位的態勢。

五、“互聯網+地產”的組合式創新

當下,越來越多主體參與“互聯網+地產”模式的探索中,如YOU+國際青年公寓、SOHO 3Q、優客工場以及酷窩聯合辦公空間等全新的“地產+”項目,他們都有著一個共同的特點:其基本商業邏輯都是圍繞年輕用戶群體提供服務。這種用戶細分定位的選擇,直接決定了其運營手段和方法對用戶的有效性。

跟大規模深度開展業務不同的是,此時諸多明星項目更多是承擔著一種商業模式和運營模式試驗的角色,這種試驗從根本上改變了人們對於房地產的定義。

在傳統定義里,房地產按照用途屬性不同被分為住宅和商業地產。在“互聯網+地產”模式探索的新項目邏輯中,“以地產為中心”將被“以用戶為中心”所取代,曾經住宅和商業地產的概念將被遺忘,轉而被定義為“為青年用戶群體提供滿足生活、工作、消費三種不同場景綜合服務需求為目標的地產”。

圍繞青年群體不同場景提供服務的地產項目

圍繞青年群體不同場景提供服務的地產項目

當下,除了圍繞社會生產力提供的主力群體——年輕人提供服務之外,圍繞青少年學習、生活、消費場景的各種創新式服務模式也不斷湧現:圍繞學習場景的各類特色外國語學校、國學班;圍繞生活消費場景的星期六小鎮、親子遊農場、兒童反鬥城、迪斯尼等遊樂綜合體項目等。

除此之外,以老年人生活消費服務為載體的各類地產,如生活領域的廣場舞廣場、以房養老新模式,消費領域的中老年旅遊、養老地產等……越來越多的模式正在不斷的被發掘和運營,從更大範圍重新定義著地產和地產服務。

在此過程中,曾經的地產元素已經不再被記憶,轉而被記住的是酷窩聯合辦公、優客工場創業孵化器、商品宅配生活體驗消費館等概念品牌。所謂的“地產+”概念得以真正實現,即地產不再是一個獨立的商品存在於簡單的交易環節中,而是以支撐平臺的身份存在於圍繞用戶不同場景消費需求滿足的整體服務鏈條之中。

六、地產將被重新定義

地產之變,從本質上說,源於其功能定位被重新定義。如今,隨著這種“互聯網+”的變革的進一步深入,更多顛覆式的新模式正在滋生潛長,成為顛覆地產行業形態的新力量。

1、Airbnb:共享經濟模式下的跨界與無界

美國Airbnb模式,從本質上說是利用共享經濟的概念,打破基本需求被模式化定義的邏輯思維,由原先人們認為只有酒店才能提供的服務,變成所有能夠滿足用戶住宿需求的場所都可提供。

如今,隨著更多的類Airbnb模式的出現,共享經濟概念下,更多的領域的界限將被跨界者打破,“領域無界”將成為一種常態。而在地產領域,無界之外還催生出更為顛覆式的模式。

2、後“地產+”時代:一站式地產解決方案

隨著“雙創”戰略成為不可逆轉的國家戰略,社會資源的配置將根據戰略的變化而不斷優化,而在地產領域,則不斷衍生出全新的理念和實踐。

誕生在上海的方糖小鎮作為一個創業孵化器,已經與華住(漢庭酒店集團的母公司)實現了業務合作。在方糖小鎮中創業者,可以直接在華住旗下的酒店住宿,從而實現了工作場景和生活場景的一體化,服務提供也更加一站式

場景融合,其表象始於存量服務提供主體的組合式融合,最終會催生出實際意義上的真正融合。

這也不是什麽新鮮事情,遠古工商業的前店後廠,本質上就是生活場景和商業場景的融合。如今的商業住宅綜合體,又將人們生活和工作的場景實現了融合。如果人們能在一個商業綜合體中的CBD寫字樓中工作,則意味著其工作和消費場景也實現了融合。

無止境地追求提高社會效率的商業,無法停止其追求全新商業模式的步伐:從傳統地產的“住宅+商業”,到個性化主題式的差異化地產,到結合互聯網元素的“互聯網+地產”“,最後到真正意義上“地產+”。

而如今,後“地產+”時代,正在催生住宅、商業的融合,催生圍繞目標用戶群體不同消費場景需求的融合。在不遠的將來,一站式滿足用戶綜合需求的全新地產生態產品將來到,無論其是否真正的普及,都代表了一種發展的方向和趨勢。

結語:踏上互聯網化變革的第一天,地產這個行業就註定了不會停歇其變革向前的腳步。當我們站在2016年的起點處展望地產行業時,差異化發展之路、“互聯網+地產”的創新嘗試、“地產+”模式的日漸成熟以及即將到來的後“地產+”時代,都將成為2016年地產領域的新熱點,也將成為地產行業升級變革的不變主線。

2016已經到來,所有的地產行業從業者,你準備好了迎接全新挑戰了嗎?