財經評論 ：近年最易Sell新盤
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GS(14)@2016-08-07 01:57:23新地（016）每次轉角市推售大盤，必成市場焦點，Yoho系列屬經典作之一。2003年正值沙士時期，新地平價開賣Yoho Town，首批折實平均呎價僅1,560元（當時以建築面積計價，實呎約1,800元），兩房單位最平售價100萬元有找，低見74萬元，掀起搶購潮，首日逾千買家逼爆揀樓，即日沽800伙。所謂「有早知冇乞兒」，當年100萬元唔使就買到一層樓，今日莫講住宅，同屋苑車位價都炒到過百萬元了。七年後樓市大升，政府推出辣招前，新地開賣Yoho2期，即Yoho Midtown，價錢比1期貴逾兩倍，首張價單50伙建築平均呎價高達5,200元，「Yoho」由2003年平絕全港新盤，變成貴絕元朗。再過多六年，3期Grand Yoho首期逾千伙開售在即，亦正值樓市轉角反彈，坊間對新地是次定價萬分期待。位置上，Grand Yoho最近西鐵元朗站；論配套，基座亦有過百萬呎大型商場；項目樓花期短，接近現樓；再加埋新地品牌魔力，我不是地產經紀都識得點sell客啦。
Grand Yoho肯定是新地、甚至近年全港最易sell新盤，賣幾錢，有數得計。先講同系區內「山旮旯Yoho」Park Yoho，呎價賣緊近1.1萬元，真Yoho應不會平過山旭旯Yoho吧。再入一個站的嘉華（173）的同區朗屏站朗屏8號，平均呎價亦近1.2萬元。假設Grand Yoho比朗屏8號賣貴一成，即平均呎價約1.3萬元，相隔13年，「Yoho」系列升價6倍。Yoho3期於2010年向政府完成補地價，每呎樓面地價僅2,900元。新地最終賣幾錢，只是賺多賺少而已。想知賣幾錢，應該等多一星期便有結果。記者：朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723052
新地打造筲箕灣王國 近年最大型港島新盤
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GS(14)@2016-08-09 06:43:07【明報專訊】新地（0016）自2008年起着手收購筲箕灣教堂里一帶舊樓，成為今天的形薈，可建總樓面逾30萬方呎，提供650伙，不但為新地打造筲箕灣王國中，最大型的住宅重建項目，亦是近年一手市場上最大型的港島新盤。以形薈首批143伙，市值已逾11億元計，換言之整個項目市值估計逾50億元。新地近年已先後落成譽‧東及譽都，前者提供79伙，後者提供117伙。
南豐永泰於區內插旗
未來筲箕灣一帶不乏新供應。南豐旗下柴灣道藹寧園重建項目，去年8月接納30億元補地價，屬新世界（0017）等在2012年為北角新東方臺（即現時柏傲山）補地價37億元後，3年來最大額私宅補地價個案（撇除港鐵項目）。該項目佔地約5.72萬平方呎，提供約464伙，主攻大單位，平均面積近千方呎。
另永泰（0369）西灣河臨海項目則涉約100伙，主打中、小型單位，最快今年以樓花形式推出。地皮毗鄰東濤苑，享有海景，雖涉司法覆核，但永泰仍於2014年以4.34億元、每方呎樓價地價9396元高價投得該地。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5728&issue=20160808
北角尚譽迷你戶 367萬入場 首批折實平均呎價2.4萬 近年同類最貴
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GS(14)@2016-09-09 04:22:30【明報專訊】新盤銷情暢旺，發展商開價進取，實用面積最細163方呎起的恒地（0012）北角尚譽，首批折實實呎約2.4萬元，為近年首批平均實呎最貴的迷你戶新盤，較同區二手呎價高逾兩成。不過，由於單位以銀碼細招徠，首批最細實用面積166方呎的開放式戶（只計標準戶），折實367.4萬元起，為過去10個月以來港島最低入場費的新盤。
明報記者 林尚民 方可兒
全數提供128個單位的尚譽，當中126個為開放式單位，最細實用面積163方呎，是近年市場上最細的標準戶。發展商昨日公布首批50個單位之價單，平均實呎25,247元，有別過往新盤，今次發展商只提供最多5%折扣，包括2%即供優惠及3%印花稅優惠，折實實呎則約23985元。恒地營業（一）部總經理林達民昨稱，項目不設示範單位，最快安排下周發售。林又表示，興建細單位每方呎建築成本比興建大單位更貴，以今次推售的尚譽為例，每實呎建築費就高達6500元，比集團其他較大面積單位新盤之建築費高出超過一成。
林達民：每呎建築費高達6500元
綜觀近年具迷你戶的新盤，尚譽首批呎價可謂冠絕同類型樓盤，近年只有宏基資本（2288）佐敦匯萃首批折實實呎24,179元較尚譽高，但匯萃全數單位均連裝修及家具出售，未能直接作比較。若以同區二手比較，提供迷你戶的單幢盤、樓齡約13年的莊士維港軒，近日成交實呎約2萬元，尚譽高約兩成，區內指標物業如和富中心，最新成交實呎約1.64萬元，尚譽呎價高約46%。
首批50伙近半折實價低於400萬
另尚譽今批單位中，實用163方呎的只有1伙連平台戶，標準單位實用由166至170方呎全屬開放式戶，入場單位為實用166方呎的6樓D室，定價386.7萬元，折實價367.4萬元，折實實呎22,130元。港島區對上一個入場費最廉新盤，為去年11月推售的九建（0034）香港仔登峰‧南岸，首批實用214方呎開放式戶，折實售約355.6萬元起，實呎16,617元。至於尚譽最貴一伙，則為實用169方呎的32樓C室，折實價454.4萬元，實呎26,892元。
呎價貴區內二手單幢逾兩成
此外，今批50個單位中，有24伙折實價不足400萬元。發展商是次透過旗下財務公司提供樓價三成二按（一二按合共不多於90%），另買家亦可向發展商申請最高樓價八成一按，兩者按息同為首3年P減2厘（P現為5厘）、第4至5年為P減1厘，其後為P。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0902&issue=20160908
中資掃商廈佔五成 創近年新高
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GS(14)@2016-10-24 05:54:13【明報專訊】近年來中資湧港購全幢商廈，其中會德豐（0020）紅磡One HarbourGate東座全幢商廈及東座商舖，就由深圳祥祺集團以45億元購入，呎價約1.6萬元，成九龍區呎價最貴的全幢商廈。負責是次巨額成交的第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文（圖），接受本報訪問時表示，今年中資購入本港全幢商廈比例更高佔五成，為近年新高水平。
近5年取代外資基金角色
李續稱，在2003至2008年間，本港全幢商廈主要由外資基金購入，惟近5年來，中資來港購置商廈的比例逐步增加，以今年為例，先後有光大控股（0165）以100億元購入的灣仔大新金融中心全幢。另會德豐發展的紅磡One HarbourGate東座全幢商廈及東座商舖，便獲深圳祥祺集團以45億元購入。此外，去年11月會德豐亦以58.5億元把One HarbourGate全幢西座商廈及商舖，售予中國人壽保險（海外），呎價約1.49萬元。
李表示，過去內地買家選購的全幢商廈，選址主力集中於中環至灣仔，而且較着重大廈命名、廣告牌及外牆使用權等，然而部分中資企業在港島購入的全幢商廈，樓齡已逾20年，反之近年東九龍多幅地皮，發展商把項目打造成超級甲廈，例如採用防紫外線隔熱玻璃、每層採高樓底設計及特高樓底大堂等，均是中環、灣仔區內可供出售項目中難以媲美。
政府銳意發展東九龍，積極批出發展用地，而區內已持有物業的發展商亦加快部署，未來2年區內將有5幢新型甲廈落成，當中包括前九倉電訊大廈重建項目等，共涉樓面約300萬方呎。
料東九甲廈呎價勢逾2萬
他表示，目前東九龍甲廈較灣仔呎價有相當距離，但深信隨着基建落成，東九龍商廈至2025年將迎來另一個升浪，料東九龍甲廈呎價未來可逾2萬元，追上灣仔商廈呎價。此外，鑑於人民幣幣值下調，加上在本港購置物業可享3厘至4厘回報優勢，認為未來中資來港購置全幢商廈將持續。
明報記者 劉詠怡
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2102&issue=20161024
近年風向變化快 「跟風」難持久
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GS(14)@2016-10-24 05:54:20【明報專訊】廣告與傳播媒界的關係密不可分，似乎亦無可避免受到傳播媒界轉變的影響。鍾振傑於2013年年初創立Secret Tour Hong Kong，不足4年時間，廣告的風向變化極大。
他表示，公司成立初期，網絡廣告大多是網頁廣告，然後因應市場轉變而陸續推出手機版本、採用youtuber拍廣告，「之後又話要KOL（意見領袖），但現時（KOL）價錢貴了，就到二次創作；其實所有轉變愈來愈急促，可以話兩三個月變一次」。
對此，The Bees Group創辦人及行政總裁曾錦強有以下看法：「廣告公司有一定優勢，可以根據媒介變化而創作出不同內容；但如傳統媒體要轉型就不容易。」他續稱，由於現時媒介生態側重即時反應，加上近月懷舊風潮遠勝從前，容易喚起觀眾熟悉感的二創廣告蔚然成風，「感覺上現時二創廣告多了，市場佔比可能有一成，始終風險較細，易引起共鳴，而且最具消費力的七八十後都鍾意懷舊」。
業界：原創廣告壽命較長 可成經典
不過，他表示，「跟風」風氣一直都有，但只有原創廣告壽命較長，可以成為經典，「二創廣告有噱頭，但無太多人記得內容，亦無助建立品牌形象，如十幾年前Sunday廣告爆紅，之後好多人跟風，但大家都只會記得原本Sunday個廣告」。
鍾振傑亦認為，二創廣告較容易有迴響，「但太多就不好，不斷消費舊東西，觀眾反應只會愈來愈低，長遠亦會令香港愈來愈封閉，無辦法export（出口），以前香港嘅廣告可以出口到其他地區播放」。面對二創廣告襲來，鍾振傑表示：「同一個廣告，3年前同3年後落反應會不一樣，都係順應時勢，廣告最得意之處在於此。」
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1306&issue=20161024
舖王1個月掃15億貨 近年罕見 業界料零售續不景 舖市未見底
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GS(14)@2016-10-28 05:59:42【明報專訊】人民幣貶值促使內地資金來港買樓，即使近年較低迷的舖市亦出現投資者掃貨。有「舖王」之稱的資深投資者鄧成波近期連番出擊，剛以逾2億元購入東亞銀行（0023）銅鑼灣怡和街巨舖，連同早前已購入的銅鑼灣波斯富街、灣仔、尖沙嘴及深水埗的舖位，過去約一個月已購入5個舖位，共涉約15億元。惟業界認為，零售市况尚未回勇，舖市暫未見底。
明報記者 劉詠怡
市場消息指，東亞銀行推出招標的麥當勞大廈地下A舖、F舖及地庫全層（連大廈垂直廣告牌），總面積約5,146方呎，由「波叔」鄧成波以逾2億元承接，呎價約4萬元。
鄧成波兒子、Stan Group主席鄧耀昇表示，以逾2億元購入上述物業以作長線收租。資料顯示，上址前身為東亞銀行分行，於今年初交吉，東亞銀行為一手業主，持舖逾30年從未放售過該舖。上址早前委託代理行招標放售，意向價2.8億元。連同筲箕灣道及慈雲山毓華里的兩個舖位，東亞銀行月內已連沽3舖，共套現約3億元。
東亞月內連沽3舖套3億
事實上，鄧成波過去一直主力吸納核心區靚舖，但數年前舖市租售價急升，加上自從2010年實施活化工廈後，「波叔」已轉戰工廈，近年少有吸納核心區舖位。不過，隨着活化工廈政策完結，去年起零售市道持續萎縮，部分核心區靚舖業主願意放貨，吸引「波叔」近月積極入市。
除了上述怡和街舖位外，「波叔」亦以2.5億元承接由恭和堂沽出的銅鑼灣波斯富街87號地舖，按面積1100方呎計，呎價2.27萬元。
另外，由華置（0127）及市建局持有位於灣仔皇后大道東258號尚翹峰第1座地舖，以及1樓至2樓，第2、3座地舖及1樓，連50個車位，亦由「波叔」以5.642億元購入。
此外，「波叔」早前亦向培新集團購入尖沙嘴漆咸道南鐵路大廈地舖，及深水埗福榮街電腦商場地下3個舖位及1樓全層，共涉4.88億元。
投資者伺機吸納靚舖
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，近期投資氣氛好轉，加上自去年零售數據回落後，近月已見平穩，部分一向投資優質舖位的投資者亦積極出動入貨。他認為，目前高檔零售行業生意仍見下跌，租金仍有下跌空間，故相信舖市仍未見底；但由於核心區靚舖鮮有放盤，故此吸引投資者在未見底下入市。
時裝店短租先達舖 劈租43%
值得留意的是，現時市場上仍有不少核心區舖位待租，部分業主亦寧將舖位短租以避免丟空。
市場消息指，旺角先達廣場地下G8及G9號相連舖位，面積約750方呎，原本由藥房以月租35萬元承租，其後藥房於本年3月份棄租舖位空置半年，近日終由一間時裝店以每月20萬元短租形式租出，呎租267元，較舊租客長約租金少收15萬元或約43%。業主包括黎姓及李姓多位人士，於1997年以3380萬元購入。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2546&issue=20161028
近年頻錄撻定斬纜個案
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GS(14)@2016-11-18 17:20:10【本報訊】政府為住宅加辣，車位勢成炒家樂園，不過並非每一個車位都能賺錢離場。去年才拆售的屯門居屋兆麟苑停車場車位，最少有10宗蝕讓之餘，更有7個車位連環撻定，業主殺定21萬元。
留意同區是否供過於求
資深投資者林子峰於去年11月底將停車場拆售，全場449個車位，定價由49萬元至最高達99萬元，即晚賣出逾九成。但由於同區車位供過於求，炒風歷時只有一個月，之後頻現炒燶個案。最近更有停車場2期3樓7個車位同時間撻定，全部車位成交價俱為63萬元，涉及5名不同買家。由於全部買家每個車位俱付約3萬元定金，料全遭林子峰殺定，合共約21萬元。其中有兩名買家購入兩個車位，成交價合共126萬元，故是次撻定損失6萬元定金。每次加辣，發展商及投資者都霎時積極拆售車位，如2012年10月推出加強版額外印花稅及買家印花稅後，華懋乘勢推逾千個車位出售，包括大圍金獅花園、深井豪景花園、沙田富豪花園及碧濤花園。但大部份買家都是希望短炒而非用家，故不少車位「坐艇」，租不出亦賣不走，拆售首一年不斷錄蝕讓，死守至最近的成交才有錢賺。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837568
海航傳分拆香港快運上市 近年淨虧損 料市值測試可過關
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GS(14)@2016-12-23 08:13:51【明報專訊】近期頻繁於股樓兩市買殼投地的海航，正一步一步構建集團於香港的資本王國。昨日市場有消息傳出，海航持逾三成股權的本地廉航公司香港快運（HK Express），最快計劃將於明年在港上市。香港快運對此表示不予置評。
明報記者 尉奕陽
《經濟日報》昨日引述市場消息指，香港快運考慮最快明年於香港主板掛牌，料集資3億至4億美元（約23.4億至31.2億港元）。公司近期一直與投行保持接觸，惟暫未正式任命保薦人，上市方案亦未最終落實，最終是否上市仍將視情況而定。香港快運發言人回應本報查詢時稱，不會就任何有關市場發展及市場動向的傳言作出評論。
根據香港快運公布的資料，公司已於2015年實現盈利，2016年上半年純利更超2015年全年總額。根據本港上市審批規則，主板新申請者在盈利測試準則下，須實現3年盈利總額至少5000萬元，其中前兩年累計盈利不低於3000萬元。惟資料顯示，香港快運於2015年至今的累計純利大致與2014年全年虧損相抵，且2014年虧損總額遠高於2015年盈利額，故料公司或選擇市值/收入測試，或市值/收入/現金流測試（見表），來通過上市審批。
機隊規模料2018年達50架
香港快運現時共有18架空巴A320客機，機隊規模料於2018年達50架。相比之下，於馬來西亞上市的亞洲最大廉航公司亞航（AirAsia），機隊規模達81架，市值約113億元，2015年錄得純利9.38億元；擁60架飛機的內地最大廉航春秋，市值更達約335億元，去年純利則約14.47億元。 交銀國際交通運輸及工業行業研究主管鄭碧海表示，市場現時對廉航業務增長前景樂觀，只要收入增長能超過行業客量增速，並提供足夠運力，在非過度競爭的情况下增長將快過傳統航司。
香港快運前身為「賭王」何鴻燊投資的港聯航空，在海航入股後，於2013年正式轉型為廉航，亦是香港現時唯一的本地廉航公司。
快運的「姊妹公司」，同為海航系的香港航空，兩年前亦曾考慮以「雙幣雙股」形式在港上市。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2428&issue=20161223
07估中大跌市 近年多次失準
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GS(14)@2017-01-12 07:59:20【本報訊】陸東為瑞銀前著名分析員，在2007年股災時一戰成名，準確預測大市下跌4000點，不過2008年離開投行，相繼成立Look's Asset Management Ltd、Look's Securities，自立門戶後，「金牌分析員」名號看來有點失色，多次開口預測走勢都唔中，最近他就估港交所（388）受惠深港通長遠有機會挑戰「金牛股」（1,000元）。不過，港交所股價昨日收報187.5元。
估中恒指跌4000點
陸東任職瑞銀時負責分析港股，出名睇市夠準，2007年恒指突破30000點，當時陸東「逆市」指恒指見頂急跌最多4000點，恒指其後確實兩星期內跌逾4000點。不過，其後他多次失準，陸東於2014年4月估恒指難以重上25000點，但其後升至近29000點，港股之後大調整，陸東早於2015年已稱港股踏入牛一。陸東於上月估計，港股處「熊三」與「牛一」交界，港股今年進入「牛一」反覆向上，目標是重上25000點或以上，另指港股交投可受深港通帶旺，利好港交所長遠有機會挑戰「金牛股」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170111/19893060
核心區現近百短租舖 近年最多 春節前夕 利市封店滿佈旺角銅鑼灣
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GS(14)@2017-01-24 12:15:31http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4004&issue=20170124
【明報專訊】近年零售市道轉差，奢侈品牌零售租客續整合據點，旅遊核心區吉舖湧現。有代理統計顯示，四大核心區包括旺角、尖沙嘴、銅鑼灣及中環，連同其他民生區街道，今年農曆新年前短租舖位已錄近百個，為近年新高。
明報記者 劉詠怡
資料顯示，去年農曆新年前3至4個月，市場已漸現短租舖，喜來登旺舖代理董事黃偉文表示，四大核心區平均亦有約20宗短租個案，合共約有70至80宗，不少主要街道包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、尖沙嘴海防道及旺角西洋菜南街均出現短租個案，短租舖數量較往年增加。由於空置舖位供應增加，平均短租舖呎租亦由去年約150元水平跌至今年120多元水平，呎租平均減幅約10%。
利市封店50萬短租羅素街舖
當中以曾是全球最貴舖租街舖的銅鑼灣羅素街為例，去年就有舖位獲利市封專賣店短租。由資深投資者黎永滔持有的羅素街59號地下G號舖，面積約700方呎，舊租客為粵港澳湛周生生，金行撤出後現以由利市封專賣店短租形式承租，月租50萬元，呎租約714元，租期至下月底。業主同時已預早招長租客，意向月租約150萬元，即短租較意向長租大減66%。
此外，曾晉身百萬月租的尖沙嘴重慶大廈地下2號舖A部分，自藥房舊租客撤出逾一年後，亦由利市封專門店以20萬元短租，呎租亦達200元水平。業主同時以月租55萬元招長租客，意向租金較舊租105萬元減48%。
黎永滔：不介意續短租待長租客
現時手上持有數個舖位待租的黎永滔表示，去年市場空置舖位增加，業主叫租態度普遍回軟，農曆新年前吸引不少短租客入市，除售賣賀年消費品外，運動服飾、鞋履、手機配件甚至日用品零售租客紛在市場「搵位」，「撐起」空置舖位業主的租金收入。他認為，近月零售市道見底，看好租賃市道回升，並認為現時核心區空置舖增加下，做就一批過去沒有機會落戶核心區舖位的零售商進駐一線街舖，故不介意繼續短租靜待長租客。
代理料舖租下跌空間收窄
世邦魏理仕香港顧問及交易服務零售執行董事連志豪認為，今年街舖租金估計回落不超過5％，大部分於2014年高峰期簽下的租約將於本年年中屆滿，意味着租金再下跌的空間很小，租賃動力將逐漸改善。
利嘉閣商舖及投資部營業董事鄭得明表示，在零售市道企穩及民生店舖率先反彈帶動下，預料今年店舖買賣登記有機會挑戰1800宗水平，料較去年回升四成，涉及登記總值料達340億元，按年增約四成。
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