南下買殼需求勁 助合法走資
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GS(14)@2016-04-13 16:56:54【拆局】殼股越炒越有，甚至衍生出啤殼「工業」，歸根究柢都是源於供不應求。事實上，之前內地遲遲未重啟新股市場，企業無上市出路，而內地嚴打資金外流，來港買殼成為資金南下的合法途徑，即使近日創業板殼價略為回落至3.2億元，但仍較年多前升價六成。投行人士指，大部份殼股的買家都是內地資金，即使是港資買家，「都係轉嗰頭賣畀內地人」，他表示，買賣殼股不是新鮮事，但出現啤殼潮應該是兩年前的事，因為當時內地仍未重開新股市場，企業又想上市解決資金需求，南下買殼注資成為最直接的方法。
內地難上市 利用買殼成事
另一原因，是中央打貪力度加大，資金紛紛外逃，將內地資產注入香港上市公司，再透過上市公司集資，即合法地將資金調離內地。雖然去年11月內地突宣佈重啟新股上市，但數目仍然不多，因此市場對殼股需求依然殷切，就連私人銀行亦收到有關「柯打」。星展（香港）豐盛私人客戶主管謝瑞明昨亦透露，近日有零星內地高端客戶希望來港買殼，主要是因為公司未符合上市要求，故此尋求私人銀行協助「搵殼」，已轉介至該行旗下的資本市場部門，但未有透露最後是否成功買殼。熟悉買賣殼股的投行人士表示，近月大市氣氛未回穩，主板殼價仍企硬要5.5至6億元，至於創板殼股，早前曾有叫價3.8億元，但近日剛有一交易以3.2億元成交，他表示不排除有人「坐殼」太多，資金一時周轉有問題，而需要減價套現。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19568856
周顯：Broker學滿師 買殼做江湖大佬
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GS(14)@2016-10-14 06:30:13【明報專訊】在這個世界無奇不有，尤其是在股市，什麼光怪陸離的事情也有機會發生。那天同朋友G君談起我們的一位老朋友，其遭遇之離奇，簡直可以拍成電影。
話說這位朋友做了好幾年財技Broker，學滿了師，便自己搞殼，做莊，賺得了第一桶金，也賺到了人生第一隻殼，這也是大個仔的必經之路。但你知啦，一隻殼還要有業務的配合，才可以繼續維持上市地位，以及在市場cap水賺錢。結果他買入了一間優質資產，是一間有很多年歷史的老牌公司，總之是好正的那種，可以在市場賺很多錢的那種啦！
但有一個問題，這家公司的原老闆，是一個黑社會大佬，整間公司的員工就是他的細佬。朋友買了這間公司，也只有硬着頭皮，接任成為了龍頭，也變成了黑社會大佬。一個大好青年，就因為賺錢，誤入歧途，不能自拔了。
我問G君﹕「好耐無見到他，他現在還是不是龍頭呢？」
G君說﹕「不是，他無做了，不過現任龍頭都叫他大佬啫！」
我忍不住大笑。
國民黨共產黨 百年前是一家
又某一天，我同某名親中人士吹水，我說﹕「下屆特首，多半是由黑馬跑出，這隻黑馬，必定要非常信得過，而且非常強硬，可以對付港獨，又可以通過廿三條。」
他提出了一個人選﹕「李國章。」
我說﹕「李國章在每一方面都很適合，但他的李家背景，又李國能，又李志喜，阿爺一定唔放心。」
他說﹕「家庭背景有無咁重要呀！李國章都唔會襯李國能同李志喜啦！」
我說﹕「你讀得中文書少，也不熟中國近代史，共產黨最注重的就是血統。話時話，阿爺咁信你，我都懷疑你老豆有共產黨背景。」
他說﹕「唔係，我老豆係國民黨啫！」
我說﹕「國民黨和共產黨，100年前本是一家，轉個招牌就可以做friend，董建華便是例子！」
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9303&issue=20161014
海航天價奪地 又連番出手買殼
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GS(14)@2017-01-06 02:05:39【本報訊】海航集團在2016年下半年開始，突然成為香港地產界焦點，先後兩次以天價奪得啟德兩幅地皮，總共斥資逾142億元，而中標價亦遠高於市場預期。除了在地產市場內，集團亦密密在香港股市內買殼。東北電氣（042）日前公佈，決定以每股2.35元，向海航旗下海航酒店，配售1.36億股新H股，佔擴大後已發行總股份13.49%，或H股的34.55%，涉資3.2億元。
涉足六港上市公司
同時，鎮科集團（859）日前披露擬賣殼，有消息指買家正正是海航集團，令鎮科股價昨日彈升36.2%至1.77元。2016年12月時，海航亦兩度出手，分別以近6億元及近4億元，入主KTL（442）及嘉耀控股（1626），持股逾60%以上。連帶過去已買入的香港國際建投（687）、海航實業（521）及航基股份（357），海航集團最少已涉足6間本港上市公司。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886850
赫蘭道洋房7.4億放售 買殼或慳3億稅
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GS(14)@2017-02-08 21:12:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0740&issue=20170208
【明報專訊】雖然政府推出多項辣稅，但不少投資者透過「賣殼」避繳辣稅，去年一度以6億元獲內地客買殼購入的港島南區赫蘭道12號洋房，成交兩個多月後，再於市場上以7.4億元放售。若成功賣殼，料有關內地業主可先後避稅節省逾3億元。
重慶富商安晉晨去年6億「賣殼」
第一太平戴維斯何家威表示，上述赫蘭道12號洋房現正放售，物業實用7891方呎、連約7000方呎戶外空間；上述物業原由重慶富商安晉晨或有關人士於2011年以5.47億元購入，隨後於2016年底以約6億元「賣殼」售予內地商人蔡陽力等人，當時已節省樓價30%買家印花稅BSD及從價印花稅DSD、即涉1.8億元。
至於現時蔡氏等再把洋房放市場上放售，市場消息指叫價約7.4億元；若成功售出，實呎將近9.4萬元，帳面料可獲利1.4億元，並節省最多20%額印稅項SSD涉1.48億元。換言之，若洋房以賣殼形式售出，「一買一賣」最多慳3.28億元辣稅。
天巒洋房1950萬沽 業主蝕580萬離場
土地註冊處資料顯示，上水天巒納沙泰爾大道雙號洋房，實用面積1674方呎，上月底以1950萬元售出，實用呎價11,649元。原業主於2010年以2411萬元購入該單位，帳面損失約461萬元，若連厘印費等使費，估計實蝕逾580萬元或24%離場。
此外，祥益地產營業經理黃肇雯表示，天水圍天盛苑F座高層8室，實用面積650方呎3房戶，以430萬元（未補地價）成交，實用呎價6615元，成交價創區內未補地價居屋新高，據悉，新買家為屯門公屋戶。原業主於2000年以94.4萬元（未補地價）購入，帳面賺335.6萬元，或3.6倍。
富強苑兩房售1.24萬 創屋苑新高
富誠地產客戶主任周文卓表示，樂富居屋富強苑C座（富康閣）低層5室，屬實用401方呎2房戶，以500萬元（已補地價）獲區內首置客承接，實呎12,469元，呎價創屋苑自由市場新高。原業主2007年以150萬元（已補地價）購入，現帳面獲利350萬元或2.3倍。
細價股一周：南下買殼潮又起
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GS(14)@2017-04-28 02:09:44港股近期無懼A股弱勢，形態上稍見突破，股王騰訊（700）帶領科網板塊破頂。繼輝山乳業（6863）後，另一間大型民企豐盛控股（607）被沽空機構狙擊，昨日急跌逾一成後停牌。豐盛市值約500億，較輝山還高，主要股東包括國家隊華融資產管理，持股近9%，牌面計出事風險極低。火燒連環船，多家與豐盛有關連的公司股價受波及，實力建業（519）、中國高速傳動（658）及中國華融（2799）急插，衍生集團（6893）更跌至一年低位，猶幸未對大市造成影響。中彩網通（8071）主席梁毅文出售控股權，公司易主內地科網企業。買家新三板公司深圳市天圖及杭州恩牛。後者主要從事互聯網技術開發及網絡工程，營運「51信用卡管家」自動化信用卡賬單管理應用程式，據稱擁有逾3,000萬名用戶，去年C輪融資金額已超20億人民幣，估值驚人。天使融資的資金，不用來經營實業，卻花數億買殼股，可謂錢滾錢生財的最佳例子。飛尚非金屬（8331）控股股東李非列賣盤，內地資產管理公司張強買入55%股權。看來又有一批資金找到渠道，突破重重管制，南下買殼。證監會持牌人，沒持以上股份梁杰文財技學人本欄逢周三刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170426/20001401
恒大向恒地買地 首插旗港住宅 「買殼」形式購屯門官地 料投資逾百億
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GS(14)@2018-01-22 06:13:27【明報專訊】內房龍頭中國恒大（3333）首度進軍本港住宅市場。本報翻查公司註冊處資料顯示，恒地旗下附屬、2015年以36.3億元投得屯門管翠路住宅用地的福彩發展有限公司，多名董事包括恒地副主席李家誠等辭任，改由多名恒大背景內地人士入主，意味地皮或已易手。市場估計，由於項目可建近80萬方呎，規模不小，投資額料逾百億元。
明報記者
是次料繼碧桂園（2007）收購宏安（1243）白石住宅官地部分權益後，再有內房透過「買殼」形式發展住宅官地項目。本報上周分別向恒地及恒大查詢交易詳情，惟恒地至截稿前並無回應，恒大則表示不作回應。
據公司註冊處資料顯示，福彩原有恒地董事班底，包括「四叔」李兆基的次子李家誠、胞妹馮李煥琼，以及多名老臣子郭炳濠、李鏡禹、廖祥源已辭任，改為委任恒大高層賴立新、陳奮及王蓉擔任董事。
地政署：正了解有關「賣殼」個案
本報亦就市場上再錄得持有官地的公司「賣殼」易手個案向地政總署查詢，該署回應稱正了解有關個案。
資料顯示，恒地近年少有奪得住宅官地，其中2015年6月以36.3億元奪得上述屯門第56區管翠路地皮，每方呎樓面地價約4621元。該地皮形狀呈不規則，較難剪裁，惟規模不小，地盤面積26.19萬方呎，可建樓面約78.5萬方呎，當時恒地已預計項目總投資額約80億元。據賣地章程顯示，該地受高限條款約束，中標發展商須負責維修及保護項目範圍附近的斜坡。另外，發展商亦需鋪設項目外的行車及行人路段，並進行噪音、排污及排水問題環境評估。
去年獲批建1982伙 三成迷你戶
據屋宇署資料顯示，上述項目於2016年已獲批圖則，將興建4座樓高19至20層住宅，另有22座3層高洋房。此外，2017年6月項目再獲屋宇署批出動工紙，項目將提供1982個單位，當中有三成屬迷你戶，不計廚廁等，部分面積僅約135方呎，估計實際實用面積亦僅約230方呎，有機會成為區內面積最細的單位。
區內地價兩年升四成半
是次為恒大繼2015年以「天價」125億元向華置（0127）收購美國萬通大廈（現稱恒大中心）後，首度進軍本港住宅市場。事實上，近年掃管笏地價亦隨大市水漲船高，毗鄰上述原由恒地持有地皮的住宅官地，2017年6月由深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以約31.69億元投得，可建樓面47.3萬方呎，每方呎樓面地價6700元，明顯較掃管笏一帶住宅地皮每方呎樓面地價高之餘，亦較上述原由恒地於2015年以每方呎樓面地價4621元投得的地皮貴45%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8667&issue=20180122
恒大呎價8400元購恒地屯門地 66億「買殼」 不足3年地價升八成
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GS(14)@2018-01-23 12:37:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0674&issue=20180123
【明報專訊】中國恒大（3333）「買殼」形式向恒地（0012）購入屯門掃管笏住宅官地，為首個港住宅發展項目，據悉作價約66億元，以可建樓面78.5萬方呎計，每方呎樓面地價約8400元，較去年6月深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以每方呎樓面地價6700元投得毗鄰地高約25%，更於不足3年內升約八成。
明報記者 甘潔瑩
恒大於本港住宅市場插旗，據悉上述掃管笏住宅地以約66億元向恒地購入，較恒地2015年透過招標以36.289億元投得上述官地高逾八成，恒地購入地皮不足3年，轉手帳面賺近30億元。現場所見，地盤已作初部地基工程。若按恒地為項目投放的建築成本約10億元計，預料交易可帶來除稅前收益約20億元。聯昌中國房地產研究主管鄭懷武分析，由於項目已在發展階段，預料最快今年第四季起預售，每方呎售價料可達1.7萬元。該行續稱，恒大會將項目主力向內地客戶推廣。連同上述交易，聯昌指恒地在過去12個月已賣出140億元資產，利潤可觀，預計恒地將繼續出售本港非核心資產，成為其集團利潤的驅動力。
恒地料賺20億 日後呎售1.7萬
地政總署資料顯示，截至去年12月止，上述項目仍未申請預售。屋宇署資料顯示，地皮2016年已獲批圖則，將建4座19至20層住宅，另有22座3層洋房；項目於2017年6月項目再獲屋宇署批出動工紙，項目將提供1982伙，當中有三成屬迷你戶，估計部分單位實用面積亦僅約230方呎。
對於官地再度以「賣殼」方式易手，地政總署昨回覆本報稱，該地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款，有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司的股東及股權變動。
地政署：股權轉讓屬常見商業行為
該署亦指，政府透過招標出售土地的土地契約，會載有條款限制土地業權人於有關物業發展完成前、即在合約完成證明書（即滿意紙）發出前的土地轉讓，須參考有關條款，不能一概而論。若土地是由一間公司購入，該公司便成為土地業權人。土地業權人若將有關土地轉讓，有關土地業權便會轉至該另一人士或公司，土地契約所載的業權轉讓限制（若有）一般是針對這種轉讓。此土地轉讓是有別於土地業權人的股東將其股權轉讓，股權轉讓並沒有改變有關土地業權及業權人履行土地契約的責任，因此亦非一般地契需要規限的事項。如有關業權人是上市公司，股權轉讓是一般常見的商業行為。
容祖兒「買殼」購洋房 料慳6000萬辣稅
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GS(14)@2018-05-09 07:40:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6386&issue=20180509
【明報專訊】近年不少名人均透過「買殼」形式買樓，以便節省大筆辣稅，其中天后容祖兒（圖）及其母余金鳳，早前便以公司轉讓形式購入淺水灣道56號一幢雙號洋房，以成交價2億元計，最高慳稅6000萬元。
2億易手 實呎逼6萬
綜合土地註冊處及公司註冊處資料顯示，上述淺水灣道56號一幢雙號洋房，實用3341方呎，原由英皇娛樂酒店CEO、導演杜琪峯愛將黃卓玲丈夫余永焯透過公司名義持有，不過，有關公司董事今年3月已轉由容祖兒及余金鳳擔任，據悉，物業以約2億元成交，即容祖兒等人成功節省樓價30%、即高達6000萬元的辣稅（包括樓價15%買家印花稅及15%雙倍印花稅），而物業實呎59862元。淺水灣道56號一向受到名人追捧，藝人麥浚龍或有關人士持有4間洋房，金牌經理人陳家瑛亦持有屋苑單位，另去年名媛薛芷倫去年則以約1.9億元沽出持有屋苑單位，11年勁賺1.4億元。
事實上，容祖兒名下多個物業都以公司名義作買賣，如容祖兒於2008年以2467萬元購入大坑名門一個實用1104方呎的1座中層A單位，當年是透過貫賢有限公司名義購入，不過，有關公司之董事已在2014年轉由英皇集團主席楊受成次子楊政龍擔任，換言之，有關物業當年已出售予楊政龍名下。
湯文亮家族2840萬沽峰景大廈
另外，土地註冊處顯示，近年睇淡樓市的紀惠集團行政總裁湯文亮及其家族持有的北角半山峰景大廈低層I室連車位，上月初以2840萬元沽出，單位實用1658方呎，實呎17129元。湯文亮等人早於1991年以188萬元購入，持貨至今27年帳面獲利2652萬元或14倍。湯文亮接受本報查詢時指，物業實際持有人為其弟。
裕華第三代4409萬購棗梨雅道3號
土地註冊處亦顯示，裕華國貨第三代、該公司董事總監余偉傑，上月向豐泰地產以4409.8萬元購入何文田棗梨雅道3號30樓B室，單位實用1269方呎連282方呎天台，實呎34750元，成交呎價及售價均創項目新高。
內房商連環買殼 進軍港地產 佳源入股波叔菁雋等3項目 斥26億佔七成
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GS(14)@2018-05-25 12:12:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5467&issue=20180525
【明報專訊】本港樓價屢創新高，再有中資內房商透過「買殼」形式買入本港官地及地產項目圖分一杯羹。內房佳源國際（2768）公布，以總代價26.2億元向「舖王」鄧成波（波叔）入股3個項目，當中屯門「龍牀盤」住宅項目菁雋前身更為官地，在2014年由亞洲聯合基建（0711）（前稱俊和）及益兆興業投得，2017年7月以約12億元全幢易手給波叔。最終佳源藉與波叔設合營公司，以協定價9.38億元向波叔收購菁雋住宅等部分，按佳源應佔合營70.1%權益，估計代價約6.58億元。
明報記者 方楚茵、林可為、甘潔瑩
對於再有官地以「賣殼」方式易手，本報向發展局查詢，局方回應指現正了解事件。是次佳源首度進軍香港，入股3個項目分別屯門菁雋、新合里及葵涌成功中心70.1%權益，涉及作價約26.2億元，當中已支付約6億元初步按金。
發展局：正了解「官地賣殼」事件
當中唯一住宅項目屯門菁雋，據了解，波叔在去年7月以約12億元從亞洲聯合基建等手上購入全幢物業。佳源則是藉與波叔建立合營公司，以協定價9.38億元收購菁雋7至12樓、15至21樓住宅部分，以及3樓會所及6樓機房的部分。
波叔賺約1482萬 兼獲商場停車場
是次作價較協議應付購買價約9.17億元有輕微溢價，變相波叔持貨約10個月已賺約1482萬元。菁雋物業總建築面積約14.8萬方呎，已興建成為住宅物業，配套有約3.8萬方呎購物廣場、會所設施及停車場。而波叔在交易後會保留項目商業部分，包括5樓停車場及安老院舍。
據本報向佳源了解，公司透露是次屬綑綁式收購，而當中菁雋已在2月已獲批預售樓花同意書且屬現樓，是次收購樓面逾6萬多呎，變相平均呎價僅1.3萬至1.4萬元，認為作價合理。
鄧成波兒子鄧耀昇回應查詢指，上述交易洽談了數個月，不是刻意與中資財團合作，他指出：「集團強項是物業發展，佳源則主力於內地建樓，惟香港地皮不容易競投得到，故在現有發展項目中合作，並將成立一個團隊去運作。」他並透露，除葵涌成功中心，餘下兩個項目將不會作額外投資翻新。
鄧耀昇：交易洽談數月 非刻意與中資合作
位處屯門的菁雋提供356伙，最大「亮點」是面積最細一款開放式戶，實用面積僅128方呎，料屬現時全港最「的骰」一手單位。菁雋的「前世今生」亦甚富戲劇性，項目所處的青棉徑地皮，於2014年由亞洲聯合基建以2.328億元投得，至2016年底展開宣傳，該公司董事潘志才曾稱：「紫禁城再大，皇帝都係瞓張牀。」因而令項目「聲名大噪」，並被坊間形容為「龍牀盤」。
直到去年7月，鄧成波家族斥12億元購入整個菁雋項目，當時一度擬打造為長者銀齡項目。項目今年2月獲批預售樓花紙後，鄧耀昇曾改口風稱，不排除會將項目轉為出售，直至昨日，鄧耀昇表示會與佳源傾談後再作具體決定。
中資近期投地大減 轉戰「買殼」增土儲
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GS(14)@2018-05-25 12:12:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8321&issue=20180525
【明報專訊】中資近期競投官地興趣大減，或與內地收緊內房走資投地有關。不過，中資仍積極物色香港物業市場的發展機會，最常見是透過「買殼」入股投得官地的公司。如碧桂園（2007）去年9月以24.41億元向宏安地產（1243）購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益，當時折合每方呎樓面地價達1.05萬元，遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787 元向中城建及亞洲聯合基建（0711）（前稱俊和）購入該幅地皮，每方呎樓面地價3個月內大升55%，惹來市場關注。
分析：現時中資在港仍屬細規模發展
另內房龍頭中國恒大（3333）透過股權轉讓、於今年1月以約66億元向恒地（0012）購入屯門管翠路住宅用地，首度進軍本港住宅市場。屢傳財困的海航系則透過出售於2016年至2017年間投得的3幅啟德官地，合共套現223億元以解財困。過去地政總署對於官地以「賣殼」方式易手，曾回應指地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款，有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司股東及股權變動。
對於今次佳源與本地投資者合作，普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，合作可增協同效應。至於中資是否改變在港的發展策略，張表示目前評論言之尚早，因為中資財雄勢大，部分內房每年銷售高達5000億元人民幣，現時在港的發展僅屬細規模，亦未必所有中資會改變在港的發展策略。
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