陳茂波：逾10萬伙5年內落成
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GS(14)@2017-04-13 00:14:30【本報訊】政府近年積極增加土地供應，財政司司長陳茂波昨透露，未來住宅供應及落成量逐步增加，未來3至4年一手樓花維持高水平，會超出9.4萬伙，香港亦不可能不跟隨美國加息。
勢跟隨美國加息
陳茂波表示，未來3至4年，一手住宅物業樓花維持高水平，會超出9.4萬伙。而過去5年，私人住宅落成量6萬伙，平均每年1.2萬伙，而未來5年會有10.1萬伙，平均每年2萬伙，相信對市場的租盤及買賣盤有一定影響。他又指，美國加息在所難免，市場估計今年會加息兩次，6月加息的機會相當高，而加息不會只在今年出現，明年都會繼續，預計未來加息兩厘。美國近兩次加息，香港沒有跟隨，但在聯繫匯率之下，本港息口不可能在美國不斷加息而不調整。此外，當美國加息周期開始，接下來樓市會作調整。陳茂波提醒市民，雖然大家覺得樓市不斷創新高，但同時間亦必須警醒，包括加息，以及美國加息速度會否比預期快；第二是未來供應，無論一手供應還是落成量都較高。■記者朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170412/19988089
215呎或以下落成單位去年大增1.6倍
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GS(14)@2017-04-13 22:37:12【本報訊】住宅單位越劏越細，發展局局長馬紹祥引用差餉物業估價署文件指出，去年落成單位中，有206伙少於215方呎（20平方米以下），佔去年總落成量1.4%，但強調由售出住宅用地至樓宇落成通常要數年時間，認為應給予市場空間因應需要而調節，在有需要時，或透過賣地條款施加合適要求。此外，局方引用差估署文件，指出過去5個曆年（2012年至2016年），面積少於215方呎的落成單位，由2012年的0伙，增至去年的206伙，比2015年的79伙，大增1.6倍。當中以中西區及灣仔區佔最多，分別有65伙及48伙，佔去206伙的逾三成及逾兩成。至於未來兩年的預測落成量，署方指並沒有就預測落成量編製有關A類單位的細分數字，只是可預測實用面積少於431方呎（40平方米）的私人住宅單位數目，估計今明兩年（2017及18年）各有5,109伙及8,468伙A類單位落成，各佔年度預測落成量的29.8%及43.4%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19988965
超人贊助 牛津大數據研究所落成
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GS(14)@2017-05-19 05:20:48【明報專訊】李嘉誠基金會又有新慈善項目，今次係喺英國牛津大學捐咗2000萬英鎊，折合接近2億港幣，興建全球最大醫療大數據研究所（圖），星期二就已經啟用啦！
李嘉誠知識健康資訊及研發中心第二期由標靶研發院同大數據研究所組成，遲啲中心會有六百幾個科學家、分子與細胞生物學家、化學家同工程師一齊做疾病治療研究，集合跨學術領域既研究人員，用醫療數據嚟了解癌症同腦退化症，嘗試加快搵出新療法。
唔講唔知，其實第一期已經喺2013年開幕，嗰陣英國前首相卡梅倫都有嚟捧場㗎，第一期中心其中一個研發成果係界定藥物標靶，處理咗新藥開發過程嘅瓶頸。至於第二期啟用，嘉賓陣容都唔弱，英國財相夏文達、前港督彭定康都有份出席開幕典禮，畀足面誠哥架！基金會董事周凱旋當然都有同行啦！至於佢哋合照後面個5.5米高、12米闊既紅色雕塑，係全牛津最巨型嘅藝術品，據報都係誠哥出錢起㗎，靈感係中心嘅研究工作非常破天荒咁話。
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[小琴密語]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2797&issue=20170519
明年落成盤 財仔一按金額佔24%
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GS(14)@2017-08-03 09:19:45http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6548&issue=20170803
【明報專訊】近年發展商在推售旗下新盤時，大多引入旗下財務公司協助買家入市，令新盤買家在一按上選用財務公司（俗稱財仔）的比例上升。中原研究部資料顯示，截至今年6月土地註冊處資料顯示，預計2018年落成的新盤中共有3444宗按揭登記，而由財務公司承按的有491宗，涉及買賣合約總金額237.58億元，而「財仔」按揭佔57.33億元，分別佔14.3%及24.1%（見表），由「財仔」承按比例明顯上升。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，財務公司承按數字上升，全因發展商在促銷樓花新盤時，引入旗下財務公司，提供更具競爭力的一按以便協助買家入市。此外，金管局持續收緊樓按審批，令不少買家轉投財務公司，以獲較寬鬆的按揭條款。
去年落成新盤 財仔佔13%按揭額
據中原地產研究部統計，預計2017年落成的新盤由財務公司承按的有921宗，涉及買賣合約金額72.69億元，分別佔總數的15%及15.7%；去年落成的新盤，由財務公司承按的有1087宗，涉及買賣合約金額131.99億元，分別佔總數10.4%及13.3%。上述數據是統計今年3月或以前公開發售、而其銷售和按揭數字則截至今年6月的土地註冊登記；而數據是計算樓花按揭或新造一手按揭，已承做樓花按揭而入伙再簽署之現樓按揭則不會重覆計算。
愛炫美擬調低2房按揭成數
另外，預計於2018年落成的私宅新盤，其中一手買家按揭市場中，由匯豐承辦的合約有873宗，涉及買賣合約金額52.43億元；市場佔有率分別有25.3%及22.1%。其次是中銀，有639宗及38.11億元；分別佔18.6%及16%。
此外，長實地產（1113）荃灣西海之戀2期愛炫美，迄今已售共717伙，套現83億元，單位平均實呎約1.7萬元，發展商將於本周五推出6伙4房戶，以先到先得形式發售。長實地產投資董事郭子威稱，項目計劃先把2房戶的按揭成數，由85%下調至60%，其後將擴展至3、4房戶，將按計劃分階段進行；而項目未來推售的單位有加價空間，個別高層有機會加價10%，而頂層戶則可能以招標形式出售。
今年新落成私宅料1.7萬伙 或創12年新高
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GS(14)@2017-09-21 10:04:47http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0672&issue=20170921
【明報專訊】特區政府早前積極賣地，多個私宅項目正逐漸落成。據利嘉閣研究部綜合屋宇署最新資料顯示，今年7月全港共有7個私宅項目，合共2464個新單位落成，較6月的2341伙，按月增加123個或約5%，除連升2個月外，亦為今年第二高單月月份。至於今年首7個月，共有11,253伙新私宅落成，較2016年同期的8728伙，多出2525伙或29%，創12年來的同期新高，數字同時亦達差估署全年落成量預測（17,120伙）的66%。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，今年底仍有多個大型樓盤可望趕及完工，連同其他中小型私宅項目，預計今年全港私宅單位落成量，最終可達約1.7萬伙，將創2005年錄逾1.73萬伙後的12年新高。
若按地區劃分，今年首7個月落成私宅單位，以新界區佔12個項目共5804伙為最多，佔同期整體私宅落成量約51.6%；九龍區有13個項目落成，涉4445伙，佔同期整體約39.5%；港島區則有15個項目落成，涉1004伙，佔整體僅約8.9%。
英國房產項目延期落成
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GS(14)@2017-10-22 16:23:26【本報訊】聯合貸款組合管理計劃（MCPP）風險及回報，與金管局外匯基金長期增長組合相近。過去多年，長期增長組合唯一曝光的項目為與發展商Great Portland Estates聯手興建的倫敦漢諾威廣場（Hanover Square）項目，合共投資2.02億英鎊，各佔一半股權，當初料於2018年落成，現延至2020年。該項目碰巧在港鐵（066）有列車服務專營權、正興建中的橫貫鐵路New Bond Street站上蓋，當時港鐵曾稱希望在倫敦發展「鐵路+物業」模式，現時在漢諾威廣場項目與金管局的另類合作，已提早體現。本報上月到倫敦採訪，該地盤於今年中前已完成拆漽原建築工作，現在興建階段，屆時會有結合住宅、零售、辦公室用途之大樓落成，另會興建6層高商廈，預料整個項目2020年完成。漢諾威廣場位於倫敦市中心，本身鄰近著名購物街Regent Street及Oxford Street，附近亦有鐵路站，但實際處於內街，故此人煙不算太多。若配合New Bond Street站落成，漢諾威廣場項目會否升值？翻查資料，早於2010年已提出橫貫鐵路將會興建New Bond Street站，金管局2013年投資漢諾威廣場時，應已計入相關因素。早前有分析估計，該項目落成後估價達4.75億英鎊。被問到項目現時估價時，金管局總裁陳德霖上月在倫敦指不評論單一項目。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184460
永泰夥資策 奪上環商業地傳中標價116億 落成呎租料百元
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GS(14)@2017-10-29 23:56:53■上環百億商業地王昨日開標，由永泰地產夥拍資本策略投得。資料圖片
【本報訊】短短半年，兩幅香港商業地王出爐！繼年中中環前美利道停車場地王後，上環百億商業地王昨日開標，市建局宣佈由永泰地產（369）夥拍資本策略（497）投得，傳中標價約116億元，若屬實，料為市建局歷來最貴項目。綜合測量師意見，預計日後寫字樓呎租最高可達100元，假如拆售，估計每呎樓面3.8萬元至4.5萬元。記者：陳家雄
今年年中恒地（012）以麵粉價5萬元豪奪中環美利道停車場地王後，核心區商廈市場㷫烚烚，上月太和控股（718）公佈出售中環中心79樓全層，成交價7.38億元，呎價約5.59萬元，創最貴商廈呎價紀錄。
規劃或結合歷史建築
市場焦聚兩周前截標的上環嘉咸街/卑利街商業地皮，事關鄰近中環核心區，屬極罕地皮，發展涵蓋甲級寫字樓、酒店、零售店舖及公共休憩綠化帶，可建樓面43.35萬方呎，市場估值約80至130億元，結果9個財團入標，以本港大型發展商為主，中資無影，入標包括鷹君（041）、嘉里（683）、新世界（017）、新地（016）、長實（1113）、恒地及會德豐（020）、信置（083）夥拍利福（1212）。市建局昨日宣佈，項目批予永泰地產及資本策略組成的財團。永泰地產副主席兼行政總裁鄭維新表示，中環歷史建築物承載眾多香港人的回憶，項目是舊區重建計劃的重要一部份。集團董事總經理吳家煒補充，規劃會考量把現代建築元素與周遭具歷史價值的建築結合。資本策略主席鍾楚義稱，構建一個新中環。市場消息透露，永泰夥拍資本策略取得是次項目，股權比例分別佔65%及35%，中標價約116億元，以可建樓面約43.35萬方呎計，每呎樓面地價約2.68萬元，符合預期。參考同區全幢商廈交易，今年7月有兩宗，包括中環詹氏商業大廈，樓面12,896方呎，成交價4.38億元，呎價33,964元；威靈頓街66號，樓面15,632方呎，成交價6.8億元，呎價43,501元。
業界料拆售機會極微
萊坊林浩文相信，中標發展商已「計好數」，邊際利潤不高，估計長線收租，寫字樓部份每月呎租可達90至100元，回報率約3%至3.5%。高力國際張翹楚認為，發展銀座式商廈呎租較高，而服務式住宅料達80元惟營運成本高。拆售機會極微，若出售也會全幢轉售。綜合多家測量師意見，如果項目拆售寫字樓部份，估計呎價由3.8萬至4.5萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171025/20193808
政府預測2020年2.78萬伙私宅落成
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GS(14)@2018-01-15 02:15:38【明報專訊】隨着迷你戶供應增加，按政府數據預測，未來4年私樓平均每年落成量將突破2萬伙水平。財政司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會披露未來數年私宅落成量數字，今年共有1.98萬個私人住宅落成，明年將有2.07萬伙落成，2020年落成量將達2.78萬伙，及至2021年亦有超過2.3萬伙。
業界料與「劏細」單位有關
陳茂波昨日所公布的2020年私宅落成量高達2.78萬伙，勢創近年新高。運輸及房屋局資料亦顯示，過去每年私人住宅的供應徘徊在1.5萬水平，去年截至9月底達1.29萬伙私宅落成。本月26日，運房局將按季公布最新的一手私宅供應量，其中包括2017年全年私宅落成量。有業界人士稱，未來4年的平均逾2萬伙，較過去幾年平均數1.5萬伙多逾三成，主要是發展商因應滿足資金不足的市民可成功上車，把單位「劏細」發售，衍生大量新盤迷你戶，因而造就落成量大升。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3812&issue=20180109
陸振球：落成量多年新高 樓價高處不勝寒
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GS(14)@2018-01-27 11:14:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6751&issue=20180127
【明報專訊】昨早運輸及房屋局公布，2017年全年香港的私人住宅施工量為17,000伙，按年減少8500伙或33%，有關數字似乎反映未來住宅供應量可能減少，令到筆者身邊的樓巿好友雀躍不已。不過，如細心察看運房局的數據，去年第四季私樓施工量卻由第三季800伙，飈升8.6倍至7700伙，似乎2017年的私宅施工量主要是前期減少，後期有急起直追之勢，隨時2018年的整體施工量又再急升。
事實上，截至去年12月底，本港未來3至4年一手潛在私樓供應量為9.7萬伙，與去年9月底數字持平，同於運房局提供相關數據以來的最高位，值得留意的是，已落成但未售出單位有9000伙，也屬於多年來的高位，而其實連同樓花貨尾單位，本欄上周已指出一手整體貨尾總數早前已超1萬個單位，為10年來最高。
早前在一個飯局和業界人士討論新盤貨尾單位上升的現象，有人認為，這代表新盤銷情放緩，屬樓巿的警號，但也有人說這代表發展商看好後巿，要價不要量，新盤貨尾增加其實是反映發展商看好後巿的「惜售」行為，到底誰對誰錯？
另外，運房局指去年第四季私樓落成量為4900伙，按季升19.5%，2017年全年落成量為17,800伙，按年升3200伙或22%。根據中原的統計，該行選取全港63個於2017年落成的私人住宅項目，計算出合共有17,791個單位落成，相對2016年的14,595個增加3196個，上升22%，和運房局提供的數據脗合，值得留意的是，此一數字乃是2004年（26,036個）後的13年新高。
多區私宅落成量見10年高
中原又選取九龍區15個於2017年落成的私人住宅項目，合共提供6683個單位，數字較2016年的3171個增加3512個，上升1.1倍，並且是自2004年（10,811個）後的13年新高。落成量較高的地區有長沙灣2238個、何文田1997個。何文田落成量是有紀錄以來的新高，長沙灣落成量是12年新高。
新界區則有22個項目，合共9655個單位；2016年有9175個，數字連續兩年高企於9000至1萬個的水平，預計未來幾年平均落成量會超過1萬個。2017年落成量較多的地區有元朗4194個、屯門1786個。元朗區的落成量是1997年（5186個）後的20年新高，屯門是2002年（2873個）後的15年新高。
至於港島區26個項目，合共提供1453個單位；2016年有2249個，按年減少796個或35%。落成量較多的地區有筲箕灣404個及西區357個。
上述數據反映去年不同地區的私人住宅落成量，為10多年甚至20年的新高，如果趨勢持續，除非樓巿有新增的強烈需求，似乎樓價再大升的空間有限。當然，樓價一日未掉頭下跌，仍可以是高處未算高，而香港樓價的「高」，除了是以每呎計算幾多錢之外，相對港人收入的比例，也是高處不勝寒。
研究機構Demographia的最新報告指出，以香港一般住宅單位價格除以家庭中位年收入計算得出的樓價負擔指數再創新高，達19.4倍，即以香港的一般家庭收入，要不吃不喝不花費、儲錢儲足逾19年才可買到一個普通住宅單位，而這已是香港有關數據連續8年處於全球第一位（圖1及圖2），相比之下，2002年只是4.6倍！
樓價增長遠超收入 應提高警覺
筆者一直指出，隨着經濟增長和人口收入增加，如土地不是無限的增加供應，樓價長線趨於上升，相信沒多大異議，也不是大問題。然而，當樓價升幅以倍數拋離一個地方的經濟和收入增長，便屬不正常現象，須加以警惕。
Demographia數據反映，香港的樓價升幅的確拋離香港的經濟和收入增長（圖3）。這可以有不同解釋，包括之前土地供應不足以應付人口增加，以及外來人口和資金湧入香港的物業巿場；當然，息口長期低企甚至出現實質負利率，以致造成投資和投機需求等。不過，如果土地供應已明顯增加和息率趨升，未來香港樓價會否不斷拋離港人的收入增幅呢？
[陸振球 樓市解碼]
曼徹斯特樓價料跑贏倫敦 大型基建落成 人口增長冠全國
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GS(14)@2018-02-04 21:26:00【明報專訊】Nationwide數據顯示，去年倫敦樓價下跌0.5%，為10年來首次錄得全年跌幅，上月平均叫價跌幅更創金融海嘯後新高。相反，有專家預計，隨着曼徹斯特推出多個大型基建項目，以及愈來愈多國際大型機構進駐，或帶動當地樓價進一步上升，料今年升幅可達雙位數，跑贏倫敦。
倫敦樓市仍然疲弱，代理Rightmove數據顯示，去年12月倫敦住宅平均叫價按年下跌3.5%，創2009年6月以來最大跌幅；當中豪宅市場更出現供過於求局面。據《衛報》報道，去年1900伙新建高級公寓中逾半未售，因海外買家擔心脫歐不明朗因素，以及買入第二伙單位的印花稅提高。有地產數據專家稱，當地需時3年才能消化過多的豪宅供應，但這假設銷情不變和沒有更多新供應。代理亦直言倫敦一手市場已經疲弱，但目前卻興建更多這類住宅，形容市內將會出現豪華的「鬼樓」。
倫敦豪宅過剩或需3年消化
MyLondonHome創辦人Steven Herd表示，倫敦實際需要的是可負擔的1房至2房戶，樓價約50萬鎊，反而不需要擁有游泳池和頂層酒吧的豪宅；更直言目前太多150萬至300萬鎊的住宅，而且這些住宅看起來都相近。第一太平戴維斯估計，倫敦58%住宅需求來自呎價450鎊（約4988港元）以下單位，但只有25%一手樓定價屬於這水平。
相比之下，Knightsbridge業務發展總監陳嬿淇預計，今年曼徹斯特的樓價升幅可能更勝倫敦，增幅或有雙位數字，形容倫敦像現時的北京，曼市則為未來的上海。她解釋，曼市樓價未來受大型基建推動下或進一步上升，其一為當地機場將於2030年完成擴建，而目前香港和北京都有直航來往當地；其次為當地連接倫敦的2號高鐵擴建工程將於2033年落成，屆時能節省交通時間一小時；而且當地亦將於2030年擴建輕鐵系統，以及市中心區的更新計劃等。
有研究指出，自北部經濟引擎計劃推出後，曼市經濟增長已超越倫敦，而且近年不少大型企業進駐當地設立業務，例如英國廣播公司（BBC）於2013年更把總部遷至曼市。陳嬿淇稱，自BBC遷往當地後，樓價累升逾兩成。
學生向來為租盤的主要需求來源之一，陳嬿淇稱，曼徹斯特總學生人口達35萬，為全歐洲學生人口第三高的城市，當中3間主要大學平均每年便有逾10萬名畢業生，意味具一定租務需求。此外，曼市整體人口增長於2006至2016間更是全國之冠，料至2024年人口會達到60萬。
曼市學生人口全歐第三高租務需求大
仲量聯行稱，隨着需求上升，預計曼徹斯特市中心單位供不應求情况將持續多5年，去年初便有3000個單位短缺，這將帶動樓價和租金上升，料今年兩者分別增長6.5%和3.5%。NPP Investment資料顯示，去年10月曼市樓價累升7.9%，遠勝於同期倫敦的3%；租金回報亦同樣可觀，匯豐資料顯示回報可達7.98厘。
Ashton Hawks執行董事賴遠方透露，在目前賣出少數單位的一個新盤中，七成至八成港人買家都是計劃讓子女往當地升學，而且把握英鎊較弱時機買入物業。雖然英鎊自金融海嘯後至今已貶值33%，惟投資者也要留意，由於市場預期英國和歐盟快將就脫歐過渡期達成協議，加上美元疲弱，帶動年初至今英鎊兌美元累升4%，而兌港元最新報11.1水平。
市中心單位未來5年供不應求
另外，英國地產商Select Property Group，將於本周末在香港推出曼徹斯特新盤Origin Homes Exchange Point，共有147伙，入場費170萬港元，單位實用面積介乎436至1232方呎，戶型由開放式至3房，預計於2020年首季完工。項目租金回報扣除1.2%年度成本，包括地租和管理費用後，料淨回報達5.8厘。本港買家可於收樓前3至6個月，向中銀、匯豐和東亞銀行申請高達75%按揭，年期可達30年。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4114&issue=20180202
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