曼徹斯特樓價料跑贏倫敦 大型基建落成 人口增長冠全國
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GS(14)@2018-02-04 21:26:00【明報專訊】Nationwide數據顯示，去年倫敦樓價下跌0.5%，為10年來首次錄得全年跌幅，上月平均叫價跌幅更創金融海嘯後新高。相反，有專家預計，隨着曼徹斯特推出多個大型基建項目，以及愈來愈多國際大型機構進駐，或帶動當地樓價進一步上升，料今年升幅可達雙位數，跑贏倫敦。
倫敦樓市仍然疲弱，代理Rightmove數據顯示，去年12月倫敦住宅平均叫價按年下跌3.5%，創2009年6月以來最大跌幅；當中豪宅市場更出現供過於求局面。據《衛報》報道，去年1900伙新建高級公寓中逾半未售，因海外買家擔心脫歐不明朗因素，以及買入第二伙單位的印花稅提高。有地產數據專家稱，當地需時3年才能消化過多的豪宅供應，但這假設銷情不變和沒有更多新供應。代理亦直言倫敦一手市場已經疲弱，但目前卻興建更多這類住宅，形容市內將會出現豪華的「鬼樓」。
倫敦豪宅過剩或需3年消化
MyLondonHome創辦人Steven Herd表示，倫敦實際需要的是可負擔的1房至2房戶，樓價約50萬鎊，反而不需要擁有游泳池和頂層酒吧的豪宅；更直言目前太多150萬至300萬鎊的住宅，而且這些住宅看起來都相近。第一太平戴維斯估計，倫敦58%住宅需求來自呎價450鎊（約4988港元）以下單位，但只有25%一手樓定價屬於這水平。
相比之下，Knightsbridge業務發展總監陳嬿淇預計，今年曼徹斯特的樓價升幅可能更勝倫敦，增幅或有雙位數字，形容倫敦像現時的北京，曼市則為未來的上海。她解釋，曼市樓價未來受大型基建推動下或進一步上升，其一為當地機場將於2030年完成擴建，而目前香港和北京都有直航來往當地；其次為當地連接倫敦的2號高鐵擴建工程將於2033年落成，屆時能節省交通時間一小時；而且當地亦將於2030年擴建輕鐵系統，以及市中心區的更新計劃等。
有研究指出，自北部經濟引擎計劃推出後，曼市經濟增長已超越倫敦，而且近年不少大型企業進駐當地設立業務，例如英國廣播公司（BBC）於2013年更把總部遷至曼市。陳嬿淇稱，自BBC遷往當地後，樓價累升逾兩成。
學生向來為租盤的主要需求來源之一，陳嬿淇稱，曼徹斯特總學生人口達35萬，為全歐洲學生人口第三高的城市，當中3間主要大學平均每年便有逾10萬名畢業生，意味具一定租務需求。此外，曼市整體人口增長於2006至2016間更是全國之冠，料至2024年人口會達到60萬。
曼市學生人口全歐第三高租務需求大
仲量聯行稱，隨着需求上升，預計曼徹斯特市中心單位供不應求情况將持續多5年，去年初便有3000個單位短缺，這將帶動樓價和租金上升，料今年兩者分別增長6.5%和3.5%。NPP Investment資料顯示，去年10月曼市樓價累升7.9%，遠勝於同期倫敦的3%；租金回報亦同樣可觀，匯豐資料顯示回報可達7.98厘。
Ashton Hawks執行董事賴遠方透露，在目前賣出少數單位的一個新盤中，七成至八成港人買家都是計劃讓子女往當地升學，而且把握英鎊較弱時機買入物業。雖然英鎊自金融海嘯後至今已貶值33%，惟投資者也要留意，由於市場預期英國和歐盟快將就脫歐過渡期達成協議，加上美元疲弱，帶動年初至今英鎊兌美元累升4%，而兌港元最新報11.1水平。
市中心單位未來5年供不應求
另外，英國地產商Select Property Group，將於本周末在香港推出曼徹斯特新盤Origin Homes Exchange Point，共有147伙，入場費170萬港元，單位實用面積介乎436至1232方呎，戶型由開放式至3房，預計於2020年首季完工。項目租金回報扣除1.2%年度成本，包括地租和管理費用後，料淨回報達5.8厘。本港買家可於收樓前3至6個月，向中銀、匯豐和東亞銀行申請高達75%按揭，年期可達30年。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4114&issue=20180202