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綠地：決戰北京豪宅紅海

昨日(4月26日)下午，綠地集團在北京舉辦了“2016綠地集團京津冀新品發布會”，綠地集團京津事業部總經理歐陽兵帶領負責天津、河北市場的年輕人一同亮相。歐陽兵在會上透露，根據綠地集團的希望，綠地在京津事業部的規模未來要達到上海方面的兩倍。在這樣的期待下，這家公司一方面需要鞏固北京市場的規模、在北京高端住宅混戰中取得一席之地，另一方面還需要向北京周邊的天津、河北等地伸出觸角。

過去兩年間，標桿房企紛紛收縮戰線，區域策略上向一線城市和重點二線城市集中，首都北京更成為兵家必爭之地。對於來自上海灘的大型房企綠地而言，這家以超高層和商辦樓宇見長的公司，在豪宅競爭激烈、寫字樓市場日漸飽和的北京，一場攻堅戰已經無法避免。

決戰北京豪宅紅海

今年2月23日，北京春節後土地首拍，大興區黃村鎮地塊被綠地集團以總價39億元，配建1.5萬平米自住房競得。據機構測算，該宗地樓面價超過了4.6萬元/平方米，成為北京2016年第二宗居住類樓面價超過3萬元/平方米的地塊，也是北京歷史上第46宗樓面價超3萬元/平方米的宅地。

彼時業界嘩然，原因是以接近5萬元/平方米的樓面價計算，按市場定價規律，預期售價可能高達10萬元/平方米，而在房價整體北高南低的北京，在南五環外的黃村，一個當時周邊項目單價2.5萬元/平方米~4萬元/平方米、二手房約2.5萬元/平方米的市場，超過10萬元/平方米的豪宅未來如何去化?

昨日面對《第一財經日報》等媒體記者，綠地集團京津事業部總經理歐陽兵解釋了對大興項目的計劃，即未來大興住宅項目名為“綠地·海珀雲翡”，是綠地在北京首個“雅奢豪宅”項目。關於定價，他說，將根據綠地對產品競爭力和市場接受程度的判斷來定價，目前還無法細談。

歐陽兵是2014年11月份調至北京工作的，他並非沒有壓力。早在2012年7月1前後，綠地就一改以往在三、四線城市拿地擴張的策略，制定了重回一二線城市拿地的策略。綠地集團董事長張玉良曾做出判斷，一線、二線城市樓市回暖將更快、市場更大，而三、四線城市，缺乏消費能力，且土地價格已被炒高。次年2月底，綠地曾經有四天內在北京購入三幅地塊的記錄。張玉良十分看重北京市場，歐陽兵說，他到北京的第一天，張玉良甚至不惜當天往返上海，送他赴京上任。

“我送他(張玉良)去機場的路上，他給我提了一個期望，而且這個期望在今年3月底釣魚臺國賓館國務院發展論壇上，他也重申了一下，他還沒有忘記，他希望我一個京津事業部頂上上海兩家事業部。”2015年年初，歐陽兵提出了系列目標，其中一個是要用一年的時間實現綠地京津冀事業部的“名副其實”。雖然在他看來這個目標完成得稍晚，但他依然做出了布局：大興黃村將落地綠地集團住宅產品系的最高端品牌“海珀系”;而2015年2月份拿的商業項目三元橋“綠地·金融中心”今年也將面世;用總價80億元左右、共4個地塊打造的“綠地·智匯健康城”位於大興生物醫藥基地片區，屬中關村國家自主創新示範區，總建面約為 50萬平方米，將是北京最大的互聯網加生物醫藥及健康的產業新城。

這是關於產品線的計劃，在具體的區域策略上，石家莊和天津進入了綠地的視線。據歐陽兵透露，今年正式進入石家莊後，未來還講在石家莊拿第二個項目。在“馬上鞏固、馬上做大”石家莊的同時，綠地也在曲線做大天津。本報記者了解到，綠地已經悄然與龍湖、遠洋合作，春節後在天津摘得地塊，綠地占有三分之一的股份。

“另外，在天津的另外幾個區也是有地塊在談，其中有一個區已經達成了購地協議，我希望今年能實現在天津再拿一到兩個項目，這樣京津冀是一個完整的戰略。”歐陽兵說道。

與金控資源共享

4月25日晚間，綠地控股(600606.SH)發布的2015年度業績報告及2016年第一季度業績報告顯示，該公司2015年全年實現經營收入2073億元，同比下降21%，剔除能源產業的因素後，其他產業經營收入同比增長9%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤69億元，同比增長24%。該公司2016年全年的計劃是，實現合同銷售收入3200億元，經營收入2400億元，利潤總額120億元。

綠地集團的架構下，設有一些二級單位，些二級單位一些被稱為事業部，如京津事業部，一些被稱為產業集團，如汽車集團、商業集團、酒店集團以及新興的金融控股投資集團。其中，金融控股集團被寄予厚望，目前已經涵蓋了小貸公司、擔保公司、融資租賃公司等。財報顯示，去年綠地金融產業全年利潤總額大幅增長289%，投資入股杭州工商信托、設立金交所、啟動互聯網金融平臺、與行業巨頭聯合設立產業基金等一系列運作，今年一季度，金融產業的利潤總額為13億元，同比增長69.81%。

在剛結束的中國高層發展論壇2016年會上，綠地控股集團董事長張玉良對媒體表示：“北京和北京周邊城市群的人才、規模、經濟在全球範圍內都具競爭優勢，是經濟發展的領頭羊。綠地會繼續加大對北京和北京城市群的投入。”與此同時，綠地金融控股也計劃為京津事業部的中小企業客戶提供全金融服務，為高凈值客戶提供專業定制金融服務。綠地金融控股集團副總經理張建昨日在發布會上透露，綠地金控註冊資金90億元，目前規模400億元，利潤在整個集團占比約三分之一。她說，金控總部在上海，但金控也將向北京擴張。

“所以我們和金控集團是兄弟單位的關系，我們和金控集團之間的合作可能更多的是一種資源的共享。”歐陽兵稱，北京有大量的商辦客戶，而京津事業部開發了針對寫字樓社區服務的“時在”平臺，未來也將會把綠地金控的服務納入該平臺。

中企業偏愛德國 連續兩年對德綠地投資項目最多

過去幾年，中國資本正加速湧入高端的歐美市場。其中，德國顯然獲益頗豐，而且獲得的是讓人艷羨的綠地投資。

德國聯邦外貿與投資署今日公布的2015年對德投資報告顯示，中國繼2014年之後，再次成為在德綠地投資項目數量第一的國家，項目達260 個。與2014年相比，中國在德投資項目數量增長了37%。

聯合國貿發組織投資司司長詹曉寧對《第一財經日報》記者解釋稱，並購並不必然創造價值，只是跨國公司在經濟下行期，全球的資產配置策略。真正評價跨國投資創造價值的指標是綠地投資。因為綠地投資意味著開設新的工廠，意味著擴張產能。

在排名之中，緊隨中國之後的是美國 (252)，瑞士(203)、 英國(127)與荷蘭(105)。 這是中國連續兩年名列第一。

“德國制造”更吸引中國企業

綠地投資，意味著，企業拿出真金白銀對所在國的實體經濟註入能量。顯然，“德國制造”的口碑和品質，是正在尋求轉型升級的“中國制造”最為親睞的。

報告顯示，2015年中國在德投資主要領域為機械制造(15%)電子與半導體(13%)、汽車(11%)及信息通訊和軟件(8%)。中企在德從事的主要商業活動為銷售與市場支持(52%) 其後為服務業(19%)與物流與交通(7%)。

這也反映了中國整體的對外投資擴張趨勢。根據商務部公布的數字，2015年，我國企業投向交通運輸、電力、通訊等優勢產業直接投資累計約116.6億美元，同比增長80.2%。裝備制造業對外直接投資70.4億美元，同比增長154.2%。

“中國是德國最重要的投資來源國之一。2015年它再次成為在德國投資項目最多的國家，這顯示了德國作為投資地對中國企業的吸引力。”德國聯邦外貿與投資署投資部負責人Achim Hartig說。

報告稱，2015年德國共有超過2300家外國投資項目入戶德國，其中1900多個項目是綠地投資項目、企業再擴張和再投資。這個數字與去年相比增長了60%，創造了新的紀錄。所計劃的投資金額將達到62億歐元。三分之二的企業已給出數據，將在德國創造3萬個就業崗位。

中國對歐投資整體並不顯著

雖然德國驚喜於中國資本的表現，但這只是中國整體對外投資的冰山一角。

根據中國官方統計，2015年，相比於東盟和美國，中國對歐盟的整體投資並不算顯著。這其中，中國對德投資總量，也不算對歐盟國家中最大。

根據中國商務部公布的數字，2015年，我國內地對中國香港、東盟、歐盟、澳大利亞、美國、俄羅斯和日本七個主要經濟體的投資達868.5億美元，占同期總額的73.6%。對東盟和美國投資增長較快，同比分別增長了60.7%和60.1%。

2015年，我國對外直接投資流量上億美元的國家/地區有54個，其中10億美元以上13個，這中間也並不包含德國。

這13個國家，分別為中國香港、開曼群島、美國、英屬維爾京群島、新加坡、荷蘭、澳大利亞、哈薩克斯坦、盧森堡、老撾、印度尼西亞、加拿大和巴西。唯一的歐洲國家是金融中心盧森堡。

從投資的方式來看，並購無疑成為2015年對外投資的主力。據商務部的不完全口徑統計，2015年中國企業共實施的海外並購項目593個，累計交易金額401億美元(包括境外融資)，幾乎涉及國民經濟的所有行業。其中，中國化工橡膠有限公司以46億歐元收購意大利倍耐力集團公司近60%股份，是2015年度中國企業最大的海外投資並購項目。從並購金額上看，地方企業占到並購金額的75.6%。

中國的對外投資統計，無法將那些未能在政府備案的企業納入，因此，與真實的數據相比，可能也是冰山一角。

比照來看，根據貝克﹒麥堅時國際律師事務所(Baker & McKenzie)和榮鼎咨詢(Rhodium Group)今年初的一份報告，2015年中國國有企業和民營企業在歐洲(包括挪威和瑞士，以及歐盟)總共投資了230億美元，創歷史新高。

綠地玩跨境電商了：供應鏈開倉 年銷目標超20億

繼今年3月啟動跨境電商業務後，綠地控股集團（600606.SH）（下稱“綠地”）於6月24日宣布，其位於青浦保稅倉基地開倉投入運營。 第一財經記者了解到，截至目前，綠地跨境供應鏈平臺已與上海跨境電商公共服務平臺、上海海關、國檢等相關單位系統成功對接，且與數十家品牌跨境電商企業建立了跨境電商合作關系。據綠地方面稱，跨境電商業務未來目標是實現年銷售額超過20億元。

滬上第二大跨境保稅倉

記者獲悉，早在今年3月31日綠地就與上海青浦區人民政府簽署合作協議，在青浦出口加工區建設綠地青浦跨境貿易基地開展跨境供應鏈業務。今日，這一基地正式啟用。

目前綠地全球供應鏈青浦基地一期倉庫擁有7500平方米保稅倉。這是上海地區提供公共倉服務的第二大跨境保稅倉，也是青浦及江浙毗鄰一帶最大的跨境保稅倉。同時，綠地在青浦出口加工區註冊成立全資跨境電商運營公司，並利用上海跨境電子商務公共服務公司等合作方資源，牽頭建設綠地全球購跨境電商交易平臺及保稅倉儲物流基地等供應鏈服務體系，建立線上線下、國內倉和國外倉一體化，涵蓋保稅備貨、海外直郵等在內的跨境電商業務。

“‘綠地跨境電商’不僅僅做自營全球購業務，更意在打造平臺推動產業集聚，做流量經濟、平臺經濟。”上海綠地商業(集團)有限公司常務副總經理薛迎傑告訴記者，這一保稅倉的主要作用是為其它的跨境電商企業提供跨境供應鏈服務，為入駐平臺的企業提供包括海外代采、供應鏈金融、報關及倉儲物流、O2O體驗店等全供應鏈服務。“綠地下一步還計劃建立跨境電商商品質量溯源及認證體系，確保正品保障。”

據透露，綠地青浦基地正式運營後將引進數十家成長型跨境電商企業。預計這一跨境電商平臺未來將為集團帶來20億元銷售收入。 此外，鑒於綠地的房地產背景，未來還將全面參與青浦新城商業配套建設工作。

跨境電商成香餑餑

綠地進軍跨境電商意味著什麽?

綠地控股集團董事長、總裁張玉良此前表示：“進軍跨境電商業務，是今年綠地‘大消費’板塊計劃中的重要布子。”

確實，想要涉足大消費的綠地如今不能忽視跨境電商。因為無論從市場面、政策面，跨境電商都是當下炙手可熱的領域。

據海關統計數據顯示，2015年中國進出口總額同比下降7%。但跨境電商卻逆勢上揚，目前中國主要跨境電商平均年增長率在40%左右，其中跨境零售增長率達40%~50%。上海方面數據則顯示，2015年通過上海跨境電商公共服務平臺實現的跨境電商直郵進口1.22億元，保稅進口3.17億元，共計4.39億元，同比增長近7倍。

不過，記者在采訪中了解到，不同於目前一些已經存在的中小型跨境電商公司，綠地的跨境電商主要以B2B業務為重點，同時兼顧B2C業務。薛迎傑表示，這樣的布局與綠地的企業性質有關。“事實上，我們更傾向於做平臺，提供全供應鏈服務才是我們擅長的。”相對於其它新興互聯網公司，綠地這塊金字招牌顯然在各方面能夠為其背書。

據薛迎傑透露，就在不久前被業內稱為“業務熔斷”的“通關單”新政面前，綠地已體現出競爭優勢，按照新政的政策要求獲得上海跨境電商首張通關單。此外，擁有全球500強名聲的綠地在全球直采上也更加具有優勢。繼去年綠地成立美國、英國、澳大利亞、韓國四大國際直采中心後，借助青浦跨境貿易基地也落實了與法國、匈牙利、加拿大、日本等國的貿易合作意向。該公司未來的主要精力亦是集中在前端供應鏈上，“我們提供倉庫、服務等給采購方，我們持開放合作的態度，他們可以拿了我們的貨物在其它任何平臺銷售”。

據悉，在B2B業務領域，綠地將聯合來自金融、物流、保險、IT等領域的全球知名合作夥伴共建跨境電商生態系統，除提供跨境保稅倉儲全程運營體系和信息共享，還將提供深度跨境貿易服務，包括商品直采、備案、支付以及供應鏈金融服務。“我們可以提供給采購商500萬~5000萬不等的額度貸款。”薛迎傑表示。

綠地瘋狂shopping - 博大綠澤(1253)、綠地潤東(1365)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0627/LTN20160627537_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0703/LTN20160703106_C.pdf

一星期內用了25.7億取得兩家公司的控股地位，真是非常有錢呢，不知他們的目的是否為製造概念呢?

綠地窘境： 23座摩天大樓難產

2016年6月23日，蘇州太湖邊，白色地塊是綠地太湖城的摩天大樓，規劃358米，2013年9月啟動，目前仍在打地基。（馮葉/圖）

通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞。但現在，這眼看著要成賠本的生意，綠地23座摩天大樓都處於未建、緩建的狀態中。

摩天大樓，是一個城市最顯眼的地標，然而有些摩天大樓，暫時只能在規劃中找到。

在過去幾年里，“摩天大樓專業戶”綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地”）向世界各地承諾興建至少有50座摩天大樓（超150米），但據南方周末記者統計，將近一半仍處於未建、緩建的狀態中。

通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞。可隨著這一輪樓市去庫存、去產能周期的到來，過去整體賺錢的項目正在變得不那麽賺錢。

耗資巨大又難以盈利的摩天大樓，建還是不建？

2016年7月5日，南方周末記者向綠地集團廣東事業部營銷副總經理汪學軍約訪，對方電話回複了解核實後再說。

找不到的地標

2014年1月7日，在山西省省會太原，綠地以9個多億的價格拿下了一塊位於汾河邊上的黃金地塊，命名為太原綠地中央廣場。根據規劃，這個項目由4棟摩天大樓組成，2棟188.9米，2棟150米。廣告宣稱，項目建成後將“刷新太原人對於天際線的想象”。

綠地在拿地時，曾與太原市國土局約定了竣工時間——自簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起3年內。據現場的工程展板介紹，項目建設周期為2015年1月至2018年5月，略微超過3年。

但是，實際開工時間卻比預計開工時間推遲了1年半。在太原從事房地產前期開發的徐曉達，每天上下班都要從綠地圍起來的工地經過。他眼看著兩年前打樁後，現場就沒了動靜，直到最近才有工人重新進場。相比之下，隔壁一家與綠地幾乎同期拿地的央企地產，如今已經拔起了9棟高達160米的超高層住宅。

一位接近綠地太原公司的人士告訴南方周末記者，實際上，最初綠地與客戶約定的交樓時間是在2017年年底，後來綠地內部決定停工、緩建，預計無法按時交付後，“早期為了搶業績預售了的樓盤，現在已經全退了”。

徐曉達說，按照綠地現在的人員配備以及施工進度，想要按時完工已幾無可能，“就算現場1000人搶工，6天蓋一層，再穿插施工，像隔壁央企一樣組織得很好，2018年10月底能幹完，就算不錯了。”

太原的摩天大樓並不算是綠地的代表作，在綠地引以為傲的作品中，不少比太原拿地更早，但目前依然看不到大樓主體：258米烏魯木齊綠地中心，301米長春綠地中心，301米銀川綠地中心，358米蘇州綠地中心，468米成都綠地中心，518米大連綠地中心。

其中，並不算高的“新疆最高雙子塔”烏魯木齊綠地中心，早在2013年9月就舉行了奠基儀式，馬上就要三年了，綠地該項目售樓處的工作人員在電話里告訴南方周末記者，雙子塔仍在做地基澆築。

任何一處綠地樓盤的廣告展板都會用一一在列的項目昭示，綠地是當之無愧的“摩天大樓專業戶”。在過去幾年里，綠地向全國各地承諾興建至少50座摩天大樓（超150米），它們大多包含在“綠地中央廣場”和“綠地中心”這兩個系列的項目綜合體中。

南方周末記者結合年報，以及向其各地的售樓部確認，在綠地這50座摩天大樓中，將近一半仍處於未建、緩建的狀態，它們大多在2013年左右拿地；另外一半要麽是完工和接近完工的項目，大多較早拿地，要麽是近一兩年才有計劃。

對於有些地區來說，地標正在被遺忘。2011年左右，僅在東北三省，綠地就先後規劃了4座摩天大樓。到目前為止，大連和長春的綠地中心仍看不到大樓主體，其余幾座查詢不到任何施工進度。

綠地東北公司前員工黃健剛離職不久，他告訴南方周末記者，他當時主要負責營銷的東北地級市就規劃有超200米的摩天大樓，拖拉了5年後，最新消息是“不打算建了”，“前期還拿地標做宣傳，後來地標這個概念再也沒宣傳過，而且在項目Logo中有一個代表高度的數字，後期也被抹掉了”。

邊庫存邊擴張

“3月份一開春，各個地產項目都開工了，綠地的住宅工期也很緊張，但只有綠地，4月才開工。”一位接近綠地集團的業內人士向南方周末記者描述了一個細節。原因是，綠地的承建方很多時候需要墊付工程款，導致作為乙方的承建比甲方綠地還牛，“指揮不動的，沒有工人幹活”。

他認為，綠地太原公司資金緊張，是太原摩天大樓緩建的主要原因。以至於這兩年綠地在太原拿地的動作很少，而其他大地產商則搶地很兇。

2015年5月，《中國房地產報》披露了綠地在東北三省因資金斷流，所有在建項目全線停工的消息。黃健告訴南方周末記者，盡管東北情況今年有所好轉，比如4、5月份的時候，長春等地幾個停工好久的樓盤複工了，但是綠地在房地產上能夠調動的資金仍然有限。他所在的城市，綠地總共拿了5塊地，但真正運作起來的只有一塊半，“連建住宅的錢都拿不出，更別提沒有市場的地標寫字樓”。

黃健告訴南方周末記者，因為摩天大樓停工，他們要應付很多業主的投訴，“很多業主都是為了地標才買的住宅，現在地標不建了，手里的住宅肯定沒有那麽值錢了”。

隨著近日年報的公布，以“世界500強企業”作為標識的綠地，被國內外評級機構齊齊下調評級。其中，國際評級機構惠譽下調了綠地的長期外國與本國貨幣發行人違約評級：從“BBB-”調降至垃圾級別的“BB+”。

考慮到2016年一季度的現金流情況，國內評級機構聯合信用認為，綠地旗下主要從事房地產開發的子公司——綠地控股集團有限公司（以下簡稱“綠地集團”），經營活動產生的現金流已無法滿足業務規模擴大和投資活動增多的需求，融資壓力較大。截至一季度，綠地集團的資產負債率已高達89.2%，高於行業均值74.82%。

惡化的財務狀況與綠地過去的地產布局有關。綠地與地方政府共同“造城”，曾在二、三線城市吃進了大量的土地。聯合信用稱，截至2015年底，綠地集團在售項目中，仍主要以二、三線城市為主，一線城市項目可供出售面積僅占5.15%。

可隨著這一輪樓市去庫存、去產能周期的到來，壓力主要就集中在二、三線城市。綠地2015年的庫存增加了18%，而相應的房地產營業收入卻減少了11.23%。“存貨上升，營業收入下降，說明房子還在不停造，但是銷售的情況不如去年。”一位在券商做房地產債券一級發行的人士對南方周末記者分析。

據聯合信用統計，在不考慮新增土地儲備的前提下，綠地集團在建房地產項目未來仍需投入超過5000億元的資金，這將導致綠地集團“資金支出壓力大”。南方周末記者粗略計算，房地產住宅開發周期大概在2-3年，考慮到綠地集團的“造城”規模，就算拉長至10年開發周期，僅蓋房子這一項，綠地集團每年也要騰挪出500億元。

但與此同時，綠地卻在更加激進地擴張。從2015年12月到2016年2月，綠地轉戰15個一線和省會城市，僅拿地就花了五百多億元，這一總額與去年全年拿地的金額相當。

此外，綠地開始著手調整發展策略，以類似於“摩天大樓+物業”的模式進軍“地鐵+物業”。去年5月，綠地集團發起成立中國城市軌道交通PPP產業基金，總規模為1000億元。

先蓋賺錢的

正是在需要大幅舉債擴張的當下，綠地選擇放緩建設不那麽好賣的房地產項目。年報顯示，2015年，綠地新開工建設項目面積較2014年減少42.49%，主要就是為了控制開發速度，緩解融資壓力。

首當其沖被放緩的正是其摩天大樓等商業項目。建設摩天大樓成本高、投資周期長，本身很難盈利。而摩天大樓背後的真實商業邏輯在於，通過政府配比的其他土地來獲得較大收益。

中信地產一位參與前期拿地工作的內部人士曾向南方周末記者直言：“就像中國的大多數五星級酒店都不賺錢一樣，開發商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，不在摩天大樓本身。”

今年3月，綠地董事長張玉良在接受《界面》專訪時坦言，綠地以前商業地產比重比較高，占了50%。受經濟形勢影響和互聯網的沖擊，商業市場需求增長放緩，甚至都萎縮了，綠地已經調整到以住宅為主。

“意思就是把賺錢的東西先幹了，最後再建不賺錢的摩天大樓。”一位長三角知名的地產營銷人士向南方周末記者道出其中的門道，比如憑借摩天大樓捆綁拿到住宅用地，整體地價一定比別人便宜，摩天大樓的成本已經被攤在了地價里，“只要不蓋就是賺錢的。”

南方周末記者在江蘇走訪時發現，綠地先建住宅，商業置後的做法十分普遍。

占地700畝的綠地太湖城，坐落於蘇州太湖東岸。綠地在此規劃的358米摩天大樓，剛剛開始修建地基。

這里屬於剛規劃沒幾年的吳江新區，面積相當於香港陸地面積那麽大。現在，整個新區就像一個巨大的工地，彌漫著塵土和刺耳的電鉆聲。

烈日之下，一位汗流浹背的二手房地產經紀人一邊指著湖邊碩大的規劃圖，一邊向客戶介紹：“唯一在太湖岸邊有住宅的就是綠地。”他告訴南方周末記者，綠地住宅早就蓋好了，除了別墅，大部分在去年底銷售一空。就在2016年春節前後，這里的房價翻了一倍，現在均價1.7萬元。

上述地產營銷人士告訴南方周末記者，如果說市場能消化摩天大樓，還是可以建的。但一般來講，省會級城市以下建摩天大樓都是虧的。他認為，江蘇也就是蘇州和南京可以搞，“其他城市很難盈利”。

而綠地在一些非省會級城市亦規劃有摩天大樓。江蘇無錫綠地西水東城與蘇州綠地太湖城的規劃如出一轍，城市綜合體緊鄰運河，同時包含住宅和一座200米的摩天大樓。不過，自2013年開始運作後，目前在售的只有住宅，摩天大樓還沒有動工。

同樣在江蘇鹽城，綠地在遠離市中心的亭湖新區規劃有大型城市綜合體——綠地商務城。但包含超市、寫字樓在內的多棟商業大樓，自2014年年底主體建成後就陷入了停工狀態，外立面沒有刷漆，旁邊一塊商業用地也還沒有動土。

這一景象被住在對面的一位業主拍了下來，發在了微博上。這位業主是2013年年底入住的，他的住宅和商業部分都屬於最早的一期項目，綠地給他的承諾是2014年年底開放商業，但是後來一拖再拖，直到四期住宅都快建好了，商業部分還沒能完工。

在這個白天幾乎看不到車輛、紅綠燈基本是擺設的地方，上述業主向南方周末記者表示，“完全找不到鹽城河東中心的感覺”，生活很不方便，隨便買個東西都要驅車去市區解決。

（李伯根/圖）

金蟬脫殼？

對於商業地產如何去庫存，張玉良在接受前述專訪時提出了三點策略，其中最值得玩味的一點是：“已經開發的，采取靈活的措施來做，比如功能用途協商改變，商業能不能變成居住辦公。”

“一開始以為是賺錢，後來盤算不賺錢，開發商就想改規劃。”上述地產營銷人士向南方周末記者坦言，這種做法在地產業屢見不鮮。

綠地在天津的一個項目，規劃就發生了改變。今年1月4日，天津市薊縣規劃局發布公告稱，上海綠地集團天津文化發展有限公司（綠地間接百分百控股），向該局提出申請，擬將一塊受讓宗地中的部分商業服務業設施用地調整為居住用地。

原地塊本用於“盤龍谷文化城二期項目建設，開發藝術家院落、文化教育機構、總部研發基地等文化設施，建成集電影拍攝、文化產業、旅遊休閑、養生居住為一體的多功能複合地標和有張紀中導演品牌影響力的‘百年中國影視基地’。”

按照土地出讓條件，該宗地面積96413.9平方米，其中居住用地占40%；文化娛樂、商業金融、教育科研設計等商業服務業設施用地（原統稱為公共設施用地）占60%。

但為滿足盤龍谷文化城項目二期建設的需要，該宗地中的部分商業服務業設施用地目前調整為居住用地，即：居住用地面積比例由40%提高到89.38%；商業服務業設施用地（原為公共設施用地）面積比例由60%下降到約10.62%。

“或者規劃都不用改。”徐曉達對南方周末記者說，摩天大樓可以照樣蓋，“寫字樓磚砌墻改改就能變成公寓”。之所以能這麽做，是因為行政流程中存在灰色地帶——雖然開發商開始建設時，報規劃局備案的不是公寓，但是政府沒有規定，竣工備案後，更改使用功能算不算違建。

地產業受訪者普遍認為，經過擴張做大規模的綠地，如今手上持有大量土地資產，有的是化解資金困局的辦法。

綠地集團負責媒體關系的人士對南方周末記者表示，超高層項目的政府審批、前期規劃、項目的政府審批、前期規劃、項目周期，都和一般項目不一樣。從企業角度來說，目前都在正常合理的運作範疇之內。

（應受訪者要求，徐曉達、陳峰、黃健為化名）

攜程聯手綠地拓展民宿市場 在線客源轉化是關鍵？

近幾年，受益於旅遊消費升級，民宿市場持續火爆，被視作酒店行業的下一個“風口”，成為資本市場眼中的“香餑餑”。

9月11日，攜程旅行網與綠地集團達成戰略合作，雙方將以上海“綠地·海岸城”項目為依托，構建國內首家一站式民宿運營平臺，共同開發民宿市場。

《第一財經日報》記者采訪了解到，攜程未來還計劃將從互聯網智能門鎖等方面進行多方位布局，打通民宿上下遊產業鏈。而此番投資也是攜程繼投資途家後，再次加碼非標化住宿業態。不過對於攜程未來如何平衡其與綠地、途家之間的合作，業界認為這或許是攜程需要思考的問題。

攜程、綠地瞄準民宿業

今年6月，浦東特色民宿發展意見出爐，預示著上海民宿業發展開閘，上海迪士尼樂園輻射的板塊率先從中受益。數據顯示，今年6月，上海迪士尼樂園日均接待量約2.7萬人次，周邊民宿成住宿熱門選擇。

上海迪士尼樂園龐大的客流量，催生出民宿城市化、集群化需求，民宿3.0模式應運而生，即城市化民宿集群。

《第一財經日報》記者采訪了解到，綠地集團“海岸城”項目位於迪士尼樂園商圈範圍內，其中規劃有上海“首個城市民宿集群”。

對於此次合作，攜程方面表示，其將在運營推廣、客戶引流等方面對其進行資源支持。在2014年8月，攜程便在業內首家上線客棧民宿頻道，覆蓋4萬多家客棧旅館。經過2年多的運營發展，攜程在客棧民宿領域積累了用戶群體。其此次擬通過引入城市民宿集群這一產品，進一步擴大在民宿行業的影響力。

綠地集團方面則表示，上海“城市民宿集群”是綠地試水民宿行業的開山之作，預計將引進國內約30多家精品民宿品牌，實現城市民宿的集群式專業管理，此舉將改變民宿行業分散化經營的傳統模式。借助攜程的線上資源，能夠解決民宿缺乏預訂、推廣專業平臺的難題。

未來，攜程將與綠地集團在民宿領域展開更多合作，搶占行業高速發展的紅利。

值得註意的是，此次與綠地集團跨界合作，僅僅是攜程全面發力民宿市場的一個縮影。

今年4月，攜程與互聯網智能鎖品牌果加簽署戰略合作協議，通過PMS系統與智能鎖管理系統對接，將實現民宿“訂房—退房”流程全程自助化，大大提升消費者入住效率。

除了引入更多產品以及提升消費者體驗，攜程還將向民宿產業鏈上遊進發。

《第一財經日報》記者采訪獲悉，未來攜程在民宿產業鏈的布局有很大的規劃。比如，攜程可能推出包括財產保險、人身意外險等在內的互聯網保險產品，為民宿經營者提供風險保障;同時，攜程還可能通過發起民宿眾籌等方式，幫助民宿創業者解決資金難題。

攜程的平衡術與“算盤”

伴隨消費者個性化旅遊需求增加以及周邊遊市場的興起，經過短短幾年發展，獨具特色的民宿迅速崛起成為住宿市場的“生力軍”，似乎也迎來了這個業態的“黃金時代”。

艾瑞咨詢《2016年中國在線度假租賃市場研究報告》顯示，2015年，中國在線度假租賃市場規模達42.6億元，同比增長122%，預計2017年有望增至103億元。

目前，民宿在全國各地蓬勃興起，已形成滇西北、浙南閩北、徽文化圈等十多個集群區域，吸引了眾多遊客前往休閑度假。公開數據顯示，莫幹山作為民宿發展較為成熟的區域之一，整個莫幹山鎮的民宿數量已達400多家，2016年上半年接待遊客106.7萬人次。

與此同時，“爆發式”發展的民宿行業迎來政策利好。2015年11月發布的《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》中提到“積極發展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業態”，為民宿發展提供了政策支持。此後，北京、浙江、蘇州、上海浦東等地相繼出臺了一系列促進政策。

在攜程看來，獲得政策加持後，民宿市場儼然成為一片新藍海，受到越來越多投資者和經營者關註。不過，民宿行業發展目前仍處於初級階段，以獨立個人房屋市場化租賃、依托資源景觀改造的旅館的民宿1.0模式和小規模化存在的民宿2.0模式為主。而隨著行業進入快速成長階段，民宿逐漸向城市化、集群化的3.0模式演進。

“攜程想打造民宿產業閉環生態圈，是民宿經營者的一站式服務平臺，可以滿足其在推廣、保險、融資等方面的多元化需求。但是攜程和綠地都要註意，非標準化住宿業在管理和運作方面的難點。而且對於攜程而言，其此前已經投資了途家，攜程未來要如何平衡途家與綠地的合作也是一個問題。”長期研究公寓和民宿產業的房東東創始人全靂指出。

對於上述平衡問題，攜程和途家方面都認為，此次攜程與綠地開拓民宿業務與途家的合作模式不同，雙方並不沖突，也不會有太過直面矛盾的問題。

“其實歸根到底，攜程現在的線上流量是非常大的，這些流量一定要轉化為消費，尤其是向線下實體的旅遊和住宿業項目轉化，途家當然可以有利於這種轉化，但可能還不夠，因此攜程還需要新的合作夥伴來開拓市場，實現更多線上客戶向線下消費的轉化。”華美首席知識專家趙煥焱分析，另一方面，對於綠地而言，如果有租售方面有所困難、閑置的項目，則可以通過與公寓、民宿業態的合作來“盤活”這些物業，提升收益，此前萬科就攜手途家做過此類合作，這種酒店住宿業與房地產業之間的合作在未來也應該會越來越頻繁。

綠地控股：擬52億購買協信遠創40%股權 成並列第一大股東

綠地控股10日晚間公告，近日，公司全資子公司綠地控股集團有限公司與漢威重慶房地產開發(香港)有限公司、漢威重慶全資子公司重慶協信遠創房地產開發有限公司訂立了《關於重慶協信遠創房地產開發有限公司股權轉讓、增資及相關資產重組之合作協議》，綠地集團有意通過股權轉讓及增資的方式最終持有協信遠創40%股權，交易價格初定為人民幣51.63億元。交易步驟如下： 第一步， 漢威重慶向綠地集團轉讓協信遠創 20%股權，轉讓對價為人民幣19.36 億元; 第二步，綠地集團向協信遠創增資人民幣 32.27 億元， 最終取得增資後協信遠創 40%股權。

在協信遠創股權轉讓、增資及相關資產重組完成後，綠地集團和漢威重慶將並列為協信遠創第一大股東。

交易雙方同意，標的公司管理團隊將通過設立有限合夥企業的形式， 采用與綠地集團本次交易相同的標的公司估值取得標的公司 10%股權。 交易雙方同意引入戰略投資者，使其也按不低於綠地集 團本次交易約定的標的公司估值取得標的公司 10%股權。 最終標的公司的股權架構為： 漢威重慶持有 40%， 綠地集團持有 40%， 管理團隊持有 10%，戰略投資者持有 10%。

公司表示，公司作為行業龍頭企業，擁有龐大的房地產業務體量、顯著的品牌優勢、強大的資源獲取能力以及混合所有制的機制體制優勢。協信遠創在房地產行業較早從事商業地產、產業地產的開發經營，在該細分領域專業能力突出、發展模式成熟、經營業績良好。截至 2016 年 6 月 30 日，協信遠創的總資產為 610.64 億元，凈資產為 151.26 億元。 2016 年上半年，協信遠創實現營業收入 60.98 億元，實現凈利潤 4. 80 億 元。雙方合作具有明顯的互補性、協同性。未來，雙方將努力使協信遠創成為以商業與產業地產運營為主的輕資產公司。

【財經速讀11.11】綠地控股擬51.63億入股協信遠創，成並列第一大股東；明家聯合實控人擬最多減持11.33%股份；阿里巴巴雙十一半天半天交易額已近120億美元

【財經速讀12.28】*ST中發獲紫光系第三次舉牌；宏磊股份獲自然人陳家榮舉牌；綠地集團金融版圖擴張，已獲第三方支付牌照；中信建投首席經濟學家周金濤因病去世；格力電器頻現大宗交易從折價到溢價

綠地控股高管變動 孫誌文不再擔任執行副總裁

2月14日晚間，綠地控股發布公告稱，公司召開第八屆董事會第十九次會議，審議通過了關於公司部分高管職務調整的議案，因公司工作安排需要，同意孫誌文不再擔任公司執行副總裁職務，同意田波先生不再擔任公司副總裁職務。