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綠地窘境： 23座摩天大樓難產

2016年6月23日，蘇州太湖邊，白色地塊是綠地太湖城的摩天大樓，規劃358米，2013年9月啟動，目前仍在打地基。（馮葉/圖）

通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞。但現在，這眼看著要成賠本的生意，綠地23座摩天大樓都處於未建、緩建的狀態中。

摩天大樓，是一個城市最顯眼的地標，然而有些摩天大樓，暫時只能在規劃中找到。

在過去幾年里，“摩天大樓專業戶”綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地”）向世界各地承諾興建至少有50座摩天大樓（超150米），但據南方周末記者統計，將近一半仍處於未建、緩建的狀態中。

通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓，從而獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆拓土立下過汗馬功勞。可隨著這一輪樓市去庫存、去產能周期的到來，過去整體賺錢的項目正在變得不那麽賺錢。

耗資巨大又難以盈利的摩天大樓，建還是不建？

2016年7月5日，南方周末記者向綠地集團廣東事業部營銷副總經理汪學軍約訪，對方電話回複了解核實後再說。

找不到的地標

2014年1月7日，在山西省省會太原，綠地以9個多億的價格拿下了一塊位於汾河邊上的黃金地塊，命名為太原綠地中央廣場。根據規劃，這個項目由4棟摩天大樓組成，2棟188.9米，2棟150米。廣告宣稱，項目建成後將“刷新太原人對於天際線的想象”。

綠地在拿地時，曾與太原市國土局約定了竣工時間——自簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付之日起3年內。據現場的工程展板介紹，項目建設周期為2015年1月至2018年5月，略微超過3年。

但是，實際開工時間卻比預計開工時間推遲了1年半。在太原從事房地產前期開發的徐曉達，每天上下班都要從綠地圍起來的工地經過。他眼看著兩年前打樁後，現場就沒了動靜，直到最近才有工人重新進場。相比之下，隔壁一家與綠地幾乎同期拿地的央企地產，如今已經拔起了9棟高達160米的超高層住宅。

一位接近綠地太原公司的人士告訴南方周末記者，實際上，最初綠地與客戶約定的交樓時間是在2017年年底，後來綠地內部決定停工、緩建，預計無法按時交付後，“早期為了搶業績預售了的樓盤，現在已經全退了”。

徐曉達說，按照綠地現在的人員配備以及施工進度，想要按時完工已幾無可能，“就算現場1000人搶工，6天蓋一層，再穿插施工，像隔壁央企一樣組織得很好，2018年10月底能幹完，就算不錯了。”

太原的摩天大樓並不算是綠地的代表作，在綠地引以為傲的作品中，不少比太原拿地更早，但目前依然看不到大樓主體：258米烏魯木齊綠地中心，301米長春綠地中心，301米銀川綠地中心，358米蘇州綠地中心，468米成都綠地中心，518米大連綠地中心。

其中，並不算高的“新疆最高雙子塔”烏魯木齊綠地中心，早在2013年9月就舉行了奠基儀式，馬上就要三年了，綠地該項目售樓處的工作人員在電話里告訴南方周末記者，雙子塔仍在做地基澆築。

任何一處綠地樓盤的廣告展板都會用一一在列的項目昭示，綠地是當之無愧的“摩天大樓專業戶”。在過去幾年里，綠地向全國各地承諾興建至少50座摩天大樓（超150米），它們大多包含在“綠地中央廣場”和“綠地中心”這兩個系列的項目綜合體中。

南方周末記者結合年報，以及向其各地的售樓部確認，在綠地這50座摩天大樓中，將近一半仍處於未建、緩建的狀態，它們大多在2013年左右拿地；另外一半要麽是完工和接近完工的項目，大多較早拿地，要麽是近一兩年才有計劃。

對於有些地區來說，地標正在被遺忘。2011年左右，僅在東北三省，綠地就先後規劃了4座摩天大樓。到目前為止，大連和長春的綠地中心仍看不到大樓主體，其余幾座查詢不到任何施工進度。

綠地東北公司前員工黃健剛離職不久，他告訴南方周末記者，他當時主要負責營銷的東北地級市就規劃有超200米的摩天大樓，拖拉了5年後，最新消息是“不打算建了”，“前期還拿地標做宣傳，後來地標這個概念再也沒宣傳過，而且在項目Logo中有一個代表高度的數字，後期也被抹掉了”。

邊庫存邊擴張

“3月份一開春，各個地產項目都開工了，綠地的住宅工期也很緊張，但只有綠地，4月才開工。”一位接近綠地集團的業內人士向南方周末記者描述了一個細節。原因是，綠地的承建方很多時候需要墊付工程款，導致作為乙方的承建比甲方綠地還牛，“指揮不動的，沒有工人幹活”。

他認為，綠地太原公司資金緊張，是太原摩天大樓緩建的主要原因。以至於這兩年綠地在太原拿地的動作很少，而其他大地產商則搶地很兇。

2015年5月，《中國房地產報》披露了綠地在東北三省因資金斷流，所有在建項目全線停工的消息。黃健告訴南方周末記者，盡管東北情況今年有所好轉，比如4、5月份的時候，長春等地幾個停工好久的樓盤複工了，但是綠地在房地產上能夠調動的資金仍然有限。他所在的城市，綠地總共拿了5塊地，但真正運作起來的只有一塊半，“連建住宅的錢都拿不出，更別提沒有市場的地標寫字樓”。

黃健告訴南方周末記者，因為摩天大樓停工，他們要應付很多業主的投訴，“很多業主都是為了地標才買的住宅，現在地標不建了，手里的住宅肯定沒有那麽值錢了”。

隨著近日年報的公布，以“世界500強企業”作為標識的綠地，被國內外評級機構齊齊下調評級。其中，國際評級機構惠譽下調了綠地的長期外國與本國貨幣發行人違約評級：從“BBB-”調降至垃圾級別的“BB+”。

考慮到2016年一季度的現金流情況，國內評級機構聯合信用認為，綠地旗下主要從事房地產開發的子公司——綠地控股集團有限公司（以下簡稱“綠地集團”），經營活動產生的現金流已無法滿足業務規模擴大和投資活動增多的需求，融資壓力較大。截至一季度，綠地集團的資產負債率已高達89.2%，高於行業均值74.82%。

惡化的財務狀況與綠地過去的地產布局有關。綠地與地方政府共同“造城”，曾在二、三線城市吃進了大量的土地。聯合信用稱，截至2015年底，綠地集團在售項目中，仍主要以二、三線城市為主，一線城市項目可供出售面積僅占5.15%。

可隨著這一輪樓市去庫存、去產能周期的到來，壓力主要就集中在二、三線城市。綠地2015年的庫存增加了18%，而相應的房地產營業收入卻減少了11.23%。“存貨上升，營業收入下降，說明房子還在不停造，但是銷售的情況不如去年。”一位在券商做房地產債券一級發行的人士對南方周末記者分析。

據聯合信用統計，在不考慮新增土地儲備的前提下，綠地集團在建房地產項目未來仍需投入超過5000億元的資金，這將導致綠地集團“資金支出壓力大”。南方周末記者粗略計算，房地產住宅開發周期大概在2-3年，考慮到綠地集團的“造城”規模，就算拉長至10年開發周期，僅蓋房子這一項，綠地集團每年也要騰挪出500億元。

但與此同時，綠地卻在更加激進地擴張。從2015年12月到2016年2月，綠地轉戰15個一線和省會城市，僅拿地就花了五百多億元，這一總額與去年全年拿地的金額相當。

此外，綠地開始著手調整發展策略，以類似於“摩天大樓+物業”的模式進軍“地鐵+物業”。去年5月，綠地集團發起成立中國城市軌道交通PPP產業基金，總規模為1000億元。

先蓋賺錢的

正是在需要大幅舉債擴張的當下，綠地選擇放緩建設不那麽好賣的房地產項目。年報顯示，2015年，綠地新開工建設項目面積較2014年減少42.49%，主要就是為了控制開發速度，緩解融資壓力。

首當其沖被放緩的正是其摩天大樓等商業項目。建設摩天大樓成本高、投資周期長，本身很難盈利。而摩天大樓背後的真實商業邏輯在於，通過政府配比的其他土地來獲得較大收益。

中信地產一位參與前期拿地工作的內部人士曾向南方周末記者直言：“就像中國的大多數五星級酒店都不賺錢一樣，開發商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，不在摩天大樓本身。”

今年3月，綠地董事長張玉良在接受《界面》專訪時坦言，綠地以前商業地產比重比較高，占了50%。受經濟形勢影響和互聯網的沖擊，商業市場需求增長放緩，甚至都萎縮了，綠地已經調整到以住宅為主。

“意思就是把賺錢的東西先幹了，最後再建不賺錢的摩天大樓。”一位長三角知名的地產營銷人士向南方周末記者道出其中的門道，比如憑借摩天大樓捆綁拿到住宅用地，整體地價一定比別人便宜，摩天大樓的成本已經被攤在了地價里，“只要不蓋就是賺錢的。”

南方周末記者在江蘇走訪時發現，綠地先建住宅，商業置後的做法十分普遍。

占地700畝的綠地太湖城，坐落於蘇州太湖東岸。綠地在此規劃的358米摩天大樓，剛剛開始修建地基。

這里屬於剛規劃沒幾年的吳江新區，面積相當於香港陸地面積那麽大。現在，整個新區就像一個巨大的工地，彌漫著塵土和刺耳的電鉆聲。

烈日之下，一位汗流浹背的二手房地產經紀人一邊指著湖邊碩大的規劃圖，一邊向客戶介紹：“唯一在太湖岸邊有住宅的就是綠地。”他告訴南方周末記者，綠地住宅早就蓋好了，除了別墅，大部分在去年底銷售一空。就在2016年春節前後，這里的房價翻了一倍，現在均價1.7萬元。

上述地產營銷人士告訴南方周末記者，如果說市場能消化摩天大樓，還是可以建的。但一般來講，省會級城市以下建摩天大樓都是虧的。他認為，江蘇也就是蘇州和南京可以搞，“其他城市很難盈利”。

而綠地在一些非省會級城市亦規劃有摩天大樓。江蘇無錫綠地西水東城與蘇州綠地太湖城的規劃如出一轍，城市綜合體緊鄰運河，同時包含住宅和一座200米的摩天大樓。不過，自2013年開始運作後，目前在售的只有住宅，摩天大樓還沒有動工。

同樣在江蘇鹽城，綠地在遠離市中心的亭湖新區規劃有大型城市綜合體——綠地商務城。但包含超市、寫字樓在內的多棟商業大樓，自2014年年底主體建成後就陷入了停工狀態，外立面沒有刷漆，旁邊一塊商業用地也還沒有動土。

這一景象被住在對面的一位業主拍了下來，發在了微博上。這位業主是2013年年底入住的，他的住宅和商業部分都屬於最早的一期項目，綠地給他的承諾是2014年年底開放商業，但是後來一拖再拖，直到四期住宅都快建好了，商業部分還沒能完工。

在這個白天幾乎看不到車輛、紅綠燈基本是擺設的地方，上述業主向南方周末記者表示，“完全找不到鹽城河東中心的感覺”，生活很不方便，隨便買個東西都要驅車去市區解決。

（李伯根/圖）

金蟬脫殼？

對於商業地產如何去庫存，張玉良在接受前述專訪時提出了三點策略，其中最值得玩味的一點是：“已經開發的，采取靈活的措施來做，比如功能用途協商改變，商業能不能變成居住辦公。”

“一開始以為是賺錢，後來盤算不賺錢，開發商就想改規劃。”上述地產營銷人士向南方周末記者坦言，這種做法在地產業屢見不鮮。

綠地在天津的一個項目，規劃就發生了改變。今年1月4日，天津市薊縣規劃局發布公告稱，上海綠地集團天津文化發展有限公司（綠地間接百分百控股），向該局提出申請，擬將一塊受讓宗地中的部分商業服務業設施用地調整為居住用地。

原地塊本用於“盤龍谷文化城二期項目建設，開發藝術家院落、文化教育機構、總部研發基地等文化設施，建成集電影拍攝、文化產業、旅遊休閑、養生居住為一體的多功能複合地標和有張紀中導演品牌影響力的‘百年中國影視基地’。”

按照土地出讓條件，該宗地面積96413.9平方米，其中居住用地占40%；文化娛樂、商業金融、教育科研設計等商業服務業設施用地（原統稱為公共設施用地）占60%。

但為滿足盤龍谷文化城項目二期建設的需要，該宗地中的部分商業服務業設施用地目前調整為居住用地，即：居住用地面積比例由40%提高到89.38%；商業服務業設施用地（原為公共設施用地）面積比例由60%下降到約10.62%。

“或者規劃都不用改。”徐曉達對南方周末記者說，摩天大樓可以照樣蓋，“寫字樓磚砌墻改改就能變成公寓”。之所以能這麽做，是因為行政流程中存在灰色地帶——雖然開發商開始建設時，報規劃局備案的不是公寓，但是政府沒有規定，竣工備案後，更改使用功能算不算違建。

地產業受訪者普遍認為，經過擴張做大規模的綠地，如今手上持有大量土地資產，有的是化解資金困局的辦法。

綠地集團負責媒體關系的人士對南方周末記者表示，超高層項目的政府審批、前期規劃、項目的政府審批、前期規劃、項目周期，都和一般項目不一樣。從企業角度來說，目前都在正常合理的運作範疇之內。

（應受訪者要求，徐曉達、陳峰、黃健為化名）