摸魚手札：租務易出術 空置稅無用
1 :
GS(14)@2017-05-07 15:23:16上星期提過一些空置率數據的演繹方式，剛好多倫多市長就有意提出了空置稅，那是因為參考了溫哥華的「成功」例子。今屆當選的議員中，不少有左翼的傾向，好像主張土地正義分配的朱凱廸和姚松炎是支持空置稅的中堅，體制外我印象中林超英也講過支持設立空置稅之類的言論，假若這個議題要推上立法會討論，相信必然會提及加拿大這個例子。國情不同，加拿大的例子未必可以一概而論，因為加拿大空置率比香港高，而香港的私人物業當中，私人住宅的空置稅是低中之低，只有商用和工用的單位才算比較高。如果要做到財富分配，搞私人住宅無用，推完空置稅都唔會增加供應，年輕人上車的難度不會下降。若從產權理論角度去睇，處理租務市場的交易費用，比直接買賣物業更高和更複雜。買樓只是一買一賣，涉及買賣雙方的完整業權交收，非常清楚簡單，出「蠱惑」的空間唔夠大。即使近年物業針對市場的辣招而出「蠱惑」，最叻都只係想到以公司方式買賣或者「一簽多伙」等，玩唔到其他花款，所以只要梁振英、陳茂波出來講幾句封了這些蠱惑招，物業玩家就無符了。租務市場的業權相對係複雜少少，因為放租在產權角度只係代表業主放棄了若干「使用權」而換來「租金收入」，事實上擁有權還在業主身上，例如業主可以把物業抵押，換來貸款；如果連租約去抵押，個租客又剛好係大品牌，分分鐘抵押個terms會更好㖭。因為租務合作的產權較outright買賣複雜，所以出蠱惑的空間就更大，又或者執行的難度就更高。
因為呢個產權上的差異，如果政府要出辣招搞物業市場，搞買賣市場係會比搞租務市場更簡單和容易。近年的辣招主力是針對買賣市場，而非租務市場，就係因為執行辣招和監察成本過高。如果政府要推行空置稅，那政府就要干預租務市場。首先要嚴謹定義何謂空置？以現在的官方定義，正在裝修的物業也是空置。假如業主要長期去旅行又或正在接受治療而住院，那又如何定義？申請呢類豁免又有行政麻煩。執行禁煙要控煙辦，以現在香港龐大的物業市場，睇怕要搞空置稅辦，用「城管」的方式抽樣突擊，成本不菲。除此之外，你可能會想像到更多奇怪的操作，例如為了避稅，業主會以「一蚊」月租租給家人、友好。總之，租務市場複雜，你有張良計，玩家就有過牆梯，空置稅的執行成本太高，不化算。渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170507/20013004