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天文台前台長林超英:房策應「港人優先」 空置稅遏外來投資

1 : GS(14)@2017-02-09 12:30:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4569&issue=20170209
【明報專訊】中文大學地理與資源管理學系客座教授林超英,約10年前已買入海逸豪園豪宅單位自住,屬樓價2003年以來大漲小回累升逾3倍的贏家之一。不過,這位曾在公務員崗位服務香港市民逾30年的天文台前台長指出,本港住宅樓價現已升至脫離市民可負擔的水平(編按:根據Demographia數據,去年第三季香港樓價中位除家庭收入中位數的比率高達18.1倍,在全球406個城市中最難負擔),令「香港人好慘」,故他建議房屋政策應該改弦易轍,以「港人住屋優先」為主要方向,例如推出物業空置稅,令樓價回落至合理水平。

明報記者 葉創成

在本周一陽光燦爛的清早,記者到紅磡海逸豪園商場麥當勞訪問林超英。2009年退休後,他一直入住該屋苑,由於他早於退休前幾年已買入該單位,至今估計至少升值1倍。惟林超英強調,樓價升跌對本港社會整體福祉的影響,遠較他個人財富得失重要,而他相信,「為香港人提供自住房屋,是政府對市民的基本承擔及應有責任」。

他回憶說,在1953年石峽尾木屋區大火後,殖民地港英政府即拍板興建公屋;而1967年暴動發生後,公屋興建步伐更加快,「任何房屋政策都是有歷史背景的,暴動後政府要爭取民間支持」。上世紀60及70年代,逾百萬內地人走難來港,提供大量廉價勞動力,而港英政府上述到位的房屋政策亦適時提供數以十萬計的公屋單位,令這些新移民安居樂業,為香港經濟在上世紀80年代及90年代起飛奠定基礎。

特朗普發明加價加推 托高樓價

據林超英憶述,在上世紀80年代初期,元朗錦繡花園獨立屋連地皮售價僅10多萬元,作為比較目前一個市區細單位售價也達數百萬元,樓價之高,對一般港人來說屬「高不可攀」,他指該問題的始作佣者,是現任美國總統特朗普在美國發展房地產項目時與同業發明「加價加推」的銷售招數,「以前某一屋苑的全部單位是在一日內悉數發售,但特朗普這些美國發展商,當時發明限量發售首批住宅單位,等首批單位售罄後,再加價加推次批單位,擬置業者留意到『第一批平過第二批』,覺得物業會升值,於是便爭相入市;隨着第二批單位售罄,發展商又加價賣第三批,如此類推直至所有單位售罄為止。這證明特朗普真的好叻『玩心理』,之後本港發展商亦仿效此銷售方式,改變了住宅市場的生態。因為當市民發現將資金投放於住宅會升值後,大家漸漸視住宅為投資工具。以前住宅只是用來住的,只有自住需要的人才會買樓;但當市場出現一大批投資者,住宅便成為商品,帶來新增需求,令樓價升勢加快。」

在上世紀80及90年代,港人收入增幅理想,與樓價同步向上,故即使樓價大漲小回,社會各界亦可接受。惟林超英指出,2008年金融海嘯後,全球各大央行先後將利率降至極低水平,加上量寬大印銀紙,令世界各地的黑錢湧入本港,火上加油推高樓價至目前極不合理的水平,期內港人收入增長亦有限,令買樓難成為嚴重的社會問題。

港人需要應先於外國人投資

本港實施聯繫匯率制度,港息長遠將跟隨美息走勢,而外界普遍估計利息未來一段時間將續處低位。既然外圍大環境如此,林超英建議,港府應出招減低投資需求,尤其是針對外國人來港置業成風對症下藥,這樣才可避免本港住宅樓價續升至更不合理的水平,「過去8年全世界的資金來港炒高住宅樓價,令我們香港人好慘;如果不是全球化的話,便不會出現這麼大的問題。我們香港人住屋的需要,應該在港府制定房策時列為很高的優先次序,無理由海外的投資及投機的權益,比我們香港人住屋的需要更重要!新加坡早於1973年已推出住宅物業法例,表明要讓新加坡人以合理價格擁有住宅單位,因為居民有一間屋,才算是社會上的持份者;近年全球不少國家亦各師各法,阻止外國人炒高本土樓價,目標都是保障自己的居民有屋住,這些措施均值得港府借鏡」。

就實際情况而言,林超英認為,港府房屋政策的撥亂反正,可由徵收物業空置稅開始,「過去幾年世界各地有很多來路不明的黑錢,其資金成本很低,來港買樓後不自住也不出租,打算等樓價上升後再將物業出售套現;他們不介意無租收,因為無收到的租金可視為保險費。我覺得他們購買住宅後讓其長期空置,即是浪費了我們香港的土地,故此建議若住宅空置逾半年不租不賣,港府應該向有關業主徵收物業空置業,這樣可以增加投資及投機的成本,將有關需求降低,促使住宅樓價回落至港人所能負擔的水平」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-02-09 12:33:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6019&issue=20170209
【明報專訊】運輸房屋局於去年底公布《長遠房屋策略》周年進度報告,未來10年的總住宅供應量維持在46萬個單位,惟現有土地供應不足以應付上述建屋目標,林超英在是次訪問中,批評有關言論「引起集體恐懼」。他解釋,港府過去多年一直高估人口增長,未來10年新增住宅需求是否如此殷切已屬疑問;供應方面,根據差估署的數據,2015年本港空置住宅單位逾4.2萬個,空置率達3.7%,林超英相信,假如港府根據他的建議推出物業空置稅,業主便會將空置單位在市場出售或放租,令供應即時增加。

公務員體制能有序提供足夠土地

林超英又帶記者到紅磡碼頭,介紹港府在黃埔花園1985年後以10年時間於紅磡灣填海,再將土地分批向市場供應,過去20年先後落成半島豪庭、海濱南岸(由紅灣半島居屋改建而成的私人住宅)等樓盤:「當年地政總署規劃得很好,由最入面的土地一路興建出來,最後批出來的土地才是臨海地,故此大部分向海的單位都會有海景。

其實自從1841年本港開埠以來,政府高層及地政總署一直放眼未來20年的需求,有秩序地穩定地提供土地,土地供應從來不是問題。」

他批評,特區政府於2000年推出勾地表制度取代定期賣地,「喪權辱國」地將土地供應權轉送予發展商,令地政總署也失去積極搵地的動力,造成過去十多年的供應斷層;但他相信,隨着特首梁振英於2013年撥亂反正地取消勾地機制,政府高層及地政總署正積極增加土地供應,料供不應求的局面將會逆轉:「屯門、元朗、粉嶺及上水等新市鎮基建完善,新增土地一路由此生長出去,最符合城市規劃及成本效益。」

[名人樓市論壇]
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