過去大城市“攤大餅”式的擴張模式將明顯改變，未來大城市將以盤活存量為主。

14城嚴控邊界

國家發改委等部門近日聯合舉行新聞發布會，深入解讀《中共中央國務院關於加快推進生態文明建設的意見》（下稱《意見》）。國土資源部規劃司司長董祚繼在會上表示，劃定城市開發邊界，首次是在中央城鎮化工作會議上提出來。這次《意見》再次提出了明確要求。

《意見》提出，要科學確定城鎮開發強度，提高城鎮土地利用效率、建成區人口密度，劃定城鎮開發邊界，從嚴供給城市建設用地，推動城鎮化發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。嚴格新城、新區設立條件和程序。

在此前4月底召開的第八屆中國城市化國際峰會上，國土部副部長胡存智指出，傳統城市開發建設中存在的問題亟待解決。脫離實際、貪大求洋的建設方式嚴重浪費建築空間和土地資源；傳統城市建造模式和用地方式耗能費地，導致嚴重的“城市病”，侵占優質耕地，沖擊耕保紅線，危及生態安全。

董祚繼也說，多年來，城市外延擴張確實占用了大量土地，中國的國情是可耕地不多，城市所在區域大多數又是平原地區，所以城市的擴張占用的大量土地一半以上是耕地。因此劃定城市邊界有利於節約用地和保護耕地，是落實最嚴格的節約用地制度和最嚴格的耕地保護制度的重要舉措。

“一個時期以來城鎮化加快發展，但城鎮化質量不高。這里一個重要原因是城市規模、城市建設的低效外延擴張，缺乏一種壓力最終導致轉型發展動力不夠。城市開發邊界明確下來，會成為城鎮化轉型發展的一個新動力。”董祚繼說。

去年7月，國土資源部會同住建部挑選了14個大城市，其中包括了北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市進行首期試驗。董祚繼介紹，目前14個城市開發邊界的劃定工作已經取得初步成效，下一步要在認真總結的基礎上再擴大，爭取在全國600多個城市最終都能夠把開發邊界劃定下來，而且嚴格管理起來。

特大城市供地或減少

劃定城市邊界，這也意味著未來城市尤其是特大城市的用地規模將受到嚴格控制。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，特大城市尤其是一線城市“大城市病”、過度膨脹，不僅出現嚴重的環境問題，而且也擠占了二三線、四五線城市的發展空間。“一線城市無限膨脹，肯定會吸收更多的資源進來。因此，從生態、經濟轉型的角度來說，劃分城市邊界都十分重要。”

今年以來，一線城市的土地供應已經明顯縮減。中原地產市場研究部統計數據顯示：截至日前，北京成交的住宅用地僅為13宗，預計全年成交量將遠低於2014年和2013年。“最近兩年，北京住宅土地市場稀缺。”

張大偉分析，未來大城市的土地市場將出現兩個變化，一是新增土地的供應會越來越少，土地的價格會越來越貴，一線城市的房價會更加堅挺，尤其是中心區域的豪宅化會更加明顯。

物以稀為貴。在土地供應緊缺和今年以來樓市快速升溫的情況下，一線城市的土地價格也水漲船高。中原地產研究部統計數據顯示，從4月單月看，一線城市合計成交住宅類土地9宗，平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄，從溢價率看，因為北京設定了上限，導致停留在49.6%，實際平均溢價率超過60%。

另一方面，劃定城市邊界後，城市的土地利用效率將明顯提高。隨著土地供應的減少，未來新供應的土地中，低容積率的土地將越來越少，土地的容積率也會提高不少。張大偉說，未來大城市新增的土地將不斷減少，更多的將是存量土地的再升級再改造。

一二線城市要做減法

此前，4月30日，中共中央政治局召開會議討論了當前的經濟形勢，同時對房地產市場發出了明確的信號。會議中提到，“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析，盤活存量資產，意味著未來在土地供應方面，相應的存量資產也要盤活，比如重點城市的更新改造中，工業用地轉為住宅用地等。

例如，5月1日開始實施《上海市城市更新實施辦法》提出，在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理複合集約設置；在地區整體空間對建築高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間等。

不過，如果三四線城市和部分二線城市的產業沒有真正發展起來，那麽嚴格控制大城市邊界將面臨著較大的壓力。廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市轉移。但現在的問題是，農村的人口大多直接向一二線大城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移。

貴州省政府參事、貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授說，要讓三四線城市真正發展起來，關鍵核心還在於公共產品的供給。比如好的醫院、學校、交通主要公共產品，要是都仍然集中在一二線大城市，那三四線城市就很難真正發展起來。

“一方面，一二線城市要做減法，既減少土地供應，也要轉移走一些產業。另一方面，三四線城市要做加法，增加一些產業和公共資源。”張大偉說。

董祚繼說，目前國土部正和農業部合作，把所有城郊的耕地挑出來，然後進行評價。如果質量確實非常好，就要盡量把這些耕地留下來，跳出去發展，衛星城市、組團式發展。

在“3•30”新政之後，樓市成交已經明顯回暖的情況下，土地市場的寒冷局面並沒有多大改變。

國家統計局日前發布的數據顯示，前四月，房地產開發企業土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴大0.3個百分點;土地成交價款1571億元，下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析稱，這是因為樓市的庫存仍在增長，房地產市場還沒有全面企穩，目前房企的主要精力仍在去庫存。只有庫存去掉了，拿地投資的積極性才會增加。

更為重要的是，雖然樓市成交在回暖，但區域之間的分化進一步加劇。中原地產首席市場分析師張大偉對本報分析，房地產市場還沒有完全活躍起來，現在樓市真正回暖的就十幾個城市，最多也就不到20個城市，在這次政策刺激中表現比較活躍。廣大三四線城市的回暖幅度很小。

反應在土地市場上，即目前一線城市土地爭奪戰熱火朝天，三四線城市甚至部分二線城市土地無人問津。

中原地產市場研究部的數據顯示，從4月單月看，一線城市合計成交住宅類土地9宗，平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄，從溢價率看，因為北京設定了上限，導致停留在49.6%，實際平均溢價率超過60%，整體土地市場的升溫非常明顯。

例如，在此前4月27日的北京土拍會現場，經過近140輪現場競價，海澱區中關村地塊被首創置業以56.4億元的總價，配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價摘得。

4月29日強勢登錄上海的碧桂園以6.0755億元奪得嘉定徐行鎮6.3萬方純宅地，溢價率62.16%，樓板價8108元/平方米。

張大偉分析，“3•30”政策對樓市的影響主要體現在一二線城市，這種情況下，房企對一二線土地市場的爭奪出現了白熱化，特別是一線城市，土地價格明顯處於高位。

另一方面，從供應節奏看，在特大城市的邊界控制越來越嚴格的情況下，未來一線城市新增土地空間也越來越少。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至日前，今年一線城市合計僅供應住宅用地69宗土地，合計供應的住宅用地建築面積則只有930萬平米，僅相當於之前三年平均供應的28%，供應開始明顯減少。在土地供應減少的情況下，開發商對一線城市的爭奪也更加激烈。

不過，在一線城市土地市場火熱的同時，三四線城市甚至部分二線城市的土地市場則十分冷清。例如，5月12日上午，武漢舉辦了土地拍賣會，共掛牌出讓5宗土地。其中，4宗黃陂區地塊全部閃電底價成交。此前4月14日，亦有1場土地拍賣會，掛牌出讓6宗地塊，其中2宗流拍，其余均以底價成交。

同一日，成都公共資源交易中心出讓4宗國有建設用地，備受關註的武侯區紅牌樓地塊及郫縣郫筒鎮地塊以流拍告終，剩下新都兩地塊則被成都文旅熊貓小鎮投資有限公司以底價獲得。

近年來在北京、上海等一線城市迅猛擴張的泰禾集團一位人士告訴告訴記者，該公司近兩年也曾到不少二三線城市去考察。但發現，很多二三線城市的供過於求太嚴重，土地供應量太大，房地產市場無序開發比較嚴重。該公司判斷這些地方未來有一定的風險，所以就沒進入這些市場，而是把主要精力放在北京、上海、南京等核心城市和福建大本營。

武漢、成都這樣經濟重量位列前十的二線城市尚且如此，三四五線城市的土地市場就更為冷清。

江西某縣城一家開發商人士告訴《第一財經日報》，現在地方政府缺錢，“縣里倒是很想再多賣幾塊地，但大家的房子都賣不掉，土地都沒開發完，誰還有心思去拿地。”

在這種情況下，房企更進一步紮堆在一線城市和部分二線熱點城市。例如在4月29日上海的土拍會上，就出現了不少新開發商的身影，包括東原&平安聯合體，廣州海倫堡均是在上海首次亮相。

張大偉說，目前不僅是是一二線和三四線分化，一二線市場也逐漸可能出現分化。部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現激烈的爭奪現象。房企紮堆一線城市，在推高地價的同時，也在明顯醞釀風險。但相比三四線已經可以看到的風險，在一線城市和部分二線核心城市的風險要小很多。

如果香煙要漲價了，你會不會減少吸煙?

財政部近日發布消息稱，自5月10日起煙草消費稅上調，卷煙批發環節從價稅稅率由5%提高至11%，並按0.005元/支加征從量稅。此後，經國務院批準的卷煙提稅順價政策方案公布，決定自5月10日起對國產卷煙和進口卷煙的批發價格、建議零售價格進行調整，要求所有在銷國產卷煙和進口卷煙批發價格均上調6%，所有在銷國產卷煙和進口卷煙的建議零售價格按照零售毛利率不低於10%的原則確定，各省級局(公司)可在國家局確定的建議零售價格基礎上，在確保零售毛利率不低於10%的前提下，根據市場情況適當調整，自主確定本地區卷煙零售指導價格。

這一系列決策對於控煙運動來講，無疑是一件利好之事，但實際效果如何，尚難給出清晰的預期。

6%

“這是六年來的第一次提高煙草稅，雖然空間還不夠，但是畢竟邁開了一小步，希望以後能夠小步快走。” 新探健康發展研究中心副主任吳宜群對本報表示。

中國是世界上最大的煙草生產國和消費國。中國目前擁有3.5億煙民，約占世界煙民總數的27%。同時，中國卷煙的生產和消費也都分別占到世界總量的三分之一。此外，中國非吸煙人群的二手煙暴露率也非常高，2010年中國約有7.4億非吸煙人群受到二手煙的侵害。吸煙給中國帶來了巨大的健康危害，我國每天有超過3000人死於吸煙導致的相關疾病，2005年因煙草死亡人數約120萬。據世界衛生組織預測，如果不采取有效措施的話，到2025年這一指標將達到200萬人。

為了控制煙草，在2003年11月10日，中國政府簽訂加入了世界衛生組織《煙草控制框架公約》，2006年1月9日在我國正式生效。根據《公約》，我國莊重承諾：2011年，即《公約》生效5年後，對公眾提供防止接觸煙草煙霧的普遍保護，並全面禁止煙草廣告、促銷和贊助。同時，《公約》締約國政府需要通過立法行成規定在公共場所無煙。

但是，盡管控煙呼聲很高，但各種控煙的措施並不是很理想。

“這次提高6%是各種煙草同等幅度提高，且是從量計征。這個幅度是經過研究決定，想一步到位，目前在中國還做不到。效果如何還得看執行以後的情況。” 對外經貿大學教授鄭榕表示。

鄭榕表示，征稅被認為是最有效的控煙手段之一，通過征稅來提高煙草制品價格，可以顯著降低煙草制品消費。稅收和價格手段在控制煙草消費方面的有效性已經被來自世界許多國家的實證研究結果所證明，其中有代表性的經驗性研究結論包括：煙草的絕對價格每提高10%，將使得卷煙的消費減少3%-5%，將使得青少年的吸煙人數降低3.5%-7%;煙草制品價格提高70%，將使全世界由吸煙導致的死亡數量減少四分之一。此外，研究還發現社會地位和經濟收入較低的人群對於煙草價格的變動更為敏感，因而提高煙草制品的價格對於控制和減少這類人群的吸煙率和吸煙量尤其有效。

“目前從理論上粗略估計，一年的煙草稅要增加1300多億。但是對於增收的煙草稅，目前財政部沒有特別說法，只是統收統管。國際上的做法是煙草稅用以民眾的健康，但是中國目前還沒有。”鄭榕表示。

而在吳宜群看來，她更希望能夠把煙草稅或者說增收的煙草稅用以戒煙方面，由於個人戒煙能力有限，可以設立戒煙門診。

2009

“這不是第一次調整煙草稅，此前2009年也提高過一次，但是煙草行業內部消化了，並沒有對煙草零售價格有影響。”吳宜群表示。

2009年中國提高了生產環節的卷煙消費稅稅率，並在批發環節加征了稅率為5%的消費稅，但是此次卷煙消費稅提稅並沒有引起卷煙零售價格的變化，也即在生產環節和批發環節增加的稅收沒有被轉移到下一環節的價格中去。之所以有這樣一種結果，是由我國煙草稅的制度特征-----消費稅的價內稅設計以及煙草專賣體制下的卷煙定價機制所決定的。

在鄭榕的研究中，鄭榕發現，我國卷煙消費稅的價內稅設計和專賣體制下獨特的卷煙定價機制構成了一個精密的系統，在這樣一個系統中，消費稅率的提高會增加卷煙生產商所交納的消費稅額，但消費稅額的增加對生產商而言，與成本費用的增加相似。盡管消費稅率提高會相應提高卷煙的調撥價格，但卻並不必然會提高下遊流通環節的批發價格和零售價格。通過前面的分析可以看到，決定卷煙批發價格的關鍵因素是調批差率, 在消費稅率提高進而調撥價也提高的情況下，煙草行業可以通過調低調批差率的方式完全抵消掉消費稅率上調的影響，從而保持批發價和零售價不變。下調調批差率實質上是降低了批發商的利潤率，也就是各地煙草公司在商業流通環節的利潤。

“2009年卷煙消費稅政策調整在當年為中央政府增加了約600億元的消費稅收入。但由於此次卷煙消費稅政策調整並未影響到卷煙的零售價格，所以該政策調整也被認為是中國政府運用‘以稅控煙’政策的一次失敗的嘗試。”鄭榕表示。

雖然2009是一次失敗的調整，但是最終結果還是有一定的變化。對2009年卷煙消費稅調整後的卷煙調查結果表明，盡管2009年後卷煙單品的名義零售價格沒有變化，但在2009年之後的卷煙調查也發現一些五類煙退出了市場。低價煙退出市場主要歸因於2009年卷煙消費稅調整對卷煙稅價比的影響。2009年稅改後，卷煙稅價比最高的是一類煙和二類煙(調撥價7元以上)，為54%-56%，稅價比居於第二位的是五類煙，約為50%。三類煙和四類煙的稅價比相對是最輕的，約為45%。

鄭榕介紹稱，五類煙因價格低，無論在生產環節還是商業環節，本來就是利潤空間最小的一類產品。五類煙稅價比的提高進一步減少了煙草公司生產五卷煙的利潤，從而促使煙草公司調整其生產和調撥計劃，減少五類煙的生產量，並相應增加高端和中端價位卷煙的生產。五類煙供給的減少使得市場上零售價3元以下卷煙的可獲取性越來越差。這種變化從控煙角度來看是有積極意義的，因為五類煙市場的萎縮會迫使一部分人轉而購買四類煙。此外，五類卷煙市場份額的萎縮也是使得卷煙的加權平均零售價格由2008年的每包6.64元提高到2011年每包9.62元的一個主要原因。

“2009年卷煙消費稅政策調整盡管對卷煙單品的價格影響不大，但在隨後的幾年中卻很大程度地改變了卷煙的產品供給結構。在壟斷的專賣體制下，單一供給方的產品供給結構的改變又被強制性地傳導到需求市場，從而進一步改變了卷煙的需求市場結構。因此，即便是在消費稅的價內稅設計和專賣體制的卷煙定價機制不變的前提下，只要持續地提高卷煙消費稅稅率，都會將進一步迫使煙草行業改變其產品生產結構，減少低檔卷煙的市場供給。而且，隨著消費稅稅率的提高和每包卷煙中稅占零售價格比重的上升，煙草行業迫於利潤持續下降的壓力，最終會將增加的稅負部分或全部轉移到卷煙的零售價格中去。”鄭榕表示。

6月17日，國家外匯管理局召開2015年第二季度政策新聞發布會。外匯局綜合司司長王允貴稱，內地與香港基金互認外匯管理指引7月1日正式實施。

這意味著，內地投資者可以在境內購買香港的公募基金，內地的公募基金也可在香港市場出售。

王允貴在發布會上表示，內地與香港基金互認初期投資額度是資金進出各等值3000億元人民幣。目前，關於兩地基金互認外匯管理操作指引已制訂完畢，即將下發。

“這項政策開辟了兩地投資者證券市場投資新通道，是集體投資類證券投資開放的第一步。通過兩地基金互認，資本和金融項目交易中‘資本和貨幣市場工具-集體投資類證券’下所包含的‘居民在境外出售或發行’以及‘非居民在境內出售或發行’兩個子項將不再受到嚴格限制，從而使我國不可兌換的資本項目減少2項，資本項目可兌換水平進一步提高。”王允貴稱。

發布會上，王允貴進一步闡釋了《外匯管理條例》的修改思路。這是2015年外匯管理的一項重要任務，同時對於實現資本項目可兌換，推進人民幣國際化至關重要。

王允貴指出，主要思路包括四個方面。

一是進一步簡政放權，把《外匯管理條例》中涉及到資本項目管制的許可、批準等要求進一步取消、簡化或者下放。通過簡政放權，希望給市場主體一個資本項目可兌換的空間。

二是進一步加強統計監測。“可兌換之後，我們的理解是要更加強化對跨境資金流動有關情況的統計和監測，甚至有些交易要進行留痕，所以可兌換之後不等於沒有管理。怎麽加強管理呢?很重要一塊就是對跨境資金流動能夠全方位、全鏈條、全時空地進行監測。所以，在《條例》修訂中我們會強化關於國際收支統計申報、跨境資金流動監測、外債統計、結售匯統計等相關方面的統計監測要求。”王允貴說。

三是創新金融監管理念，借鑒2008年次貸危機後國際金融監管的經驗。

王允貴指出，次貸危機發生之後，國際上關於危機的監管是要加強宏觀審慎的管理，特別對於系統性金融機構要強化監管。中國在推進資本項目可兌換過程中，也需要借鑒和汲取最新的國際金融監管經驗和做法。所以《條例》修訂中會強化關於跨境資金流動宏觀審慎監測的有關條款，會強化外債宏觀審慎的政策條款，會強化對於金融機構展業經營的有關條款。也就是在放開具體審批的同時，建立一個宏觀總量的防控風險的大壩。

四是健全危機應對措施，進一步加強國際收支保障條款的修訂和完善。

王允貴稱，國際收支的順差和逆差都會對國民經濟發展帶來不利的影響，防控外部風險極為重要。條例修訂中增加對於國際收支出現重大波動或者國內金融市場出現重大波動時的臨時管控條款，這也是符合國際貨幣基金組織關於危機時期的特殊要求，是符合國際慣例的。

6月17日，中國日本商會發布的《中國經濟與日本企業2015年白皮書》中顯示，2014年日本對華投資金額為43億美元，同比減少38.8%，連續兩年呈現減少趨勢，其原因在於中國投資環境變化，如人工費上升、勞動力難以確保，以及日本企業向東盟擴大投資的需求高漲。

中國日本商會副會長兼調查委員會委員長田端祥久表示，盡管日企在中國面臨著勞務成本上升的壓力，但絕大多數企業不會考慮退出中國。它們正在通過出口轉內銷、削減其他成本、提高營利部門的利潤等方式積極轉變企業戰略，適應中國市場。

田端亦表示，根據預測，由於2015年的投資項目合同數還在減少，因此有可能2015年的最終對華投資額有可能會繼續減少。

日本對華投資降幅達38.8%

與市場上對於日資在華大面積撤資的感性認識有所不同的是，從調查數據來看，轉移撤退至其他國家的日本企業占非常小的一部分，為整體受調查企業的1%。

問題在於，希望擴大業務的日資企業大幅減少，只希望維持現狀的日資企業比例在升高。

根據上述白皮書，在關於今後1-2年業務發展方向問題上，回答前景艱難的企業比例為46.5%，同比減少了7.7%，與2011年(66.8%)相比，更是大幅減少。

在維持現狀的企業方面，其比例為46%，同比增加了6.5%。

在繼續按行業劃分進行觀察時會發現，出口比例較高的行業回答希望擴大的比例較低，而在中國國內銷售比例較高的行業回答擴大的比例較高。

因此，該白皮書認為，在此背景之下，受中國投資環境變化的影響，可以說對於日企出口型企業來說，中國的優勢正在見效。

與此同時，國內銷售型企業則將中國視為潛力很大的市場，預測今後將繼續加強開拓中國市場。

在盈利方面，2014年度營業利率預計為盈利的在華日資企業的比例同比增加3.4%，達到64.1%，連續兩年超過六成。

在經營問題方面，根據問卷調查，勞動力成本上漲成為首要問題，並同去年結果一致，占比達到83.9%，格外突出，可見問題嚴重性，其次的問題依次包括員工素質，競爭對手增加等待。

為此，面臨著工資上漲等問題，提出“逼近臨界成本削減”的在華日企占到了接近半數左右(49.2%)。

看好中國市場成長性

該白皮書指出，根據國際協力銀行發布的《日本制造業企業的海外事業開展相關調查報告》，看好中國理由的第一位是“當地市場今後的成長性”，第二位是“當地市場的當今規模”。

此次，該白皮書還新增了各產業共通的對華直接投資問題的投資建議，以及有關實現公平的競爭環境方面具體執行方法等的“競爭法”建議。

建議的“主要訴求”與去年相同相同，仍為“確保公平性”。建議的具體內容可總結為以下3點：完善現代市場體系、轉變政府職能、構築開放經濟新體制。

在完善現代市場體系方面，該白皮書具體提出，在投資方面，希望能夠統一對於法律制度解釋的運用，制度變更時設置充分的準備期間、各項手續的簡化和高效化、對於申請和查詢采用書面文件回答等有利於提高可預測性的改善活動。

在轉變政府職能方面，該白皮書提出，簡化和加速行政手續辦理，廢除必要最低程度的項目以外的許可和認證，是日本企業在眾多領域希望能夠實現的內容。

在構建開放性經濟新體制方面，該白皮書認為，中方目前起草對於外國投資采取“準入前國民待遇和負面清單”管理方式的外資投資法的舉措，是中國為了成為更加開放的市場，而邁出的一大步，值得贊許，但是希望為了順應經濟全球化，更廣泛地采取全球標準。

該白皮書針對中國各地商工會所屬的日資企業(8874家法人會員)面臨的課題進行了分析，並對解決這些問題的建議進行了歸納整理。

目前，日本是中國第二大出口貿易國，第二大進口貿易國。在投資方面，截至2012年年底，在華日資企業數量在2.3萬家左右，占外資企業整體的7.9%，在以國家為單位的排名中，日本位居第一。