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樓市回暖土地購置卻減少 土地市場分化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618055.html

樓市回暖土地購置卻減少 土地市場分化

一財網 林小昭 2015-05-14 19:15:00

在一線城市土地市場火熱的同時,三四線城市甚至部分二線城市的土地市場則十分冷清。

在“3•30”新政之後,樓市成交已經明顯回暖的情況下,土地市場的寒冷局面並沒有多大改變。

國家統計局日前發布的數據顯示,前四月,房地產開發企業土地購置面積5469萬平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份擴大0.3個百分點;土地成交價款1571億元,下降29.1%,降幅擴大1.3個百分點。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析稱,這是因為樓市的庫存仍在增長,房地產市場還沒有全面企穩,目前房企的主要精力仍在去庫存。只有庫存去掉了,拿地投資的積極性才會增加。

更為重要的是,雖然樓市成交在回暖,但區域之間的分化進一步加劇。中原地產首席市場分析師張大偉對本報分析,房地產市場還沒有完全活躍起來,現在樓市真正回暖的就十幾個城市,最多也就不到20個城市,在這次政策刺激中表現比較活躍。廣大三四線城市的回暖幅度很小。

反應在土地市場上,即目前一線城市土地爭奪戰熱火朝天,三四線城市甚至部分二線城市土地無人問津。

中原地產市場研究部的數據顯示,從4月單月看,一線城市合計成交住宅類土地9宗,平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄,從溢價率看,因為北京設定了上限,導致停留在49.6%,實際平均溢價率超過60%,整體土地市場的升溫非常明顯。

例如,在此前4月27日的北京土拍會現場,經過近140輪現場競價,海澱區中關村地塊被首創置業以56.4億元的總價,配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價摘得。

4月29日強勢登錄上海的碧桂園以6.0755億元奪得嘉定徐行鎮6.3萬方純宅地,溢價率62.16%,樓板價8108元/平方米。

張大偉分析,“3•30”政策對樓市的影響主要體現在一二線城市,這種情況下,房企對一二線土地市場的爭奪出現了白熱化,特別是一線城市,土地價格明顯處於高位。

另一方面,從供應節奏看,在特大城市的邊界控制越來越嚴格的情況下,未來一線城市新增土地空間也越來越少。中原地產市場研究部統計數據顯示,截至日前,今年一線城市合計僅供應住宅用地69宗土地,合計供應的住宅用地建築面積則只有930萬平米,僅相當於之前三年平均供應的28%,供應開始明顯減少。在土地供應減少的情況下,開發商對一線城市的爭奪也更加激烈。

不過,在一線城市土地市場火熱的同時,三四線城市甚至部分二線城市的土地市場則十分冷清。例如,5月12日上午,武漢舉辦了土地拍賣會,共掛牌出讓5宗土地。其中,4宗黃陂區地塊全部閃電底價成交。此前4月14日,亦有1場土地拍賣會,掛牌出讓6宗地塊,其中2宗流拍,其余均以底價成交。

同一日,成都公共資源交易中心出讓4宗國有建設用地,備受關註的武侯區紅牌樓地塊及郫縣郫筒鎮地塊以流拍告終,剩下新都兩地塊則被成都文旅熊貓小鎮投資有限公司以底價獲得。

近年來在北京、上海等一線城市迅猛擴張的泰禾集團一位人士告訴告訴記者,該公司近兩年也曾到不少二三線城市去考察。但發現,很多二三線城市的供過於求太嚴重,土地供應量太大,房地產市場無序開發比較嚴重。該公司判斷這些地方未來有一定的風險,所以就沒進入這些市場,而是把主要精力放在北京、上海、南京等核心城市和福建大本營。

武漢、成都這樣經濟重量位列前十的二線城市尚且如此,三四五線城市的土地市場就更為冷清。

江西某縣城一家開發商人士告訴《第一財經日報》,現在地方政府缺錢,“縣里倒是很想再多賣幾塊地,但大家的房子都賣不掉,土地都沒開發完,誰還有心思去拿地。”

在這種情況下,房企更進一步紮堆在一線城市和部分二線熱點城市。例如在4月29日上海的土拍會上,就出現了不少新開發商的身影,包括東原&平安聯合體,廣州海倫堡均是在上海首次亮相。

張大偉說,目前不僅是是一二線和三四線分化,一二線市場也逐漸可能出現分化。部分房企對一線城市的住宅地塊,再次出現激烈的爭奪現象。房企紮堆一線城市,在推高地價的同時,也在明顯醞釀風險。但相比三四線已經可以看到的風險,在一線城市和部分二線核心城市的風險要小很多。

編輯:楊誌

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