日前国家社科院发布的《中国城市发展报告》蓝皮书指出，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，城镇人口达6.2亿，城镇化规模居全球第一，但中国城镇化速度与质量严重不协调，“中国的城镇化是缺乏质量、不协调、不和谐的城镇化”。
黄金十年之后，中国城市化尤其是中国房地产该怎么走？在高房价等地产问题社会化压力下，急待科学解答。
本报记者最新获悉，日前由中国住宅产业化建设促进会等机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中，上海中凯房地产开发管理有限公司（以下简称“中凯开发”）跻身十强。
值得注意的是，与其他入榜的传统大型地产企业不同，中凯开发为中国首家房地产代开发企业，首次入榜标志着代开发倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。
中国房地产黄金十年的调整节点，代开发为核心的美国模式，或许能够在多年的香港模式后给中国房地产难题提出另一种解决之道。
“香港模式在过去的十年中，确实推动了一线城市的快速发展，但它同样带来了高房价难题。”资深房地产营销专家、中凯开发执行总裁许仰东坦言，要在接下来中国城市化向二三四线推进过程中缓解高房价，发展模式之变迫在眉睫。
模式之辩：
香港模式造就高房价？
随着中国房地产业发展的日趋成熟，众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房地产企业面临着生存挑战，其中就包括发展模式之变。
一个不争的事实是，在中国房地产过去的黄金十年，焦点主要集中在京沪广深等一线城市，发展的主要模式是香港模式。这一模式实现了快速推动产业发展，但同时也刺激房价甚至以更快的速度上涨。
“港资模式推高房价，很大程度上具有必然性。这种模式对土地资源过于依赖，主要利润来自土地的升值，而房地产开发本身的很多管理模式、产业技术等要素则被边缘化，最终走向产品质量停滞而价格暴涨的道路。”许仰东坦言。
而一位资深的开发商人士无奈表示，香港模式易导致高房价，从香港楼市的发展历史其实大家看得很清楚，知道它的负面作用，但在高利润的诱惑下，很难让企业自觉地去改变这种发展模式。
问 题是，现在这种模式正在面临更大的瓶颈和接踵而至的挑战。除了对高房价的痛斥外，中国城市化向中小城市发展的实际拓展中，香港模式的不适应性显而易见。 “如果说，前二十年，中国地产起步及发展初期，这些区域确实成为了地产资金、地产技术、地产资源的积聚地。”许仰东指出，但今天、今后，中国城镇化进程 中，散而多、弱而小的中国地县市，正是未来十年中国城镇化和房地产发展的基石。
一组数据表明了中国地产已经到来的这种转型：至2010年，中国将有5亿多人口迁移，中国2862个县级城市将是人口迁移的主流；中国百强房地产企业大都在一二线市场运行。按目前扩容速度比较，中国一线开发商全面进入县级市，至少到2015年。
小则企业盈利、发展危机，大则城市化发展所需、中小城市的城市化势头无法被动等待香港模式下一线企业的缓慢进入，中国房地产发展模式的变革已经刻不容缓。
代开发：城市化新阶段之匙
上述社科院的蓝皮书指出，今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期。到2015年城镇化率达到52%左右，到2030年达到65%左右。
“这背后蕴藏着大市场空间，但不同的市场需要不同的房地产发展模式，以实现最科学的发展。”许仰东告诉本报。
中 房信分析师薛建雄指出，内地很多外行企业想进入房地产企业，代开发模式愿意输出管理经验和开发经验迎合了他们的需求，“实际上绿城中国最新推出的新业务模 式也相当于管理输出，但他不但输出了管理，还担了最大的风险，更容易获得投资者的信认，相对来说竞争力更强。意味着代开发的模式同样需要升级。”
而社科院的蓝皮书认为，目前城市化发展并不和谐，主要体现在：大城市土地城镇化快于人口城镇化；大城市过度膨胀，小城市和小城镇发育不足；“城中村”、“垃圾围城”等问题大量存在，城市品质较低等。
针对这样的问题，解决的重点其实已经浮现。首先在于逐步降低土地的畸形倚重，逐步增加对产业发展本身的开发技术、管理经验等要素的重视；其次在于加速一线城市城市化发展经验向二三四线城市的推广，推动开发力量向今后城市化发展的重点区域流动。
有专家预测，中国地县市的未来城市人口扩容，从目前起的十年时间中，基本上以每年10%左右的速度增长。
一位资深业内人士预计，以目前主要房地产开发企业向一线城市以外市场的推进节奏，5年之内都很难全面进入大量的县级城市，因为这些传统的港式房企需要大量时间和资金去消化现有的土地储备。
香港模式从根本上无法实现这样的变革，代开发为核心的美国模式才是中国城市化新阶段的钥匙。“只有形成全程化资源嫁接，全程化市场服务才能改变这一格局。”许仰东直言。
据本报了解，上海中凯房地产开发管理或许可以成为改变这一格局传统思维的标识。美国等成熟经济体盛行的这种代开发模式，通过严格的专业化细分，形成横向价值链，构成专业细分、金融动作见长的特点。拒绝开发商敛聚暴利是这种模式的另一特点。
中国全能型房企也将告别历史。可以作为佐证的是，万科一直以普尔特为标杆，而作为美国最大地产商的普尔特，正是美国模式的典型代表，其特征是专业至上，光客户细分就达4大类11项。
代开发模式的另一个意义在于，专业化分工越细，产业链上的环节愈久，愈有利于整合资源和组织社会化大生产。中国房地产也因此有望告别短周期模式的发展阶段，目前美国房地产周期长达18-20年，中国仅4-6年。
许仰东强调，中凯开发管理，也不是美国模式的照搬，是在这一平台上实行高国产化率的“新地产模式”。
中国指数研究院副院长陈晟认为，除了代开发的模式外，若要成功，关键还在于背后需要有基金等资金平台的支持，同时能提供成熟的产品模式、明晰的产品特征。
