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最佳地產分析師:樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為:第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

  非常感謝新財富給我們這一次的機會,很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

  2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞,一個是「改革」,另外一個是「修復」,因為從改革的角度來說,像主題改革以及國企改革這種,其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響,尤其是對於資源屬性的改革,比如說像土地流轉,他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會,對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響,所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說,我們覺得是來自兩個詞就是改革,他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升,也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來,隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

  另外一個關鍵詞是「修復」,大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態,13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點,從開發商的角度來說,2013年只是開發商高增長的一個起點,我們要看到從13年開始一直到16年,至少是16年上半年,整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況,他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意,這是為什麼?資本市場擔心兩點,第一是政策的再度加碼,這一點會在後續削弱,並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求,很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點,很多崩潰論在出現,會不會是這樣,我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的,我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

  我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

  基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況,2013年整個行業的增速基數是非常高的,所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會,因為看到今年2013年就知道,整個行業在高增,地產股的估值做什麼?下挫,地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置,包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些,我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

  房地產邏輯之變,為什麼說地產有一個邏輯之變,接下來一段時間會逐步印證,從2009年開始一直到今年五年的時間,整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯,也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況,只要房價一上漲地產股就跌,這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了,這個邏輯接下來會發生變化,因為這個邏輯背後是這麼一個狀況,過去一旦房價上漲,調控政策一定會出台,調控政策出台之後,地產的基本面一定大幅下挫,帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降,股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了,北上廣深已經出台了一部分的政策。

  這個政策逐步落地以後基本面還是不錯,這個時候地產的修復就會出現。

  第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

  明年的銷售額增速在15,銷售面積增速在9%,這不是說行業不景氣,其實行業還是處在一個相當景氣的狀況,但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況,核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%,一線城市的拿地面積是大漲了接近100%,今年拿的地在明年可售,明年的銷售包括明年的房價,明年的銷售增長會比較高,第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多,明年的政策環境也會比今年好,這是由整個土地市場帶來的。

  明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%,一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市,一線城市明年的供應上升的速度,這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以,中國有很大的資產泡沫,現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫,這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化,如果從住房價值量和GDP比較,中國和日本、美國做對比,我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多,從數值上一系列的,比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來,可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多,房價上漲和其他的國家十年來比,他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多,中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平,不是說中國的房價市場是沒有泡沫,它是有泡沫的,只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段,還是有一定的上漲空間,這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢,這是一個不高的水平,大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

  上海的均價是4萬人民幣,摩納哥是5.3萬美金,然後是3.3萬美金,香港是2萬多美金,包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫,這是由過去中國的供給制決定的,因為中國過去的供給是壟斷的,中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間,我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說,其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模,他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

  明年的新開工會比今年還要好一些,可能很多人不太相信,經濟情況也不是很好,為什麼今年的新開工增速是7,明年能夠到7.5%,這個就是和今年的高速拿地是有關的,今年的拿地增加了14比,明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

  房地產投資,我們今年預計投資增速是18%,明年會是略回落一點,但是還是一個比較高的位置,大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊,一塊是新開工投資,然後包括復工投資,然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的,但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的,因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

  基本面的最後是中長期的需求,很多人說中國的泡沫要破了,的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的,核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的,會不會破還是要看中長期需求的支撐,同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說,我們看到我們只計算剛性和改善型的需求,我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米,比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

  中長期的高點出現在2015年,中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的,第一個是人口,包括城鎮化增長包括二胎,地產的需求有一個比較大的支撐,包括接下來要大力推動新興的城鎮化,中國的城鎮化的確在比較低的狀況,只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長,靠著未來幾年城鎮化水平的推動,靠著在未來幾年的經濟的一個發展,這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀,是市場不可解決的一個問題。

  開發商的資金成本肯定是在上升的,但是問題不大,因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加,我們會看到開發商的資金成本高得不多了,因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊,但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了,今年前三季度主流的上市公司高達80%,明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高,因為他們今年年初和去年年底的時候,地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心,歷史上來看都會放出來的。

  說到美元,美元升值的話影響到底大不大,一個是對購房者,另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在,所以我們自己的人都買不到房子,所以尤其對住宅的市場來說,美元升值對購房的影響還是非常有限的,因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

  另外一個對於開發商這一塊的資金,按照統計局的數據,外資佔到房地產開發的比例非常低的,不到1%,如果考慮到一些渠道外的一些資金的話,我們覺得也不用過於擔心。

  房地產政策面,今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離,核心有兩個擔憂,第一是擔憂調控加碼,第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了,第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個,包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下,我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加,這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求,包括二胎、包括新興的城鎮化,很多的東西大家沒有感覺到,但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利,包括土改、養老、國企改革、二胎等等,都是對我們明年很有機會的一些標的。

  這是已經出台的政策(PPT),其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來,我們覺得快了,因為市場政策的預期差什麼時候修復,我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地,各個城市自主出的政策什麼時候落地,北上廣深已經出了,今天又出了武漢。他們出了兩個政策,一個是二套房首付從6成提到7成,第二是社保納稅的年限從1年提到2年,個別提到3年,這對需求的影響是比較小的,我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落,現在的需求是剛性需求和改善性的需求,你是買來自住的投資很少,這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升,所以政策和過去不一樣,不會帶來資本面一個很大幅的下挫,不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台,這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅,房產稅的政策有一定的試點城市出來,這是整個靴子的落地。

  土地改革對於房地產行業太重要了,很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的,我們覺得要分階段來看,從短中期來說開發商是受益的,長期來說影響不是特別大,可能是一種比較大的負面的影響,要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市,因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後,我們會看到房價沒有變,房價不會回落,因為這些城市還是供不應求,我們會看到地價在回落,不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢,不是說你房價漲他就一定更賺錢,他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後,開發商的利潤率會回升,同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少,整個市場的規模增加之後,因為這些市場又是供不應求,所以出來的這些供應一定會被消化掉,所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力,以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速,對於他們來說是有利的。長期來說,因為你供應很多,整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點,進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後,行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化,可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

  土改對誰最受益,一二線城市有非住宅用地的公司,他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地,有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

  地價下降和房價下降,並不一定開發商一定受損,我們要記住開發商是差額的錢,是房價減地價的差額的錢。

  再說一下房產稅的問題,三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的,他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」,這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開,但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」,如果你想征存量的房產稅一定要立法,增量可以來走,但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快,第二是「適時推進改革」,要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題,考慮到土地財政的問題,他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算,假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅,然後這個稅率我們假設是1%,1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了,他們的均值在0.8—1,我們取1%的稅率,假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅,如果全部能夠收回來,看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的,即便中國所有的房產稅都收上來,可能只能佔到賣地收入的18%,只能佔到地方財政收入的8%。

  我們推進存量房房產稅要有步驟的,要試點,否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來,其次你的賣地收入的價格下降,我們不認為這個東西太快,但是他這一定是一個方向。

  二胎炒了很多的概念,但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的,大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題,二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求,如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策,但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求,其實不是的,打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

  包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的,我們都有很深度的報告,時間關係不說了(PPT)。

  最後一部分說一下房地產的投資策略,對於明年我們建議行業評級給的是增持,我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地,然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來,基本面還是相當不錯,這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平,地產公司的業績是非常漂亮的,今年的平均業績增速行業接近30%,明年的業績增速接近30%,主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年,15年一直到16年的上半年,整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮,利潤率在持續往上走,對於萬科、保利這樣的公司來說,今年的年報其實是他們利潤率最低的低點,明年中報、明年年報、後年,其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升,這是源於地產的預售制度,去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年,後年也算,所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

  從選股來說,我們一個是從業績鎖定性,另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司,明年會形成一些比較漂亮的可售資源,除了主流的一線龍頭之外,二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

  對於整個行業來說,預期差下面的修復我們覺得非常確定的,因為基本面和估值實在背離太大了,保利今年是5.8倍的PE,明年是4.5倍的PE,明年的業績全部鎖定,後年的業績也鎖定一部分,持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣,我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂,政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

  改革的紅利來說,包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開,接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的,可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇,我們提出「三美」,就是制度之美,因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說,他的資源屬性一旦發生了變化,你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美,第三是三高之美,高增長、高鎖定、高訴求的公司。

  制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

  第二個選股是模式,模式分兩個,誰在一二線城市有特殊的拿地能力,招商地產、華僑城、華夏幸福,持續能夠在一二線城市拿到便宜的地,他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯,當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候,對誰來說反而是開始他們的黃金十年,支持房地產的服務業,我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產,我們認為接下來還是要繼續關注。

  第三個選股策略是針對行業的三高之美,就是高增長、高鎖定、高訴求,龍頭公司是招商、金地,其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒,謝謝大家!
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最佳地產分析師:樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為:第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

  非常感謝新財富給我們這一次的機會,很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

  2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞,一個是「改革」,另外一個是「修復」,因為從改革的角度來說,像主題改革以及國企改革這種,其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響,尤其是對於資源屬性的改革,比如說像土地流轉,他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會,對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響,所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說,我們覺得是來自兩個詞就是改革,他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升,也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來,隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

  另外一個關鍵詞是「修復」,大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態,13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點,從開發商的角度來說,2013年只是開發商高增長的一個起點,我們要看到從13年開始一直到16年,至少是16年上半年,整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況,他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意,這是為什麼?資本市場擔心兩點,第一是政策的再度加碼,這一點會在後續削弱,並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求,很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點,很多崩潰論在出現,會不會是這樣,我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的,我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

  我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

  基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況,2013年整個行業的增速基數是非常高的,所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會,因為看到今年2013年就知道,整個行業在高增,地產股的估值做什麼?下挫,地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置,包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些,我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

  房地產邏輯之變,為什麼說地產有一個邏輯之變,接下來一段時間會逐步印證,從2009年開始一直到今年五年的時間,整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯,也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況,只要房價一上漲地產股就跌,這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了,這個邏輯接下來會發生變化,因為這個邏輯背後是這麼一個狀況,過去一旦房價上漲,調控政策一定會出台,調控政策出台之後,地產的基本面一定大幅下挫,帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降,股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了,北上廣深已經出台了一部分的政策。

  這個政策逐步落地以後基本面還是不錯,這個時候地產的修復就會出現。

  第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

  明年的銷售額增速在15,銷售面積增速在9%,這不是說行業不景氣,其實行業還是處在一個相當景氣的狀況,但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況,核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%,一線城市的拿地面積是大漲了接近100%,今年拿的地在明年可售,明年的銷售包括明年的房價,明年的銷售增長會比較高,第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多,明年的政策環境也會比今年好,這是由整個土地市場帶來的。

  明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%,一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市,一線城市明年的供應上升的速度,這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以,中國有很大的資產泡沫,現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫,這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化,如果從住房價值量和GDP比較,中國和日本、美國做對比,我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多,從數值上一系列的,比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來,可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多,房價上漲和其他的國家十年來比,他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多,中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平,不是說中國的房價市場是沒有泡沫,它是有泡沫的,只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段,還是有一定的上漲空間,這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢,這是一個不高的水平,大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

  上海的均價是4萬人民幣,摩納哥是5.3萬美金,然後是3.3萬美金,香港是2萬多美金,包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫,這是由過去中國的供給制決定的,因為中國過去的供給是壟斷的,中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間,我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說,其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模,他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

  明年的新開工會比今年還要好一些,可能很多人不太相信,經濟情況也不是很好,為什麼今年的新開工增速是7,明年能夠到7.5%,這個就是和今年的高速拿地是有關的,今年的拿地增加了14比,明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

  房地產投資,我們今年預計投資增速是18%,明年會是略回落一點,但是還是一個比較高的位置,大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊,一塊是新開工投資,然後包括復工投資,然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的,但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的,因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

  基本面的最後是中長期的需求,很多人說中國的泡沫要破了,的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的,核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的,會不會破還是要看中長期需求的支撐,同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說,我們看到我們只計算剛性和改善型的需求,我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米,比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

  中長期的高點出現在2015年,中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的,第一個是人口,包括城鎮化增長包括二胎,地產的需求有一個比較大的支撐,包括接下來要大力推動新興的城鎮化,中國的城鎮化的確在比較低的狀況,只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長,靠著未來幾年城鎮化水平的推動,靠著在未來幾年的經濟的一個發展,這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀,是市場不可解決的一個問題。

  開發商的資金成本肯定是在上升的,但是問題不大,因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加,我們會看到開發商的資金成本高得不多了,因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊,但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了,今年前三季度主流的上市公司高達80%,明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高,因為他們今年年初和去年年底的時候,地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心,歷史上來看都會放出來的。

  說到美元,美元升值的話影響到底大不大,一個是對購房者,另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在,所以我們自己的人都買不到房子,所以尤其對住宅的市場來說,美元升值對購房的影響還是非常有限的,因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

  另外一個對於開發商這一塊的資金,按照統計局的數據,外資佔到房地產開發的比例非常低的,不到1%,如果考慮到一些渠道外的一些資金的話,我們覺得也不用過於擔心。

  房地產政策面,今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離,核心有兩個擔憂,第一是擔憂調控加碼,第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了,第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個,包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下,我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加,這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求,包括二胎、包括新興的城鎮化,很多的東西大家沒有感覺到,但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利,包括土改、養老、國企改革、二胎等等,都是對我們明年很有機會的一些標的。

  這是已經出台的政策(PPT),其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來,我們覺得快了,因為市場政策的預期差什麼時候修復,我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地,各個城市自主出的政策什麼時候落地,北上廣深已經出了,今天又出了武漢。他們出了兩個政策,一個是二套房首付從6成提到7成,第二是社保納稅的年限從1年提到2年,個別提到3年,這對需求的影響是比較小的,我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落,現在的需求是剛性需求和改善性的需求,你是買來自住的投資很少,這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升,所以政策和過去不一樣,不會帶來資本面一個很大幅的下挫,不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台,這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅,房產稅的政策有一定的試點城市出來,這是整個靴子的落地。

  土地改革對於房地產行業太重要了,很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的,我們覺得要分階段來看,從短中期來說開發商是受益的,長期來說影響不是特別大,可能是一種比較大的負面的影響,要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市,因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後,我們會看到房價沒有變,房價不會回落,因為這些城市還是供不應求,我們會看到地價在回落,不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢,不是說你房價漲他就一定更賺錢,他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後,開發商的利潤率會回升,同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少,整個市場的規模增加之後,因為這些市場又是供不應求,所以出來的這些供應一定會被消化掉,所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力,以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速,對於他們來說是有利的。長期來說,因為你供應很多,整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點,進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後,行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化,可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

  土改對誰最受益,一二線城市有非住宅用地的公司,他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地,有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

  地價下降和房價下降,並不一定開發商一定受損,我們要記住開發商是差額的錢,是房價減地價的差額的錢。

  再說一下房產稅的問題,三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的,他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」,這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開,但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」,如果你想征存量的房產稅一定要立法,增量可以來走,但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快,第二是「適時推進改革」,要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題,考慮到土地財政的問題,他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算,假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅,然後這個稅率我們假設是1%,1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了,他們的均值在0.8—1,我們取1%的稅率,假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅,如果全部能夠收回來,看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的,即便中國所有的房產稅都收上來,可能只能佔到賣地收入的18%,只能佔到地方財政收入的8%。

  我們推進存量房房產稅要有步驟的,要試點,否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來,其次你的賣地收入的價格下降,我們不認為這個東西太快,但是他這一定是一個方向。

  二胎炒了很多的概念,但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的,大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題,二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求,如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策,但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求,其實不是的,打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

  包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的,我們都有很深度的報告,時間關係不說了(PPT)。

  最後一部分說一下房地產的投資策略,對於明年我們建議行業評級給的是增持,我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地,然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來,基本面還是相當不錯,這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平,地產公司的業績是非常漂亮的,今年的平均業績增速行業接近30%,明年的業績增速接近30%,主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年,15年一直到16年的上半年,整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮,利潤率在持續往上走,對於萬科、保利這樣的公司來說,今年的年報其實是他們利潤率最低的低點,明年中報、明年年報、後年,其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升,這是源於地產的預售制度,去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年,後年也算,所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

  從選股來說,我們一個是從業績鎖定性,另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司,明年會形成一些比較漂亮的可售資源,除了主流的一線龍頭之外,二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

  對於整個行業來說,預期差下面的修復我們覺得非常確定的,因為基本面和估值實在背離太大了,保利今年是5.8倍的PE,明年是4.5倍的PE,明年的業績全部鎖定,後年的業績也鎖定一部分,持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣,我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂,政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

  改革的紅利來說,包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開,接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的,可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇,我們提出「三美」,就是制度之美,因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說,他的資源屬性一旦發生了變化,你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美,第三是三高之美,高增長、高鎖定、高訴求的公司。

  制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

  第二個選股是模式,模式分兩個,誰在一二線城市有特殊的拿地能力,招商地產、華僑城、華夏幸福,持續能夠在一二線城市拿到便宜的地,他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯,當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候,對誰來說反而是開始他們的黃金十年,支持房地產的服務業,我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產,我們認為接下來還是要繼續關注。

  第三個選股策略是針對行業的三高之美,就是高增長、高鎖定、高訴求,龍頭公司是招商、金地,其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒,謝謝大家!
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