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社科院：預計今年房價保持平穩回落 一二線城市或探底

中國社科院副研究員王業強今日表示，總體來看2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。受銷售回落的影響，預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩的回落。一線熱點和二線城市有可能會率先探底，三四線城市仍保持一定的熱度，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

資料圖：房地產開發項目。

中國社會科學院於5月14日上午舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會。該書執行主編王業強副研究員介紹了有關情況。

王業強對2018年租售房地產市場做出展望。他表示，從不同的市場來看，2018年地價的變化將以溫和上漲為基調，同時房地產市場價格機制加快建立，而一線風險防控任務依然艱巨，三四線城市變化必須加以關註。同時三四線主要是表現為結構性矛盾，應該以穩定為主，同時密切關註市場的動態，嚴格防控少數城市可能出現的投資需求擾動市場的價格信號。

建立與新興產業、新業態相適應的供給制度和供給方式，有助於工業用地市場的平穩運行，工業用地的市場需求和地價將受到新興產業發展的影響，多地在積極探索新興工業用地供給制度和方式，將有助於工業用地市場的平穩運行。

從個人住房信貸市場來看，預計是2018年房地產市場調控政策將維持平穩，出現過熱勢頭的城市政策將收緊，總體來看房地產市場經過過去幾年的大幅上漲，將進入調整期，個人住房貸款業務增長也將隨之放緩，同時市場化成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。從調控政策來看，應該是維持總體穩定的趨勢。

從短期來看，為達到穩定市場的預期效果，相關的短期限制的政策不會放松和退出，從長期來看需要進一步改進土地供給、租售並舉、房地產調控等政策，逐步取代限購限貸等短期的調控政策。從個人貸款的增速來看，增速將繼續放緩，由於需求層面銷售面積的持續下滑，疊加限貸政策的收緊，個人住房貸款總體需求將有所萎縮，從供給來看，個人住房貸款的增量和結構都將受到統一的監管，法人信貸需求將有一個明顯回升的過程，房貸資金供給將進一步受到影響。

同時，個人住房信貸利率仍有進一步上調的空間，從國外一些經濟體都在收緊撥備政策包括美國的加息和縮表的業務，對我們國家貨幣政策也有一定的影響，同時企業部門信貸需求將回升，信貸規模緊張的局面將維持，有可能推動了個人住房貸款繼續上行。

投融資方面主要受的影響，一個是房地產市場的重大變革，比如說土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣這樣的機制。二是房地產市場的限購限貸、限售限價以及限商成為各個大中城市主流的調控方式。三是共有產權和租賃房屋的大量供給。從房地產投資的趨勢來看，投資是保持溫和下行，投資結構有可能進一步調整，預計2018年房地產投資將進入下行的通道，從溫和下滑的態勢，未來有可能加速下降，投資結構面臨重大調整，在融資業務當中穩中偏緊、風險防範成為首要的任務。

從住宅市場來看，一個是住宅銷售面積進一步減少。由於2018年全國棚戶區改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對住房銷售尤其是對三四線城市銷售影響非常大，這種正向的拉動作用將逐步減退。二是住房開發投資增速下降，預計2018年開發投資的增速也是將下降。由於考慮近兩年新開工面積持續增加和地價較快上漲，預計全年開發投資的增速仍將維持在5%左右。住宅價格是穩中有降，從房地產景氣循環周期來看，房地產市場一系列的指標都顯示市場進入景氣下行的一個階段，市場有下行調整的一個內在動力，預計2018年住宅市場也將呈現周期性下行調整的特征，住宅價格出現穩中有降的可能性較大。

總體的判斷，我們對2018年中國房地產的總體判斷，總體來看2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。在供給側一線和熱點的二線城市，為了緩解庫存的危機，土地供應量有望進一步增加，但是限價政策難以放松，熱點城市的供應量將持續偏緊，在需求側房地產調控的政策基地不會發生改變，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，因此成交規模也會受到一定的限制，商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的雙重影響將出現回調。銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，並在一定程度上影響了房企的開工意願，新開工增速仍將持續低位運行。

王業強說，由於2018年樓市調控政策不放松，需求策各個層面不利因素依然存在，加上企業融資受阻，居民去杠桿開發貸款收緊，都會對2018年開發投資增速產生負面影響，預計2018年開發投資額仍會保持低位運行的態勢，上半年有可能有一個小幅回升的可能，下半年我們覺得全年應該是繼續保正當下跌的趨勢，全年難以有強力的表現，受銷售回落的影響，預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩的回落。

從不同城市來看，由於房地產調控政策不放松，一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調整明顯滯後於一線城市，由於目前政策相對寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。

隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變為緊縮的調控，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

王業強說，我們對2018年房地產市場，應該有以下四個方面的趨勢，一是2018年供求關系有可能發生根本性逆轉，除了住房直接的需求，同時由於房住不炒的中央調控政策，會對市場預期產生較大的影響，同時開發投資的韌性將明顯上升，因為房企開工銷售就意味著虧本，所以房企可能會故意拉長開發的周期。同時資金層面將影響開發商拿地的意願，住宅價格指數全年維持跌勢。

歐美關稅談判前互探底牌 美欲切斷俄在歐洲影響力

歐盟即將和美國在下周就雙邊“零關稅”自貿協定問題舉行首次碰頭會：8月20日，歐盟委員會將派出兩位高級官員赴華盛頓談判，同時若美方在液化天然氣（LNG）的出口方面取消相關限制，且在“市場和價格都合理”的情況下，歐盟目前有14個項目都可以接手美LNG的供應。

此前，歐盟公布大豆數據顯示，自歐美7月25日發表聯合聲明之後，歐盟從美國進口大豆增加了283%，使美國進口大豆份額占比，從一年前的9%飆升至37%。

清華大學中美關系研究中心高級研究員周世儉對第一財經記者表示，其一，歐盟雖增大進口，但本身對大豆需求量並不大，無論想買與否都要遵守市場行為；第二，歐盟和美國都要得到相互立法機構（歐洲議會和美國國會）的授權，另外歐盟還需要得到28個成員國的授權才能對外進行貿易談判。

歐盟：價格合理才會進口

在歐美“零關稅”關貿協定意向後的兩周內，歐美通過外交渠道不斷交換看法。6日，美國國務院向所有駐歐美國大使館發出一項電報，要求上述使館匯總歐洲存在貿易壁壘並可以降低貿易關稅的領域後上報。

這份電報還著重強調了在增強美國對外能源和大豆出口方面達成協議的重要性。大豆和能源也是7月25日美歐聯合聲明中重點指出的兩個領域。

據外媒報道，在能源方面，當美國總統特朗普同歐盟委員會主席容克會面時，他們還談及了建設中的北溪2號管線，並討論了美方也參與這一管道建設的可能性。

在會談中，據匿名高級官員透露，容克對特朗普表示，大部分歐盟國家都不贊同德國總理默克爾在北溪2號管線問題上同俄羅斯達成的協議，大部分歐盟國家都對這一項目感到擔憂。

德國一直認為，北溪2號管線項目可以保障歐洲的能源安全。該項目總造價在95億歐元，俄氣是該項目運營商北溪2號公司唯一股東，奧地利石油天然氣集團(OMV Group)、荷蘭皇家殼牌等企業也會提供融資。

為了推廣來自於美國的天然氣，特朗普一直施壓德國政府，要求其停止建設連通俄歐的北溪2號管線。但德國對此表示，阻止北溪2號也不會令美國擴大歐洲的天然氣市場，並表示會對強加於身的“美國優先”政策進行還擊。

歐盟在9日發表的聲明中未直接提及北溪2號管線項目。不過歐盟在該份聲明中指出，自從2016年4月以來，歐盟從美國的LNG進口從零增長至28億立方米。

歐盟在這份聲明中指出，自7月25日美歐雙方決定加大在能源方面的合作之後，歐盟將從美國進口更多的LNG，來促進歐盟的能源供給多元化和能源安全，為此“美歐將合作並促進在LNG方面的貿易”。

容克在聲明中指出兩點，第一，歐盟準備好購買更多美國的LNG，前提是其價格具有競爭力；第二，美國需要降低在LNG出口時的諸多限制。目前美國的立法程序規定在向歐洲出口LNG前，仍需要事先獲得監管部門批準，美方需要解決這一問題，令LNG出口到歐盟更為便利。

為表現誠意，歐盟羅列了總額在6.38億歐元的14個LNG基礎項目，並指出，除了目前歐盟現有的1500億立方米LNG儲存能力之外，歐盟支持的這14個LNG基礎設施項目，將令歐盟到2021年後，還能儲存150億立方米LNG，這些基礎項目都可以用來儲存自美國進口的LNG。不過歐盟在聲明中強調，這一切只會發生在美國LNG“價格具有競爭力”的前提下。

歐盟方面給出的數據顯示，2017年歐盟進口了約5500億立方米天然氣，而美國的28億立方米LNG僅僅為歐盟總進口量的很小一部分：歐盟70%的天然氣依賴於進口，其中39%，來自於俄羅斯，俄羅斯仍是歐洲最大的天然氣供應國。

談判拉鋸戰剛剛拉開帷幕

歐盟方面稱，在7月25日的會談之後，美歐之間一直在進行著多層級的對話。20日，容克的貿易顧問和一位歐盟貿易高級官員將赴華盛頓繼續就如何落實上述7月25日共同聲明進行磋商，而其工作重點之一為增大美LNG對歐盟出口。這一聲明極大弱化了此前特朗普政府對“零關稅自貿區”的誇大其詞。

據第一財經記者統計，到目前為止，美歐雙方都沒有發出統一的會後文件。除去特朗普同容克在7月25日發布會上的講話之外，美方於白宮網站發布了一份名為《特朗普總統開啟了同歐盟的新互惠貿易關系》的事實清單（下稱“清單”），歐盟則在其官方網站上發布了一份美歐共同聲明。

隨後，歐盟方面相繼發出了兩份單獨清單，其中一份是關於大豆，一份是關於LNG。而以特朗普最熱衷的“大豆”問題為例，在7月25日的發布會上，特朗普表示，“歐盟將，甚至是立刻開始買很多大豆，它們是個巨大的市場，會率先從我們中西部的農民手中買很多大豆。”然而通過對比美歐雙方的文件可以看到，特朗普對此言辭誇大。

在歐盟發布的共同聲明中，歐方僅僅承諾降低大豆貿易壁壘，增加貿易額，而非大量購買大豆。而從目前的表態來看，歐美雙方將精力都集中在能夠見效的單個領域之中，而非力推零關稅自貿區談判。

雙方都缺乏授權。歐盟駐美國大使歐薩利文近日指出，希望在今年年底或者明年初得到一些確定結果，屆時才能開出是否能夠開展更正式的新貿易談判。

歐薩利文指出，歐盟必須得到成員國方面更清晰的授權，目前歐盟是不擁有這一授權的。

周世儉對第一財經記者指出，美總統對外進行貿易談判要得到國會授權或快速通道，即需要《貿易促進授權法》（TPA），目前該TPA期限延至2021年6月30日，考慮到中期選舉之後共和黨席位等問題，一切都有變數。

實際上，在近30年中美歐曾多次就雙邊貿易問題嘗試談判，然而成果寥寥。

中國世界貿易組織研究會研究部主任、對外經濟貿易大學教授崔凡對第一財經記者表示，美歐之間在1995年曾經達成《跨大西洋新議程》和《美歐共同體行動計劃》，雖然嘗試開展自貿區談判，但並沒有成功。

時任WTO總幹事魯傑羅對此曾批評稱，美歐搞自貿區會使全球形成南北分化，發達國家與發展中國家產生鴻溝。崔凡指出，此後美歐多次嘗試走向自貿協定，最近一次是2013年2月啟動的跨大西洋貿易與投資夥伴協定（TTIP），目前處於擱淺狀態。

美歐邁向自貿區或者全面經濟夥伴協議，這個大趨勢是存在的，崔凡指出，但是何時實現，恐怕需要相當長一段時間。

譬如，在聯合聲明中，提到了除汽車以外的工業品，這里排除了農產品，因為農產品雙方的國內支持（補貼）的下降都有很大難度。崔凡指出，聯合聲明中也不包括汽車，說明汽車的232調查仍然繼續，美方就汽車對歐方並未做出豁免承諾。

責編：吳將