樓價又破頂 連漲十個月新界細價樓一年升24%
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GS(14)@2015-04-09 00:27:22【本報訊】細價樓樓價暴升，觸發金管局出招收緊按揭。根據差餉物業估價署最新數據顯示，截至今年一月，樓價連升十個月，再創新高，按年升逾16%，其中新界細價樓癲升超過24%，跑贏市區。業界預料，由於收緊按揭令二手買家減慢入市步伐，估計細價樓後市升幅收窄。記者：程俊華 黃嘉銘
差餉物業估價署公佈，全港整體私人住宅樓價指數連升十個月至二百八十四點二歷史高位，按月升幅擴大至2.16%，幅度為近半年最大，反映買家在新春前瘋創細價樓的情況。截至今年一月份的十二個月內，整體樓價升16.14%，當中細價樓升幅最勁，實用面積四百三十一方呎以下單位按月再升2.37%，年內升17.9%；四百三十一至七百五十二方呎單位亦升17%，反而大單位樓價升幅在一成以內。
■截至今年一月份的十二個月內，整體樓價升逾16%，當中細價樓升幅最勁。
租金續升 中小單位受捧
面積四百三十一方呎以下的細價樓升幅由新界區帶動，過去一年樓價升24.2%。以差估署計算的平均呎價顯示，由去年一月的七千七百八十一元，急升至今年一月的九千六百六十五元。期內九龍同類樓價升22.6%，港島區則只升15.5%。租金方面，整體住宅租金指數亦連升十一個月，整體按季升約0.66%至一百六十七點，而過去一年累升7.4%。中小型住宅租金與樓價一樣跑贏整體升幅，達7.13%。租金升幅同樣以中小型單位最大，四百三十一方呎以下單位按月升0.73%，按年升7.7%；四百三十一至七百五十二方呎單位較去年十二月份升0.6%，一年內升8.37%。中文大學市場學系教授冼日明認為，新界細價樓升幅跑贏市區樓，很大程度上是因為之前落後於大市，而當下「市區百幾二百呎都貴過新界的四、五百呎」，若果市民稍為想要面積大一點的單位，很自然要去新界偏遠地區如屯門及元朗等區域入市，從而令相關地區樓價升得急。
一手主導 二手升幅恐收窄
不過，亦有業內人士指出，新界細價樓後市的升幅應該會開始收窄。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，「細價樓應該會再升，但升幅應該唔會再咁大」。他解釋，未來樓市轉由一手主導，當中新界區不乏過千伙的大型新盤，相繼在年內陸續推出，由於上星期金管局收緊按揭，發展商如果要出貨求量，自然要在價錢上吸引買家，即是一定要貼市推盤，繼而令同區二手樓都有降價壓力，屆時新界樓的升幅應該會開始放緩。根據資料顯示，新地（016）元朗峻巒及Yoho Town三期安排未來半年先後推售，另外將軍澳緻藍天逾一千六百餘伙於第二季解凍推出。此外，中原城市領先指數CCL最新報一百三十七點一二，為歷史次高，按周升0.67%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數據反映春節前市況，新界東及新界西兩區樓價同創歷史新高，分別按周升3.49%及1.3%。收緊按揭措施對本港樓市的影響，將會在三月下旬的CCL反映。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066488
周顯：細價樓爆煲 也可看好商廈 周顯
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GS(14)@2015-12-24 02:01:33http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】在大半年前，湯文亮博士發表了「細價樓爆煲論」，成為一時熱話，結果是在他所預期的半年之內，細價樓非但沒有爆煲，反而屢創新高，湯博士成為了眾矢之的的攻擊對象 ，還要在福臨門大排筵席，大請其客，兼且發表了多篇認輸的文章，可謂既輸了錢，也輸了面子，成為了「雙輸中年」。
誰知就在他認輸兼請客之後，忽然敗部復活，細價樓如他所料，快速地爆煲了，而且速度之快，更加是令人難以置信，以沒有發生金融危機的大前提下，這一次暴跌的速度，算是前所未有的。
政府集中壓住宅 寫字樓仍看升
湯博士本人的名聲，自然也像文革後般，遭到正義平反了，這也可以證明，真正的金子是貨真價實，永遠發亮的。而我對於湯博士，也極盡巴結之能事，我本人是從來不出席免費的聚會的，但只要湯博士叫到，例必奉陪兼早到，正是活生生的證明。
之所以寫這一篇文，皆因在網上看到，有人批評，湯博士明明說細價樓爆煲，為何又用3億幾元買寫字樓呢？(按﹕我也不知此事，只是原文照錄)這豈不是自打嘴巴？實則上，寫字樓和住宅是不同的兩個市場，在地產霸權下，所有種類的房地產同時缺乏，但是梁振英政府只集中解決住宅問題，因此在大孖沙的眼中，寫字樓仍然是看升。不久前，一名千億身家的地產發展商也告訴我，他也在買寫字樓，正是一個例子。這些網民之流，湯博士看不到他的文章，所以由本馬屁精代答，以為又一擦鞋之作。
[周顯 投資二三事]
新界細價樓乍現小陽春屯門半月50宗成交 3個月最旺
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GS(14)@2016-01-18 18:26:33■有「80後」上車客半年前開始在大興花園睇樓，見近日劈價才入市。 黃耀興攝
【本報訊】近期新界區「二字頭」及「三字頭」放盤增加，劈價引到一班客出來搶貨，新界西北區成交突「爆升」。有地產代理形容屯門區乍現小陽春，周末成交量由「試過零」變逾15宗，屬逾3個月以來最旺。大興花園有單位放盤10天，80後上車客平兩成入貨。記者：朱連峰 陳東陽
統合各地產代理數據，過去周六及日兩天，屯門共錄得逾15宗成交。美聯梁浩文表示，樓價急跌，現時屯門樓價較去年高位跌約兩成即見支持，不少屋苑「三字頭」有交易，甚至劈落「二字頭」，買家出籠。截至昨天屯門半個月錄近50宗買賣，已超越上月全月約28宗，多近八成，屬逾3個月以來最旺。
大興花園放盤10日賣出
過去兩天，屯門已知其中9宗成交中，樓價400萬元內佔8宗，「二字頭」佔4宗。祥益袁思賢稱，部份在半年或一年前已睇樓的準買家，近日已開始出來搵貨，更忍不住入市。其中大興花園2期6座中層C室，實用464方呎，本月6日才放盤，開價380萬元，剛減至330萬元易手，呎價7,112元。買家是「80後」上車客，半年前睇樓，當時這類單位逾400萬元，遲半年入市，即慳最少70萬元。美聯統計的10大屋苑，過去周六及日錄12宗買賣，創逾半年新高，並由細價樓撐起。天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及荃灣中心已佔10宗或83%，其餘7個屋苑食蛋。
第一城呎價反彈逾一成
沙田第一城樓價低位反彈逾一成。美聯黃錦瀚稱，1座高層E室三房戶，實用451方呎，剛售535萬元，與上周二賣出的21座中層F室同面積三房造價468萬元比較，短短5天相差14%，主要是劈價盤買少見少，之前亦不排除有業主「劈過龍」。天水圍嘉湖山莊被美聯物業三名地產代理「造低」後，近月市況亦乍現小陽春，本月錄41宗買賣，較上月全月約27宗多逾一半，創去年6月錄64宗後的7個月新高。屋苑險再穿「三球」，樂湖居7座中層F室兩房售300萬元。荃灣縉庭山樓王劈出血。美聯吳暉英稱，縉庭山錄首宗二手複式成交，為2座高層B室，實用1,165方呎，2014年4月已放盤，開價1,980萬元，剛減至1,630萬元售出。利嘉閣鮑允中稱，牛池灣峻弦1座極高層B室，去年11月放盤開價2,080萬元，劈至1,668萬元易手。九龍灣淘大花園J座高層6室淪為銀主盤，實用391方呎，下月3日拍賣，底價380萬元，較部份銀行估值平17%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160118/19456555
曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷
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GS(14)@2016-02-09 12:08:56■本報邀請到曾淵滄（左）及湯文亮（右）論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝
【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急，升得快跌得更快，本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯！兩人齊為樓市把脈，認為上半年樓市會繼續下跌，猴年仍然未有撈底機會。記者：程俊華攝影：馬泉崇
問：猴年樓市有何預測？湯文亮：之前數年樓價不斷升是因為供不應求，但預期未來供應只會越來越多，今年最少有2.6萬伙供應。「長實（1113）要貨如輪轉，連新地（016）都話有6,000伙新樓要賣，大發展商今年好肯定要賣樓」，而中小型發展商更加要賣樓，要去貨。因此，相信一手樓定價一定不高，樓價依然會跌。曾淵滄：樓價升跌在乎供求，近年每每以剛性需求多為由而推高樓價，但我從來不相信剛性需求，「每一個人買樓都希望樓價升，如果樓價跌，冇人想買完層樓之後又平咗，剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節，樓價一旦下跌，需求自然又會減少。
問：樓市繼續尋底抑或會喘定？曾淵滄：「樓市一跌會跌幾年，唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落，但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌，視乎發展商如何與政府博弈，如何定價賣新樓，如今發展商尚有周轉餘地，真正供應要到2018年才會湧至，所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣，未來只會更差，因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮：相信樓價會繼續下跌，尤其是細價樓，估計上半年會急跌15%，會有少少恐慌，下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下，幅度在一成以內；豪宅及超豪宅都不會跌價。
問：如何看發展商部署？湯文亮：發展商不怕以略低價錢賣樓，因為如果樓價跌，賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨，樓價跌未必對其不利，因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多，套現較心急，要散貨！曾淵滄：「發展商今年仲有條件同政府玩落去」！因為2016年真正供應其實未到，而政府是否真正可以繼續推出土地？如果政府推出不到土地令供應斷層，發展商又可以推遲新盤時間表，影響供應，到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若，不會再有高價新盤。
問：猴年應否入市？曾淵滄：「樓價周期太長，你miss咗呢個底，再等下一個底，要等十幾二十年，搞到啲人不耐煩，呢幾年咁高，啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年，不會一跌見底，所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」，如果買得起不應買細價樓。湯文亮：由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人，好多都係被迫賣樓，因業主按層樓去借錢用來消費，要賣樓還錢。雖然平價盤源增多，但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌，所以猴年應該繼續「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才買樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
細價樓續破底屯門市廣場跌25%
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GS(14)@2016-03-06 02:24:36■屯門市廣場兩房戶勁減近90萬元，終以350萬元沽出。 資料圖片
【本報訊】新盤散貨打殘二手。新界區細價樓未止跌，連環破底。屯門指標上車盤屯門市廣場，半年跌價逾100萬元，兩房戶高位劈價25%，僅售350萬元。祥益袁思賢表示，屯門市廣場5座高層A室兩房戶，實用面積423方呎，去年11月放盤叫價439萬元，要勁減近90萬元，至350萬元終賣樓，呎價8,274元。同座低層D室，面積一樣，去年9月以469.8萬元售出，呎價為11,106元，相差只有半年，高層竟比低價戶賣平120萬元，跌幅達25%。原業主2009年2月以118萬元入市，賬面賺232萬元。
第一城三房再穿500萬
青衣青怡花園一周賣平近50萬元。利嘉閣彭錦添稱，5座低層E室，實用343方呎，去年12月放盤叫價418萬元，兩周前減至358萬元，最終劈落320萬元易手，呎價9,329元。面積一樣的同座中層E室，上月底售368萬元，僅一星期多再跌價逾一成。沙田第一城三房再失守500萬元。美聯何智豪稱，17座高層E室，實用451方呎，原叫價610萬元，放盤半年，最終僅售480萬元，回到2014年水平。美聯梁仲維稱，荃灣中心又插穿300萬元，17座中層C室，實用329方呎，剛售290萬元，呎價8,815元，較去年高位冧價近三成。美聯李子樂稱，九龍站君臨天下1座高層E室兩房戶，減價240萬元，僅售1,760萬元，呎價22,593元。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周中原CCL八大指數齊升，為31周以來首見，反映有用家趕於新春前入市上車，部份優質單位獲承接，短暫刺激樓價上升。中原城市領先指數CCL最新報131.76點，兩周累升0.9%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報131.74點，按周升0.62%。CCL中小型單位報130.40點，按周升0.76%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517386
今年銀主盤料倍增 中價樓最多
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GS(14)@2016-03-11 00:49:49【專家看法】銀主盤數目急增，業界估計，今年底銀主盤將較年初增加一倍至逾200個，大部份為樓價1,000萬至2,000萬元的中價樓。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指出，去年年中樓市未轉勢之前，市場上只有約50個銀主盤，直到去年第四季樓市轉勢，銀主盤數目開始急增。「今年年初已經有100個左右，現時去到120個，不過中間賣咗唔少，增加數量肯定唔止20個」。由於樓市未見轉勢，而且經濟不穩，相信未來銀主盤會平均每個月增加10個，至年底有機會逾200個，即比年初多一倍。
高成數按揭盤高危
在銀主盤遞增初期，以中細價樓為主，但曾傑俊相信，未來銀主盤將以樓價1,000萬至2,000萬元的單位為主，料佔一半，並以入伙一段短時間的半新盤主。「因為經濟轉差，唔少中小企老闆都按咗自己層樓做生意，相信呢啲樓盤係銀主盤重災區」。而近一、兩年不少新盤都以高成數按揭吸客，「九成首期嗰啲未入伙盤，基本上目前已經係負資產，料年尾此類樓花盤入伙後，高按揭成數新盤會係另一銀主盤來源」。而銀主盤一直都以貼近市場估值價出售，如買家出價接近銀行估價，都會出售，近期部份銀主盤放售三、四個月便獲買家承接，相信銀行都會按照市況出售單位，不會求價。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523167
中細價樓指數16個月新低新界上車盤受壓錦英苑失守300萬
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GS(14)@2016-03-13 02:27:59【本報訊】樓市於新春後交投轉熱，部份業主趁機出貨。面對新界多個上車新盤湧現搶客，細價樓造價受壓，各區出現重返一年前價位外，馬鞍山居屋錦英苑，屋苑一個兩房單位於自由市場以283萬元成交，成為屋苑三年來首宗低於300萬元個案。另中原樓價指數指出，CCL（中小型單位）指數按周跌1.21%，創69周（16個月）以來低位。記者：湯家明
近期新盤焦點落在元朗戰場之際，馬鞍山新盤迎海．御峰開賣，亦吸引一批睇樓客前往睇樓，帶動該區成交。世紀21奇豐鄭達昌表示，其中，錦英苑D座高層3室，實用面積401方呎，向東南，外望山景，業主於新春後才放盤，叫價300萬元，其後減價10萬元至290萬元，已吸引多組準買家參觀，直至過去周六，一共4組準買家出價，最後由一名同區上車客以283萬元承接，實用呎價7,057元，造價不但重返2014年7月水平，造價更跌破300萬元關口，是三年來首見。目前，錦英苑二手放盤中，兩房佔5伙，三房佔12伙，未有低於300萬元放盤，最平叫價340萬元。
■瓏門I期兩房戶以560萬元成交，創同類單位一年新低水平。
瓏門呎價見11,789元
至於剛易手單位，原業主2009年9月自由市場價136萬元買入，一直收租，交吉出售前，月租1.1萬元，現市值月租9,000元，假設購入收租，租金回報率3.8厘，原業主持貨逾六年，轉手賺147萬元，升約1倍。受新盤推動，鄰區西貢帝琴灣凱琴居錄大額複式成交，凱琴居15座高層B室，實用2,173方呎，連車位以2,880萬元成交，呎價1.3萬元。元朗多個新盤推售下，鄰區屯門瓏門I期錄低價成交，5座低層K室，實用面積475方呎，兩房，以560萬元成交，實用呎價11,789元，創同類型單位一年新低水平。粉嶺牽晴間同錄低價成交，8座低層A室，實用386方呎，以創下一年來低價342.8萬元沽出，呎價8,881元。荃灣荃景花園12座中層B室，實用面積431方呎，以405萬元售出，同樣創下同類單位一年新低價。
中原四大指數全線跌
因應平盤被市場吸納，中原地產樓價指數亦再下跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於近日成交以平盤居多，低價單位獲承接，遂令樓價走勢偏軟向下，本周整體四大指數均結束兩周連升局面。CCL、CCL Mass、CCL（中小型單位）及CCL（大型單位）分別按周下跌1.11%、1.28%、1.21%及0.63%，其中，中小型住宅指數是69周以來新低。CCL Mass則是71周以來新低。CCL則創67周新低。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19526341
細價樓及豪宅領大市反彈
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GS(14)@2016-08-08 00:12:59【拆局】上車客在淡旺市也是樓市中流砥柱，過去多個上車新盤賣個滿堂紅當中，以紅磡有「劏房之城」之稱的環海．東岸為表表者，1,000伙買家之中超過九成買家採用發展商提供的九成半按揭，當時平均賣價約300萬元，要上車盤反彈便要按揭上配合。
換樓客市場受制辣招
近月各大小銀行把低息門檻降至借貸額100萬元以上，同樣可以獲得拆息+1.5厘息口，連同發展商提供的八至九成一手按揭，過去三個月已使細價樓止跌回穩。從兩個新界區上車二手屋苑天水圍嘉湖山莊和沙田第一城止瀉急彈可見，細價樓市場可以極速回穩。現時除了細價樓之外，今年初率先反彈的豪宅市場，多番出現大額成交，重演樓市火車頭角色，搶回過去數年被上車盤遮蓋的風頭，同時英國脫歐公投後資金流向亞洲，其中豪宅和商廈將是最搶手物業，連同中資加入搶貨潮，這兩類市場可以看高一線，與上車樓分庭抗禮，成為樓市反彈「雙箭頭」。反之，換樓客市場大受辣招所累，銀碼過大只能做六成按揭，換樓鏈未能接合，令樓市未能長驅直進。何況二手成交受制於業主反價趕走買家，使這股購買力流向一手市場，益了近月即將開售的新盤市場，向來一手優惠和按揭均較二手市場多，況且兩者溢價拉近，相信準買家會被花多眼亂的優惠條件所吸引，中了一手毒，年底前被發展商爭取出貨的機會。記者：劉兆昌
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160807/19726152
湯文亮：「細價樓爆煲論」已是明日黃花
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GS(14)@2016-10-21 04:35:39【明報專訊】我覺得很奇怪，點解今日仍然有人談論我的「細價樓爆煲論」，並且話爆煲論是杞人憂天，卓百德話樓市將會升越去年高位，有5％至8%升幅，老實說，以現在樓市勢頭，莫講話幾個%，甚至超過10%升幅都沒有難度，現在講爆煲論，已經是明日黃花。不過，外國人可能唔知道明日黃花解法。
如果沒有爆煲論，金管局未必會收緊銀行按揭是否涉及財務公司二按，以當時勢頭，會有很多人向財務公司借錢上車，樓價升勢會持續，9月掉頭向下的事就不會出現，樓價至今有機會比最高峰147點還要多15%至20%，即是中原指數大約升至176點，大家叫官員點做，任由樓價繼續上升抑或出招打壓？
增加供應後爆煲論功成身退
爆煲論只不過是冷靜一下巿場熾然氣氛，最大目的是希望政府能夠藉此機會增加供應，因為只有供應才可以真正解決樓價上升問題，爆煲論已功成身退，現在講爆煲當然是杞人憂天。
在今年初，不少業界有頭有面的人都睇到供應量會大增，樓價將會受壓，老施叫政府減少供應，並且預期樓市進入蕭條時期，樓價將會下跌30%以上；但內地去庫存，令到不少內地私人業主將內地物業去庫存之後轉買香港樓宇，這個購物力非同小可，即時將樓市下跌之勢逆轉。
現在打算買樓不需提醒
若非政府不斷開拓土地，今日在供應不足之下，樓價升幅實在不敢想像，亦有不少早已打算買樓的香港人睇到這個情况，在今年上半年已經買了樓，他們是一批幸運的人，不但可以用較少資金，可以買到更佳物業，現在亦毋須用爆煲來提醒打算買樓的人，他們是會計自己的數，只需要提醒他們，供應將會源源不絕，要買就要買一些適合自己的樓宇。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9279&issue=20161021
嘉湖分層呎價升至$9,327細價樓連環破頂
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GS(14)@2017-03-03 00:57:04■嘉湖山莊呎價一個月3度破頂。
【本報訊】無人再阻到樓價急升，細價樓升到唔識停。新界兩大上車樂園天水圍嘉湖山莊及沙田第一城，於上周五誕下全港新地王以來的短短5天，錄近30宗成交，樓價亦齊齊破頂。嘉湖山莊呎價更於一個月內3度破頂，而第一城更加被搶到缺盤，一個「凶宅」竟獲兩客搶購。記者：朱連峰
中資高價搶地後，全速辣㷫樓市，代理形容「細價樓升到唔識停」。中原伍耀祖稱，嘉湖2月份共錄46宗買賣，較1月份28宗增加六成，平均呎價亦按月升近2%至8,450元歷史高位；而單是鴨脷洲地王誕生以來，市場錄約14宗成交。
兩客爭購第一城凶宅
買家極進取破頂搶貨，嘉湖呎價已於1個月內三度破頂。第一宗破頂，先是景湖居5座中層E室，上月中以每呎9,260元易手，但一周後被12座低層F室的每呎9,276元打破；消息指景湖居13座高層E室，實用446方呎，日前以416萬元售出，呎價達9,327元，成嘉湖史上呎價最貴兩房分層戶。另美湖居3座高層A室三房戶，實用629方呎，反價20萬至520萬元易手。原業主1997年4月以373萬元買入，97貨亦大賺147萬元。業界相信嘉湖呎價快見萬元。沙田第一城同樣瘋狂，10座高層H室兩房戶實用327方呎，獲用家以481萬元承接，呎價1.47萬元，銀碼創整屋苑兩房新高。滙豐銀行網上估值僅446萬元，與造價相差35萬元。沙田第一城25座一個凶宅單位，實用688方呎三房戶，僅售514萬元，較市價800萬平近300萬元，最癲是凶宅都同時有兩客搶購，呎價7,471元平過未補地價居屋。原業主2013年7月以670萬元買入，連使費蝕近200萬元。地王效應，保守估計在這5天全港共錄得近30宗二手樓癲成交，當中逾一半屬樓價低於600萬元的上車盤，500呎內細戶最搶手。消息指大圍田心村雙號一個2樓連天台村屋單位，以738萬元易手，呎價10,543元料貴絕沙田村屋。土地註冊處資料顯示，原業主為世紀21奇豐主席及行政總裁李峻銘的女兒李澄，她亦為該公司董事之一。據知，單位附設逾100萬元豪裝，改作一房及開放式廚房設計。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170302/19944776
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