湯文亮﹕細價樓指數背馳怪現象
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GS(14)@2017-07-04 08:03:49【明報專訊】6月底的中原指數破了160兼創新高，但已經沒有記者問我點解，6月份成交量大幅下跌，樓價亦早已超出用家負擔能力，這兩個狀况同時出現，就表示樓價將會下跌。
名店經營難 經濟好極有限
我唔知道從幾時開始，不少人叫我做大淡友，包括那些昔日睇樓市極淡的人，今日他們轉了軚，認為樓價有無窮上升空間，一切阻力變成助力，以利息為例，利息上升代表經濟非常好，香港經濟是否很好，不用我多講，大家去睇一睇那些駐有名店街道，包括波斯富街、廣東道等有多少空置的舖位，有人認為那是有商戶經營不善，並非香港經濟轉差，老實說，那些名店的經營者都是全球頂級生意人，如果他們要結業，證明生意的確難做，一線舖位的空置率上升，一定會影響某些人收入，當然亦會影響樓價，但似乎不對，樓價在過去幾個月不斷創新高，與實際經濟背道而馳，實在令人擔心。
我實在不明白，點解咁多人叫我做大淡友，其實我只是向購買細價樓的人提出警告，或者可以叫我做「細淡友」，即是細價樓大淡友。一向以來，我雖然非常關心細價樓指數，但有記者問我點解政府公布的5月份細價樓指數，無論香港、九龍、新界均全面下跌，但中原指數5月份的中小型住宅單位指數繼續上升，兩者相距3%。
細價樓跌 未必拖累其他物業
老實說，如果兩種指數只是升多升少，這就比較容易解釋，但要解釋背道而馳的走勢則有難度，我只能夠說，兩種細價樓指數只有一種值得信賴，今日，在新樓盤的熾熱銷售情况下，5月份細價樓又怎可能下跌，到了下半年就唔敢講，所以，應該是政府的細價樓指數不值得信賴，不過無論如何，細價樓的跌浪已經開始，有人話細價樓下跌，大價樓亦不能避免，我覺得這又不一定，上星期，細價股跌到黐線，股市紋風不動，細價樓下跌，暫時是不會影響到其他類型物業。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4776&issue=20170704
湯文亮：新政府對細價樓提出警告
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GS(14)@2017-07-06 22:52:02【明報專訊】由林鄭月娥帶領的新政府，在中央政府的要求下，處事作風一定會比以往任何一個特首更加硬朗，在政治上如此，在居住問題上亦會如此。林太表示，政府將會興建更多適合首次置業人士的上車盤，售價一定比市價有大幅折讓，但買賣亦會有所限制。換句話說，政府是會提供比現在那些車位式單位大的細價樓，亦即是對細價樓，尤其是那些車位式單位的買家提出了警告，在不久將來，可以以更低樓價買到更好單位，現在千祈唔好浪費他們的「丁權」。政府的預告，應該可以冷卻那些車位式單位置業者情緒，這可以說是新政府出的第一招，雖然是無形的，但有效程度不會低於任何辣招，問題是新政府是否能夠做得到。
一定會有人質疑，香港政府講就叻，做就做唔到，不過，地產商可能早已收到消息，並且深信不疑，否則就不會推出那些免壓力測試的高成數按揭，即是借錢畀人買自己的新樓；所以，我估計在未來一段時間，將會有更多新樓盤推出市場，售價可能會比市價有折讓，對置業者來說，當然是一件好事，但對於在近期買了新樓的人來說，又未必是好事。
我認為，政府為首次置業者提供的細價樓，樓價毋須大幅折讓，不過買家可以取得高成數按揭，而且是由銀行提供的正常利率以及正常年期的高成數按揭，這才符合首次置業的原則，因為大多數的首次置業者，最困難就是攞出一筆數目不菲的首期；對於細價新樓，尤其是車位式單位巿場，將會是一個打擊，現在一切都是一個概念，一切都要看新政府是否能夠說而有行，或者講下就算數。
穩定民心 樓價自然穩
調控樓市，最有效方法就是令到有心買樓的人知道政府是有能力提供足夠供應量，市民對政府有信心，樓價自然就會穩定，市民對上一屆政府就是缺乏了信心，甚至不會相信在未來3至4年內可以提供9.6萬個單位，政府愈出招，樓價愈飈升。
今次，林太提出一個很溫和的警告，甚至不是警告，只是解決居住問題的一個方法，效果卻會是明顯的。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5070&issue=20170705
湯文亮﹕首置上車盤將推冧細價樓
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GS(14)@2017-09-10 14:50:53【明報專訊】在新一屆政府官員上任之後，對土地供應和青年置業非常關心，而且速戰速決。在土地供應方面，成立搵地小組，坐言起行，已經開了第一次會議。雖然我認為搵地小組是棧道兵，目的是轉移大家注意力，政府在搵地方面應該胸有成竹，否則怎會在土地未肯定獲得之前，政府已經宣布青年置業計劃，而且行軍迅速，這個計劃亦被定名為「首置上車盤」計劃？
政府搵地料胸有成竹
當大家對這個計劃還未了解之前，有人已經為這個計劃擔心不已，首先當然是發展納米樓或者細價樓地產商，其次是買了納米樓的首置人士，他們不但喪失買首置上車盤的權利，而且他們所買的住宅有可能會大幅貶值，簡單來說，首置上車盤計劃將打冧細價樓市場。
以往不少對樓市睇好的專家，無論市况出現了什麼現象，他們都能夠演繹為對樓市有利，例如低息當然是對樓市有利，但若果加息，則會被認為經濟向好，對樓市有利，最奇怪的是即使銀主盤增加，他們會認為銀主盤業主是有心放棄他們的物業，業主其實是有能力再買住宅單位的，結果造成購買力增加，樓價當然上升，所以這些專家認為銀主盤愈多，對樓市愈有利！
那些顛覆了樓市規律的評論，我不懂反駁，但今次的首置上車盤計劃，我暫時未聽到有人說計劃對細價樓價有利；或者稍後會有分析師話，首置上車盤激發起年輕人的置業意欲，但首置上車的名額始終有限，被激發起的購買力會投入私人細價樓巿場，造成細價樓價急升。大家千祈唔好以為我講笑，分析師言論很多時都會出人意表。
林鄭實牙實齒 成功機會大
今次政府提出的首置上車盤計劃並非突如其來，早在林太上任特首的時候已經表明會推行，只不過很多評論認為政府與上幾屆一樣，根本沒有辦法搵地，首置上車亦只不過是一個「計劃」而已；可是現在林太實牙實齒，計劃的成功機會很大，今次真的是契弟走得摩。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3980&issue=20170908
湯文亮：首置上車盤將打冧細價樓
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GS(14)@2017-09-17 14:49:54紀惠行政總裁湯文亮發表網誌，指政府擬推出的首置上車計劃，最受影響是發展納米或者細價樓地產商，其次是買了納米樓的首置人士，預期首置上車盤計劃將打冧細價樓市場。全文如下:在新一屆政府官員上任之後，對土地供應、青年置業非常關心，而且速戰速決，在土地供應方面，成立搵地小組，坐言起行，已經開了第一次會議。雖然，我認為搵地小組是棧道兵，目的是轉移大家注意力，政府在搵地方面應該胸有成竹，否則，在土地未肯定獲得之前，政府已經宣布青年置業計劃，而且行軍迅速，這個計劃亦被定名為首次上車盤計劃，當大家對這個計劃還未了解之前，有人已經為這個計劃擔心不已。首先當然是發展納米或者細價樓地產商，其次是買了納米樓的首置人士，他們不但喪失買首置上車盤的權利，而且，他們所買的住宅有機會會大幅貶值，簡單來說，首置上車盤計劃將打冧細價樓市場。在以往，不少對樓市睇好專家，無論市況出現了什麼現象，他們都能夠演繹為對樓市有利，例如低息當然是對樓市有利，但若果加息，則會被認為經濟向好，對樓市有利，最奇怪的是即使銀主盤增加，他們會認為銀主盤業主是有心放棄他們的物業，他們其實是有能力再買住宅單位，結果是造成購買力增加，樓價當然上升，所以，他們認為銀主盤愈多，對樓市愈有利，那些癲覆了樓市的評論，我不識得反駁。但今次的首置上車盤計劃，我暫時未聽到計劃對細價樓樓價是有利，或者稍後會有分析師話，首置上車激發起年輕人的置業意慾，但首置上車的名額始終有限，被激發起的購買力會投入私人細價樓巿場，做成細價樓樓價急升，大家千祈唔好以為我講笑，分析師言論很多時都會出人意表。今次政府談及的置業上車計劃並不是突如其來，早在林太上任的時候已經表明會進行，只不過很多評論認為政府與上幾屆一樣，根本沒有辦法搵地，首置上車亦只不過是一個計劃而已，現在，林太實牙實齒，計劃的成功機會很大，今次真的是契弟走得摩。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147210
上月中細價樓二手成交 佔比微跌至75%
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GS(14)@2017-11-15 10:47:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0302&issue=20171115
【明報專訊】樓市焦點集中細價樓市場，綜合土地註冊處最新資料，今年10月全港共錄2944宗價值700萬元以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記（3933宗）比例約74.9%，雖較9月錄得的約75.1%微跌，但仍屬過去8個月以來的次高水平。
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，近期一手市場主力推售小型單位，令二手市場亦聚焦同類物業，帶動中細價二手住宅登記比例持續在高位徘徊。不過，他預期今年餘下兩個月，在豪宅新盤開售刺激下，二手高價物業交投料增多，該類物業成交佔比亦可望回升。
細單位平均呎價1.37萬 3年升27%
事實上，樓價持續向上，加上收緊按揭措施下，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，出現「單位面積愈細、呎價升幅愈大」的情况。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，選取50個大型屋苑，今年10月份實用400方呎或以下單位，平均實呎錄13,778元，若與3年前同期（2014年10月）的10,866元相比，升約26.8%；上升幅度高於同期呎價升約22.2%的401至800方呎單位，以及升約20.7%的逾800方呎單位。
新界細價樓今年受買家熱捧嘉湖估值年升24%最癲
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GS(14)@2018-01-07 15:13:10■天水圍嘉湖山莊今年升值高達24%。資料圖片
【本報訊】2017年樓市為歷來最瘋癲的一年，百億地王、豪宅呎售13萬、500萬元車位。今年整體樓價升14%，本報追蹤全港20個屋苑今年估值出爐，六個屋苑升值逾兩成，全為新界細樓價，天水圍嘉湖山莊喪升24%。沙田河畔花園最新估值更驚見呎價近2.2萬元。記者：朱連峰
本報追蹤20個主要屋苑今年估值，以匯豐銀行及中銀網上估價系統作參考。前者較進取，估值全年平均升幅15%，中銀則升12%。中原CCL樓價指數今年升幅約14%，故兩間銀行估值大致與大市升幅接近，惟仍有部份新界細價樓估值升幅大幅拋離樓價實際升幅。
■東涌映灣園細單位估值「一年升一球」。資料圖片
■大圍金獅花園估價急升，一年漲幅22.6%。黃耀興攝
映灣園金獅估值漲逾兩成
以匯豐銀行估值作參考，全年升幅達兩成以上的屋苑有多達六個，全屬新界區上車細價樓，按升幅排序為天水圍嘉湖山莊、東涌映灣園、大圍金獅花園、將軍澳新都城、屯門市廣場，以及大埔中心。這或印證今年細價樓表現癲盡樓市說法。當中嘉湖山莊估值升幅最大，高達24%，並升凸樓價。中原數據顯示屋苑同期樓價升幅只有15.5%。位於賞湖居1座低層B室的三房戶，實用面積633方呎，今年1月估值低見441萬元，但短短一年估值「升足一球」至545萬元，呎價8,610元。東涌映灣園細單位估值更「一年升一球」。單位為2座中層F室，實用面積470方呎，匯豐今年1月估值451萬元，今日最新估值557萬元，升幅23.5%。按金管局指引，樓價450萬至600萬元物業可承造最高八成樓按。意味該單位這年內估值升幅，已夠畀兩成首期有餘。另外，大圍金獅花園金貴閣高層8室最新匯豐的估價達504萬元，較1月漲22.6%。沙田第一城一個兩房單位，去年3月估值一度失守300萬元，低見295萬元，最新估值已反彈41%至417萬元。大埔中心銀行估值及樓價升幅同步，同為兩成。不過，今年仍有屋苑估值近乎原地踏步。升幅少於一成的兩個屋苑，分別是上水中心及鰂魚涌康怡花園，全年估價升幅分別僅4.8%及6.7%，遠遠落後大市。
河畔連天台每呎近2.2萬
銀行估值被視為買家入市價參考，若銀行估值高於市價，有助加強買家入市的信心，相反若估價不足，買家或藉此向業主壓價。不過，目前樓價處於上升階段，二手樓估值通常「有估凸，冇估少」。沙田河畔花園更現「癲價估值」，位於C座頂層一伙連天台單位，實用面積242方呎，匯豐竟估值522萬元，呎價高達21,570元，較屋苑目前最貴成交呎價18,334元貴18%。中銀則對該河畔花園單位估值較保留，最新為472萬元，呎價19,504元，兩銀行估值相差一成。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171218/20248238
細價樓狂飈 一城兩房今年新高 山景邨公屋逼400萬易手 呎價逾萬
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GS(14)@2019-04-06 11:39:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9059&issue=20190406
【明報專訊】樓市熾熱，細價樓成交轉趨活躍，私樓、公屋做價同創新高，其中沙田第一城兩房戶新近以580萬元易手，創今年新高價，逐步挑戰去年歷史高位。另一邊廂，屯門山景邨一個公屋戶做價逼近400萬元，創歷史新高價紀錄。
明報記者 甘潔瑩
市場消息指出，沙田第一城31座高層H室新近易手，屬實用面積327方呎2房戶，成交價580萬元，實呎17,737元，為屋苑今年2房新高做價，惟較去年高位630萬元仍有50萬元或8%差距。據悉，原業主於2010年以175萬元購入上述單位，持貨9年，帳面獲利405萬元離場，物業升值2.3倍。
嵐岸3房1000萬易手 同類新高
馬鞍山嵐岸亦錄得破頂成交，屋苑7座高層F室，屬實用面積701方呎3房海景戶，新近以1000萬元轉手，成交價創同類單位新高，折合實呎14,265元。據悉，原業主於2008年以470萬元購入，持貨11年，帳面獲利530萬元，物業期內升值1.13倍。
海堤灣畔2房780萬 平歷史紀錄
另東涌海堤灣畔一個海景2房戶，同以高價易手。市場消息指出，該單位為5座高層H室，實用面積572方呎，單位望開揚機場海景，新近以780萬元易手，成交價追平屋苑同類去年7月創下的歷史高價紀錄，折合實呎13,636元。據了解，原業主於2006年以238萬元購入單位，是次轉售帳面獲利542萬元，物業於13年內升值2.3倍。
另一邊廂，公屋戶做價亦創新高。祥益地產分行經理黃文樂表示，屯門山景邨景業樓中層C02室，實用面積381方呎，單位附企理裝修，獲區內客睇樓後還價成交，成交價396萬元（已補地價），成交價創山景邨歷史新高，折合實呎10,394元。據悉，原業主於2015年3月以248萬元（已補地價）購入單位，持貨4年，帳面獲利148萬元，物業期內升值60%。
GRAND AUSTIN 2房1900萬 實呎3.5萬雙破頂
此外，柯士甸站GRAND AUSTIN錄得雙破頂成交，為1A座中層B室，屬實用面積540方呎2房戶，新近以1900萬元易手，實呎35,185元，樓價及呎價均創同類單位新高。據悉，新買家透過公司股權轉讓形式購入物業，可慳稅570萬元。原業主於2014年以1089萬元購入，持貨5年，帳面獲利811萬元，物業升值74%。
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