陳永傑：量寬負利率難停 宜買樓
1 :
GS(14)@2016-08-15 05:26:21【明報專訊】筆者相信未來全球經濟前景依然一片混亂，各個主要經濟體系的量化寬鬆或負利率行動勢必持續。由於現金受到量寬、負利率以及通脹影響，購買力會日漸消磨，要尋求保本增值之法，購買實物的物業與黃金，將是不二法門。
經濟未見起色 央行難收水
打從2008年環球金融海嘯爆發後至今，美國、歐盟、日本及中國均採取減息降準、量寬及負利率等招數刺激經濟，期望以之脫離險境。不過，這8年來全球經濟似乎沒有什麼好轉，但減息降準、量寬及負利率，一招接一招之後，未見起死回生之象，只起到止跌效用，看不到什麼起色。
美國聯儲局打算提高利率，以免資金過分氾濫，但美國經濟未有改善迹象，四、五年來，只在去年底加息一次0.25厘，不但反映聯儲局的加息行動雷聲大雨點小，亦顯示美國經濟甚是不濟。其他經濟體系像歐盟及日本，量寬之後，再出動負利率，日本使出28萬億日圓（約2萬億港元）救市措施，英國減息兼擴大量寬。看來全球量寬及負利率行動將會停不了。因為多番出手之下，全球經濟全無反彈力，各經濟體系要穩住經濟不再下滑，唯有不停使用量寬、負利率及各種放水招數，以免經濟繼續下沉，屆時更難搶救。
物業黃金最可保本增值
投資者意欲保本增值，必須選擇穩健的投資工具。但股市、債市、匯市等金融工具，都可以無限量供應，只要開動印刷機就源源不絕送到，難以保本增值。
世間上只得物業及黃金等實物屬於限量供應，尤其是物業，建設需時，又需要興建在地球供應不多的珍貴土地之上，所以，最具投資價值。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5201&issue=20160815
海外買樓成資金出路
1 :
GS(14)@2016-08-16 06:18:16【明報專訊】有移民顧問表示，人民幣貶值令內地人移民或海外投資需求增加，近兩年新加坡、英國及澳洲等地均是內地投資者擴展足跡的熱門地區。
美聯：內地客七成為新客
美聯移民顧問集團業務拓展董事黎家傑稱，內地人普遍憂慮人民幣前景，因此希望分散投資，適逢歐元及英鎊匯率下跌，被視為「撈底」好時機，拉動歐洲留學及移民的熱潮。他透露，該行的內地客人有七成是新客，另有三成是早年已移民來港的內地人，現希望多拿一個海外身分。他表示，現時英國投資移民門檻為200萬英鎊，新加坡及澳洲則分別為250萬坡元及500萬澳元，三者都以購買金融產品，即指定基金或債券為主。
中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛指出，除移民外，有不少內地人到海外購置房產，新加坡是近年的新興選擇，因為法規完善、稅制簡單、生活環境及文化相近，租金回報率有3至4厘，相當穩定。脫歐後英鎊大跌，倫敦樓亦吸引內地客的眼球，但核心地段的入場門檻可能達800萬港元，而且租金回報率較低，約2至3厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1260&issue=20160816
亮說亮話：勿用恐慌之力買樓
1 :
GS(14)@2016-08-16 06:24:30今屆奧運，中國隊人氣最頂盛的並不是奪得最多金牌的運動員，或者負面新聞最多的孫揚，而是人稱「火雞姐」的傅園慧。一句洪荒之力令她在網絡爆紅，受到萬千fans愛戴，得到唔知幾多百萬個like。不過，傅園慧的父親就講得對，網絡世界是虛無飄渺，爆紅只係過眼雲煙，成績才是最重要。至於傅園慧的金句「洪荒之力」究竟點解？我估計火雞姐係想話佢已經爆發了小宇宙，用盡了全身的力量；但點解宇宙會同洪荒扯上關係？我相信傅家家教甚嚴，傅園慧的父親要她自小認識中國文學，包括千字文。開始時是天地玄黃，宇宙洪荒，所以，在情急之下，火雞姐便用了洪荒之力來表達她已用盡了全力。一年前，樓市屢創新高，不少初次買樓的人除用盡自己力量之外，還向父母親友，甚至向財務公司借錢。當時我撰文提醒那些買樓的年輕人，就算樓價繼續上升，他們能夠買樓的功勞都要歸功於借錢給他們的人；如果是親戚朋友，這筆除了是錢債之外，還是人情債，倘若樓價下跌，他們用什麼還給別人？冇實力的話，就千萬別要勉強上車。不過，亦有人不同意，他們認為樓價會繼續升，就算欠別人人情債都要用盡洪荒之力買樓，我覺得他們用的不是洪荒之力，而是恐慌之力，是用錯力量，因為在恐懼的時候最容易做錯決定。湯文亮
mailto:
[email protected]本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160816/19737646
本港大學生 買樓能力如「滯脹」
1 :
GS(14)@2016-08-20 11:04:30【明報專訊】昨天公布的中原樓價指數最新報133.41點，按周上升1.62%，升幅為71周最大，中原隨即預測樓市可在今年第四季重返去年9月高位。有趣的是，在近期樓巿回暖的勢頭之下，元朗一個大型新盤首推200多個單位，卻只敢以同區二手價開盤，未有乘勢高開。
說實在的，新樓的質素較二手樓好，且樓齡更新，按理可以以高於二手價開盤，當然發展商會說加推時有加價空間，但既然樓巿重新熾熱，發展商也無需低價開盤來引起巿場注意，難道賣樓是做善事？
其實，不同發展商自有不同取態，筆者上周六與湯文亮合作的樓巿講座，就說最近固然有發展商高價搶地，但公認的「樓神級」人物業李嘉誠，卻在公司的業績報告指「於目前物業市場周期性階段，物色具合理回報之地產投資項目殊不容易」，那香港現時樓巿是處於哪個周期性的階段？筆者展示了一幅自1972年起40多年來的樓價走勢圖，當中標示了香港樓價數個超大型的升跌浪（圖1），看過後大家心裏自有答案。
說加息多次落空 耶倫公信力破產
記得講座當天湯文亮主要分析樓巿為何近期會出現「小陽春」，其實所謂小陽春，按字面解釋便是冬天其實未過，只是天氣突然回暖，之後又會再見寒意，不過聽到台下觀眾的發問，卻多是問應投資哪些物業，哪區後巿的升值潛力最佳，似乎普遍認定往後樓巿只升不跌。
最近同事在新盤現場訪問準買家，又或代理分析後巿，都說由於預期美國難加息，所以香港也會繼續長期維持低息環境，於是買樓就算買貴，也不會買錯。固然，美國聯儲局自去年12月加了一次息後，雖曾表示今年有機會加息4次，但當到了議息時候，總找到理由暫停加息，但又會指對下次議息會否加息持開放態度，結果巿場不斷預期聯儲局可能加息，但每次都落空，令到聯儲局主席耶倫可說公信力已破產，久而久之，差不多全人類都變成認為美國確實難以加息。
不過，相對耶倫威望高得多、曾任聯儲局主席接近20年的格林斯潘近日接受《彭博》訪問時卻表示，他預期美國將會很快加息，利率甚至可能急速上揚。
格老料息口突急升 資產價格受壓
格老解釋，美國加息不是因經濟好，而是因為通脹，他一再重申，相信美國正朝向滯脹發展，即經濟停滯及通脹同時存在，並指目前已看到早期迹象，包括勞動力成本開始上升（圖2），以及貨幣供應增速開始加快（圖3）。格老預期，目前的利率水平難以再維持，聯儲局需開始加息，而且加息步伐會來得比市場預期快很多。
如果格老預測正確，美國會很快加息而加息會比巿場預期快得多，在聯繫匯率下，香港息口也必然跟隨，大家就要小心可能對資產價格構成重大壓力。
港經濟如美向滯脹發展
格老說美國正朝向滯脹發展，若以之來形容香港也頗貼切，尤其是年輕人收入不前，但樓價猛升，就如經濟停滯，卻受通脹之苦。新論壇和新青年論壇日前公布研究，指根據政府統計處數據，比較1995至2015年間香港的大學學歷勞工的收入及增薪程度，以及與樓價指數和租金指數進行比較，發現大學學歷勞工收入增長遠遠追不上樓價上升。
大學生買樓能力遠追不上樓價
研究得出，過去20年香港樓價指數上升1.76倍， 租金指數亦上升43.2%，拋離同期通脹的37.2%升幅，而2000年畢業的大學生，其於25至34歲期間的收入增長追不上樓價，反出現8.6%負增長，且愈年輕情况愈嚴重，2005年畢業的大學生買樓能力，與20年前比較更出現12.2%負增長。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9273&issue=20160820
傳推限購 滬爆離婚買樓潮
1 :
GS(14)@2016-09-01 06:11:48奇葩現象！上海近日流傳市政府將於下月推出新一輪「房地產調控政策」，當中包括對已婚夫婦採取更嚴限購措施，由此竟觸發「離婚潮」。大批夫妻趕緊「愉快離異」後買樓，導致市內個別離婚登記處排長龍，甚至要提前關門謝客。官方趕緊「撲火」，前晚發聲明指傳言不實。
「中國式荒唐」
上海當局因應今年新春時樓市狂升局面，3月底出台「滬九條」，當中定明家庭居民若買第二套房，需付高達五至七成首期。有夫婦通過離婚將名下一套房產劃歸夫婦一方，另一方再買房產則仍視為首套房，避開二套房高額首期兼享首套房利率優惠。自上周起，傳言卻指當局下月將再出台措施收緊房貸，更稱措施包括「離婚不足一年者，限購及貸款政策按離婚前家庭情況處理」。消息一出即造成恐慌引民眾「搶樓」，本月22至28日一周新建住宅成交面積比前一周上升93.7%，每平方米均價升5.7%創紀錄，當地房地產交易中心系統更因買樓人數激增一度陷入癱瘓。即使前晚當地住建委指未研究過此類政策，至昨早部份離婚登記處仍擠滿前來辦理離婚的夫婦；網民直指「中國式荒唐」。財新網/新浪微博
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160831/19755260
老港人始終愛買樓
1 :
GS(14)@2016-09-04 15:45:36■買樓瘋潮再次席捲全港，圖為Grand Yoho售樓情況。
【拆局】最近多個樓盤出現「成功須父幹」、「買樓畀個女」的常見個案例子，這批曾深受兩次金融風暴折磨的上世紀60後投資者，最後都係喜歡買樓傍身及買樓防老，皆因買樓與股票不同，跌極都有個價。這批年約50歲的本土香港人，先後經歷1997年亞洲金融風暴和2008年全球金融海嘯，捱過六年蒸發七成樓價的日子，以及全港業主曾經淪為負資產後翻身之故事，對買樓始終不離不棄。在全球持續放水的年代，無論買樓抗通縮或抗通脹也是非常切身的問題，若果手上有錢都會傾向買樓而非賣樓，總是入多過出，加上第二代合年齡上車，替他們買樓以免第日無樓住，長期亦當作儲蓄，賺取回升緊的租金，因此近日多了大批收租客或好爸媽的置業個案。有發展商私下談論最近樓市瘋狂表現，也有點被嚇驚，「真是不合理，羊群心理……驚買唔到……」更恐被老闆話賣平咗，樓市熾熱程度真有點兒招架不住，佢哋都不信可以快得咁交關。這股買樓瘋潮正席捲全港，甚至再次陷入盲搶樓的時刻。記者：劉兆昌
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160904/19759232
瀋陽准大學生用父母公積金買樓
1 :
GS(14)@2016-09-04 15:45:38【本報訊】內地樓市兩極化越來越嚴重，有城市因樓價持續上升需重提限購令，亦有城市因住宅乏人問津，因而需「出招」谷樓市。瀋陽市日前推出措施，大學或專科生於畢業後八年內購買樓宇時，可提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內的住房公積金，以支付首期。據內地報章《新京報》報道，瀋陽市人民政府辦公廳日前印發了《瀋陽市促進房地產市場健康發展的補充措施》，《補充措施》明確表示支持大學或專科畢業生購買商品住房。除可以拿公積金支付首期，還將開展省內異地公積金互貸互還業務，以方便大學或專科畢業生購買樓宇。由於當地樓宇庫存情況嚴重，瀋陽市年初時亦曾推針對畢業生的激進措施，以期加快去庫存。於3月初，瀋陽曾在《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）中，提出應屆大學畢業生零首期購買樓宇。不過，由於相關措施遭受多方質疑，瀋陽官方於發佈當晚突然回應，稱零首期政策還處於前期調研論證階段，暫不具備推出條件。其後該版本的《意見》亦被撤銷。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160904/19759264
湯文亮﹕樓市大造 買樓好時機？
1 :
GS(14)@2016-09-07 07:58:12【明報專訊】剛過去星期日雖然是立法會議員選舉，投票率相當不俗，我以為對準備開售新樓盤一定有影響。原來我又錯了，香港人已經將政治同投資分開，上午去投票，飲完茶就排隊買樓，我唔講大家都知道，星期六日，新樓銷售數字超過千一個單位，創3年半新高，昨晚我在晚飯時見到幾名年輕人，主動同我講他們非常開心，因為心儀的參選者可以晉身立法會，而他們又買到樓，可以說是雙喜臨門，我見他們咁開心，於是稍為潑冷水。
1月發表文章 怕年輕人錯失良機
我問他們上星期五中原指數是多少，他們答136，我在去年2月發表《細價樓爆煲論》指數是多少，他們竟然知道是136，我問既然他們知道，點解仲夠膽買樓？他們當中有人反問我，記唔記得寫過一篇文章《樓市大造，也是買樓的好時機》，老實說，我真的不記得，在這六七年，我發表超過5000篇文章，如果不是很特別，是不會記得的，不過，那一篇文章我有多少印象，大約在今年1月發表，我見新樓開始增加，但銷售情况並不理想，我恐怕年輕人錯失良機，於是發表了那篇文章，自此之後，我的文章亦開始提醒年輕人，如果啱價就可以買樓。
價錢不廉 揀樓須費神
正當我懷緬過去，那些年輕人同我講，現在樓市算不算大造？我話在各地產商力谷之下，是非常大造，他們齊聲答，既然如此，是不是買樓好時機，他們用我的理論來反駁我，還有什麼好說，不過，我見時近中秋，於是再潑他們冷水，我話樓市供應大造，並不是因為季節因素，而是需求，地產商見需求增加，所以供應亦增加，好似中秋月餅一樣，臨近中秋，需求增大，供應亦相對地增加，但價錢絕對不廉宜。不過，今次樓市大造，除了地產商因應需求而增加供應之外，他們亦要去貨，所以，現在的確是買新樓的好時機，但就要比較費心揀樓。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7545&issue=20160907
亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃
1 :
GS(14)@2016-09-07 22:19:532016-09-02 HJ
「鐵哥們」應該都知道，中國自古以農立國，農夫有多少付出，就有多少收成，所以有「一分耕耘，一分收穫」、「誰知盤中飧，粒粒皆辛苦」等說法。
然而，亞洲果業（00073）近年來種橙業務慘淡收成，擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業，聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易，嘗試尋找背後可能動機。
亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品， 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場，包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場，佔地合共約103方公里。
鮮橙產量急跌75%
受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響，集團部分種植場產量持續急跌，信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運，單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣，而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣，令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。
集團8月中就發出盈利警告指出，截至2016年6月底止年度，鮮橙總年產量將大幅下跌，由2015年度約13.02萬噸，減少至約3.19萬噸，減幅高達75.5%；加工水果業務錄得的產量亦低於上半年，並承受持續的利潤壓力；因此，預期2016年度營業額將較低，期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。
亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗，只好考慮開拓其他收入來源，嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子（買樓），也成為集團的投資項目目標。
亞洲果業於8月底宣布，擬以總代價6億元，向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益，其中3億元以現金支付，餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。
賣家將成大股東
另外，亞洲果業與配售代理訂立協議，將按竭誠基準配售最多6.1億股新股，予不少於6名承配人，每股配售價同為0.5元，較前收市價0.62元折讓19.35%，淨集資3億元全部用作上述收購項目。
據悉，該物業包括兩座各8層高的樓宇，目前出租率超過90%，2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區，而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長，故此集團認為收購可產生穩定租金收入。
戴Sir認為，亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益，相當於整個物業估值約為10億元，以去年租金收入4437萬元人民幣（約5191萬港元）計，租金回報率達5.19%，可以說是相當不俗。
但要留意的是，賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司，現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議，但未來其佔用物業比例及續租租金變化，都有可能會影響租金回報率。
從亞洲果業角度來看，集團可能不需分文就收購了一項內地物業，以提供穩定的租金收入；但賣家龔澤明收取部分代價股份，持股量一舉躍升至24.39%，成為最大股東，原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此，亞洲果業收購內地物業，到底是為了業務轉型，還是大股東股權易手，不妨拭目以待。
戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。
#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 亞果橙業慘淡 買樓收租
見2003年50萬人上街 即借盡買樓
1 :
GS(14)@2016-09-09 04:39:27【明報專訊】張志雲於2009年開始加按買寫字樓，到今日擁有商務中心集團，惟原來其物業投資的成功路，由2003年7月1日50萬人上街後，他看通政治形勢低位借盡買樓開始。他表示，港府於2002年11月推出「孫九招」，環球及中港經濟有谷底回升迹象，2003年初已認為本港樓市應該見底回升，惟最大不明朗因素是曾推出「八萬五」建屋目標的董建華仍在任特首，令市場信心不足。
2003年7月1日本港50萬巿民上街，張志雲認為是樓市的轉運點，「我當時分析，幾乎所有因素都支持樓價回升，唯一不利因素是董建華仍在任。但「七一」搞到咁大件事，只有兩個結果：一是董生落台；二是董生不落台，但中央會在經濟上全力支持香港，令香港人「條氣順番」，而不論哪一結果均利好樓價」。
港人條氣順番 利好樓價
既然睇清形勢，於2003年8月時只有70多萬元積蓄的張志雲，先向朋友借30萬元，再向銀行借八成半按揭，以680萬元買入海逸豪園1700方呎海景銀主盤單位；該物業至今已升值至約2500萬元。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7422&issue=20160908
Next Page