【樓市回勇】朱薰斥千八萬買樓 創屋苑紀錄
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GS(14)@2016-09-09 04:50:37樓市再度回暖，再有名人出高價買入心頭好！土地註冊處資料顯示，筲箕灣麗東海景豪園2座一海景複式單位，上月以1818萬易手，創該屋苑新高，以單位實用面積1272平方呎計，呎價14,292元。買家為吳佩賢（朱薰原名）。朱薰回覆本報記者查詢時表示，因有兩個小朋友，想他們有多些活動空間，因此決定搬屋，「由睇到買，到有一段時段，我唔識樓市，對投資亦非常差，但由於是自用，不是投資，就冇所謂，唔需要等。」單位原業主於2002年以693萬購入，今次易手賬面大賺1.6倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160908/19764043
處男嚐禁果一擊即中為BB網上籌款買樓咁面皮厚？
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GS(14)@2016-09-09 05:08:26英國北林肯郡一名23歲男子聲稱與女友拍拖不久就「一擊即中」，令女友懷孕。他自認自己像個孩子，未能擔起一頭家，於是發起公開籌款，寄望陌生人捐錢給他們買樓和換車。其厚顏無恥的程度令人咋言，甚至惹來網民質疑事件純屬「惡搞」。23歲男子斯科特（Ryan Scott）指，在約會網站邂逅年長一歲的女朋友，他們今年3月開始約會，自稱處男的他與女友約會數周，對方即告懷孕。斯科特說：「墮胎從來不是選擇，這是我們的責任，我們急不及待做父母。」口口聲聲會負上責任，但斯科特卻選擇「攤大手板」向網民求助。他說自己與女友收入低微，偏偏自己像個「眼光狹小的小孩」，不單把錢花光還欠債，故兩小口子未能負擔組織一個家庭，才需要大家幫忙。斯科特說：「我不想在寶寶父母分開住的情況下把他帶來世上，我想孩子在一間有自己的房間，父母總是在他身旁，他在愛護下成長。」除了想要一間大屋，斯科特亦想換一輛更大的家庭車，他把目標籌款金額定為1,000英鎊（約1萬港元），他首先捐給自己1英鎊（約10港元）希望起到帶頭作用，但專頁成立後仍然未有其他人捐錢。英國《每日郵報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160908/19764413
湯文亮：勿因日日賺息差而買樓
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GS(14)@2016-09-27 07:03:03【明報專訊】有很多人現在買樓，所持理由就是趁低息時候買樓，可以享受日日賺息差，如果買樓咁大件事，只是着眼於賺息差，我實在替他們擔心，因為如果利息上升，他們除了日日蝕之外，物業資產價格還會相應地向下調整，令到屆時買樓的人會得一個較為合理回報，現在買樓的人，他們便會蝕得好甘，因為除了日日蝕之外，還要面對物業資產貶值壓力。
做物業投資，千祈唔好學袁紹，曹操話袁紹見小利而忘義，我們千祈唔好只睇到小利而睇唔到危險，唔好因為日日有息差賺而買樓，投資物業的最終目的是賺大
錢，日日有息賺只不過是令到買樓的人看不到投資物業風險，而且我們現在見到的是最好現象，只有轉壞，而不會更加好，利息已經低無可低，物業資產價格早已泡沫化，如果大家仍然沉醉這個現象，當利息上升，就會變成日日蝕之外，物業貶值更加會令到業主沒有能力保持手上擁有的物業。
應趁低息優化債務
所以，資深投資者並不會在利息低迷時增持物業，反而會反其道而行，減持物業，優化債務，當利息上升，物業貶值，今日賣樓所得到金錢，明日會買到更優質，更超值物業，這亦是「逢三退一」精髓。
今日賣樓，一定要有極強心理質素，除了損失日日賺錢的機會之外，還要面對物業在短期內升值壓力，但我覺得，這個情况不會長久，在上星期美聯儲局議息，雖然沒有加息，但耶倫已經作出了明顯的暗示，預告今年內一定加息，香港業主聽到唔加息便立刻反價，其實，耶倫只是將加息時間延遲3個月，怎麼會說成是不加息？如果業主對加息那麼敏感，當加息來臨，他們是否會大幅降價求售?我估計不會，到那時候，他們又會話加得幾多？
我認為業主如果有迫切性賣樓，應該趁此機會，不但唔加價，減多少亦沒有所謂，如果沒有迫切性，就加價兩成，反正最後都是反價封盤。我老實說一句，絕大部分投資者早已優化債務，當跌市來臨，他們就會再次出動，擇肥而噬。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9470&issue=20160926
似屍殺列車衝呀衝強國人為買樓逼爆門
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GS(14)@2016-09-27 08:02:07內地搶購樓盤，真的這麼瘋狂！內媒前晚曝光一段閉路電視片段，從畫面可見，上周六早上9時許，某樓盤開售，工作人員才打開門，早已等在外面的準買家們便迫不及待地湧入，工作人員無力阻止，甚至連門也被撞破，一名準買家被壓在飛脫而出的木門下，不少人經過都視而不見，最後有人折返，將他扶起，然而一同衝進開售現場。據光明網今日報道指，上述片段為浙江杭州某地產旗下樓盤上周六發售時的情況，並形容如街市般混亂。報道還指，杭州樓價持續飆升，7月份新樓漲幅為全國第7位。杭州當局為針對外地買家於上周二實施限購，當地爆發新一輪搶購潮。這段影片旋即引起網民熱議，紛紛驚呼：「都瘋了」、「釜山行（港譯《屍殺列車》）」、「太誇張了吧」、「看着像逃生，可怕」，有人則揶揄：「中國人的特性」、「買一送一？」網民反應：科技界那點事：都瘋了找地兒一貓：釜山行白紙扇_Ho：太誇張了吧浪花微評論：中國人的特性
Mr-耿耿：看着像逃生，可怕
doom95：已然瘋狂野渡薄暮：買一送一？天涼好個球兒：確定是買房嗎？手機用戶668668：嗯，有好心人，被砸到了有人抬門，抬出來一起去搶明靜高遠：這不《釜山行》嗎？新浪微博
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160927/19783422
儲錢買樓投資 30多歲未去過日本
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GS(14)@2016-09-29 07:52:38【明報專訊】葉景強目前是香港電台節目的客席主持，過去一、兩年訪問數十名地產名人，包括香港黃金50創辨人林奮強及紀惠集團副主席廖偉麟等，不過，他印象最深刻的受訪者，是與他同樣出身寒微的亞洲國際博覽館首席項目總監劉克華。
千金難買少年窮
據葉景強透露，劉克華兒時家境清貧，曾在九龍城寨臨時房屋內瞓牀下底，惟憑着個人努力，現已成為大機構的管理層。而葉景強父母是內地來港新移民，一家幾口曾住板間房，中學曾幫助家人從事街市生意，出外留學回港後亦曾繼續經營家族生意，惟2005年留意到樓市升溫，他轉為自立門戶積極投資物業，至今擁有多個住宅單位。
葉景強笑說，自己過去10年全心投資物業爭取致富，故在30多歲前亦未去過日本旅行，「我童年時家裏無錢，父母曾被二房東欺負，自小已認定自置物業十分重要，這樣才可保護屋企人，生活得有尊嚴。我當時深信，若將數萬元日本旅行的使費，轉為買樓投資，一段時間後至少可賺10倍，事實亦如此。」
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5802&issue=20160929
新婚夫婦買樓 墮「凶層」陷阱 申按揭不成 撻定失45萬積蓄
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GS(14)@2016-10-10 00:36:09【本報訊】一對新婚夫婦去年11月以365萬元購入洪水橋物業，原打算搬離劏房共築愛巢，豈料找銀行做按揭時，才驚悉墮入「凶層」陷阱。原來因同層有凶宅，連累整層8個單位（包括夫婦所買物業）均不獲批按揭，夫婦最終要撻定，痛失45萬元全部積蓄。夫婦強調當時曾經詢問美聯經紀，他們所購的單位及附近是否有凶宅，對方聲稱沒有，質疑經紀有疏忽或隱瞞，地產代理監管局稱已立案調查投訴。記者：徐雲庭 陳志偉
「積蓄全部冇晒……好慘，法律幫唔到我哋！」葉姓夫婦去年12月結婚，在婚前一個月，即去年11月，他們用拍拖多年合力攢下的40萬元積蓄買樓，四處看樓後，選中元朗洪水橋雅珊園3座低層F室約540平方呎單位，該單位開價365萬，略低於市價。兩夫婦睇樓時見單位內有巨型觀音像，牆身亦給香燭熏黑，曾問美聯姓李地產經紀上址及附近是否有凶宅，葉先生引述李的回應：「你放心啦，我問晒管理處同看更，保證冇！」
美聯經紀拒負責
兩夫婦遂以葉太名義簽約買入單位，先後付大細定共36.5萬，葉先生稱因擔心剛轉工收入不穩，合約中要求交易延至今年8月完成。豈料至今年4、5月，夫妻找恒生及華僑永亨銀行申請按揭時卻先後被拒，夫婦追問原因，有銀行職員解釋同層D室有凶宅，連累F室按揭也不獲批。兩人大驚，翻查剪報，終得悉2013年同層D室發生男戶主燒炭自殺身亡。因「上唔到會」面臨撻定，葉先生多次找姓李地產經紀對質，但對方否認有責任，只重申做不到按揭是銀行問題，葉其後向其他地產代理訴苦時，有代理出示公司電腦紀錄，顯示早知道上址低層有凶宅，令葉先生感憤怒：「經紀講過單位附近冇凶宅！」兩夫婦最終被迫撻定，連已交印花稅等損失達45萬，感徬徨無助。記者近日以6間銀行網上估價系統作測試，發現有4間銀行（包括恒生及中銀）拒絕為雅珊園燒炭單位同層的全部8個單位提供網上估價，餘下兩間銀行估價較成交價低近一成。美聯回應指，其經紀已盡一切努力，確保投訴人所買單位並非凶宅，惟關於銀行批核按揭的準則，美聯不作評論。
■記者隨經紀到有關凶宅睇樓，見屋內有南亞人士居住。徐雲庭攝
凶宅以市價六成售出
至於同層D室凶宅單位，2014年以六成市價約190萬賣給南亞裔人士，但近日以320萬元放售。記者裝作買家隨經紀睇樓，發現凶宅門口髹上粉紅色，屋內連碌架床在內有多達9個床位。經紀承認上址是凶宅，卻指買家不用太擔心按揭，因「銀行都未必有紀錄」。香港專業地產顧問商會榮譽會長汪敦敬指出若事主曾問經紀所買物業附近是否有凶宅，經紀有責任如實作答，他拒評論誰是誰非，但強調經紀「可以做得更好」，例如簽約前可留意網上估價，免買家無法上會。地監局則回應指已收到投訴，並開檔案調查，但局方坦言凶宅在法律上沒有定義，故呼籲市民買樓簽約前宜問清楚代理物業是否凶宅，並應使用銀行網上估價服務，減低未能申請按揭風險。今年截至9月，地監管收到5宗涉凶宅投訴，與去年全年總數相同。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161008/19794833
三大專家 論旺市中買樓風險
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GS(14)@2016-10-13 07:45:22【明報專訊】英國6月下旬公投脫歐後資金湧港購買實物資產，住宅樓市再次熾熱起來，中原城市領先指數最新報141.04，按周上升2.49 %，逼近去年9月的歷史高位146.92。有自住需要的用家目前應否追價上車？ 香港財務策劃師學會早前主辦「財務策劃會議2016」，邀請本報投資及地產版資深主編陸振球、世紀21中華物業董事楊官華及安泓投資首席投資總監楊書健，分享樓市觀點，詳細闡述當中利好利淡因素，助置業者作出入市決定。
明報記者 葉創成
陸振球引述瑞銀早前發表的研究報告指出，全球18個金融中心住宅樓價，以加拿大溫哥華成為泡沫風險最高，而英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、德國慕尼黑及本港均處於樓市泡沫邊緣。他分析，除了利息低及供應少外，內地資金湧入亦是當地樓價升至脫離當地人購買水平的重要因素。
楊官華早前從北京舉辦樓盤展銷會回港，對於內地人置業的強勁購買力有深切體會。他指出，內地樓市近年很流行一句說話：「市區一張牀好過郊區一間房」，意味物業的地理位置對其投資價值十分重要。他分析，由於北京是首都，地位獨特，故全國每名富豪都希望在當地置業；正因如此，即使北京霧霾嚴重，當地住宅外貌「像鹹菜一樣污糟邋遢」，樓價仍有強大剛性需求支持。更重要是，這些內地富豪的置業目標城市不只限於北京，「他們在上海及香港肯定也要各買一套（房）」。
辣稅效力減 內地富豪已適應
隨着港府於2010年至2013年連番推出稅務辣招，目前內地人來港置業，須繳付最多23.5%的印花稅，交易成本高昂。惟楊官華認為，經過逾3年的時間，內地人現已逐漸接受有關稅項，視此為置業成本之一，「計啱數後都會買」；而阿里巴巴執行主席馬雲去年8月以近15億元購入山頂超級豪宅白加道22號，實用呎價高達15萬元，便是當中表表者。此外，他分析，內地發展商近年積極來港高價搶地，亦是推升樓價另一重要因素，「我們經常說從土地到樓宇是麵粉與麵包的關係，但目前想買香港地皮的商家已不止香港發展商，國內大型發展商亦爭相來港買地，而且成交價屢創同區新高」。
對於上述內地因素對本港樓市所造成的影響，楊官華生動地比喻說：「本港樓價創新高背後的原因是『阿爺頂住』，阿爺在背後頂住你背脊，這樣當然無咁易冧啦！但樓價是否仍可上升呢？當新界區新盤兩房單位售價也達500萬元，你說是否無泡沫呢？另外，最近市場熱賣開放式單位，但以前我們最細的單位都是一廳一房，幾十年前美孚新邨最細單位也有500呎，新盤單位面積愈來愈細，到底樓市是否健康呢？」
物業買賣銀碼大 業主無情客無義
陸振球指出，新盤單位面積愈來愈細並非香港獨有，一河之隔的深圳，南山區一個新盤部分單位只有約6平方米，亦即60多方呎。雖然後來深圳市政府指該樓盤涉嫌違法改建銷售，責令整改，並將已出售的4個單位的買賣合約解除，但從中可見當地居民「蝸居」的困境。楊書健則補充說，在1980至1990年日本樓市泡沫的高峰期，當地出現外號「鞋盒」(shoe box)、面積不足50方呎的超細新盤單位，並且再劃分為樓下基座及樓上閣樓兩層，香港及深圳的細單位則暫未出現上述情况。
雖然港樓現時「蝸居」的泡沫情况未追得上當年的日本，惟楊官華作為地產代理行高層，感受到近日家追價的熾熱氣氛，認為此情况亦值得警惕，「我聽前線同事說，九龍區某樓盤業主放盤一日，便有30多台客睇樓，業主本來叫價700萬元，但由於很多睇樓客爭着落訂，結果業主亦被迫反價。我們地產代理行業有一名句：『業主無情客無義』，即是說，有時候業主亦是被迫的，因為客戶一個電話打來就加價10萬至20萬元，業主提價賣樓比炒股票賺錢更快，今時今日市况便是如此」。
強美元若持續 北水難再撐港樓
陸振球提醒說，他在1997年亦曾目睹本港樓市出現類似情况，惟不久泡沫即爆破，樓價從高位下跌七成。楊官華亦同意，指北京樓市目前流行一句順口溜「北京一套房，東京一幢樓」，提醒投資物業最重要是時機，最好便是低買高賣，避免在高位追貨，例如若投資者在30多年前於東京樓市高位入貨，至今恐怕仍未返家鄉。他指出，北京樓價遠比東京高，而其實本港樓價較北京更高，而美元近月再有轉強迹象，若趨勢持續，亦不利本港樓價後市表現：「雖然目前樓價有北水撐，但強美元亦是主宰環球投資市場的重大因素，不可忽略。我不懂得預測後市，只可以列出向好及向淡關鍵因素予大家參考」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9157&issue=20161013
【動畫】為買樓假離婚人妻攞埋層樓真走佬
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GS(14)@2016-10-14 06:52:03內地每次推出「限購令」，都會刺激離婚數字，因「假離婚」不但可以逃避限購，同時只要將原有住宅登記到其中一方名下，按照限購政策，另一方作為單身本地戶籍人士可買多一間，並且由於是算作首套，不僅可以享受較低的首付款比例，還有稅費優惠。可是在10月10日於鄭州花園路上的一幕，則將夫妻相約「假離婚」的買房絕招，變成房產易主和妻子走佬的悲情戲。10月10日下午3時15分許，花園路與英才街交叉口附近，一名男子突然由行人路走到馬路，踉踉蹌蹌地出現在一輛駛近的162路公交車前。車長何山下車查看，男子卻晃動着手中的玻璃酒樽催促他離開。何山將男子攙扶至路邊，坐下和男子交流，想不到幾句詢問的話語，竟打開了男子心扉。男子自稱在花園口區域居住，最近想再買一層樓，就和妻子商量「假離婚」，離婚證辦下來後妻子不見了，「假離婚」弄假成真了。妻子給他發短訊說：「已經離婚了，不再有關係了」，還表示要換掉手機號碼斷絕雙方聯繫，準備帶着房子重新嫁人開始新生活，隨後果然「失蹤」了。何山將男子手中所提的白酒拿走，又攔下一輛的車將，隨後拿出50元要求的士司機幫忙將男子送返花園口的家中。前日，內地記者見到了162路公交車車前監控設施拍下的視頻，攔車男子看起來30歲左右，從動作判斷可能已經處於醉酒狀態。「掂着酒瓶子，哭得很傷心。」何山說，男子原本存有一部份錢，前兩個月房價上漲後，才和妻子商量通過「假離婚」買樓，此次醉酒失控痛哭就是因為人財兩空，悲傷所致。綜合報道
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161014/19800769
買樓要看業主的構成 周顯
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GS(14)@2016-10-17 01:04:40http://eastweek.my-magazine.me/main/59364
誰都知道，買樓除了看樓宇的地點、建築用料之外，還要研究很多的其他因素，今期隨便列出了幾點，也許是比較少人留意到的。
首先是住戶的構成，究竟是業主自住居多，還是租客居多。像在九龍站的幾座屋苑，如果論到價錢，呎價是豪宅級數，但這裏的租客比例太多，就未免影響到樓宇的質素。
一般來說，租客的流轉率比較快，因此新面孔也比較多，環境因而也比較複雜，這是誰都不願見到的。再說，一般來說，業主比租客富有，所以，自住戶住了大多數的樓宇，整個樓宇的格局也會比較高級。
還有，以租客為主的樓宇，其保養也比較差，折舊很快。但樓宇維修成本很高，如果單靠租金，可能要以「年」來做單位，才能收回成本。因此業主委員會往往會拒絕維修，如果你是自住的，就要長期忍受居住環境的陳舊了。
其中一個我常常提起的例子，就是銅鑼灣的伊利沙伯大廈，由於地理位置優越，只要大事翻新，樓價可以上升一倍以上。可是，由於業主們都是長期收租，樓價升了一倍，也與他們無關，所以便任由樓宇變得殘舊不堪，連其商場業主永倫集團，也給「玩死」，本來是一流位置的商場，也無法變身。
但從另一方面看，這也不無好處，就是價格會快速變成低水，反而是吸納良機。在幾年前，我本來覺得九龍站太貴，但是現在，我卻認為它已變成低水，值得吸納了。當然，如果要自住，我倒寧願住在奧運站，可能仲無咁雜添。
此外，業主的構成，也會造成問題。我有一個經驗，一間一千呎左右的單位，這種呎數最是尷尬，業主可能頗為有錢，但也可能是僅僅夠供樓的中產階級，狀況是，當開業主會，夾錢維修時，往往是我願意付錢，把大廈弄得靚靚的，但大部分的業主都不願花錢，投票失敗後，我也只有繼續忍受樓宇的繼續殘舊下去。
但是，二千呎以上的單位，屬於豪宅級別，願意付錢，把維修搞好的業主，比例上便多得多了。
但如果預算買樓的錢是固定的，又怎可以解決這問題呢？要知道，一間大廈，通常有最好的單位，也有最差的單位，如果你同是花兩千萬元來買樓，兩千萬元是該幢大廈最便宜的單位，和它是最貴的單位，這兩者是截然不同的。
簡單點說，如果你是該幢大廈的第一富豪，其他的業主都比你窮，他們願意花錢維修的意向，便比你低得多，你很可能要忍受樓宇的長期殘舊。反之，如果你是該幢大廈最窮的業主，你也有可能面對成日要夾錢，夾到你窮的狀況。在兩害取其輕的大前提之下，你採用哪一種策略，視乎不同的人有不同的取向，無法一言論定。
不過，如果你有錢到要花幾億元來買凱旋門的天際獨立屋，我就會勸你三思，因為這幢大廈，幾百呎和幾千呎的單位放在一起，幾百萬至幾億元的樓都有，大戶要花錢去豪修，投票未必投贏月收兩皮幾租金的大批小業主，所以，其折舊的速度，是可想而知的。我想，沒有一個花幾億元買豪宅的業主，樂見這個情況。
銅鑼灣的伊利沙伯大廈雖然地理位置優越，但由於大部分業主是長期收租，所以樓宇變得殘舊不堪，影響物業價值。
廖偉強：叫人買樓永遠是對的
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GS(14)@2016-10-17 08:00:33【明報專訊】上星期和朋友晚飯，在席間大家討論的內容是減肥；當然，筆者沒有太多發言權，因為筆者從小到大都沒有肥過！最終我們的結論是，能夠減肥的最佳方法只有兩種（不包括食藥），一是運動，二是節食；當中以運動達到減肥的效果只有約30%，其餘的一定要靠節食。
很多人減肥不成功，是因為太忙，難以每天抽出幾個小時做運動，其實真正的原因是不夠「堅持」。每一次樓市上升時，都有很多朋友問筆者，現在是否入市的好時機？當我回覆，叫他們應該入市時，他們很多時又會心大心細，把持不定：「目前是否虛火」、「看還有機會跌」、「再睇定□」等。但是，當樓價下跌時，筆者建議他們應該趁低吸納，他們大部分的反應又會是「目前正處跌市，沒理由入市」、「我看還未跌夠」、「仲有排跌」等等……似乎大家對是否入市的準則既無「堅持」，亦不「自律」。
持物業時間愈長 風險愈低
有很多人會說，你們作為代理，永遠都是叫人買樓，錢不是你的，升跌你們都有佣金收！但是，他們不明白，地產代理除了做生意可以賺取佣金的職業身份外，還應該有其專業知識及身份的。
「叫人買樓是對的」，這句說話筆者很認同，只要是入市的買家在能力的基本條件下，絕對不怕買錯。以用家的角度而言，自住理想的居所，已經賺到了家的感覺；以投資者的角度，只要計算到合理的回報率，投資物業的安全度，比任何產品為佳。再者，無論是用家或投資者，持有物業的時間愈長，風險會愈低，畢竟物業很少會變得一文不值，起碼在香港的物業市場不會發生！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9000&issue=20161017
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