首季物業買賣1.8萬宗 年升逾倍
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GS(14)@2017-04-05 11:33:58http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7424&issue=20170405
【明報專訊】樓市熾熱，美聯綜合土地註冊處資料顯示，今年首季整體物業買賣註冊（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等），合共錄得18,425宗（具體反映去年底至2月市况），較去年首季同期錄8860宗，升逾一倍；至於今年首季整體買賣註冊量涉總金額1415億元，比去年同期錄588億元，更按年增1.4倍。
涉1415億元 急增1.4倍
與去年同期相比，今年首季無論住宅或非住宅物業，買賣註冊均上升；今年首季一手私宅買賣註冊3583宗，比去年同期1323宗，大幅急升1.7倍；至於二手住宅，今年首季二手住宅註冊量錄10,261宗，比去年同期5374宗，按年亦增加91%。
美聯首席分析師劉嘉輝稱，今年首季整體物業註冊量按年倍增，除因樓市暢旺外，與去年同期為有紀錄以來首次錄得季度低於1萬宗水平不無關係，因去年首季基數偏低，導致今年同期顯著上升；若以季度註冊量計算，今年首季錄逾1.8萬宗，較去年第四季逾2.4萬宗仍相差23%。
非住宅方面，以寫字樓按年買賣登記量升幅最急，今年首季錄379宗買賣登記，比去年同期130宗按年上升1.9倍，升幅比一手私樓更大。
梁昌家族放售贊善里物業 市值10億
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GS(14)@2017-04-11 09:42:30http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0861&issue=20170411
【明報專訊】市况暢旺，有投資者趁勢沽貨。韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，中環贊善里1、2、3及4號物業現以公開招標形式出售，地盤面積約5223平方呎，目前規劃為「住宅（甲類）」用途，重建發展最高地積比率9倍，截標日期為5月25日。據悉，上述項目由本港老牌家族梁昌家族持有，市場估計項目市值約10億元。
廖偉麟放售嘉峰臺舖 涉約4000萬
另外，正八集團主席廖偉麟放售牛池灣嘉峰臺地下13個舖位，首批發售7個舖位，入場費約525萬元起，涉及金額共約4000萬元。
另市場消息指，美聯前執行董事郭應龍剛購入元朗康樂路13至25號鈞德樓地下7號商舖，面積約1500方呎，成交價5500萬元，呎價約36667元。
該商舖現由榮樂餐廳承租，月租16萬元，租約期至2018年3月，租金回報3.5厘。原業主1990年以308萬元購入，持貨27年帳面獲利5192萬元或約17倍。
遏一約多伙 徵稅15% 「1個物業」定義可包天台花園打通 將提修例
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GS(14)@2017-04-12 07:45:30【明報專訊】本報及多家傳媒先後揭露市場出現「一約多伙」情况，以避開去年尾住宅印花稅須繳15％的「辣稅」。有見於一約多伙個案上升，政府昨宣布今日凌晨零時起，首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳交15%新稅率，並建議「一個住宅物業」可包括連車位、緊接單位的天台或花園，或間隔牆被打通的相連單位，會盡快向立法會提交修訂法例，以落實收緊的豁免安排。
梁振英﹕杜絕投資者迴避加辣
行政長官梁振英昨日傍晚宣布，為杜絕投資者通過「一約多伙」以迴避去年11月劃一後的住宅印花稅（首置港人豁免），政府決定今日起收緊相關機制，並建議修例，若買家以一份文書購入多於一個住宅物業，相關交易須按15%的新稅率繳稅，若確實以一份文書購入一個住宅物業，並且是首置港人買家，可獲豁免新稅率，只需按較低的4.25%稅率繳稅。
至於「一個住宅物業」的定義，政府提出4個建議（見上表），但未公布「一約多伙」個案在新措施下繳稅時的實際安排。運輸及房屋局長張炳良表示，過往與單位緊鄰的天台、花園或車位等都被當成是一個物業，而所謂「一個物業」的計算方法，將按照稅務局一貫做法，根據地契、佔用許可證等相關文件判定。
現一約7伙 張炳良否認過往疏忽
被問及過往處理「一約多伙」時是否有疏忽，張炳良否認，指立法會2013年討論雙倍印花稅措施時，雖有議員提出是否要收緊限制「一約多伙」，惟當時政府認為觀察不到「一約多伙」有被濫用，直至去年11月「加辣」劃一住宅印花稅為15％後，發現住宅物業交易涉及「一約多伙」由加辣前的約佔3.6%，升至近期的4.7%，有個案甚至「一約7伙」，令當局有合理理由相信有人藉此逃避新稅率。政府資料亦顯示，涉及「一約多伙」並繳交較低稅率的交易佔總數的比例有上升趨勢，由推出新稅率前的0.5%左右，升至上月的2.4%。
梁振英表示，雖然「一約多伙」所佔比例較小，但在市場上確實造成即使在高價位開盤的情况下，地產商去貨去得很快，令不少買樓自住的小家庭要與這些投資者競價入市，情况不理想，故有需要出招。
香港稅務學會前會長王銳強認為，新措施並非「一刀切」，令首置市民購買連車位、天台或花園的住宅單位時，不至被「濫殺無辜」。他又指出，若有市民購買相連並拆去間隔牆的打通單位，避開新稅率後，再分間單位不作自住用途，建議政府修例時列明條文，這類買家或須在日後分契時繳回獲豁免的稅率。
涂謹申批太遲堵塞漏洞
民主黨立法會議員涂謹申稱，早在2013年審議相關草案時已提出「一約多伙」漏洞，批評現時才堵塞漏洞來得太遲，質疑是「故意放水畀地產商」。立法會房屋事務委員會主席麥美娟認為，政府有回應社會及立法會的訴求。她與涂謹申均指最終會通過政府的草案，惟希望政府繼續研究堵塞其他漏洞，如利用未成年子女的首置身分買樓、買樓前解除與家人的聯名物業，以及先購入快被重建的單位，遭收樓後再以重建戶身分買樓以避開新稅率。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3186&issue=20170412
油麻地細戶200餘萬上車單幢物業 或無電梯
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GS(14)@2017-05-06 11:38:05■廟街附近有不少上車盤。
【搵屋指南】買樓好難是一個事實，但如果肯包容一點，市區單幢式蚊型樓始終是上車的希望。以油麻地舊區為例，一些樓齡20餘至40年的物業，實用面積200餘方呎的一房甚至兩房單位，300餘萬元仍然有得揀。如果接受能力再高一點，實用面積不足200方呎的開放式戶，或者沒有電梯的小型住宅，200餘萬元市區上車不是夢。記者：伍志輝攝影：黃耀興
油麻地起居環境熱鬧得來複雜，新樓齡物業選擇不多，但社區配套絕對方便。港鐵、巴士、小巴路線密集，滿街食肆商舖，搵食購物無憂，而且鄰近旺角及尖沙嘴，喜愛夜蒲或辛勤工作的一群，回家的路不太遠。加上樓宇舊，樓價相對平一點，長期吸引年輕上車客捧場。
■油麻地街市是附近一帶主婦買餸熱點。
■油麻地玉器市場距離港鐵站約十分鐘步程。
■豐盛閣位處上海街，一房戶叫260萬元。
豐盛閣高層叫260萬
中聯物業龍肇康指出，油麻地舊廈小型單位的買家向來以單身一族或年輕夫婦為主，他們滿足於方便的起居環境和相對較低的樓價，部份會視之為置業的踏腳石，不會介意那些破舊繁雜的環境。而且，這類二三百萬元的物業可以承造最高九成按揭，二三十萬元首期可以上車，行前一步已經是不同的世界。鄰近窩打老道8號的上海街豐盛閣，屬80年代落成的物業，由於地盤限制，當年只發展為一幢5層高無電梯小型住宅，實用面積178至235方呎，原裝間隔一房，由於要撐樓梯上落，樓價長期低水，2016年初一個5樓178方呎單位成交價僅171萬元，現時該廈一個高層233方呎單位放盤叫價260萬元。更加蚊型的單位可以揀廟街時勝大廈，一個中層實用面積169方呎開放式戶，叫價278萬元，接受得到總有上車機會。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170506/20011921
華置17億購倫敦商用物業
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GS(14)@2017-05-08 09:54:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6968&issue=20170508
【明報專訊】華人置業（0127）公布，集團以約1.75億英鎊（約17.6億港元），成功以公司股權交易形式，收購英國倫敦St James's Square 11至12號，以及Ormond Yard 14至17號的商用物業，物業原業主為馬來西亞退休基金，雙方於英國時間5月5日正式簽訂合約。華置表示，集團去年至今於英國已購入共3個項目，涉總投資金額約4.8億英鎊（約48.5億港元）。
華置是次購入的商用物業，提供約8萬方呎甲級寫字樓面積；項目樓面現時已全數租出，租戶包括跨國公司，料可為集團每年帶來約790萬英鎊租金收益（約7936萬港元）。資料顯示，項目坐落倫敦St. James's Square，是倫敦主要商業區。
8萬呎甲廈樓面全租出 年收料7900萬
另中環美利道商業地截標前夕，再有鄰區商廈放售。美聯商業營業董事蕭惠碧稱，上環信德中心招商局大廈中層01及17室（相連單位），以意向呎價2.8萬元放售，總面積約3298方呎，即總放售價約9234萬元。
售非核心物業 換貨買地王
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GS(14)@2017-05-18 01:09:09【本報訊】恒地（012）近年以發展市區住宅為主，故甚少中標官地，不過卻對核心商業區的商業官地極具興趣。過去三年，集團以合共280億元掃入中環及尖沙嘴兩幅商業地王，積極換貨。
三年兩奪商業地王
恒地主要倚靠收購舊樓重建發展，鮮有積極出價買政府供應的地皮。不過，由於商業靚地多由政府持有，故恒地出手絕不手軟。當中，在2014年9月，集團就以46.88億元投得尖沙嘴中間道地王，每呎樓面地價高達1.38萬元，創當時商業地價新高，打算發展成銀座式商廈。而近年政府都有多幅啟德、長沙灣、黃竹坑等區的商廈地皮推出，恒地都擇肥而噬，並非每個項目都有入標，目標只求核心區地皮。事隔三年多，中環美利道商業地王推出，最後都成為恒地獵物。連同中間道地皮，成交總值合共279.69億元。恒地為部署今次出高價競投地王，近期已售出多項非核心物業套現，儲足銀彈。包括在去年9月以43.68億元售出上環金龍中心全幢，為上環最貴商廈。而今年已先後出售觀塘麗東酒店及北角麗東軒重建地盤，3項物業已套現76.68億元。而市場指出，恒地一直都有將非核心物業低調放售，最少有27項工商物業可供洽購，市值逾700億元。其中，北角京華道18號全幢新商廈，市值便高達100億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170517/20023778
湯文亮：物業代理可以放大假
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GS(14)@2017-05-19 05:18:39【明報專訊】星期二，當政府公布恒基地產（0012）以233億元奪得中環美利道停車場地皮，平均每呎樓面地價超過5萬元，全城嘩然。在消息公布前，我正洽談兩層商業甲廈，物業代理叫我先畀offer，星期三就會有答覆。我同物業代理講，如果我先畀offer，就處於下風，中環地王如果成交價不理想，業主便會立刻接受我們的offer，如果理想，就會將offer退回，我們不會這樣蠢。所以，一定要在地王公布之前簽妥，否則就將買賣擱置，如果地王做價不理想，我們根本不會出價，一係大家賭一鋪，一係就唔賭，經紀見游說不成，悻悻然離去。
昨日，物業代理再搵我，主要是話畀我知走寶，業主現在封盤，叫我大膽出價，打動業主芳心。我話，現在業主任何價都不會接受，買家亦不會大幅提價，買賣兩閒局面將會維持一段長時間，最受打擊的就是物業代理。所以，我唔知點解他們咁開心，不斷發出恒基買地王的信息，難道他們不知道，將會有一段長時間沒有生意，除非他們最近已經搵夠，希望放一個長假期，情况就好似電動車取消稅務優惠之後，加價差不多一個開，那些電動車營業員可以集體放假。
業主封盤 任何價都不接受
幾個月之後，不少物業代理就會怨恨四叔搞到他們沒有生意。其實，地王的售價並不是太貴，相信每一支標都差不多，四叔只不過是贏了些少，地王與其他甲廈呎價並不能夠相提並論，地王始終是地王，在6個月之後，業主同買家各自會調整，甲廈成交會慢慢好起來，急也急不來。所以，我認為物業代理應該放大假，無謂強求業主或者買家接受對方價錢，時間會將雙方分歧拉近，不過，今次時間就要稍為長一些。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3918&issue=20170518
宣萱擁3千萬物業自保
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GS(14)@2017-05-19 05:43:54宣萱近日憑Mall姐一角人氣急升，近日有報道指她擁3,000萬物業，是圈中小富婆，昨日宣萱到商台接受訪問時笑說：「林文龍話我啫，唔係咁講嘅，我係自己照顧自己。由細到大，爸爸媽媽教千祈唔好炒股，股票始終危險少少，我又唔識，磚頭最安全，起碼有地方瞓。」問是否有好多「磚頭」做嫁妝？她說：「嗰啲自己保障自己㗎！」宣萱表示會到討論區收集網友意見，又坦言不想拍續集，見好就收。至於同劇的唐詩詠與洪永城分手，宣萱說：「分手喊係正常，如果唔夾嘅早知好過遲知，感情嘅嘢無錯對。」採訪、攝影：盧妹
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170519/20025645
貸評山下：物業衍生產品
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GS(14)@2017-05-21 13:13:52買樓但驚樓價大跌，投資者有何途徑規避風險？最近英國有基金公司結束營運旗下一款追蹤當地樓價的「物業衍生產品」（Property Derivatives），又再引起這些另類衍生產品的討論。物業衍生產品是以物業作為參考資產（Underlying）的衍生工具，假設投資者買入一層樓，但擔心樓價下跌而蒙受損失，便可透過沽售物業衍生產品賺取利潤，以填補（或對沖）樓價貶值的損失。據筆者了解，現時市場上常見的物業衍生產品有：總收益互換（Total Return Swap）、遠期合約、期貨、期權及結構性票據，該類型產品的定價主要依據各地區的樓價指數；以英國為例，便是掛勾Investment Property Databank Index（IPD）及富時英國商用物業指數，足以涵蓋英國大、中、小型城市的商業樓宇價格資料，而更可以在歐洲交易所Eurex做MSCI-IPD UK這個指數的期貨買賣。筆者認為，任何投資產品的生與死，很大程度上是依賴交投活躍度，近幾年英國的物業衍生產品市場交投越來越少，成交幅度收縮擴大，關鍵在於雙邊市未能做到平衡，當大部份投資者對樓市前景都抱持相同看法，而一個大型單邊市是無法驅動買賣交易的。因此，交投要變得積極和活躍，樓市必須有波幅，亦即有升有跌或不斷轉勢，才能創造大型雙邊市。當投資者對樓市前景各有不同看法，代表有人會看好（Long call）和看淡（Short put），從而引發市場的交易動力。再看近期本港樓市狀況，最新公佈的中原城市領先指數升穿155點，與2012年樓市比較的話則升逾150%，近10年本港樓價升多過跌，入場成本昂貴，故筆者認為物業衍生產品的優點是能讓沒有足夠財力投資物業的人，免除負擔昂貴的首期資金，以類似買股票的形式，能真正直接地參與地產市場。以香港為例，該類產品便是追蹤中原城市指數（CCL），主要反映本港私人物業住宅價格。但由於任何國家地區的樓市循環周期往往長達數年，令物業衍生產品較難在大型單邊市下生存；不過金融市場上的產品多元化應是一件好事，亦是成為世界交易所的一種優勢，因此港交所嘗試發展該衍生產品亦不是壞事，亦有助樓市投資者替其物業作對沖樓價下跌風險。黃元山大學教授、國際投行前董事總經理
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170521/20027789
老鳳祥35萬租元朗全幢物業
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GS(14)@2017-06-07 09:31:47http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3628&issue=20170607
【明報專訊】市場消息指，來自內地的珠寶行老鳳祥，新近以月租35萬元，承租元朗青山公路段141號全幢，包括地下、閣樓及1樓合共3150方呎，呎租約111元，租金較前租客雞仔嘜於3年前訂立的租約、即月租約30萬元貴16.7%。
呎租111元 較舊租貴16%
過去曾被形容為全球最貴街舖的銅鑼灣羅素街58號地下A舖，於知名鐘表品牌Zenith不續租後，商舖一直沒承租，丟空逾1年後，近日再以70萬元放租，以商舖面積約600方呎計算，折合呎租1167元，月租叫價較2011年的租金140萬元，減少五成。
另外，旺角砵蘭街127至129號地下C2號舖，新近以3300萬元轉手，商舖面積約1000方呎，呎價3.3萬元；原業主早於2000年以400萬元購入上述商舖，持貨17年帳面獲利2900萬元離場，物業升值約7.3倍。
屯門市廣場化身變型金剛場景
此外，暑假將至，各商場部署推廣活動。信和集團旗下屯門市廣場斥資800萬元，與荷李活電影變型金剛進行合作推廣，將電影場景引進商場內。信和租務部總經理陳欽玲表示，屯門市廣場推出連串暑假推廣下，料7、8月營業額有望逾16億元，按年增加8%，同期人流可望增加10%；另商場上半年總營業額料逾40億元，較去年同期增加5%至8%。陳續稱，目前商場及快閃店出租率達100%，而未來數月將有3間特色食肆開業。
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