財經評論：新盤熱賣背後啟示
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GS(14)@2017-01-21 03:34:53臨近歲晚，樓市旺場，香港的一眾地產商一反傳統，完全沒有收爐意欲，齊齊踩油出貨賣樓。不論是新地（016）元朗樓Grand Yoho2期，抑或是中海外（688）的港人港地啟德1號2期，近期賣樓都清貨完場。就算係今日先賣樓的新世界（017）荃灣西站上蓋項目柏傲灣，首批400個單位，市場估計都唔會差得去邊，去貨唔成問題。業界預期今個月有可能是十三年以來最旺的新春前夕，發展商們又狠狠摑了政府一大巴。政府上年11月出新辣招，結果唔夠兩個月，一手樓又已經旺番，市場靜了一陣子就已經回復「癲」貌。中原集團主席施永青早前講到，新辣招出台已見措施無效，「破壞有餘，建設不足」，認為新辣招只是令交投急跌，但樓價則無大跌，此說法已經沒有爭議。最重要的是，買樓的買家大有可能只是人頭，找數供款都未必是簽買賣合約個位。上星期六以一句「買樓最緊要識投胎」而成為城中熱話的啟德1號2期買家陳生，表面上是一名廿四孝爸爸，豪花1,000萬元買了一間兩房單位供一對子女居住，雖然講明要他們自己供款，但就為他們付500萬元首期，陳公子同陳千金，根本已經贏在投胎前。此案例同時反映出，陳生好明顯就係找數埋單，但唔係住個位，現時仲要一街都如此的例子，行入售樓處，隨便找來一大班想幫仔女買樓的慈父慈母，發展商只要稍為抓緊呢批購買力，過年前想唔豬籠入水都幾難。再者，呢批人的財力夠，工作收入都相對穩定，同銀行講數借按揭都相對易少少，銀行界相信都唔介意收多幾個呢類客，多多都夠膽借，只是怕佢地太有實力，借得少。不過，當大家看到，原來在香港買樓，原來已經唔可能靠自己一代去負擔，爸爸買樓畀細路好像變得天公地道，可想而知幾咁荒謬！記者：黃嘉銘
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170120/19902486
新春前一手樓市爆發小陽春 新盤沽1100伙 按年飈4倍
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GS(14)@2017-01-23 10:44:23http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6323&issue=20170123
【明報專訊】快將送猴迎雞，隨着市場逐漸消化「加辣」措施後，多個新盤相繼於猴年將盡前開售，一手樓市亦提早於新春前爆發小陽春。本報統計，本月已錄約1100宗新盤成交（見圖），較去年同期大升4倍。其中新世界（0017）荃灣柏傲灣、中海外（0688）東九龍啟德1號II及新地（0016）元朗Grand YOHO二期充當「火車頭」，3盤合計的成交宗數已佔總數約八成。
明報記者 方可兒
政府於去年11月初突擊加辣後，發展商按兵不動，使一手市况沉寂。該月新盤成交量按月勁挫七成，跌至僅約650宗。不過，隨着市場逐漸消化加辣消息，發展商重整推盤步伐。本月三大焦點新盤接連開售，截至昨日已錄約1100宗一手成交，較上月錄約500宗升逾1倍，同時較去年1月同期錄約220宗大升4倍。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，過去數月受港府加辣及美國加息等負面因素影響，買家多觀望，累積多時的購買力於本月爆發，一手樓市小陽春提早來臨，料全月可錄約1500宗一手成交，逐漸重返至政府加辣前交投量。他預料，新盤熱銷可持續至次季。
3新盤佔本月成交80%
傳統而言，買家多於新春期間外遊，一般要待新春過後，購買力才會回流市場，爆發樓市小陽春。不過，近4年的1月份一手市况除去年較為淡靜外，2014、2015年小陽春均提前爆發。資料顯示，2014年及2015年分別受新地（0016）屯門瓏門II及同系東涌東環開售帶動，該兩年1月份全月各錄約1600宗及2000宗一手成交。
今年1月同受新盤開售帶動，且市場已逐漸消化加辣措施，本月新春前一手成交量已錄約1100宗。當中新世界荃灣柏傲灣於上周五展開首輪銷售，即日沽清400伙，成本月成交量最多的新盤；中海外東九龍啟德1號II兩輪銷售沽清310伙，緊隨其後。至於新地元朗Grand YOHO二期連同昨天沽出46伙，三輪銷售共沽164伙。
Grand YOHO二期不乏新高成交，如定價最貴一伙、3座49樓實用面積2038方呎D室（另連248方呎平台及705方呎天台）昨以4381.9萬元售出，實呎約2.15萬元，成交價打破同系Grand YOHO首期4076萬元紀錄，再度蟬聯區內分層樓王。另消息指，有買家斥資近4000萬元購入兩伙特色戶。
Grand YOHO二期樓王4381萬 破區內紀錄
近日市况熾熱，柏傲灣將於明天展開次輪199伙銷售。市場消息稱，項目昨截票，兩天累收逾3000票，超額認購14倍。事實上，多個新盤部署新春過後列隊登場（見表），包括東九啟德嘉華（0173）嘉匯料於新春後登場，項目提供900伙，主打1房、2房單位；另一焦點新盤新地南昌站匯璽同樣有望新春後推售，項目提供1050伙，涵蓋開放式至4房戶。另恒地（0012）粉嶺高爾夫．御苑及長實地產（1113）牛潭尾意花園，最快本周公布樓書。
過去兩天一手錄約189宗成交，其中啟德1號II首錄撻訂個案。成交紀錄冊顯示，有關單位為3座36樓C室，屬實用面積375方呎的1房戶，本月14日以744.7萬元售出、實呎19,859元，惟及後未有完成交易，料買家遭殺訂約37萬元；上述單位為港人港地項目首宗撻訂個案。
發展商未願收爐 速錄千宗成交 新盤本月吸金百億
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GS(14)@2017-01-24 01:59:16■大批準買家到柏傲灣售樓處排隊睇樓。 陳善南攝
【本報訊】距離猴年結束僅餘數日，發展商仍然一副戰鬥格，賣樓求價又求量，毫無收爐意欲。截至昨日，本月新盤市道錄得約1,060宗成交，按年暴增4倍，涉資額超過100億元，相對之下，二手成交零丁落索。記者：陳東陽 程俊華
政府2個多月前才為樓市加辣，不過今年新盤市場起步速度驚人，三個分別位於不同地區全新大型新盤，包括元朗Grand Yoho2期、東九龍啟德1號2期及荃灣西柏傲灣，無論位置及定價策略均有所不同，但同樣招攬大批準買家排隊睇樓，市民購買意欲昭然若揭。
柏傲灣收逾3,000票
其中新世界（017）夥拍內房萬科發展的柏傲灣，上周五首輪銷售「一Q沽清」首批400伙，屬過去4個月內單日銷量最多新盤，高層4房戶呎價逾2萬元，更破盡區內分層住宅呎價紀錄。發展商乘勝追擊，明日將會加推199伙，昨日截票前更有大批準買家到樓盤示範單位睇樓兼入票，市民置業的氣氛高漲。連同向隅客復活票，市傳樓盤錄得超過3,000個登記，超額認購逾14倍，以每票20萬元計算，凍結市場資金約6億元。至於新地（016）元朗Grand Yoho2期，每輪推售單位數目均少於樓盤總伙數一成。
該盤昨日第三度賣樓，推出42伙標準單位及4伙特色戶，至傍晚已經接近沽清，累積售出164伙，套現約18.5億元。當中第3座49及50樓複式D單位，實用面積2,038方呎五房三套間接，連705方呎天台及私人泳池，昨以4,381.85萬元售出，呎價2.15萬元，成交金額屬項目新高。單計三個大型全新盤已合共錄得逾870宗成交，綜合市場消息，另外大角嘴浪澄灣、何文田皓畋、錦田北Park Yoho等貨尾盤銷情亦不俗，令本月一手住宅成交宗數突破四位數，截至昨日已達約1,060宗，較去年同期僅約210宗，大增4倍。據本報統計，新盤本月合共吸金過百億元。
二手周末成交減五成
多個新盤搶在雞年來到前推售，惟二手市場欠缺競爭力下，中原地產表示，十大屋苑本周末錄得4宗成交，較上周末8宗縮減50%，7個屋苑零成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，施政報告於房策方面驚喜欠奉，二手市場未有大反應。新盤群起搶去大量購買力，二手成交明顯減慢，業主見一手出現小陽春，叫價硬淨，加上農曆新年假期將至，料二手短期內繼續淡靜，直至農曆新年假期後才有望出現轉機。
【柏傲灣睇樓客意見】
■葉先生
葉先生：「想買間兩房單位收租，700幾萬算合理，希望租出去2萬零蚊一個月，計落起碼3厘回報。樓價應該平穩向上，因國內有錢人移民多。」
■朱先生
朱先生：「想買柏傲灣一間兩房單位自住，賣700幾萬算貴，但覺得新樓升值能力強啲。樓價肯定升㗎喇，都未跌過，之前就算雙辣招嚟咗都係升。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170123/19905790
【新盤放大鏡】柏傲灣 搶飲頭啖湯
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GS(14)@2017-01-24 03:46:20https://hk.finance.yahoo.com/new ... 9%AF-082421883.html'
新一年僅過了半個月，新盤市場由兩盤對壘，已變成三盤混戰。最新加入戰團的，是新世界（00017）牽頭的荃灣柏傲灣，氣勢不容忽視。
柏傲灣作為區內近兩年半以來首個新盤，在二手亦缺盤下，首批以貼市價推出，而且，項目戶型多元化，可力吸市場上各路客源，加上搶了今年同區逾4,000伙新供應的頭啖湯，結果，售樓處開放兩日已錄逾8,000人次參觀，入票反應熱烈。發展商亦乘勝追擊，加價加推，並於週五開售。
正當新地（00016）的Grand YOHO 2期與中海外（00688）的啟德1號2期正鬥得難分難解之時，新世界（00017）牽頭發展的柏傲灣，在上週取得預售樓花同意書後，亦隨即加入戰團。項目上週五閃電開價，首批的197伙，戶型包括開放式至4房，折實平均呎價15,183元，發展商按單位大小提供折扣，開放式至1房最高提供14.5%折扣；2至4房最高提供22%折扣，折實入場價約441萬元。
在剛過去的週末，項目吸引不少人參觀，聚集上車客、換樓客及家庭客，場面墟冚，僅兩日已錄逾8,000人流，且認購登記亦錄2,500多票。眼見收票反應熱烈，發展商隨即加價3%至5%加推203伙，連同首批共400伙，全數於週五（20日）發售，消息指，項目至週二已收約3,900票，以推售400伙計算，超額認購近9倍。
這也難怪，柏傲灣是環宇海灣開賣後，近兩年半以來區內首個新盤；最重要是，現時區內二手屋苑的平均呎價約1.5至1.6萬元，如御凱便為1.6萬元，爵悅庭則為1.2萬元，今次柏傲灣首批開價雖普遍較區內二手貴，但亦算是貼市。
間隔：
由兩幢大廈組成的柏傲灣，再各自細分為兩翼（包括1A、1B座及2A、2B座），涉及983伙，實用面積介乎306至1,366方呎，戶型多元化，主打1至3房，比例各佔約22%至24%。
單位的客飯廳間隔多呈長方形，便於擺放傢俬，且空間感十足，如受上車客及投資客追捧的1房，面積由347至421方呎，以示範單位的2A座48樓C室作藍本，整個大廳連開放式廚房面積約240方呎，間隔四正，而廚櫃的收納空間相當多，更度身訂造一個不銹鋼置物架擺放調味料。至於睡房面積則約90方呎，廳房同向西。
而項目其中一個賣點，便是可望藍巴勒海峽景色，前迎西南方的單位主要享海濱、公園、藍巴勒海峽、青衣及汀九橋一帶開揚景色；至於向後的東北方，則主要望荃灣公園及德士古道一帶景致。但值得注意的是，項目大部分的廚房均為開放式設計，除4房單位有獨立廚房外，3房單位只有900呎以上的才可有獨立廚房，似乎想迎合新一代的「無飯夫婦」。
配套：
以遊艇為設計概念的柏傲灣，住客會所亦貫徹風格，並請來法籍遊艇設計師Philippe Briand首次在港作跨界構思，將航海建築學融於建築之中，名為Blue Pavilion。會所設於地下至2樓，總面積約3.12萬方呎，備有各項設施，包括長約25米的游泳池、桑拿浴室、健身室及兒童玩樂天地等。
另外，項目提供114個住客車位、12個電單車車位及45個單車車位，若以項目983伙計算，即每8.6伙爭1個車位。
交通：
荃灣區的發展成熟，不論是生活配套及交通都十分方便。柏傲灣距離港鐵荃灣西站約10分鐘步程。除港鐵外，鄰近亦有多條小巴及巴士路線，往來港九新界各區，十分方便。
日常生活方面，區內有多個大型商場，最近為荃新天地商場由1及2期組成，店舖以潮流服飾及食肆為主，另設有超級市場及百貨公司，滿足居民的日常所需；若走到西鐵站那邊則有荃灣廣場。若需要買濕貨，附近便有區內最大型的荃灣楊屋道市政大廈街市，齊集乾濕貨檔攤，種類繁多，價錢相宜。
此外，荃灣西亦設有多個大型公園，如毗荃灣西站的荃灣公園，提供網球場、兒童單車徑和寵物公園等多項設施。居民又可沿荃灣西海旁的海濱長廊，漫步至麗城花園，欣賞藍巴勒海峽的景色及沿途風光，該路段亦為跑步愛好者的熱點。
同區供應：
區內近5年的新供應可謂少之又少，但今年荃灣西站一帶卻有3個新項目，帶來4,342伙的海量供應，如今由柏傲灣打頭陣。這3個新盤當中，以長實（01113）海之戀的規模最大，單是第1期已有970伙，目前正爭取第1季取得售樓紙，並隨即推出發售，相信最快農曆新年後登場，第2期的1,436伙亦正在申請售樓紙，料最快年底推售。至於華懋的城畔項目全．城滙則提供953伙，項目售樓紙料第2季批出及推售。
另由億京發展的楊屋道商住項目，將興建1幢住宅及1幢商廈，提供840個住宅單位。政府亦將沙咀道一帶的工業區改畫成綜合發展區，推動轉型成住宅發展，當中新地牽頭將區內4幢工廈重建成6幢住宅，提供約1,047伙，但由於項目仍須進行補地價才可重建，料並非短期內能推出。
項目資料
名稱：柏傲灣THE PAVILIA BAY
地址：荃灣永順街51號
座數：2
單位總數：983伙
層數：第1座：51層；第2座：48層
間隔：開放式至4房
實用面積：306至1,366方呎
預計關鍵日期：2018年8月31日
發展商：新世界、萬科及港鐵
同區部分二手呎價
屋苑
實用呎價（元）
爵悅庭
12,932
樂悠居
11,861
萬景峰
14,067
立坊
14,213
御凱
16,225
資料來源：中原地產
趁新盤市場旺 匯豐渣打齊減H按息
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GS(14)@2017-01-25 07:30:18【明報專訊】雖然樓價高企，但本港銀行仍然趁發展商推出多個新盤，乘機減按息以吸客。有報道稱，匯豐銀行及渣打銀行分別把以香港銀行同業拆息（H）為基準的按揭息率，減至H加1.32厘。
分析：降至H加1.3厘機會高
《星島日報》昨報道，兩家銀行都只是個別客戶可有此優惠，但貸款額不一定要大額，入場門檻為500萬元貸款額。匯豐發言人回應稱，該行會定期留意按揭市場，優惠利率要視乎個別客戶與該行關係而定。渣打發言人稱，會密切注意市場走勢，檢討該行的政策以保持競爭力。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時有多家銀行都給予部分優質客戶H加1.32厘的按息，但估計仍是個別例子，並非主流。然而，她相信H按降至H加1.3厘的機會很大，因為銀行資金成本仍然低，另一方面銀行競爭自去年以來持續激烈，因此會趁近期有多個新盤推出，加快吸客。
儘管市場預期美國會加快加息步伐，但港元拆息近日有所回落，由本月初最高約0.75厘，降至昨日的0.61厘（見圖），故H按息由H加1.35厘減至H加1.32厘，實際按息由約2.1厘減至1.93厘。恒生銀行署理首席經濟師薛俊昇稱，現有監管環境下，套戥成本較以往高，估計港美息差要達到1.75至2厘的差距，本港銀行才會跟加息。因此，即使預計今年美國加息3次，本港息口仍將維持不變。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4035&issue=20170124
下月推3新盤 研綠白表比例改至4：6梅窩新居屋150萬可上車
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GS(14)@2017-02-03 02:50:17【本報訊】無殼蝸牛「上車」希望重臨。房委會即將推售3個全新居屋屋苑，包括位處市區的彩虹彩興路、大嶼山梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西，提供約2,100個單位，最快下月底接受申請。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨稱，若今期居屋沿用市價七折定價，料梅窩居屋單位呎價約5,000至6,000元，即一個實用面積300呎單位售約150萬元。他又透露正研究將綠、白表比例調整至四比六。記者：譚靜雯
黃遠輝
最新一批居屋涉及3個屋苑，彩虹彩興路約有1,400個單位，加上梅窩銀鑛灣路東、銀鑛灣路西共約700個單位，總共約2,100多個單位，3個項目均預計2018至19年度落成。房委會資助房屋小組委員會將於本月14日開會商討今期新居屋售價、折扣率、申請者入息及資產限額，以及綠白表比例等細節。彩興路的新居屋屬少有選址市區的新盤，料最受追捧。地盤面積約1.18公頃，可興建3幢、26至32層高大廈。屋苑位處山坡，未來單位落成後景觀開揚，面向彩雲邨的高層單位更可眺望獅子山景觀，但地盤四周大部份為斜坡，業主可能要負擔維修斜坡費用，由屋苑步行至港鐵彩虹站需時約15分鐘。梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西的居屋項目，則分別提供200及500個居屋單位。但梅窩屬離島交通不便，屋苑距離梅窩碼頭需10分鐘路程，唯一優點是售價較市區便宜。申請者須留意梅窩居屋單位數量少，加上位置偏遠，故此業主或須承擔高昂管理費。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨出席電台節目時稱，若今期居屋沿用市價七折定價，預計梅窩新居屋單位每平方呎價由5,000至6,000元不等。若以一個中小型單位、即實用面積約300呎推算，售價由150至200萬元不等。
彩興呎價料逾7,000元
根據網上地產代理的成交資料，黃大仙采頤花園近日平均實用面積呎價約為1.1萬元，若按市價七折定價推算，彩興路單位平均呎價高達7,700元。至於梅窩則以樓齡較高的私樓為主，近期成交呎價由7,500至9,000元，同樣以市價七折定價計算，料單位平均呎價約5,250元至6,300元。不過，黃遠輝接受查詢時強調，今期新居屋售價及折扣率等細節，仍需待資助小組開會後才能確實。但他透露，上一期居屋最終有逾六成白表人士購買，今期新居屋將研究把綠、白表比例由各佔一半調整至四比六，「上次最終係白表人士買居屋多，可以研究畀多啲配額畀白表人士」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170202/19915370
粉嶺劏房新盤玄關25方呎
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GS(14)@2017-02-05 10:47:07【本報訊】恒地（012）粉嶺高爾夫．御苑昨上載樓書，全盤最細單位為7座H及J室，同屬276方呎開放式單位，單位大門一開即有一個逾25方呎玄關位，實際大廳可用空間只有不足90方呎。項目共有590伙，包括25幢洋房及8座分層住宅，分層單位實用面積276至1,803方呎，開放式至四房；洋房實用面積2,601至3,063方呎。細單位集中在第7座，面積由276至487方呎，一梯10伙，有4伙為開放式，最大為兩房。樓書列明業主須按照批地文件條款自費保養箱型暗渠及污水處理系統。發展商回應指，管理費待公佈。另外，新地（016）代理業務部總經理張卓秀敏昨稱，旗下團隊今年擬推三個新盤，提供逾1,400伙，其中兩個位於屯門，包括珀御及景秀里項目；前者提供321伙，最快第二季開售，後者提供逾1,000伙。另西環卑路乍街97號項目共128伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917459
3新盤1,500伙混戰 嘉匯上載樓書 撼意花園及御苑
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GS(14)@2017-02-06 07:25:18■意花園為洋房盤，位於元朗牛潭尾。
【本報訊】承接猴年旺市，雞年新盤搶灘，數日內多家發展商爭先恐後上載樓書，涉3個新盤共1,557伙，當中嘉匯屬啟德區首個開售的「限量」項目，買家日後有意將兩伙相連單位打通時，需獲地政總署同意。銷量迫近700伙的荃灣柏傲灣，最快今日公佈銷售安排。記者：陳東陽 程俊華
嘉華國際（173）旗下嘉匯，早於去年底已獲批出預售樓花同意書，惟推售時間再三推遲，至近日銷售部署終於明朗化，發展商昨早上載樓書，今日開放示範單位，銷售步速加快。嘉匯位於啟德沐寧街7號，主打中小型單位，單位總數900伙，由4幢高座及4幢低座物業組成，標準單位實用面積由325至964方呎，間隔由一房至四房戶，當中約七成屬一房及兩房單位，而13伙特色戶面積由1,216至2,193方呎。項目最細單位僅325方呎，暫時為啟德區內最細單位項目。雖然同區天寰將設200餘方呎的開放式單位，但天寰目前為止仍未獲批預售。
嘉匯打通單位須申請
嘉匯為區內首個不受「港人港地」轉讓限制的私人住宅項目，但批地條款設伙數限制，至少提供855伙。買家若果有意購入兩伙或更多的相連單位打通，需要事先得地政總署署長書面同意。市場瘋傳項目將於本周公佈首張價單並接受認購登記，而發展商今日公佈確實的推盤部署。另外，項目預計關鍵日期為期為2018年12月底，換言之，樓花期長約22個月。同區中海外（688）啟德1號2期今早將以招標形式推出低座8座2樓單位，屬於實用面積1,606方呎4房戶，屬低座單位之中少數垃圾房及電梯大堂不納入實用面積之內。
推售進度叮噹馬頭的長實（1113）元朗牛潭尾意花園，早前已分階段將樓書上載至項目官網及一手網，今日會開放現樓洋房予傳媒參觀，而恒地（012）古洞北高爾夫．御苑今午亦會公佈進一步消息。新世界（017）及內房萬科合作發展的柏傲灣，不足三周內累售690伙，套現65億元，昨午再沽出2伙2A座三房中層貨尾單位，成交價均逾1,574萬元，呎價約1.74萬元。項目日前加推109伙，至昨日累收約100登記，僅足額認購，料最快今日公佈銷售安排。由南豐發展的筲箕灣香島早前減價半成加推50伙，市場反應冷淡，消息指傳昨新增登記僅個位數，累計登記亦只是約70票，輕微超額認購。綜合市場消息，一手市場周末兩日錄得約20宗成交，與一連四日的新春長假期相約。另外據成交紀錄冊顯示，土瓜灣單幢盤迎豐28樓J室，實用面積288方呎一房單位交易斷欖，料買家撻定收場，料發展商殺定26.4萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170206/19919215
銀行水浸 趁新盤熱搶市場 港銀行樓按息 不加反減
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GS(14)@2017-02-07 04:56:50【明報專訊】月初美聯儲會後聲明言論鴿派，市場調低美國今年加息預期。香港過去兩次沒有跟隨美國加息，康宏營銷策略及業務拓展總監傅惠賢表示：「香港銀行仍然水浸，近年香港與美國的息差亦有愈來愈闊的趨勢；以過去一年供樓為例，即使HIBOR有變，銀行在『H加部分』的息率由1.5厘至1.6厘下調至大約1.33厘，令按揭息率反而有下降。」他又稱，近期借貸成本仍然低企，有財務需要進行加按的業主不妨考慮。
各間銀行最近紛紛下調按息，多家大型銀行將H按息率最多將大額按揭息率調低至H+1.3厘，最高有1.5%現金回贈。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，銀行最近對吸納優質客戶的競爭非常激烈，加上市場預期長遠息率將會向上，不少銀行不惜以超低按息吸納業主。她表示：「貸款額一般要以千萬計，而且是銀行尊尚客戶，才能夠獲批低至1.3厘的息率；加上按揭是幾十年的事，不少銀行抱着『蝕頭賺尾』的心態去做。」
劉圓圓認為，銀行在按揭市場上取態積極，H按按息仍然有可能下調0.1厘至0.2厘，但大幅下調的機會不高，「近期即使新春傳統淡季仍然有新盤推出，市場反應頗為熱烈，銀行亦希望趁機爭多些市佔率，所以有按揭減息戰出現」。金管局已規定按揭現金回贈不能多於1%，最近卻有銀行推出高於1%的回贈，劉圓圓表示，銀行會將1%以外的回贈以貸款額扣除，按揭使用人士需要留意。
回贈逾1% 或貸款額扣除
傅惠賢表示，銀行將「H加某個百分比」定在「+1.3」厘已算頗低水平，因為承做每宗按揭後銀行難以再調整，預期銀行再度下調「H加某個百分比」的機會不大，反而可能增加現金回贈以吸引客戶。他表示：「香港銀行同業拆息（HIBOR）的水平不由銀行控制，銀行只能夠控制『H加某個百分比』的水平；按揭息率直接影響未來20至30年銀行從該按揭計劃中能夠獲取的息率，相比起再下調『H加某個百分比』，銀行或從調高現金回贈比率着手。」他又稱，現時按揭成本屬於非常低的水平，除了置業需要進行按揭貸款，如果業主有財政需要，進行加按以提取額外的流動資金亦值得考慮。
香港樓價冠絕全球，承做樓按亦成為不少香港人畢生最大額的單一理財任務，需要選擇最合適自己的按揭計劃。
可經按揭中介選最低息計劃
傅惠賢表示，按揭息率主要由樓按貸款額、按揭樓宇類型與質素，以及客戶收入狀况釐定；貸款額愈高、樓宇類型流動性較高、客戶有穩定職業將可獲批較低按息；客戶亦可考慮透過按揭中介公司選擇最低息的銀行按揭計劃。此外，部分銀行會對特定類型的客戶有所偏好，「例如自僱人士可能好高收入，但收入比較不穩定，部分銀行不太喜歡，但亦有銀行覺得無問題」。
他又稱，按揭息率有季節性，部分銀行在年尾可能因為已達標而息率較高，或與客戶洽商待年初才承做按揭會有較優惠按息。另外，他提醒業主，大部分銀行計算按揭息率時，會扣減客戶在該銀行的存款計算；舉例如果客戶申請800萬元按揭，同時於該銀行有300萬存款，計算按揭息率時，只會收取500萬的息率。他表示：「一般按揭中介不會特別問客戶在哪一家銀行有存款，不妨向按揭中介提供資料，或可以節省不少利息。」
長短拆息對供款影響微
由於H按計劃的利息明顯低於P按，根據經絡按揭轉介及金管局數據顯示，目前選擇H按的客戶為94.9%，僅2.5%選擇以最優惠利率為基準的P按。傅惠賢表示，H按以1個月或3個月的香港銀行同業拆息作基準，業主可在申請按揭時與銀行溝通。如果就穩定性而言，3個月拆息的波動較1個月拆息低，「但現時3個月HIBOR高於1個月，而即使1個月HIBOR突然抽升，那個月的供款大概只是增加數百至一千元，以整個數十年的供款期而言，其實分別好細」。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2549&issue=20170207
保利龍譽加入啟德新盤戰 港首個獨資盤涉930伙 最細200呎起
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GS(14)@2017-02-11 18:21:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5015&issue=20170211
【明報專訊】啟德新盤戰再有「新角」登場。繼中海外（0688）啟德1號I、II，及嘉華（0173）嘉匯登場後，由具內房背景的保利置業（0119）發展的龍譽，剛獲批出預售樓花同意書，並打鐵趁熱部署本季內登場，極有機會成為區內第三炮。可留意的是，龍譽同時提供開放式戶。連同擬年內登場的建灝地產天寰，以及會德豐（0020）沐寧街項目，意味該區今年將有2400伙應市。
明報記者 方可兒
事實上，啟德1號I、II自去年8月推出以來，每輪銷售基本上均清袋，估計兩期現已累售逾830伙、吸金約83億元，個別低座4房戶實呎更達3萬元、創東九龍分層戶新高紀錄；加上嘉華嘉匯日前以折實平均近1.8萬元首推180伙，令啟德再成新盤焦點戰場。
龍譽樓花期約22個月，保利置業（香港）市場銷售部主管高藹華表示，項目提供930伙，涵蓋開放式至4房戶，單位實用面積介乎200餘至2000多方呎，當中1、2房單位佔逾半數，1房戶約300多方呎。
稱利潤非首要因素 望打響頭炮
她續稱，項目定價將參考啟德和何文田區物業，惟由於龍譽為保利在港首個獨資項目，利潤非首要考慮因素，打造品牌聲譽才最重要，故即使區內地價屢創新高，龍譽定價不會以追求新高為目標，聲言希望「讓產品說話」。
對近期有中資企業高價搶地，高表示集團將在香港作長遠發展，會因應市况出價，直言「希望大家當我們是本地發展商」。保利置業（香港）副總經理孔健表示，龍譽的投資成本將由母公司注資，開售後待資金回籠，便會再作其他投資。
區內今年料2400伙新單位應市
另同區正待批預售的建灝地產天寰、會德豐沐寧街項目，亦擬年內登場；前者部署首季推出，提供822伙，包括開放式戶至4房戶；後者則提供648伙，預料下半年推出。連同上述涉930伙的龍譽，即啟德今年將另有2400伙新單位登場。
至於嘉華嘉匯，昨日正式對外開放設於北角嘉華國際中心的示範單位，今日開始收票；昨日雖是工作日，但市場消息指仍吸引逾千名市民參觀示範單位，初步反應不俗。中原高營業董事王鎮維稱，嘉匯昨日的睇樓人士，不乏啟德1號II的向隅客，亦有部分是投資客。
柏傲灣不足一個月售730伙 套67億
新世界（0017）荃灣西柏傲灣昨日展開第4輪銷售114伙，消息指全日售約40伙，當中有大手客以逾1545萬元，連購兩伙第1B座23、25樓的D室2房戶、實呎逾1.58萬元。柏傲灣自1月底推出以來累售730伙，佔單位總數983伙近75%，套現67億元。
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