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Grand YOHO二期貴一期兩成 2017年首新盤開價 折實呎價14488元

1 : GS(14)@2017-01-04 08:12:04

【明報專訊】踏入2017年，市場漸消化港府新辣招之際，發展商摩拳擦掌部署開盤。本港2016年港賣樓王的新地（0016），旗下元朗Grand YOHO二期，以折實平均實呎14,488元首推166伙，較去年8月一期首批折實均價1.19萬元高逾兩成，成今年首個開價新盤。此外，Grand YOHO二期1房戶折實入場費高見537萬元，預料成新界西北1房售價新指標。

明報記者 林可為

樓花期僅約半年的Grand YOHO二期，首批166伙涵蓋1至4房、實用413至1118方呎，平均實呎17,998元，新地提供最高直減折扣為19.5%，雖比一期去年最高直減折扣18.25%，輕微提高1.25個百分點，但折實實呎仍逾1.44萬元，比一期去年8月首批折實平均實呎貴兩成，但與一期去年底最後一批推售單位平均實呎相若。若與區內如YOHO Midtown二手實呎比較，是次首批實呎高二手逾一成。

最快今日收票 下周開售

首批166伙以定價計市值22億元，新地昨日已對外開放設於九龍站環球貿易廣場的示範單位，最快今日收票、下周開售。可留意的是，Grand YOHO二期設有一期未有提供的1房戶，入場費最低為8座7樓實用416方呎B室，折實價537萬元（折實實呎1.29萬元），而最貴1房折實價高逾645萬元（折實實呎1.56萬元），預料將成為新界西北最貴1房戶。資料顯示，屯門瓏門第5座一伙高層實用374方呎1房戶，2015年8月樓市熾熱時，以530萬元售出（實呎1.41萬元），一度締造新界西北最貴1房戶售價。

106伙提供七成辣稅回贈

另Grand YOHO二期為港府去年11月加辣後、兩個月來首個開價的大型新盤，但新地未有刻意加大稅務回贈，只向其中106伙指定單位（六成屬實用705至1115方呎3、4房戶；其餘屬實用413至545方呎1、2房戶），提供七成15%新辣稅回贈；另首期提供的最高120%按揭亦仍然沿用。

新地副董事總經理雷霆稱，Grand YOHO二期約30%單位屬向南戶，間隔更多元化，形容開價屬優惠價，集團亦傾向保留多數單位，於入伙時以現樓發售。對中海外（0688）東九龍啟德一號II擬同期推出，雷霆認為市場多盤齊開，有利交投氣氛。事實上，Grand YOHO一期與啟德一號I，同於去年8月底至9月初先後發售，兩盤均紅盤高開，迄今已累售絕大部分單位。至於信置（0083）西半山CLUNY PARK，以折實價逾1.026億元售出7樓A室（連1車位），實用2369方呎，實呎4.33萬元。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2794&issue=20170104

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地王效應　新盤難低開

1 : GS(14)@2017-01-05 07:58:45

【本報訊】啟德成為香港重要的新發展區之一，吸引發展商搶地外，地皮身價亦暴漲。迄今啟德區先後沽出九幅地皮，總值369.5億元。單是過去兩個月，政府已售出三幅區內住宅地，總值共逾201億元。雖然政府每年推土地，不過缺乏市區地皮，啟德順理成章備受發展商追捧。該區在2013年起有住宅土地供應，在一年內共售6幅住宅地。但政府在2014年6月之後暫停在啟德賣地，直到區內首個私樓項目啟德1號1期在去年9月開售獲熱搶後，終在去年底恢復出售啟德地。惟啟德事隔兩年後再賣地卻變癲價，去年11月及12月內連賣三幅地皮，成交總值高達201.2億元，貴過之前六幅地皮的總值。基於中資海航集團瘋狂搶地，啟德每呎地價由2013年最低的4,913元，飆升至最貴13,600元。啟德1號1期去年開售時，折實平均呎價約14,471元，「麵包價」與後來的「麵粉價」相距不遠。啟德1號2期為區內目前為止地價最平的地皮，但在中資高價搶地效應下，加上辣招作用不大，勢難會低開。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170103/19884704

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3,500伙新盤　短期料爆搶客戰

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:39

【本報訊】新盤大戰一觸即發，兩大西鐵上蓋項目新世界（017）荃灣西站柏傲灣，以及新地（016）南昌站匯璽，均傳出已獲批預售，連同新地同系元朗Grand Yoho2期及今日開價中海外（688）的啟德1號2期，四盤共近3,500伙短期內爆搶客戰。


柏傲灣獲批預售

市場消息指，新世界及萬科合作發展的荃灣西站柏傲灣已獲批預售，料短期內開售。項目設有2座共983伙，單位間隔由開放式至四房單位，主打一房至三房單位，當中約520伙屬實用面積少於538呎的中小型單位，預計關鍵日期為2018年8月31日。至於新地的南昌站匯璽，集團副董事總經理雷霆未有正面回應是否已獲批預售，只是指尚有文件待鐵路公司批核，部署農曆年後開售。項目提供1,050伙，預計關鍵日期同樣為2018年8月31日。連同同系元朗Grand Yoho2期及今日開價的中海外（688）啟德1號2期，四盤共近3,500伙短期內爆搶客戰。而日前高價開盤的Grand Yoho2期，市傳首兩日收票已獲足額認購。該盤首批發售166伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886842

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新盤高價開 刺激二手頻破頂 康逸苑未補價628萬 屯門瓏門兩房730萬

1 : GS(14)@2017-01-07 07:04:07

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2965&issue=20170107


【明報專訊】政府去年底加辣，使二手交投量急挫，加上市場兩大新樓盤以高價推出，令二手業主更心雄不肯大減價，造就市場出現多宗創高價二手成交；代理消息表示，藍田居屋康逸苑一個實用面積650方呎三房單位，以628萬元（未補地價）售出，實呎9662元，成為東九龍居屋王；另荃灣上車盤立坊，亦有實用面積238方呎迷你開放戶，以呎價1.75萬元易手，創屋苑呎價新高。

明報記者 林尚民

世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，康逸苑B座高層01室，實用面積650方呎，屬3房1套間隔，望開揚市景和海景，屬屋苑優質戶，原業主去年12月底開價640萬元，至近日減價12萬元或1.9%後，以628萬元易手，實呎9662元，成交價、呎價均創屋苑居二市場新高，其中成交價更打破東九龍未補價居屋單位新高紀錄。可留意的是，東九龍對上一宗未補價最貴居屋成交，為上月底由樂富富強苑所創，當時成交價為623.8萬元。

康逸膺東九龍未補價居屋王

據悉，上述康逸苑原業主早於2001年向房委會一手購入單位，當時作價163.7萬元（未補地價），帳面獲利464.3萬元，單位15年間升值逾2.8倍。

此外，中原副分區營業經理賴燕儀表示，新地（0016）元朗Grand YOHO開價後，屯門瓏門二手業主叫價更強硬，當中第1期3座高層B室，為實用面積498方呎兩房單位，以730萬元易手，做價創同類單位新高紀錄，實呎逾1.46萬元；原業主2012年以602萬元一手買入單位，帳面獲利約128萬元或21%。

寶林邨自由市場實呎9029元破頂

近期多個公屋、居屋都錄新高價成交，土地註冊處資料顯示，將軍澳寶林邨4座中層16室，實用面積381方呎，上月以344萬元（已補地價）售出，實呎9029元，呎價創屋邨新高。原業主2012年底以228萬元購入（自由市場價），持貨3年多，帳面獲利116萬元或50%。

另荃灣將有大型全新樓盤開售之際，區內上車型屋苑立坊亦連錄高價成交。代理消息指，立坊一伙實用面積238方呎高層13室、屬開放式戶，以418萬元售出，實呎高見17,563元，除相關呎價創屋苑歷史新高外，亦較3個月前對落一層、面積相同單位成交價380萬元賣貴一成；而原業主於2013年以348萬元購入，持貨3年帳面獲利70萬元或兩成。

美聯助理區域經理姚偉明亦表示，立坊高層6室，屬實用面積305方呎一房戶，近日以488萬元售出、實呎1.6萬元，做價創屋苑一房戶新高；原業主於2008年初以約195萬元購入單位，帳面獲利293萬元或1.5倍。

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李志成：新盤出籠 帶動樓市氣氛

1 : GS(14)@2017-01-09 08:06:45

【明報專訊】今年一手勢成焦點，預計今年全港有機會推出的新供應單位涉約2.8萬伙。近日新界和九龍區已分別有2個大型新盤率先開價，為今年新盤戰打響頭炮，從發展商定價和銷售策略來看，反映近期市况好轉，加強發展商推盤信心，紛紛把握機會速速推盤，預計上述新盤農曆年前後出籠。

觀乎政府自去年11月加辣後，物業市場即時冷卻，二手更嚴重受挫。據主要反映去年11月市况的12月註冊數字顯示，12月錄約6967宗整體物業註冊個案（包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位），較上一個月的8618宗按月跌約19.2%。二手住宅註冊量方面，表現更跑輸大市，僅錄約3259宗，按月跌約31.4%。相信受政府加辣影響，買賣雙方均不敢輕舉妄動，大多數選擇採取觀望態度，加上正值年尾，節日氣氛濃厚氣，故交投量下跌。

但經過一段時間後，新辣稅的效應已大半被市場消化，買家重拾入市信心，部分準買家出動睇樓尋找心水單位，多個屋苑睇樓量有上升的趨勢，加上經過兩個月多月以來沉寂，市場累積了不少購買力，故此近期二手市場不時錄得高價成交個案，交投步伐亦呈加快迹象。根據本行前線資料顯示，十大主要藍籌屋苑於元旦假期錄得8宗成交，與聖誕長假及去年的元旦假期的8宗，表現相若。惟現時二手盤源短缺，普遍業主開價強硬，普遍減價幅度僅約3%至5%，影響成交量未能全線加快。

眼見市况好轉，發展商亦趁勢抓緊市場機遇。踏入2017年，已有兩大新盤率先開價互拗手瓜，此外，有多個新盤如箭在弦，隨時候命出場，極有機會月內推出。配合層出不窮的優惠，因此首季新盤市場料相當熱鬧，進一步推動樓市買賣氣氛。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6591&issue=20170109

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穗新盤示範單位面積發水「複式劏房」290呎　原本牆身位置放傢俬

1 : GS(14)@2017-01-09 08:09:37

■海上傳奇示範單位有「其餘戶型此處為牆體」（箭嘴示）字眼，即實際沒這些空間。



【廣州直擊】內地樓價高企、中央調控打壓，令發展商近年改以價細量多的劏房新盤應市，最新招式是把一間290方呎、樓高4.5米的劏房，劏成上下兩層的「複式劏房」吸客。本報上月直擊萬科（2202）位於廣州荔灣的新盤海上傳奇，發現其複式劏房示範單位竟然「發水」，部份面積以紅線標示為「牆身」，為準買家營造出「假大空」錯覺。



本報上月參觀該樓盤，由銷售人員帶領到27及34平方米（即約290及366方呎）的示範單位。該項目屬酒店式設計，一梯50伙，樓高18層，整幢樓宇總伙數高達900伙。



■劏房單位被分成上下兩層的「複式」。

可上下分租　共用玄關

據銷售人員表示，複式劏房可上下分租，門口有「共用玄關」位置，上下兩層可配雙門匙，是「專門為投資者設計，買一套可以同時上下分租畀兩個人」。他稱按附近單位租金水平估算，該劏房每層每月可租2,000元（人民幣．下同）。以樓盤售價每平方米3.8萬至4.2萬元（即每平方呎約3,974至4,393港元）計算，即一個290方呎單位索價102.6萬至113.4萬元（即約115.5萬至127.7萬港元）。假設上下層同時出租，租金回報達4.2至4.7厘。雖然單位按道理僅得290呎，並且樓高4.5米已被割成兩層，但記者當日參觀示範單位時，仍不覺狹窄，全因示範單位被「發水」。記者現場所見，示範單位內有數條顯眼紅線，竟寫明「此處為牆體」，惟紅線上照樣放置各式家具，準買家無法感受實際空間。在記者查詢下，銷售人員才透露，該示範單位僅屬展示單位，並不是交樓標準，意味示範單位內放置家具、廚具的地方，收樓時將變成「消失的空間」。


未完成交樓樣辦房

內地收樓不時出現貨不對辦的情況，因為買家普遍不明白「交樓樣辦房」與「展示樣辦房」的分別：前者須經部門檢查，與交樓標準一致，在辦理預售證後不許變更；後者卻經發展商粉飾裝潢，並非交樓標準。按程序海上傳奇樓盤早在去年12月9日辦好預售證，理應在記者參觀當日，須辦好「交樓樣辦房」，予公眾參觀。萬科回應本報指，項目當前的樣辦房為「展示樣辦房」，訊息已在樣辦房門口作出清晰標註，保障客戶的知情權，而由於工程進度原因，相鄰的「交樓樣辦房」仍在建設中，料1月20日前後展示。據內地搜房網資料，海上傳奇於12月24日開盤後，已逾千人參加攪珠搶樓，推售不足2小時，銷售額已逾3億元。


【廣州市民看法】

■黃先生

居於項目周邊的黃先生：「新屋還可以，但我唔會租，太貴，面積又比較細。若以2,000元租金計，預計可租60至70平方米單位，所以對項目不感興趣。」



■黃小姐

居於附近恒荔灣畔的黃小姐：「海上傳奇貴啲，畀我就唔會買，而且商業地水、電費都較貴。廣州樓價已較上海、北京升幅細，希望平穩過渡。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890713

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東環1房租9000元 兩月跌25% 大型新盤新低 未來料千租盤壓境

1 : GS(14)@2017-01-12 23:32:49

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8559&issue=20170112




【明報專訊】東涌東環近月入伙，區內租盤湧現，加上農曆新年將至，部分業主為免丟空單位，寧以低價租出。屋苑新近一伙實用378方呎的1房戶，以9000元租出，約較兩個多月前同類月租1.2萬元低約兩成半，為近年大型新盤月租新低水平。代理預期，隨着該屋苑陸續入伙，未來料有近千個單位放租，加上適逢租賃淡季，預期短期屋苑租金將受壓。

明報記者 方可兒

東環首期已入伙1個多月，料東環II最快下月入伙。據悉，東環整個項目暫約有500伙租盤。屋苑兩期共2339伙。區內代理表示，待東環II稍後入伙，料投資者比例可升至四成，屆時市場或有機會近千個租盤壓境。

投資者趕新春前平價租出

市場消息指，東環5B座高層8室，實用面積378方呎，1房間隔，望樓景為主，以9000元租出，實用呎租23.8元。以業主2015年417萬元購入價計，租金回報約2.6厘。據悉，上址業主另持有1伙兩房戶，同於市場放租，叫租1.3萬元。

事實上，區內同樣提供1房戶的二手屋苑，如藍天海岸、影岸．紅等，因較近港鐵東涌站，近期月租未有低過1萬元。至於去年初入伙的昇薈1房單位，因面積較大，亦未曾跌穿1萬元水平。

新地（0016）東環屬區內近年大型新盤，設有約18萬方呎的會所及約2.7萬方呎商場。屋苑去年11月錄得的預租個案中，面積相若的1房戶月租達1.2萬元，惟近日已跌穿1萬元。事實上，主打細戶、去年入伙的洪水橋尚築，部分實用面積243方呎的開放式戶，月租亦達8000元、實用呎租32.9元，意味多付1000元，便可租住東環的1房戶。中原副區域營業經陳繼成表示，東環一半租盤為兩房戶，兩房租金亦由最初約1.5萬元回落約13%至1.3萬元。如6B座高層10室，實用面積466方呎，近日以1.3萬元租出，實用呎租27.9元。業主去年以551萬元購入，租金回報2.8厘。

峻瀅II呎租22元屋苑新低

另同為新盤供應重鎮的將軍澳區，新近入伙的峻瀅II亦錄低價租賃成交。中原副分區營業經理伍錦基表示，峻瀅II目前逾80伙放租，屋苑2座高層C室，實用面積745方呎，以1.64萬元租出，實用呎租22元，呎租為屋苑新低。

租金連升9個月首回落

據美聯統計，12月份百大私樓實用呎租約33.9元，按月微跌0.3%，為連升9個月以來首次回落。美聯物業住宅部行政總裁布少明料，今年整體租金可升1%至2%，部分較多新盤入伙的地區租金，或於新盤入伙初期受壓。

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滬新盤傳須打八折才獲預售證

1 : GS(14)@2017-01-13 08:11:09

【本報訊】內房調控升級不斷，繼上海市緊急煞停新樓盤銷售後，內地《中國企業家》文章指，上海核心區的新盤要取得官方的預售證，必須將售價打八折，變相減價兩成才可以出售，即使小部份樓盤也要減價15%出售。


分析料影響不大

報道引述易居首席執行官丁祖昱指，去年底時有上海操盤手對其表示，「馬上就要拿到預售證了，過了一星期又說出了一點小問題，坦白說價值上有小問題」，但一拖就由2016年拖至2017年。報道又指，據傳是上海市政府對樓盤價格管控力度非常大，基本上開發商需在原價上打八折才能拿到預售證，「運氣好點的可以85折拿到」。然而，有分析員直言，即使升級限價亦無大影響，因開發商本來在上海等一線城市的供應就不大，相反他們更看重的是其他一線末、二線的城市，或無限購、限價但較具潛力的城市；不過，一線城市樓價以往一向為各地標桿。在調控下，國家統計局早前公佈的15大一線、熱點二線城市新建商品住宅價格有14個已呈下行狀況，僅得成都樓價仍往上走。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170113/19895123

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3新盤激戰 二手顯冷清

1 : GS(14)@2017-01-15 09:21:33

【明報專訊】三大新盤激戰下，昨日二手市場顯得冷清。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年一手小陽春提早來臨，加上市場缺盤情况加劇，料本月二手交投量約2000宗水平，將按月急降。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，近年二手交投持續萎縮，上月更僅錄得2600宗二手登記成交， 為歷史新低，相信本月情况將持續膠着。

將軍澳帝景灣車位240萬沽

二手住宅成交疏落，但車位卻有價有市。將軍澳帝景灣一個車位，昨晚獲屋苑業主以240萬元接貨，創區內最貴車位。中原地產高級分行經理何文俊表示，上述雙號車位，原業主去年10月以205萬元購入，短短3個月帳面獲利35萬元，賺幅17%。據悉，新買家為帝景灣業主，早前已購入一個車位但不夠用，而上述車位是屋苑唯一二手車位放盤，發展商餘貨亦未有放賣或放租的消息，即使高價亦決定於二手市場買入。

天晉III兩日售160車位

另外，區內代理稱，新地（0016）過去兩日拆售將軍澳天晉IIIA及IIIB逾300個車位。據悉項目兩日共售約160個車位，佔推售車位數目約半數，其中最貴一個成交價達218萬港元，創將軍澳區內一手車位歷史新高。價單顯示，天晉IIIA及IIIB分別拆售275及52個車位，售價由188萬至218萬元，整批市值逾6.5億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4504&issue=20170115

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柏傲灣兩日勁收2,800票　超購13倍　3個月最旺新盤

1 : GS(14)@2017-01-17 01:53:24

■柏傲灣示範單位外昨出現排隊人龍。　黃耀興攝



【本報訊】今年頭炮新盤元朗Grand Yoho2期高價出擊，但慘成陪襯品，反令買家流向其他新盤，其後加推平貨亦未見反應升溫。其中受惠者荃灣西柏傲灣首兩日收票逾2,800票，超購逾13倍，成為去年11月初加辣後最旺新盤，發展商指日內將加推單位。記者：陳東陽



新世界（017）及萬科合作的荃灣西站項目柏傲灣，上周五公佈首張價單197伙，折實平均呎價近1.52萬元。首批貴同區二手至少15%，不過，柏傲灣周末兩日位於荃灣愉景新城的示範單位外仍然大排長龍，昨午高峯期人龍繼續排出商場外，參觀者食住西北風等睇樓。市場消息指，項目昨日再新增超過1,400宗登記，累積收票逾2,800個，較首張價單超額認購逾13倍。據了解，項目每張登記需附20萬元本票，較一般新盤只需10萬元多一倍，一客最多入兩票，不設組合票，至今凍資逾5億元。


8,000人參觀示範單位

發展商指，示範單位周末共錄逾8,000名市民參觀，現正考慮短期內加推單位應市，並將盡快公佈銷售安排，預料最快將於周五開售。翻查資料，去年11月初港府提高印花稅後，一直未有新盤首輪開售的登記數字多於3,000宗，市場人士預期，柏傲灣有望作出突破，成為去年10月底將軍澳藍塘傲之後收票最多新盤。有業界人士指，荃灣區對上一個新樓盤已經要追溯到兩年多前的環宇海灣，加上二手缺盤，區內已積存一定購買力，況且柏傲灣已經開始軟銷一段時間，種種因素都會推高收票數字。另外，新地（016）元朗Grand Yoho2期月初以平均呎價1.45萬元推售，相對靠近市區的柏傲灣，開價只相差約半成，買家比較之下自然會傾向荃灣樓。



■荃灣柏傲灣樓花期約有一年半時間。黃耀興攝


新盤兩日成交增2.1倍

即使Grand Yoho2期意圖重拾失地，上周五隨即加推89伙較平價單位，將會於明晚進行第二輪銷售截擊，發售55伙，市傳至昨晚累積登記不足300票。綜合市場消息，周末兩日新盤錄約220宗成交，按周大升2.1倍，主要受到中海外（688）東九龍啟德1號2期首批188伙沽清所帶動。據成交紀錄冊顯示，啟德1號2期首輪銷售錄得19組大手客掃貨，每人以同1份買賣合約買2伙，涉資總額逾4億元，成交價2,000萬元或以上佔9宗。其中最大手買家動用3,099.3萬元買入3座33及35樓D室三房單位，實用面積同樣799方呎，平均呎價近2萬元。項目早前提價2%加推122伙，市傳至昨晚累收逾320登記，佔85%屬向隅客復活票。


【荃灣居民心聲】

■駱太

駱太：「對於新盤（柏傲灣）開放式廚房設計都幾鍾意，覺得可以增加空間感。荃灣西站多個新盤排隊登場，擔心遲吓區內人口增加，對配套造成壓力。」



■郭先生

郭先生：「柏傲灣平均呎價1.5萬元偏貴，所以唔考慮。加上自己唔係好接受開放式廚房，因為自己一家人都會煮飯，咁樣設計始終會令全屋有較多油煙。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19898223

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