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| 都市更新，成了推升台灣房地產價 格最熱門的題材，但是，現在搶到最多都更商機的不是建商，而是銀行。 其中，又以金管會主委陳裕璋主掌過的第一銀行最為積極，打敗專做土地 融資為放款業務的土地銀行，成為目前國內銀行業的自辦都更王。 今年六月，第一銀行拿下南投埔里中華商場案，再加上去年十一月底，搶下台北 市尚華仁愛大樓的十億元自辦都更案，半年多來，一銀就累積兩件自辦都更成功個案，成功打響住戶自辦都更名號。 今年八月，預計台北市政府將 公告新的都更容積獎勵辦法，以台北市現有二十九萬戶，四至五層樓老房子，未來只要符合特定更新條件，最高可由現行一．五倍容積獎勵，提高到兩倍。 在 銀行眼中，這門都更生意，在政府帶頭坐莊炒熱下，未來整體融資額度破兆元的好生意，更將引爆都更熱。 而且，自辦都更案融資額度大，一銀承 做的利率水準約三到四％，是現在一般房貸的兩倍，更是企業聯貸案的三到四倍，成了一銀的新金雞母。 一銀能在自辦都更案上，超越土銀，是因 為早在二○○六年，營建署修正都更建築容積獎勵辦法，一銀就投入都更，第一金前董事長陳裕璋憑著過去在北市府任內淵源，加速積極推動，去年十月正式成立都 更部，有七位成員專攻都更。 敢付代價拉客戶：免費服務三年半也做 一銀都更部經理吳進良指出，目前實際輔導近一百件個案， 其中自辦更新占半數，近期第三案將簽約，領先同業。 只是在享受好處前，得付出龐大代價。由於都更案整合困難，十件案件約只兩件能成功，特 別是從零開始的住戶自建模式，更要有長期做白工的準備。以尚華仁愛案為例，一銀團隊在三年半時間內，光晚間和週末等非上班時間義務陪住戶開了不下七十次會 議，正式簽約前全為免費服務。 有逾五年都更經驗的一銀專辦李振祥說，考量資金與人力需求，建商大多一次只辦理幾件都更案，具公信力與融資 實力的銀行同時接上百件都更案也不成問題，比建商有籌碼。 不過藉發起、籌組、整合、資金來源等更新各階段累積的經驗，讓一銀的都更團隊體 認到，建案未來價值及住戶支持度最居成敗關鍵。 敢突破授信風險：標榜住戶零出資搶商機 「都更案最重要除了牽扯每個人權利 分配，另一重點就是能不能蓋下去等安全性問題。」李振祥指出，除了解住戶想法，還得考量各自債權、債務、繼承與財務負擔等問題。 「房屋拆 除沒有擔保品，住戶個別債信不同，沒有自備款還要提供百分之百融資？」盡可能補足住戶自辦更新各環節缺口；面對質疑，一銀更突破傳統銀行授信風險觀念，大 力配合自建更新案融資。 不願具名的土銀都更業務主管觀察，一銀標榜「住戶零出資」，但擔保品不足時，敢不敢高額融資除取決授信政策寬鬆， 也考驗銀行風險評估。 他舉例，若更新案工程成本要價十億元，依融資五成慣例，還須自籌五億，若加計更新利益，以總銷價二十億元計算，同樣 借五成就能支付工程造價，讓商用不動產可全額貸款，「土銀相對較保守。」 李振祥透露，「也不是說一銀很敢，我們能夠控制，也多方評估過未 來價值、成本、更新會住戶同意門檻等等，這些問題能解決才敢（貸款）。」 「不懂的銀行是越講越陌生……，（一銀）不論是信託架構，或融資 的全力支持，解決了其他銀行目前在技術上還無法處理的都更專業問題。」尚華仁愛更新會主委陳顯雄表示。 若非金管會主委陳裕璋當年欽點成 立，全力搶攻自辦都更成功案例，讓一銀能逐漸突破住戶的心防，及融資風險控管，成了台灣銀行界率先搶下最多自辦都更商機的銀行。 延伸閱 讀：住戶如何自辦都更？ 相較建商全權主導的合建案，住戶自建開發效益全歸住戶，還能親自參與重建規畫；當個案都更容積獎勵高，所處地段房價 又好，原樓層原位置分回後，甚至有望達到住戶零出資。 住戶若有意自辦都更，要先留意各地政府條件不盡相同。按台北市政府規定，首先更新面積 要夠大，原則上最好涵蓋整個街廓，一般來說以一千平方公尺（約三百坪）為下限，但不得讓鄰地成為無法開發的畸零地。 再來，台北市都更處更新 企畫與經營科股長謝旻成說，還要按七大類建築物及地區環境狀況，至少符合一項對應指標與其他兩項指標。也就是，十四項指標中最少要符合三項，才能申請都更 與後續執行。 舉例來說，若建物環境屬「避免災害發生」，須符合非防火建築物或非耐震設計，以及屋齡、離捷運站兩百公尺內、附近巷道無法通行 等其他任兩項指標。 由於都更行政程序至少歷時兩年，住戶自建也須籌組更新會，統籌各更新環節所需，建議可找專業單位合作。而若民眾對相關法 規有疑問，也可免費洽詢營建署都更推動辦公室，與台北市都更處。 | ||||||