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高善文：房地產快速反彈 牛市二級火箭已點燃

來源: http://wallstreetcn.com/node/210495

管理層密集松綁樓市的舉措已經迅速起了作用，安信證券首席分析師高善文在報告中提到，房地產銷售短期恢複的趨勢可能已經確立，牛市的第二級火箭已經點火。

他在《旬度經濟觀察》的報告中稱，10 月份以來，30 個大中城市商品房銷售面積快速回升，目前銷售面積絕對水平已經回升到 2013 年平均值：

同時，隨著房地產銷量的恢複，房地產銷售價格環比跌幅止跌反彈：

9月30日，央行和銀監會放松了首套房的認定標準，采用三折首付、七折利率優惠。10月住建部、財政部和央行又聯手降低公積金貸款門檻，還有報道提到，央行也對銀行放開了開發貸的限制。

此前高善文就認為，房地產市場交易量的放大是第二級火箭點火的標誌。這次，他在報告中稱，隨著房地產銷售恢複得到確認，第二級火箭已經點火。

此外，這種積極的變化也可從股市一見端倪。高善文提到，10 月份以來，穩定類股票漲幅最大，其次為金融類股票，但 10 月份以來金融地產類股票開始加速上漲，這似乎顯示，市場近期開始預期並逐步消化房地產銷售恢複的趨勢。這一積極變化也許還可以再持續一段時間。

在與房地產聯系緊密的領域需求已經相對穩定，但在與私人投資和中下遊行業聯系更緊密的領域需求仍然疲軟。報告稱：

10 月份工業品期貨價格明顯企穩，水泥價格小幅上升，但 PMI 指標顯示的新訂單和出口指數繼續下行，PPI 環比水平處於低位。這些變化似乎暗示，在重化工業以及與基建和房地產聯系比較密切的領域，需求相對穩定，但在與私人投資和中下遊行業聯系更緊密的領域，在經歷了 8 月份產出快速下滑後，目前其需求仍然疲軟。我們認為存貨調整的不利影響可能會在近期結束，但最終需求的企穩反彈仍然不很明確。

以下是高善文關於牛市的“火箭三級推進論”：

前一段時間A股上漲是由於信貸市場轉折的“一級推動力”。6月份以後銀行信貸供應意願上升，社會融資的放量，導致了銀行間市場無風險收益率的上升以及各項信貸指標的上升。銀行的主動性調整所帶來的流動性寬松局面，刺激了股票市場上漲。 

A股走勢短期之內將基本取決於流動性改善能否繼續，而流動性的轉折、恢複和供應的上升趨勢是不可維持的，最多不會超過6個月，能不能超過3個月也許都是值得爭論的。

此後，A股走勢將轉入“第二級推進”的局面，其標誌就是實體經濟出現切實恢複的跡象，使得市場進入由基本面推動的預期所產生的上漲。如果這樣的轉折出現，火箭的第二級點火就可謂成功，市場上漲就會在新的刺激因素作用下走得更長，走得更遠。 

假設第二級火箭點燃成功，第三級推進火箭的順利接棒和點燃取決於兩種力量的交匯，分別是私人部門投資可持續的回升和各項經濟深化改革措施的落實到位。在更長的時間內，如果未來出現傳說中的牛市，基本取決於兩種力量的交匯，或是其中一種力量紮實地出現。

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房地產投資小幅回暖 新屋開工、銷售面積、銷售額降幅均收窄

來源: http://wallstreetcn.com/node/210653

2014年1-10月份，全國房地產開發投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資52464億元，增長11.1%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.9%。10月，全國新增房地產開發投資8469億元，較9月的9776億元下滑13%。

1-10月房屋新開工面積同比下降5.5%；商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售額下降7.9%，降幅較上月均有所收窄。上月數據顯示，今年1-9月房屋新開工面積同比下降9.3%，商品房銷售面積和銷售額分別同比下降8.6%和8.9%。

匯豐銀行大中華區首席經濟學家屈宏斌表示，盡管房地產投資微幅回彈，但本次數據依然顯示當前有效需求不足。

1 新屋開工面積降幅收窄

1-10月份，房地產開發企業房屋施工面積692132萬平方米，同比增長12.3%，增速提高0.8個百分點。其中，住宅施工面積491855萬平方米，增長8.8%。

房屋新開工面積147661萬平方米，下降5.5%，降幅收窄3.8個百分點。其中，住宅新開工面積102879萬平方米，下降9.8%。房屋竣工面積63889萬平方米，增長7.6%，增速提高0.4個百分點。其中，住宅竣工面積48749萬平方米，增長5.1%。

1-10月份，房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。

2 商品房銷售面積、銷售額降幅收窄

1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業營業用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業營業用房銷售額增長8.3%。

10月份當月，商品房銷售面積11362萬平方米，同比下降1.6%，降幅比上月減緩8.7個百分點；商品房銷售額7158億元，同比下降0.7%，降幅比上月減緩8.2個百分點。

1-10月份，東部地區商品房銷售面積40902萬平方米，同比下降14.6%，降幅比1-9月份收窄0.7個百分點；銷售額32488億元，下降14.3%，降幅收窄1.2個百分點。中部地區商品房銷售面積23737萬平方米，下降2.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額11818億元，增長1.1%，增速與1-9月份持平。西部地區商品房銷售面積23855萬平方米，增長1.1%，1-9月份為下降0.6%；銷售額12079億元，增長4.0%，增速提高1.2個百分點。

10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米，辦公樓待售面積增加88萬平方米，商業營業用房待售面積增加227萬平方米。

3 房地產開發企業到位資金情況

1-10月份，房地產開發企業到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，國內貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。

4 房地產開發景氣指數回升

10月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.76，比上月提高0.04點。

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10月數據回暖 房地產市場真的開始反彈了嗎？

來源: http://wallstreetcn.com/node/210727

最新數據似乎表明，管理層密集松綁樓市的舉措已經迅速起了作用。

昨天統計局公布的數據顯示，10月銷售同比跌幅由上月的10.3%收窄至1.6%，新開工面積由上月的同比微跌0.2%轉為大漲43%，經季節調整後，銷售、新開工、施工、土地購置和投資也都環比改善，且勢頭略微加快。

而在此之前，管理層曾密集出臺了諸多樓市松綁政策。9月30日，央行和銀監會放松了首套房的認定標準，采用三折首付、七折利率優惠。10月住建部、財政部和央行又聯手降低公積金貸款門檻，還有報道提到，央行也對銀行放開了開發貸的限制。

近日，安信證券首席分析師高善文在報告中提到，房地產銷售短期恢複的趨勢可能已經確立，牛市的第二級火箭已經點火。

果真如此嗎？

瑞銀首席經濟學家汪濤撰文稱，在利好政策的推動下，10月的房地產數據確實有所改善。但房地產建設基本面並未轉變。未來房地產前景依然看跌。

汪濤稱，統計局數據所顯示的銷售改善與搜房監測的41 個城市成交量10 月份同比、環比回升的情況相符。考慮到此前限購、限貸政策相繼放寬，這一改善並不讓人意外。

但值得註意的是，11 月第一周搜房41個城市周成交量增長勢頭又有所減弱，顯示銷售好轉的基礎可能尚不牢固。

對此，汪濤還提出了三點理由：

首先，去年10月新開工基數異常低：同比增速由上月的41%大幅滑坡至-3.4%，隨後又在11 月大幅反彈至58.6%，而季調後去年10 月環比大跌。近年來統計局新開工數據質量疑點較多、屢現大起大落，即便是季調後的環比增速也無法完全剔除基數波動的幹擾、難以準確反映內在勢頭。

其次，雖然近期銷售有所改善，開發商對後市普遍仍持謹慎態度，以消化庫存為優先、而不急於購地和開工新項目。如萬科之類的大型開發商，對明年的新開工計劃均較為謹慎。我們認為前期庫存高企和銷售前景的不確定性未來仍會抑制開發商的新開工意願。

最後，沒有證據表明保障房在10月突然發力。截至今年9月，本年度保障房建設目標已基本完成。我們認為地方政府並無動力將來年的開工提前至現在。

汪濤總結稱，房地產建設活動的基本面並未轉變。朝前看，11、12 月同比基數較高，新開工可能會重現同比下跌。瑞銀維持2015 年房地產新開工進一步下跌10%的預測。

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【央行降息焦點行業】降息對房地產重大利好！

來源: http://wallstreetcn.com/node/211034

本文內容來自微信公眾號“廣發房地產研究小組”

今天晚間，中國人民銀行意外降息，宣布明天起金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

廣發房地產研究小組指出，從歷史經驗上看，降息將對房地產是重大利好，無論是對房地產銷售面積還是房價都將產生積極影響，而且，地產板塊也將受到顯著拉動。

以下為華爾街見聞摘錄的要點：

以史為鑒：2008年和2012年降息的影響

1998年住房商品化之後，降息周期主要有兩輪，第一輪是在2008年，第二輪是在2012年。2008年降息周期始於2008年9月16日，6次降息，伴隨4次降準；2012年降息周期始於2011年12月5日，2次降息，伴隨3次降準。

通過回顧2008年和2012年兩輪降息周期的歷史，我們主要回答以下問題：

1、降息之後，地產行業基本面（包括新建住宅成交面積和價格）如何變化？基本結論是：降息對於住房成交面積的提振作用立竿見影、效果顯著；對於房價的影響有滯後、但是影響持續時間較長，通常在降息3~6個月後，房價同比增速由負轉正，並且同比正增長的持續時間均超過了12個月。

2、降息之後，地產板塊收益率如何？背後的邏輯是什麽？基本結論是：在前兩輪降息周期中，地產板塊超額收益（相對滬深300）都十分顯著，絕對收益在2008 年降息周期中超過+200%，在2012年降息周期中超過+40%（考察時間段：2008年9月1日-2009年7月31日、2011年12月1日 -2012年7月31日）。邏輯上看，我們認為，降息從三個方面提升了地產企業的RNAV估值：一是成交提振帶動周轉速度加快，二是房價上升提高利潤水 平，三是貼現率WACC下降。

3、降息之後，哪些地產企業的股價彈性最大？從歷史經驗看，有兩條邏輯，一是銷售彈性最大的地產股，這是最直接的邏輯，多次得到驗證，二是有息負債的壓力因降息邊際改善最大的地產股，通常是錦上添花。最明顯的例子是陽光城，在兩輪降息周期中，它的銷售彈性和負債改善都極為顯著，因而在兩輪周期中的股價漲幅都排名前十。

成交面積：立竿見影、效果顯著

我們選用24個重點城市日度成交數據，來反映降息前後住房成交絕對量變化，數據來源是各個城市的房管局，保證有效性和及時性，同時，這24個城市都有覆蓋兩輪降息周期的完整日度成交數據。

在2008年周期中，降息始於2008年9月，當時日均成交量大約在30萬平米，從9月份到12月份，成交量持續上升，2009年12月，日均成交量約為85萬平米，即使是在行業傳統淡季的6~9月份，日均也有50~70萬平米。

在2012年周期中，盡管降息是從2012年6月開始的，但從2011年12月開始，連續3次降準（2011年12月、2012年2月、2012年5月）， 因此，該輪周期的起點應該是2011年12月，在此之前，日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平米左右，而降準開始後，成交量同樣是持續上揚，2012年 12月，日均成交量約為80萬平米。

以上是成交絕對量的情況，從相對量來看，降息對成交的影響效果更為顯著，統計局的月度數據顯示，降息降準後，商品住宅銷售面積累計同比增速在短期內即由負轉正，並且轉正後增幅擴大至很高的水平。

具體來看，在2008年周期中，月度累計同比增速從-20%（2008年12月）持續改善，升至+54%（2009年11月）。

在2012年周期中，月度累計同比增速從-16%（2012年2月）升至+2%（2012年12月），並且信貸放松的效果持續到整個2013年全年，累計同比增速至+17.5%（2013年12月）。

成交價格：反應有滯後（3~6個月），上漲有慣性

利率下降對於房價的影響略為複雜，我們主要從中期和短期的角度進行討論。從中期來看，房價與貨幣政策相關度較高，從短期來看，房價與庫存水平或者去化周期相 關，而庫存水平又與成交相關。因此，利率下降對於房價的直接影響，是從貨幣的邏輯出發，對於房價的間接影響，則是從成交和庫存的邏輯出發。

房價指標我們選取統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數。

具體來看，在2008年周期中，中期因素即貨幣政策主導了利率對房價的影響，遵循的邏輯是貨幣政策放松→M2增速上升→房價增速上升，M2同比增速在 2008年9~11月維持低點+15%左右，此後伴隨降息周期，M2增速開始逐步回升，最高到2009年11月的+30%。與此相對應，房價單月同比增速 從2009年3月的-2%開始，逐步轉正並且增速擴大，最高到2010年5月的+15%。房價對於M2的反應時滯大約3~6個月，但房價同比高速上漲 （+9%以上）持續時間達到12個月，環比增速為正的持續時間則達到29個月。

與2008年周期不同，在2012年周期中，M2月度同比增速不再大幅波動，基本一直穩定在+13%~+16%。我們認為，在2012年周期中，主要觀察的是短期因素，即庫存情況。利率下降促進成交，樓市庫存去化周期也在降息開始後就逐步下降，也就是去化速度加快、庫存水平下降。房價對此的反應也約滯後 3~6個月：2012年1月，重點城市的樓市庫存去化周期達到頂峰的23個月，到2012年12月，已經降至9.5個月，而房價單月同比增速則是從 2012年6月的-1.3%見底，此後開始回升，直至2013年12月的+9.3%。

地產板塊超額收益十分顯著

從歷史經驗看，在利率下降的環境中，地產板塊都 獲得較大的超額收益。我們以2007年1月1日作為基準日，選取萬科A、保利地產、華僑城A、金地集團和招商地產、按照基準日市值計算等權重構建地產板塊 組合。上述5家地產公司，是市值和規模靠前的、以住宅開發為主的地產公司，更具備研究的代表性。

我們定義：超額總回報 = 地產板塊組合總回報 – 滬深300總回報（總回報計算基準日為2007年1月1日）

根據定義，當超額總回報在某段時間內為正並且持續上升時，表明我們構建的地產板塊組合相對於滬深300，在這個時間段內的超額收益為正，反之，超額收益為 負。從兩輪降息周期來看，在2008年周期中，獲得持續超額收益的時間段約在2008年9月至2009年7月，在2012年周期中，2011年12月到 2012年7月，地產板塊組合都有較好的超額收益。

 

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三大行業“營改增”將啟 房地產最早明年1月

來源: http://wallstreetcn.com/node/211142

本文來自《第一財經日報》 作者：陳益刊

新一輪營業稅改增值稅（下稱“營改增”）即將來襲。

《第一財經日報》記者了解到，生活性服務業的“營改增”方案將在年底前出臺，而建築業、房地產業的“營改增”最早於明年1月1日起施行。

在備受關註的稅率方面，包括餐飲業、旅遊業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業的增值稅一般納稅人稅率或定在6%，而小規模納稅人的征收率則為3%。建築業和房地產業的增值稅稅率或定在11%。

這意味著，以前營業稅稅率為20%的娛樂業營改增後，稅率明顯降低。而建築業（營業稅稅率為3%）和房地產業（營業稅稅率5%）的稅率明顯提高。

安永稅務部合夥人李雁告訴本報記者，稅率高低變化僅僅是“營改增”中企業關註的問題之一，更多問題在於“營改增”後諸多細節操作問題，這些細節甚至會帶來企業營業模式的改變。

上海財經大學教授朱為群曾告訴本報記者，增值稅屬於流轉稅，稅負最後還是由消費者承擔。

“營改增”將密集啟動

繼去年交通運輸業、部分現代服務業和今年鐵路運輸、郵政服務業、電信業納入“營改增”後，僅剩生活性服務業、建築業、房地產業和金融業未納入“營改增”。

國務院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此，四大領域“營改增”推進時間僅剩下一年多。

不久前，《國務院辦公廳關於促進內貿流通健康發展的若幹意見》明確了生活性服務業在2014年底前啟動“營改增”。李雁告訴本報記者，財政部、國稅總局在推出生活性服務業“營改增”時間表上，是朝著年底前出臺政策的目標前進，但是否一定能推出還不確定。

本報記者采訪的多位專家表示，包括餐飲業、旅遊業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業會依據此前出臺的《營業稅改增值稅試點方案》，原則上適用增值稅簡易計稅方法，即（小規模納稅人采用）3%的征收率。而一般增值稅納稅人可能采用6%的稅率。

北京營改增小組成員、GTS（高頓稅務峰會）稅務專家陳誌堅向本報記者透露，本周國務院常務會議或通過建築業和房地產業的“營改增”方案，建築業的稅率定在11%，房地產業的稅率則不方便透露。建築業和房地產業“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。

而對此時間表，一位財政部人士稱基本按此推進，但若沒準備好會延遲。

李雁表示，雖然房地產業增值稅率未定，但為11%和17%兩檔稅率之一，而業內人士更傾向11%的稅率。

陳誌堅表示，稅負高低不能僅僅盯著進項抵扣，還與公司的管理以及對下遊的稅負傳遞等有關。“比如沒有進項抵扣，但可以把稅負傳遞給下遊，那稅負也不會提高”。

挑戰重重

作為“營改增”最難啃的幾塊骨頭，三大行業“營改增”推進依然困難重重。

在生活性服務業，娛樂業稅率突然大降讓一些人疑惑。而其中酒店業稅率如何確定也是一大難題。

李雁告訴本報記者，酒店業比較特殊。“比如，蘇州凱賓斯基酒店開的發票並不是凱賓斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地產開發企業，這個模式在中國比較普遍。假設房地產企業的稅率與酒店業稅率不同，到底按哪個征收”？

另外，李雁稱，中國的服務型公寓是算酒店還是房屋租賃呢？按哪個稅率征收？一家房地產企業人士對她表示，服務型公寓商家肯定會按照稅率低（酒店）的標準，如果依據營業執照來判斷，一些商家由此可能改變自己的營業模式。

餐飲業和酒店業納入“營改增”後，是否也可以向其他商家開具增值稅發票呢？

不僅生活性服務業“營改增”挑戰重重，房地產業更是複雜。

“比如，一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大了。”李雁表示。

另外，房地產商在發包項目時，發包商能否提供增值稅發票來抵扣也是難點之一。而建築行業將增加的稅負轉嫁給房地產業也是很多房地產商頭疼的問題。

李雁表示，這些行業“營改增”會涉及很多細節問題，甚至還涉及一些相關法規的修改。

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美國兩大重磅房地產數據均大幅不及預期

來源: http://wallstreetcn.com/node/211243

周三，美國商務部公布的數據顯示，美國10月新屋銷售總數年化45.8萬戶，不及預期的47.1萬戶，前值大幅下修。同日，全美不動產協會（NAR）公布的數據顯示，美國10月成屋簽約銷售指數環比降1.1%，市場預期+0.5%，前值為+0.6%。

根據華爾街見聞網站實時新聞：

美國10月新屋銷售總數年化45.8萬戶，不及預期的47.1萬戶，前值大幅下修到45.5萬戶。美國10月新屋銷售環比增0.7%，為連續第三個月上漲；同比增1.8%。9月數據下修表明美國房地產市場複蘇仍然緩慢。

從地區角度看，10月東北部地區新屋銷售上漲7.1%，中西部地區激增15.8%，南部地區銷售下降1.9%，西部地區下降2.7%。

盡管美國新屋銷售速度略有加快，不過10月市場上庫存量增長了1%，達到2010年6月來最高水平。以10月銷售速度計算，若要賣掉市場上全部庫存，需要5.6個月，比9月的5.5個月有所增加。通常，6個月的庫銷比被認為是健康的市場供需。

10月新屋銷售價格同比增長15.4%，達到30.5萬美元。

盡管新屋銷售僅占美國房地產市場的不到10%，每月數據波動較大，不過9月數據大幅下修、10月數據遠不及預期，表明美國房地產市場複蘇仍然緩慢。

同日，美國還公布了10月成屋簽約銷售指數。美國10月成屋簽約銷售指數環比意外大跌1.1%，創四個月新低，遠不及預期的+0.5%，前值由+0.3%修正至+0.6%；同比增長2.2%，不及預期的2.5%，不過高於9月。

成屋簽約銷售指數是美國成屋銷售數量的領先指標，提早約1~2個月，今日數據預示未來成屋銷售或不佳。成屋銷售占美國房地產市場的約90%，這表明美國房產市場複蘇之路仍然崎嶇。

數據公布後， 美股上行後下行：

10年期美債收益率攀升：

美元指數下行：

黃金上揚：

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向低利率區間挺進----降息不僅僅因為房地產大勢已去 立春

來源: http://xueqiu.com/9428236477/33411492

A.時機

一般傳統上，加息周期是牛市，降息周期是熊市，但是在今日中國，這個傳統效應不再，可以預見，中國將開始一輪降息周期，在不遠的未來，我們或許還會看到第二乃至第三次降息，包括降準；在息率上，中國過去多年受困於房地產的飛速發展，不得不維持高位，已經大大落後於創新型經濟發展為主軸的發達國家，使得企業融資成本過高，而那些傳統的非價值創造型企業如銀行，則過多獲得無風險收益，大大阻礙創新和轉型經濟的發展，中國高層對房地產的過熱發展 一直高度關註，自2004年以來在口頭上始終表示嚴重關切，無數次仰望星空，祈求上蒼給出兼顧兩全的良方，都無奈迫於現實的複雜性，不得不跟隨這一巨大趨勢漂移，既不敢下重手，又不敢放任，十多年來如履薄冰；而房地產，終於在近乎惡性的超常規發展中，走到盡頭，雄風不再，不管怎樣，還是要遵循最基本的市場化原則，在房地產上過度強調投資，也要受市場懲罰的， 這是全球主要發達國家幾百年積累下來的通用經驗。

房地產十多年的超常規發展，根本源起於中國建國後三十多年，房地產基數為零的背景，在一個真正的，大面積的無產者體系里瘋長，看上去這像是一種報複性的惡補，從過去的赤貧，到今天的超英趕美，是新中國歷史上一次真實的大躍進，這個飛奔的結果，使得中國40多個省會和重點城市的居民平均房屋產權擁有率遠超世界頭號發達國家美國，也遠超英國，它是歐洲這一數據的最高保持者。

近期美國人口普查局報告，2014年第三季度美國的住房擁有率是64.3%， 是近二十年的最低，而英國早在三年前就已經下降到63.8%，並且預計仍將下降，而據中國家庭金融調查與研究中心的調查，截至2014年3月，中國城鎮地區住房擁有率已上升至89.2%，城鎮家庭擁有多套房比例上升至21.0%，而住房空置率高達22.4%，這些空置住房占用了4.2萬億的銀行住房貸款，從這些數字看，開句玩笑說中國是再也沒可能發生無產階級的文化大革命了，沒這個基礎和土壤了。

上述數據中，最讓人驚嘆的是空置房占用的4.2萬億銀行住房貸款，這表明我們這個社會有如此巨大的一筆資產不創造任何價值，就是睡在那里等升值，基本不參與社會流通，根本對賺取租金沒有興趣，房價持續上漲就是它們存在的意義，可是當這類數字堆積到一定程度的時候，房價上漲的進程必會戛然而止，這筆錢如不發生踩踏效應逃脫，就是等著風化和腐爛，社會財富和資源的浪費到了這種程度，不是用觸目驚心四個字就可以一筆劃過的，人們終將為此付出代價。

這個代價就是整體經濟發展緩慢甚至倒退，今天，當自住房擁有率達到如此高的程度後，個人靠囤積房產以及地方財政再想靠房地產大發展獲取超額收益的基礎已經完全不存在，擊鼓傳花，多數人手里都有了花之後，傳給誰呢？按照國際慣例，房產稅的實行將是必然趨勢，地方財政一定會走這條路，房產稅試點工作已經啟動，幾個回合之後，試行方案就會推出，三五年時間，甚至更短，就會全面鋪開，地方政府的財政來源，必會落腳在這個最大最穩定的基座上，在成熟的市場經濟國家，房產稅本來就是地方政府最大的一筆收入來源，中國不會例外，老白姓最終也會接受，但條件是地方政府要更多的接受民眾的監督，用這筆錢，地方政府是可以做很多造福本地的大事的。

因此，多項數據和發展趨勢表明，野蠻原生態發展的中國房地產大勢已去，未來的方向是走向理性和科學，轉型經濟的根本，除了讓創新型經濟與中高端制造業成為主流之外，也包括讓房地產產業進入良性健康發展的軌道。

何謂良性健康的發展？那就是盡可能還原房地產消費使用的商品屬性，抑制房地產的投資投機屬性，從純金融角度看，數據顯示，長期而言，房屋投資收益比通脹高不了多少，而股市收益則大幅跑贏通脹。諾貝爾獎得主羅伯特·席勒收集了1890年以來的美國房價數據，經過通脹調整，房價上漲十分有限，實際就是和通脹相當，沒有明顯跑贏通脹的超額收益；而老牌資本主義金融重鎮荷蘭，其首都阿姆斯特丹，雖幾百年來經歷各種變局，仍有良好的數據存留，一份自1628年到2008年的房地產數據表明，荷蘭房地產四百年來，去除通脹因素，每年的增長實際上只有0.4%，荷蘭是世界上第一個股票交易所的誕生地，有很久的金融理財傳統；上述美國和荷蘭的數據好像還沒有把房產稅和維護裝修費用算進來，如果也計入的話，房產的增值效應長期看甚至是不敵通脹的。

取值美國與荷蘭的數據，一是他們經歷的時間足夠長，有說服力；二是他們在金融理財方面是全世界的最高段位；三是他們都是無可爭議的一線世界經濟強國；他們上百年的直接經驗就是標桿，任何一個國家要取得經濟的持久發展，在幾個核心問題上必須重視他們的數據，房地產剛起步的中國尤其需要認真對待他們的經驗，不要用任何所謂中國特色來做解釋，房產是必須生活品，其投資和投機屬性必須受到遏制，否則就會像當前這樣，22.4%的住房空置率，驚人的社會資源浪費，如果房價因投資投機需求持續上漲，那即便有更高的空置率，其表現出來的熱銷力度仍然不會減，市場表現會持續供不應求，這種虛假需求完全脫離房地產生活必需品的消費屬性，並隨產業鏈傳導出去，令所有相關資源和各行業產能假性繁榮，形成如同吸毒一樣的惡性循環，如果不能被有效遏制，最終腐蝕整個社會經濟體系，正因為此，歐洲經濟發展最好的德國，在房地產上甚至連投資機會都不給。

在中國房地產基礎還很薄弱的情況下，國家可以不重視這些優秀經濟體的共同選擇和態度，走到今天，透支式的飛奔了十年，在超高的自住擁房率和超高的住房空置率這兩個數字面前，在經濟發展的未來走向上，是準備向美國、德國、荷蘭看齊，還是準備做現在的日本和香港，這是一個還需要爭議的問題嗎？！

房地產的發展讓中國人完成了從無產者到有產者的角色轉變，下一步，有產者會不會管理和經營好自己的資產，才是一個國家能不能走上長期持續發展之路的最關鍵因素，所謂有恒產者方有恒心麽，這個過程和這個教程，應該是由以資本市場為代表的多種金融理財手段的發展壯大來完成的，因為從世界發達國家的經驗看，國民財富的占比中，房產不超過30%，剩余的都是金融資產，全部是房產那是土財主，表明其所生活的社會經濟活動低迷，投資機會稀少，持有多種金融資產是國民財富發展的必然趨勢，要實現它，低成本的運作資金是一個有利條件。

從美國經濟的發展史來看，整體息率運行區間越低，社會和企業經營投資活動就越活躍，創新成果就越多，資本市場和各類金融投資理財規模就越大，形成了一個良性循環。

中美兩國的利率體系在結構，各利率間的傳導機制和監管架構上大致相同，也都分為官方利率和市場利率兩大類別，但在運作上，區別還是較大的，主要表現在市場化的程度上，以及對經濟活動的敏感性上，美國自格林斯潘以後，整體利率的中軸線一直在下降，官方也主要在聯邦基金利率這一項上發揮調控作用，其余的交給市場；中國在過去十年房地產為第一經濟發展支柱後，到近期一直實行高資金價格的宏觀調控政策，緊縮貨幣，存款準備金率維持在20%的高位，據統計，中美兩國多種利率相比較的結果，是整體真實利率是美國的1-7倍。美國的寬松貨幣政策，使得資金價格低廉，消費貸款成本和經營投資成本低，進而刺激投資、出口、消費，經濟和資本市場長期活躍。

長期看，定調轉型經濟的中國，必然是按這個方向發展，整體息率運行區間將不斷下行，沒這個條件，轉型是空談，過去受限於房地產過熱的高壓，想做不敢做，現在房地產勢弱，推出寬松貨幣政策的時機已然成熟。

本次降息意義將不同以往，因為在這個節點推出，著實可圈可點：一來創新經濟正方興未艾，需要低成本的資金運作；二來以資本市場為代表的多種金融投資業務正走逐漸出低谷，需要大量資金湧入配合其積極發展；三是房地產強勢不再，貨幣寬松可以延緩其下探進程，過去中國的不幸在於人口多，城鄉差距過大，今天中國的萬幸也在人口多，城鄉差距尚在，房地產大躍進的惡果，將會被還能持續多年的城鎮化進程對沖不少，而更關鍵的是，這一趨勢下，貨幣寬松，不必擔心像08年那樣，4萬億會滑落到以地產經濟為代表的過剩產能中。

其實近兩年間，CPI數據的趨勢走向已經表明中國有可能向通縮方向發展，這個明顯的拐點早在兩年前就已經出現，如果不是顧忌房地產的瘋狂，在息率上應該早有動作，因為這不是立竿見影的，可這一等就又過了兩年，期間CPI環比已經多次出現負增長，同比增幅也已經到了1.6%，再這樣走一年兩年，很可能就真的通縮了，而一旦通縮，麻煩遠大過對通漲的治理。因此過去的兩年多真是非常糾結和痛苦的時段，只能慢慢熬，熬到今天，即使多次降息，房地產也終將雄風不再時，終於可以放手一搏。

至今還有很多人對房地產情比金堅，相信本次降息根本上就是為了扶植房地產；也有一些高層智庫認為降息是為了應對地產下滑的大沖撞，如國務院參事夏斌今年9月在上海發展沙龍上做的《中國經濟可能陷入嚴重蕭條》的演講，雖然當時還沒有啟動降息，但是其講稿披露的嚴峻境況就是降息的伏筆，而這種所謂的“嚴峻狀況”正是房地產吸毒模式綜合癥的一些癥狀罷了，越早處理越好，這些高層幕僚的過度擔憂，也側面反映了大政府指導經濟模式的一些弊端，反應慢，不靈敏，有盲點，自以為是；實際上經濟發展，一定程度上，管得越少，越有生機，就像改革開放之初，鄉鎮企業的蓬勃發展完全出乎高層預料，成為中國經濟發展的活力中堅力量那樣，只要放開管制，國退民進，打破國企壟斷壁壘，對其進行產權改造，減少權力尋租空間，降低資金借貸成本，完善法制，中國經濟是不會差的。

接下來，要相信投資場所和投資手段之間的比值效應，前面已經分析過，房地產的投資屬性被如此看重本身就是一件錯事，但事實和背景決定了人們持有此看法的合理性，可是一旦有更加高效的投資場所和工具出現，那些所謂的堅定都是經不起誘惑的，無需房價下跌，不漲就可以讓資金急急逃離，這也是用市場化原則來應對房地產的畸形發展。

可以預見的是，未來利息整體下降空間會較大，因為我們更需要消費貸款成本和經營投資成本低，需要刺激投資、出口、消費，需要經濟和資本市場長期活躍，降低資金成本促進創新，待整體息率中軸下降到一個新的區間後，再行新的升降周期，這一過程，有利於資本市場，有利於經濟轉型，也有利於銀行盡早成熟，銀行不能老抱著央媽奶嘴，深度市場化對銀行來說百利而無一害，做得好，銀行會獲得重新估值。

B. 人民幣匯率

盧麟元撰文說本次降息的重大結果，將是終結人民幣二十多年的升值進程，轉而進入貶值周期，作者本意不願看到此景象，但推測貶值會必然發生，並將由此引發一系列衰退，我認為這是一種誤判。

息率的升降長遠看不會影響本幣的發展趨勢，決定一個國家幣值地位的，永遠是政治軍事實力、經濟實力、貨幣購買力和國際公信力，美國在過去二十年間利率總體上一直是走下行的，絲毫沒有影響美元應有的國際地位。

近年來，中國的軍事實力在不斷加強，軍費開支也逐年加大，軍工蓬勃發展，自主技術項目越來越多；政治影響力上也在逐年上升，已經具備主導區域性政經合作的實力， 盡管在很多理念上還和世界主流有較大差距，但是大的沖突是沒有的。

經濟上，轉型的根本目的，是要改變在全球產業鏈結構中所處的被動地位，一旦自主性因素加強，占全球經濟權重不斷擴大，話語權就增強，只要在國際公信力上沒有什麽疏漏，應該是能夠維持強勢貨幣地位的；

而購買力方面，房地產逐漸平穩下來，其他商品上大的物價波動應該是不會有的，從國家經濟轉型主攻內需消費的長遠策略看，購買力持續提升是向這一方向努力的成果，否則就是失敗，現在已經有不少在美歐生活過的人發帖比較人民幣和美元、歐元、加元與澳元的購買力，綜合看，尤其是在基本生活消費品上，人民幣的購買力是很強的，尤其是在電商發達的今天，這個優勢會保持很久。

所以，利率的升降，絕不是決定匯率的核心元素，會帶來短期震蕩，但絕不會影響趨勢，況且美元和人民幣的聯系史上，還有一個很大的糾結，1994年前後中美匯率存在官方匯率和市場匯率兩種價格，當時主政經濟的朱總理一口氣把匯率定在8.7，結束雙軌制，客觀上為中國之後的出口創造極大的有利空間，而美方一直對此事心有芥蒂，認為人民幣被人為貶值，多年來美國幾乎從未停止喊話，稱美方在貿易上吃虧，並堅促人民幣升值，而人民幣這多年來對升值一直是半推半就，盡可能延緩其進程，希望最大可能的獲得經濟轉型的時間差同時保證出口的競爭優勢。

因此，綜合來看，影響匯率的因素非常多，權重比例不均，甚至隨時空境遇變化而更加複雜，絕不是僅僅因為一個利率的變量就能影響其趨勢，事實上，最重要的是，能不能成為一個持續發展的強國，才是關鍵。

C. 資本市場

從現在起，長遠看，中國經濟增長率會不斷下降，最後可能在3-4%左右穩定下來，並圍繞這個中軸波動，基數越大，增長越緩，這符合基本的數學定理，符合經濟規律，如果追求長期發展，那麽平均經濟增長率高於平均通脹率2-3個百分點就好，保持它，做到動態平衡就是善莫大焉，任何過大偏離都將引發經濟的大震蕩。

在資本市場上，有一個公共規律，那就是好東西從來是漲不停，短期幅度不大，長期積累驚人；而壞東西從來都是短期脈沖式直上雲霄，接下來是漫漫無期的跌不停，一國經濟的發展也是這樣，長效的就一定是相對較慢的，兩位數增長那是基數太低，層級太低，規模達到一定程度，再去追求高增長，那就離死不遠了，就好像從營養不良吃到健康，可以兩位數發展，從健康吃到三高（高血脂、高血糖、高血壓），還要張嘴沒夠，那就可以去壽材店準備後事了。

所以現在報刊電視等媒體上天天掛在嘴邊的中國經濟不好之類的說辭，到底是要哪樣？我想不必太懂經濟，懂一點基本的規模發展論和數學常識，就應該知道現在還拿GDP發展數字來論經濟好壞和前景是否光明是多麽誤人子弟，甚至要人性命，那不就是給糖尿病人開暴飲暴食的菜單，給心血管病人三餐大魚大肉麽？

中國早已不是短缺經濟，量不再是問題，問題在質上，今後評價中國經濟增長的重點是質不再是量，這個變化是肯定的；為什麽中國資本市場從前年開始局部活躍，最近開始明顯活躍，降息後，開始全面躁動，甚至這兩天有點過了頭？

局部活躍就是開始追求“質”的發展的表現，那些企業和行業，雖然目前業績還未能顯現，但他們代表未來；這一期間受美國新經濟發展大潮的聯動，中國相關的中小企業進入了發展的活躍期，給經濟的未來塗上一抹亮色，以美國為代表的新經濟爆發，催生一波超強的資本市場大牛市，從前年開始，就逐漸席卷世界，這波牛市發生在世界整體經濟尚未完全複蘇的階段，確實讓很多人參不透個中意義，其實它發生的核心就是即將大行其道的智能產業，將全面改變現代經濟工商業的方方面面，既是一次生產效率的大幅提升，又是一次擊垮資源稀缺論的大戰，舉個例子，有過開車經驗的人知道，汽車的油耗指標有兩個，一個是高速狀態下的，一個是市區範圍下的，不同車型差異較大，兩者相差 高到70%，低至30%，因此開車最經濟的不是距離最短，而是用時最省和速度最快，這就是效率，智能產業解決的就是效率提升，這本身就是一個大的系統工程，既節省資源，又兼顧環保；當智能化不斷提升，單位能耗下的產出即會不斷增加，對資源依賴更低，產出卻更大，未來三五年，人們將明顯感受到上述變化，這正是本輪全球牛市的最核心，也是推動中國牛市的最核心之一。

除此外，近期中國資本市場明顯活躍，還受益於多個層面，直到上周降息，開始全面激活人氣，甚至出現了過熱；前文分析過，本次降息時機特殊，開啟了一個趨勢，是貨幣政策寬松的信號，會持續釋放資金，同時資本市場的相對低位會吸引各路資金，境外的，全社會的，而最大的一股資金洪流，十多年囤積在房地產市場的資金會在比價效應的不斷推升下漸次進入，幾股資金洪流匯合資本市場，牛市特征已經非常明顯，這兩天的加速跑步入場，是一種心理躁動的表現，調整降溫將不可避免。

但寬松貨幣政策的大門是打開了，轉型中國所需要的中國創造，高端制造，刺激消費，低成本的資金，資本市場的活躍等等，在這個環境下更有可能有所成就，現在這個框架有了，後面就看如何建設和引導了。

只是目前中國資本市場的構成還不成熟，上個月我曾寫過《中國沒有藍籌股》，在這個題目下的第二部分《慢牛還是快牛》中專門推測過，缺乏真正藍籌股的股市特點很可能就是暴漲和長期慢跌，近期股市有點瘋狂的表現，印證我這個看法的基礎還是比較頑固的，市場的飛躍，那些周期性的，產能過剩的，資源性的，需要向社會讓利的行業群體都表現搶眼，盡管它們有一定的估值回升空間，但終究不是經濟長遠發展依仗的主流，牛市的核心邏輯一定是新興產業創新和制造，要清楚，執牛耳的，從來都是先知先覺者！

最後，如果說房地產大躍進讓中國人變得有產，那麽以資本市場為代表的多種金融投資理財工具的大發展將教會中國人認識到什麽才是好的投資品，從前年起我總說這幾年的股市好比2000年左右的房市，會出現一個席卷幾乎所有中國人的長期牛市，中國要真的能成為世界經濟重鎮，全民就需要有這麽一次洗禮，希望這個過程是漫長的，當然也將五味雜陳，曲曲折折，最終，如果成功的話，大部分人會認識到，資本市場是最好的投資所在，這是世界發達體制國家的公認，也是一個成熟經濟體必須做到的，除非最後沒有成功，那資本市場的陷落也是與之相隨的。

搜房轉型向哪裡走？- 房地產互聯網大會 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/33405052

今天，$搜房(SFUN)$ 在北京舉辦了“房地產互聯網大會”，會議主題是：New & Different ！

整個會聽下來確實給人耳目一新的感覺。不同於之前搜房辦的會都在討論中國宏觀經濟形勢、房價會漲還是會跌；這次搜房也興致勃勃地聊起了移動互聯網、大數據、平臺等互聯網公司高管嘴里熱門的詞匯。長期跟蹤搜房的人可以明顯感覺到搜房在這個會中的巨大轉變；少了之前的開發商氣質，互聯網的味道濃了許多。

老莫的講話很短，就十來分鐘；通過一些數據說了搜房的流量優勢，然後用了幾個框架圖說搜房要做什麽：

· 搜房移動端流量已經超過了PC端；移動端流量是第二名的5倍，PC端是第二名的3倍。（移動端流量高峰竟然是在23點，那麽多人睡前看房子？）

· 搜房要做互聯網平臺、交易平臺和金融平臺；前兩者構建的是線上線下結合的O2O服務模式，金融服務是貫穿在房產相關交易中的一項重要服務。其中，交易平臺又包括新房電商、二手房交易和家居交易三大平臺。

另外，老莫特別補充了，搜房不是要做全流程服務的平臺；就是說不會像鏈家、中原一樣去線下開中介門店，不會做和世聯、同策一樣的純線下代理商業務；而是建設相應的全面開放平臺，把房源、置業顧問、經紀人、業主、購房者集合起來，通過互聯網手段構建起他們之間的溝通、交易平臺；並通過大數據優化流程、提供工具和數據服務。

至於具體平臺怎麽構建，CTO張步鎮、新房集團總裁朱海藝、二手房集團總裁蘇捷、家居集團總裁張誌敏分別介紹的。（題外話：新房、二手房、家居三大業務部總裁都是女漢子；這在互聯網公司中也算是一道獨特的風景吧！）我最關心的還是二手房的轉型；怎麽在中國這樣一個混亂的二手房市場保證信息的真實和交易的安全。

二手房

蘇捷是這樣介紹她在構建的二手房交易服務平臺的：

第一，從房款保障、產權保障、物業交割保障三個方面建立房產交易保障服務體系；出了問題搜房先行賠付。

二手房交易的主要安全問題就那麽幾類：要麽是定金給了人家，結果發現賣房的人其實沒房，卻把錢騙走了；要麽是首付完了準備交割，結果發現房子被在法院扣著，無法完成產權轉移；要麽是房子產權交割完了發現之前的業主拖了好幾年的物業、暖氣、裝修等費用沒交完，還得多交那麽些冤枉錢。現在搜房出面保證房子沒有被質押，沒有糾紛；如果有糾紛，搜房先承擔損失進行賠付；那買房人交款之後就可以保證拿到放心的房子。至於房款，放在搜房的擔保賬戶上；等交易完成之後付給賣方，保證賣方拿到錢。如果中間需要做個轉按揭或者首付貸，搜房一並給辦了；利率還只收7%，比世聯、鏈家都便宜。

第二，真房源；當然這是一個漸進的過程。現在是先通過各種手段吸引經紀人加入真房源系統，搜房自己也會派經紀人驗證在其網站提交的委托房源（每日新增5000套--對這個數有點懷疑，可能是我聽錯了）。真實的房源優先展示，並且用實際數據說明好處--真房源的點擊率比未認證真偽的房源高36%。對於真房源里出現的虛假信息，用戶發現後搜房會優先賠付（然後再去跟中介算賬：)~）。說現在已經有801家中介參與了真房源系統。全部房源有23萬套在售；覆蓋132個城市90%的房源。

第三，全面開放客源；讓經紀人可以高效地獲得搜房36萬/日的潛在購房人；並且會利用大數據在客源與經紀人之間做匹配，讓關註某個區域的用戶與該區域里最優質的5個經紀人（根據他們在搜房的用戶評價和平時使用數據評判）精確匹配，提高經紀人效率，同時也優化了用戶體驗。

在搜房這樣的工作平臺內，一個優秀的經紀人（先不說本身職業道德有問題的經紀人）自己開店和在鏈家的區別還有多大呢？鏈家提供給經紀人最重要的東西就是真實房源、樓盤字典和交易保障（或者說是品牌信任度）三方面；搜房在很大程度上也可以提供類似的東西。當然，很多人會說鏈家做得太好了，搜房想超越很難；但搜房推出這個系統的主要目的不是打死鏈家，而是在沒有“鏈家”（就北京有50%占有率）的其他131個城市為經紀人提供這樣的服務；只是說如果順便能打鏈家更好了。

現在搜房已經有276萬註冊經紀人，25萬活躍經紀人；每分鐘有1120組咨詢量（通過PC或者app咨詢經紀人）。除了北京之外，搜房應該說都還具有很大的先發優勢。當然，這里需要吸引越來越多的經紀人配合；什麽時候能把她所闡述的系統做好就是看什麽時候有50%的中小中介都開始在搜房提供的系統上進行他們的日常工作（是把搜房幫當做工具用，而不僅是攬客）。

PS：新房部門也有支持，已經接入了電商房源給經紀人；一二手聯動已經全面推開了。其中舉例的一個項目就給了經紀人1500萬元的傭金分成（抱歉具體項目名沒有記住）。

金融

我關註的第二點是金融，負責人劉堅沒有上臺介紹；是在一個會議室與我們交流的；他是這麽說的：

現在中國90%的金融P2P平臺以後都會死掉，未來只有三類金融平臺（或者說P2P平臺）會最終活下來。一類是BAT這樣有數據、有資源的巨頭，也包括大的金融機構的平臺；第二類是像陸金所、人人貸這樣的綜合性P2P平臺，最終會有幾家做大的平臺存活下來；第三類是在房產、汽車、醫療、旅遊這樣的一些大的行業里會出現一些專業性的金融P2P平臺，這些平臺憑借其對行業資源的把控和對行業獨特的理解優勢也會有好的生存空間。搜房就是要做房地產領域的金融平臺。中國房地產每年有8萬億的交易額，金融的市場空間非常大。

搜房現在做的主要是跟新房、二手房交易相關的貸款。（我猜老莫要全面介入交易有個很重要的原因應該是看到了金融業務的空間）新房主要做首付貸，就是當用戶需要購房但首付不足或者不想付那麽多錢時可以從搜房再貸點錢。比如30%的首付自己付15%，剩下15%從搜房貸，然後分1-3年還給搜房。二手房也可以做首付貸，另外還有轉按揭和押舊購新。

新房和二手房業務量現在各占50%左右；房產抵押消費或經營貸也在積累經驗，未來搜房利用十幾年沈澱的購房者資源做又是一個大市場。

值得一提的是，搜房目前的貸款利率都比較低，7%的年化利率加3%的手續費；其他許多地方都超過10%，所以有一定優勢。另外，也有些特殊的P2P產品吸引用戶；比如一套200萬的房子以100萬的價格眾籌賣出，然後拍賣給購房者，拍賣所得金額就是用戶收益。通常一個多月就有二三十的收益。不理解的同學可以自己上http://txdai.com/去看看。

搜房現在已經拿到了小貸牌照，2014年Q3的財報里也公布了季度放貸已達到2億人民幣，包括中介費在內的收入大概有200多萬美元；並且每個月都以翻倍的速度在增長。對於明年的目標，劉總說了個非常出乎我意料的數；不過不方便公開說，想知道的私信我；記得先刷雪球幣噢。哈哈！ @不明真相的群眾

其他一些有用的信息

1、2014年前11個月新房電商已經成交25萬套，以前三季度已經公布的交易套數推算Q4的交易量可能可以超10萬套。

2、一二手聯動方面，中介經紀人買一套新房平均7天，賣二手房40天；雖然新房傭金低一些，但轉化提高可以增加收入。

3、搜房平臺現在每天產生4000萬條行為數據，可以監測到購房者對樓盤的偏好；根據這些偏好搜房將只關註某一個樓盤的用戶歸為頂級用戶、將只關註領近的幾個相似樓盤的用戶歸為高級用戶，後面還根據區域、價格等信息劃分了三個類別；將這些數據推送給開發商或銷售會很有價值。舉了首開常青藤的例子，30天有33282人看了該項目，然後將這些用戶分了類；下面的開發商看了應該很喜歡。



（會場人氣爆棚）

文/i美股資產管理 吳桑茂
聲明：本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位；文章所述內容不構成任何投資建議。

@梁劍 @Ricky @西峯 @求漏 @保守地貪婪 @房產專家 @何田 @菜鳥先飛 @hellboy @虎父兔女 @格力高利 @鬥牛士的哀傷 @今日話題

“不合時宜”的標普：中國銀行業房地產風險遠超財報數據

來源: http://wallstreetcn.com/node/211489

近日銀行板塊成為“牛”氣沖天的A股“寵兒”，三大國際信用評級機構之一標準普爾（標普）昨日卻發布報告，稱中國銀行業持有的房產市場風險敞口遠高於其報表的貸款數據，房產市場下滑“至少”一兩年內會增加銀行業的信用風險。這是標普在不到一個月時間里第三次警告中國，前兩次分別針對中國樓市和地方債。

在昨日公布的報告中，標普認為，未來兩年最打擊中國50大銀行的可能就是國內房地產市場持續急劇下滑。未匯報的房地產相關貸款本應被計入信貸增長，但官方貸款數據並未體現。標普資深董事、分析師廖強稱，標普認為房地產市場低迷成為中國銀行業的主要風險是源於：

1、國內銀行對房地產開發和建築貸款的實際直接信貸敞口遠高於財報公布的數據，截至去年末，實際貸款敞口至少有人民幣8.2萬億元，財報數據卻是7萬億元；
2、估算中國30%-40%的企業貸款以房地產和土地作為抵押；
3、房地產市場對中國經濟的整體影響比房地產投資的影響更為廣泛和深遠。

就在標普發布上述報告當天，在券商、保險和銀行板塊帶動下滬深兩市盤中再創新高，滬指大漲109.55點，單日漲幅為2013年9月9日以來最大，深成指漲近300點創17個月新高。銀行板塊當日漲幅達6.27%，凈流入資金14.05億元，僅次於資金流入39.51億元的券商板塊，僅漲停的民生銀行一家就獲得14.58億元凈額流入。華爾街見聞開盤前文章提到，安邦保險意外舉牌民生銀行完全超出市場預期，打開了業務和股權方面巨大的想象空間。

不過，標普對中國銀行業的警告其來有自。中國約15%的年度GDP都由房產行業貢獻，而國內銀行業又為興建房屋和業主購房提供貸款，假如房產市場持續低迷，可能對經濟構成重大風險。華爾街見聞此前文章分別提到，上月下旬，標普警告中國房價過高、房產市場供應過剩，比其他亞洲大型房產市場更有可能受打擊，稱中國房產業未來幾年可能被標普下調評級。

上月標普還暗指，在其調查的31個地方政府中，15個都應該被評為“垃圾級”。這與此前地方政府自發自還試點給外界的印象相去甚遠。標普分析認為，東北的表現最差，東北三省有兩個出現“投機級特征”，12個中部省份之中有6省、12個西部省份中有5省都表現了垃圾債券的特征。

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房地產即將開啟“增值稅時代” 11%稅率可能性極大

來源: http://wallstreetcn.com/node/211677

據《經濟參考報》報道，房地產業、建築業有望同時推進“營改增”，最快將於明年3月開啟“增值稅時代”。稅率定為11％的可能性極大。業內人士初步測算，如果允許不動產抵扣，整體減稅規模有望超過5000億元。

距離國務院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間，《經濟參考報》從多渠道獲悉，在尚未納入改革的四大行業中，房地產業、建築業有望率先同時推進“營改增”，最快將於明年3月開啟“增值稅時代”。據了解，稅率定為11％的可能性極大。業內人士初步測算，如果允許不動產抵扣，整體減稅規模有望超過5000億元。

安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂在接受采訪時表示：“在還沒有進行‘營改增’的行業中，房地產業、建築業應該是最快要入圍的行業。”除了房地產業、建築業本身，其下遊行業也十分關心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓，簽合同往往是三年、五年甚至十年，它們很關心合同該怎麽簽。所以說，一個行業什麽時候入圍很重要，最好從發文到正式實施留出足夠的時間，要享受到進項稅是需要提前準備的。”梁因樂稱。

事實上，目前房地產企業已經為迎接“營改增”紛紛著手準備。

一位不願透露姓名的某大型房企財務人士稱：“我們現在還沒有接到‘營改增’的正式通知，不過此前口頭傳達過，現在我們在緊鑼密鼓地籌備，公司總部也正在和財稅等相關部門積極溝通。”

對很多房地產企業來說，原來的稅務處理比較簡單，稅務和財會是一個部門，而改增值稅就複雜許多，很多房企已經成立了獨立的稅務部門。

此外，一些稅務師事務所和會計師事務所也承接了對房企進行培訓的工作，主要內容涉及“營改增”之後如何開票等稅務相關問題。

至於稅率，多位學界及業界人士告訴《經濟參考報》，11％的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務師事務所有限責任公司總經理郭英傑認為，因為從房地產行業上遊來看，其抵扣進項多是在建設期，因此，其稅率應與建築業持平，大概在11%左右。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌稱，房地產企業屬於資本密集型，不是要鼓勵發展的現代服務業，稅率應該會比較高，不會是6％，當然也不會是17％，只能是11％。

郭英傑在接受《經濟參考報》采訪時表示，此次“營改增”目的是給房企降低稅負水平，但要求企業有較強的內部管控。若有良好的管控措施，稅負大概可以降低1個百分點。但是由於稅項的改變，房企財務、稅收架構將發生根本性變化。過去交營業稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務計算較為簡單。但改為增值稅之後，進行進項抵扣，房企經營流程需要進行重新設計，從整體粗獷式管理轉向精細化。具體來說，則是考驗房企的費用管理和控制。“與房企有經營來往的大多是建築類企業，部分原材料企業規範度較低，部分企業難以提供有效的增值稅發票，在這樣的情況下，房企的抵扣進項減少，稅負則會大幅增加，這也是房企反應積極性不高的主要原因。”

郭英傑表示，“營改增”之後，如果房企經營模式沒有及時調整到位，短時間稅負將大幅增加。但隨著時間的推移，房企在經營方面做出一定改變後，稅負自然會有所下調。

而在張斌看來，此次房地產業“營改增”的關鍵在於房地產業的下遊能不能抵扣不動產，這個難度是比較大的。“房地產企業開發的房地產，如果工業、商業企業購買的時候可以抵扣，就意味著消費型增值稅改革徹底完成了。”

自2009年起，全國實施從生產型增值稅到消費型增值稅的轉型改革，但當時只允許機器設備等固定資產抵扣，不動產不能抵扣。允許抵扣不動產是隨著房地產業“營改增”同時推出，還是日後再逐步推出，目前尚不明晰。據業內人士初步測算，如果此次房地產“營改增”後允許抵扣不動產，減稅力度將很大，規模有望超過5000億。

張斌告訴《經濟參考報》：“如果允許抵扣不動產，稅基會縮小很多，對財政的減收壓力會非常大，需要考慮財政的承受能力。現在有不同觀點，一些人士建議暫不抵扣不動產，還有一些觀點建議實施折中措施，比如不完全抵扣，考慮財政的承受能力可以按照50％進行抵扣等。

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