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10月數據回暖 房地產市場真的開始反彈了嗎？

來源: http://wallstreetcn.com/node/210727

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最新數據似乎表明，管理層密集松綁樓市的舉措已經迅速起了作用。

昨天統計局公布的數據顯示，10月銷售同比跌幅由上月的10.3%收窄至1.6%，新開工面積由上月的同比微跌0.2%轉為大漲43%，經季節調整後，銷售、新開工、施工、土地購置和投資也都環比改善，且勢頭略微加快。

而在此之前，管理層曾密集出臺了諸多樓市松綁政策。9月30日，央行和銀監會放松了首套房的認定標準，采用三折首付、七折利率優惠。10月住建部、財政部和央行又聯手降低公積金貸款門檻，還有報道提到，央行也對銀行放開了開發貸的限制。

近日，安信證券首席分析師高善文在報告中提到，房地產銷售短期恢複的趨勢可能已經確立，牛市的第二級火箭已經點火。

果真如此嗎？

瑞銀首席經濟學家汪濤撰文稱，在利好政策的推動下，10月的房地產數據確實有所改善。但房地產建設基本面並未轉變。未來房地產前景依然看跌。

汪濤稱，統計局數據所顯示的銷售改善與搜房監測的41 個城市成交量10 月份同比、環比回升的情況相符。考慮到此前限購、限貸政策相繼放寬，這一改善並不讓人意外。

但值得註意的是，11 月第一周搜房41個城市周成交量增長勢頭又有所減弱，顯示銷售好轉的基礎可能尚不牢固。

對此，汪濤還提出了三點理由：

首先，去年10月新開工基數異常低：同比增速由上月的41%大幅滑坡至-3.4%，隨後又在11 月大幅反彈至58.6%，而季調後去年10 月環比大跌。近年來統計局新開工數據質量疑點較多、屢現大起大落，即便是季調後的環比增速也無法完全剔除基數波動的幹擾、難以準確反映內在勢頭。

其次，雖然近期銷售有所改善，開發商對後市普遍仍持謹慎態度，以消化庫存為優先、而不急於購地和開工新項目。如萬科之類的大型開發商，對明年的新開工計劃均較為謹慎。我們認為前期庫存高企和銷售前景的不確定性未來仍會抑制開發商的新開工意願。

最後，沒有證據表明保障房在10月突然發力。截至今年9月，本年度保障房建設目標已基本完成。我們認為地方政府並無動力將來年的開工提前至現在。

汪濤總結稱，房地產建設活動的基本面並未轉變。朝前看，11、12 月同比基數較高，新開工可能會重現同比下跌。瑞銀維持2015 年房地產新開工進一步下跌10%的預測。

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