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買樓花或免交DSD 港府助地產商散貨

1 : GS(14)@2014-05-14 01:04:05

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718494

                              【本報訊】為緩和樓市供求失衡，政府急於覓地建樓增供應之外，更有意催谷一手供應。消息指，政府擬放寬雙倍印花稅（DSD）換樓計算期限，將六個月換樓期延至樓花收樓後才開始計算。一旦草案獲修訂，除刺激業主換樓意欲之餘，亦協助發展商積極散貨，加快沽售樓花步伐，有「明益」發展商之嫌。現時，待批樓花超過6,700伙，連同舊契物業等，受惠樓花達一萬伙。據了解，財經事務及庫務局局長陳家強今日將到立法會交代有關修訂。
記者：湯家明　朱連峰　莫劍弦

                消息指，政府是次乃針對買樓花人士而作條例修訂。政府消息人士強調，是次修訂並非減辣，亦不是軟化打擊樓市炒風，只是因應換樓市民實際需要，不想市民賣樓之後，又未能入住新樓，要額外租住地方增加開支。

入伙半年內沽原有住宅

                  按照現時DSD草案，換樓人士購置樓花物業，在簽訂臨時買賣合約後六個月之內，必須出售原有物業。不過，有關「先買後賣」的方式在樓花市場運作存在一定難度。
有消息指，政府有意就豁免DSD稅務上作修訂，考慮改為交吉才計算，對二手物業即多一至兩個月時間換樓。至於一手，將換樓計算時限延至樓花入伙紙批出計算。假若條例按消息所獲修訂，對買樓花的買家而言，可舒緩急於沽出舊有物業的壓力。
去年賣樓收益跌至13年來新低的長實，旗下的荃灣新盤環宇海灣即將開賣，在現有草案之下，若項目短期內開賣，買家購買新樓花後，簽訂臨時買賣合約半年內須沽出舊有物業，才可獲豁免支付DSD。不過，若草案獲得修訂，買家可於樓盤預計明年3月入伙後的半年內，即明年9月前才須沽出手頭物業，或成為第一個搶飲頭啖湯的發展商。
雖然有關修訂構思能幫助購買樓花市民，但另一邊廂，必定幫助發展商散貨。目前樓市在額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）綑綁下，交投嚴重萎縮，去年發展商開始以回贈稅項，甚至減價散貨，力挽一手銷情，面對超過6,700伙待批一手樓花來勢洶洶之勢，放寬DSD條例，有助發展商盡快沽出，以免造成囤積情況。據悉，財經事務及庫務局局長陳家強今日將在立法會交代放寬DSD修訂事宜。

       

陳家強今赴立法會交代

                  發展商風聞有關修訂幾乎「燒炮仗」叫好，地產建設商會歡迎修訂，並相信社會對措施已有太多質疑。該會執委會主席梁志堅認為，若政府在條例上作修訂，相信政府已有全面考慮。
長實執行董事趙國雄認為，放寬DSD對換樓客有幫助，對樓市影響非常正面，預料可刺激交投。
中原地產創辦人之一施永青認為，目前市場最關注問題並非「換唔換到樓」，而是中國及美國經濟前景存在隱憂，他表示：「睇唔清前景，呢個先係major factor（主因）。」施永青又指，假若政府是次乃主動修訂措施，就具有象徵意義，意味政府對後市也有保留，若修訂是針對樓花入伙計後六個月內出售第一層物業，可獲豁免DSD，對於發展商出售樓花有幫助。                                                        

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2 : GS(14)@2014-05-14 01:04:21

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718496


【拆局】
梁振英政府竭力建立不向地產霸權讓步的形象，以免遭市場指摘官商勾結，並且推出多項打壓樓市措施冷卻熾熱樓市。不過，今次政府打算修訂雙倍印花稅（DSD）草案，估計欲在樓市交投淡靜之下，測試市場反應，或是政府「撤辣」的第一步。
政府為免樓市泡沫爆破而推出的辣招措施之中，《2012年印花稅（修訂）條例草案》中涉及的住宅交易的買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）已經於今年立法會通過。目前，可以再爭取的，則是仍然在審議中的DSD草案。
測試市場反應

在樓市一片淡風之中，早前已經有審議DSD的立法會議員建議就「先買後賣」換樓人士設定退稅安排，期限則考慮由樓花入夥紙發出後半年計算，一切細則如稅率等則維持不變。
相對而言，換樓客向來只佔市場很少數目，招攬該批客源對樓市影響不大，意義在於一旦進行修訂，意味著政府「企硬」姿態有變。
事實上，隨著為遏止樓市過熱時推出的「港人港地」政策消失，不排除政府是次再讓步，測試市場反應，屬政府「撤辣」的第一步。
《蘋果》記者

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3 : GS(14)@2014-05-14 01:04:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718498


【本報訊】業界認為，若政府放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，在發展商貼市價及提供優惠銷售新盤下，換樓客將湧去換入新盤，二手樓價無可避免受壓。學者則指換樓客主要看整體樓價走勢，DSD獲放寬並非換樓主因。
學者：未必有大量成交

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，若DSD換樓期限獲放寬，將大大提高市民的換樓意欲，「過往限於半年內換樓，才豁免稅款，令好多業主擔心賣唔切樓，打消換樓念頭」。
布少明續稱，政府放寬DSD對一手樓盤有幫助，他說：「好多新盤要一、兩年內先交樓，換樓客要換新盤，之前系夾唔到個時間，而家延長期限，一手樓搶去二手購買力的情況將更明顯，對二手造成更大衝擊」。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才坦言，若放寬DSD換樓期限，雖然換樓客選擇的單位及時間增加，但不代表市場會有大量換樓成交出現，因為影響換樓客換樓意欲，並不單止是稅款獲得豁免，而是整體樓市走勢，麥萃才表示：「換樓客系咪急於換樓呢？都有層樓住緊咯，目前雙倍印花稅上限稅率為8.5%，較一般印花稅最多多了4.25%，如果樓價跌5%至10%呢，條數都喺番度，始終換樓是要考慮樓價」。

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4 : GS(14)@2014-05-14 01:04:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718501




【話你知】
政府去年2月推出新一輪打壓樓市措施，向本港永久居民買第二層樓，要徵收雙倍印花稅（DSD），並首度伸延至工商舖等非住宅物業。200萬元或以下的交易，印花稅的稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率則全面增加一倍，由以往最高（樓價2,173萬元或以上）4.25%大幅增加至8.5%。

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5 : Louis(1212)@2014-05-14 10:52:33

[周顯的社論寫相當不錯]

微調印花稅為了政治利了商界

【新論】 2014年05月14日

在前天，傳出政府有意在新的《印花稅條例》（俗稱「辣招」），作出某程度上的微調，其中包括了多個方案，例如說，放寬豁免雙倍印花稅的換樓期限，從簽臨時買賣合約起計，改成為簽正式買賣合約起計，這可以把付款期拉長了30日至45日，還有另一個可能性，就是「先買後賣」的換樓人士，在出售舊物業時的期限，從6個月延長至12個月，又或者是，把計算換樓的時間，可以寬限到在現樓交收之後，才開始計算6個月（如果前述也通過了，則是12個月）。

政治交換通過印花稅

政府的立場是對於此事極度重視，畢竟，梁振英政府上台至今，唯一見到成果的政策，就是實施了「雙辣招」，在這方面，他們要「鎖定勝利的果實」，當然不容有失。因此，在立法會印花稅修訂條例草案委員會開會時，財經事務及庫務局局長陳家強出席會議時，也提及了此事。看來，政府對某程度上的「微調」印花稅條款，是事在必行，只是不知究竟在哪一個方面、哪一條條款，去作出「微調」，以及不知這項「微調」的程度究竟有多微，或者究竟有多大而已。

然而，無論如何，地產市場對於這宗消息，有着一定的憧憬，因此，前天多隻地產股大升，昨天也能維持着價格，所以市場對於這個消息，反應是正面的。然而，究竟政府的心意和目的為何，這個放寬假如落實，對於地產市道，又會有甚麼影響呢？
有人認為，政府這次「變相減辣」，是向地產商「叩頭」，以便地產商在市場上「散貨」，多點賣出一手樓，這是官商勾結原因。有人說，這是因為政府見到地產市道的勢頭不對，所以先一步減辣，以免樓價大跌，這是經濟原因。另一種說法，則是政府為了換取印花稅的加快通過，所以作出了這個讓步，以作為交換條件，這是政治原因。

我們的看法，首先是否定了政府因為地產市道不對頭的理由，因為地產市場炒至去年的高位，至今日只是微微的跌了幾個巴仙，如果以此理由，就去貿然「減辣」，這個政府可未免太過離譜了，這政策也未免太過兒戲了。所以，我們也傾向於相信，政府是為了政治原因，為了盡快通過《印花稅法例》，才作出這個政治交換。因為，在今日香港這個瞬息萬變的政治局勢，任何政策還是生米煮成熟飯盡快通過為佳。換言之，我們是不相信經濟原因，認為這是政治原因居多。

創造雙贏何樂而不為

然而，政府此舉，是否向商界讓步呢？答案當然是的。我們有理由相信，商界在這方面，是向政府施壓了，而商界也應該預聞了，政府應該在某程度上，將會作出「微調減辣」。有目共睹的是，在這一年多以來，地產商的售樓數目一直不多，低於市場估計。當然了，這些累積下來的存貨，不管地產商們是多麼的財雄勢大，終究是要出售的。如果政府宣布微量「減辣」，相信大大的有利於地產商的推出新樓，到了這個時候，地產商便可以乘機散貨了。

故此，反對政府的人對於「政府幫助地產商散貨」的說法，是正確的。但是，把更多的樓盤推出市面，終究是可以改善市民的居住環境，而快點通過《印花稅條例》，也的確是有利於加快落實政策。我們是實事求是的人，也永遠支持政府實事求是地去工作，只要是實質上有利於公眾的政策，我們便支持。如果印花稅在大前提上，是有利於香港的大部份市民，現時政府只是微調一下，便能夠盡快通過，這又何樂而不為呢？記着，香港人的立場不是鬥氣，我們的立場原意也不是「餓死地產商」，而是希望創造雙贏，令到香港人得到最大的好處。如果要堅守立場，一步不讓，結果是兩者皆輸，這叫做「食砒霜毒老鼠」，我們當然是義無反顧地反對的。

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6 : Louis(1212)@2014-05-14 11:49:41

DSD取消與否　香港的樓價必漲
（香港大學建築系博士候選人　鄭林子）


■政府雙辣招實行一年多，香港樓市成交量下降，而樓價只是微跌。資料圖片

不管今次政府是否放寬或取消DSD，香港的樓價都有很大機會大幅度上漲。更廣泛一點說，香港樓市之所以從2009年開始就漲得厲害，暫時拋開土地財政這個大問題來談，很大程度上是由於政府一輪接一輪「打壓炒樓政策」的結果。

為甚麼會這樣說？地產市場之複雜人盡皆知，要了解和掌握它的走勢，不妨從淺中求。

房價取決於市場的供給和需求，是最淺的理論。兩層含義，一是市場上的供給與需求經過互相作用會形成一個時期內（經濟水準等因素不變）的出清價格（market-clearing price）；二是價格是供求雙方的市場決定指引。在政府制訂樓市政策時，這第二層含義很容易被忽略。

當政府打壓市場需求時，如果經濟形勢沒有變差，被打壓的僅僅是成交量，而成交量只是需求量的一部份，此時的價格是成交價格，並不能反應市場上的真實需求，因此發揮不了對住房供應方的投資指引作用。而這一指引作用的缺失，正是樓價將會上漲的主要原因之一。

先看地產商如何應對。雖然政府出辣招的意圖是打壓樓市上的投機者和外地買家，但對地產商的影響不可小覷。很簡單的邏輯，稅賦加大使潛在買樓者取消或推遲買樓計劃，一段時期內，房屋成交量銷售慘淡，導致地產商資金鏈收緊。資金實力不同的地產商會做出不同的反應。

對一些小型的地產商來說，現金流斷開的打擊是致命的，它們的選擇有兩個：被大房企吃掉，來一輪大魚吃小魚的過程；如果沒人吃得下，就只有必要降價售樓。而回籠的資金，或不足以進行下一輪買地與投資，它們的命運是離開地產行業，庫存出清後，不再投資建造新樓；或等待形式好轉而進行新一輪地產投資，到那時新樓上市定價必然高，因為要彌補這一季的損失，或為以後再遇到類似的低迷情況做打算。從長遠來看，整個發展周期的收入將會被拉平，不會有低於行業整體水準的利潤。這一點對實力強的地產商來說也是如此。

對資金實力強大的地產商來說，也可以先低價出售一部份，待形勢好的時候再定高價，也可以選擇捂盤──地產商吃定了政府打壓政策不會持久，因為樓價低或房屋賣不出去，地產商就不會買地，政府就沒錢出糧──等寒冬過去，形勢好轉再以高價售盤。

但不管地產商實力有多強，目前他們是資金短缺的，也不知道辣招政策會持續多長時間。而如前所述，此時的市場成交價格也不能反應真實的需求資訊，地產商對未來的銷售預期會持保留態度：一方面放慢在建樓宇的建築速度，另一方面則是在庫存壓力下不再大量購地。又由於房屋建設的周期長，對需求進行了暫時的打擊之後，一系列作用下最後的結果是：新樓供應將會變得非常緊缺。

2013－2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅，可供興建約13,700個單位，但剩餘15幅，其中11幅將滾存至下一年度，其中有2幅合二為一，另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出，帶不動地價，政府也不願意把土地放出來賣了。

這一組數字已經證明了上述推論，因此，香港樓市供不應求已是必然結果，樓價上漲也是自然而然的了。之所以說無論今次政府是否放寬或者取消DSD限制，樓價都會漲，是因為房屋供應不足，是所有潛在的購樓者都會面臨的局面，即使不放寬DSD或者撤銷辣招，香港永久居民的購樓需求已經不能被滿足；如今的成交量減少、價格微跌只是暫時情況。更嚴重的是，即使政府現在就立即撤銷辣招，幫助開發商回籠資金和重樹信心，但房屋建築周期長的特點將使得市場上可供出售的房屋數量變得十分稀少，價格上升已經是必發之勢，炒樓者也開心起來了。

樓價若真的下跌，惟有兩種情況，其一是供給增加，其二是經濟大幅度下滑。這兩點，在香港來說都很難。靠賣地賺錢的政府，再加上地產商團體施加政治壓力，政府必不願意多賣地。沒有人願意看到經濟下滑，就近幾年來看，香港經濟下行的現實，並沒有到達抑制住房需求的程度。

鄭林子
香港大學建築系博士候選人

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四叔再籲買股好過買樓 兩年前推介 至今累賺三至五成

1 : GS(14)@2014-06-05 18:12:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ec_eca1.htm

恒基地產主席李兆基（中）兩年前開始向市場推銷地產股，他昨出席中華煤氣股東會後重申，如果現時投資地產股，兩三年後可能有數十個百分點、甚至「一個開」（即一倍）的回報。左為中華煤氣常務董事陳永堅。（劉焌陶攝）






【明報專訊】人稱「四叔」的恒基地產(0012)主席李兆基兩年前開始向市場推銷地產股，他昨日出席中華煤氣(0003)股東會後重申，如果現時投資地產股，兩三年後可能有數十個百分點、甚至「一個開」(即一倍)的回報。翻查資料，自他上次發表「買股好過買樓」言論起兩年以來，本地地產股確實累積了三至五成的升幅，兌現了他的看法。

  「如果你男朋友送你1000萬，我建議你買地產股，好過買樓……」相信不少人都聽過四叔這個「故事」，他由2012年5月底開始發表此言論，當時地產股尚未發力。直至現時，地產股已經歷過低潮並持續反彈，他昨日再發表買地產股好過買樓的言論。



「現買地產股 三年賺一個開」

李兆基認為，現在買地產股的時機剛剛好，因為股價相對每股資產淨值的折讓仍然很大，「例如一隻地產股現價100元，如果把它的資產拆出來，每股可能值200元。」他相信，如果投資在地產股，兩至三年後將有數十個百分點、甚至一倍的回報。曾經被冠以「亞洲股神」稱號的李兆基，多次呼籲大家買地產股不要買樓，確有其道理。自他發表此言論起，中原地產指數過去兩年只累升14.5％，但他旗下的恒地，雖然昨日跌了2.8％，但兩年來累升40.9％，其餘地產股升幅亦高於中原指數(見表)，其中長實(0001)升幅更達到50.8％。

買碧桂園票據 收7.5厘息

雖然地產股在去年紛紛見頂回落，但近日開始有追落後之勢；而中原指數今年至今沒有變動，但長實及恒地卻是今年表現最好的藍籌股。花旗的報告指出，由於剛性需求強勁、建築成本高企及政府有意「減辣」等因素，該行預計今年整體住宅價格沒有變幅，但現時地產股的股價已反映了樓價跌兩成的因素。另一方面，地產股股價較資產淨值，平均有高達37％的折讓。因此該行相信，地產股尤其是發展商，將會繼續跑贏大市。

  李兆基雖然極力推介本地地產股，但他的個人投資則包括內地房地產公司。他早前以私人名義斥資2.5億美元認購碧桂園(2007)的5年期票據，他昨日回應指，主要因為碧桂園的表現不錯，而且票據每年的回報率高達7.5厘，相信是合理的投資。

明報記者 廖毅然

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買樓收租 非為收回樓價 周顯

1 : GS(14)@2014-06-25 10:53:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


2014年6月25日





【明報專訊】昨天說起買殼的殼價，這令我想起了一名老闆問過我一個問題﹕「家陣的殼價幾億銀一個，如果買了，能不能賺回這筆錢呢？」


這名老闆是財技高手，如果連他都認為賺不回殼價，這應該是一個事實了。然而，如果買殼賺不回殼價，誰去買殼呢？

我的回答是﹕「如果你買樓，會不會希望有一天，收租可以收回樓價呢？」

「打劫」又升值 殼股兩邊賺

他說﹕「當然不會！租金回報只是3厘，幾時收得回樓價！如果樓價不升，要收幾十年租先得。買樓，梗係希望樓價升啦，咁先至係最緊要的事。」

我說﹕「對呀！買殼都是一樣，如果靠用隻殼來在市場「打劫」，要收回殼價，破產未得天光。但是，買了一隻殼之後，年年打劫番二、三千萬回來，旺市時可能劫得更多。但是，當藉隻殼賺錢之餘，隻殼仍然在你的手裏，換言之，打劫回來的錢，是淨賺的利潤。如果殼價再升，就是賺雙重了。」

昨天又說到在San Sebastian的Maria Cristina酒店，這其實是我最愛的兩大酒店之一，百去不厭。它的房間寬大而舒適，最重要的是，不過度豪華，也沒有過分殷勤的服務(很多頂尖的酒店就是服務太好，反而令人不慣)，function room常常有藝術品展覽(其實多半是出售的)，酒店的唯一店舖賣的不是騙遊客的記念品，而是高級食材，皆因這裏的居民是有名的愛吃民族。也許最重要的，是這裏沒有強國人，也沒有那些cheap到痺，在外國連狗都不聞，只有港女和大陸妹才會趨之若鶩的窮鬼，在這裏度假，當然是天堂了。

又﹕我最愛的另一間酒店，是杭州的富春山居，酒店倒還罷了，餐廳的菜真的是百吃不厭，我從來不會在一間餐廳連吃幾餐，就只有這裏是例外。

[周顯 投資二三事]

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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房產經紀：中國人美買樓 四分三全現金支付

1 : GS(14)@2014-07-11 16:05:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ec_eca2.htm

【明報專訊】近日關於海外洗黑錢的報道不絕於耳，有媒體報道，中國人目前赴美買樓多用現金交易，遠超中國海關對每年可攜帶出境的現金數量，反映地下錢莊等「旁門左道」猖獗。


一年買樓220億美元




據彭博報道，截至今年3月止1年，來自中國內地、香港和台灣的買樓人士，在美國樓市消費了220億美元，按年上漲72%，成為僅次於加拿大的第二大海外買家。

不僅數額可觀，中國買家還傾向現金支付，當地一位客戶有九成為中國人的房產經紀稱，超過四分之三的買家都用現金交易。

按照中國海關規定，每人每年不得攜帶超過5萬美元的等值貨幣出境，美國海關則規定入境現金超過1萬美元的必須申報。據內地媒體報道，目前將大筆資金帶出中國，有以下幾種常見的「旁門左道」。

其中地下錢莊最為常見，通過境內外的「雙頭資金池」，令客戶在境內付款，境外資金池就支付相應外幣，或者通過假貿易合同來匯款。

此外，換匯中介、在澳門賭場及金舖套現等方式亦被廣泛使用，雖然風險高、手續費貴，仍吸引不少洗黑錢客趨之若鶩。

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買樓收租 籌謀退休生活

1 : GS(14)@2014-09-05 17:53:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140905/news/ec_ecv1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】黎小姐是一名31歲的單身女士，每月收入約為4萬多元，扣除一般支出及供樓的費用，每月可儲蓄約2.5萬元。現有一已供完的收租物業及一尚在供款的自住物業，流動資金有150萬元。\r\n \r\n\r\n假設黎小姐的退休年齡為55歲，退休年期為30年。扣除供樓費用，黎小姐每月的支出約1.2萬元，我們可以從表1中得出，如果要維持退休後的生活水平，她的退休儲備需要400多萬元，扣除退休金，尚差200多萬元。\r\n \r\n三個計劃 均可達成目標\r\n \r\n黎小姐在一年後將會儲夠175萬元，打算依以下其中一個方案而行：\r\n \r\n計劃A：斷供自住樓，再儲蓄5年再買第三項物業收租；\r\n \r\n計劃B：以現有儲蓄作首期，再買另一物業；\r\n \r\n計劃C：賣出自住樓，再買600萬至700萬元的自住物業。\r\n \r\n假設按揭利率2.15厘，供款期為20年，黎小姐現在的收入連兼職達4萬多元，將能通過壓力測試。而三個計劃的優缺點如表2，可見各個方案均有其優點和缺點。黎小姐應考慮自身工作的穩定性，從而作出選擇，以免出現無力償還供款的狀。\r\n \r\n在金管局的辣招打壓下，若然黎小組以個人名義購買額外物業，一般最高做50%按揭。當然，按揭比率也會受到買家的收入、供款方式、利率及承按物業類型、負債而有所差別。其次，已擁有住宅物業的買家，亦不能以自住為理由，以獲得更高的按揭比率。若黎小姐有家人尚未置業，並有足夠的入息證明，可考慮以家人名義置業，從而獲得更高的按揭比率，可達七成至九成。\r\n \r\n張佩儀\r\n \r\n美國萬利理財 控股有限公司 亞太區總裁\r\n \r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n \r\n讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。\r\n \r\n來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收\r\n \r\n傳真：2558 3964\r\n \r\n電郵：[email protected]\r\n \r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n \r\n[張佩儀 理財信箱]

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看淡也買樓4個理由 周顯

1 : GS(14)@2014-09-18 14:32:10

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】大家都知道，長期而言，我並不看好樓價，但近日我和梅偉琛兩個人，都在睇樓，有心想要在這個樓價高企的時候去買番間屋。為什麼呢？


一、我預測這幾年的樓價會平穩，先微升，再微跌，到了梁振英政府的後期，跌勢才會加劇。由於平均按揭成數不高，所以跌幅不會太快，但下跌的時間也會很長。我的另一個預測是，樓市的下一個低位，可能要在10年後才會出現。我們當然可以等待最低位才去買樓，但是，這雖然賺了錢，但卻會消耗了時間值，也即是你贏了錢，但損耗了人生。

full pay買樓 股市大跌時成救命符

二、就算買樓是明蝕，也有買的需要。這好比我們買車也是明蝕，但也不能無車代步。我有一個朋友，買了一部麥拿崙跑車，400多萬元，他的計算是：一年貶值60萬元，當消費，這是養一個女朋友的價錢，他養車不養女朋友，豈不是回了本嗎？所以，我們買樓，縱是明知虧蝕，也可以用這條公式去計算。

三、我們這一派的炒股票方法，有「邊際效用遞減定律」，即是本錢愈大，回報率愈低。所以，某位小朋友可以很容易用幾萬元，贏到一百多萬，但我們拿幾千萬元去炒股票，卻很難贏到幾億元，就算是贏一千萬元，也不容易。所以，如果我們把部分資金拿去買樓，反而會提高投資的回報率。

四、炒股票屬於進攻，full pay買樓卻是防守，後者的回報率當然是低得不成比例，可是也可以為炒股者提供一個security，因為樓價是不會跌到零的。所以，我很多朋友都在升市時，靠股票贏錢，但在跌市時，則是靠樓救翻生。

[周顯 投資二三事]

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15年不吃不喝才能買樓　慘過香港

1 : GS(14)@2014-10-06 23:12:13



台灣當局統計，台北市一般住宅平均呎價超過4,000港元，豪宅則要7,000元。以負擔能力計算，當地的樓價飆漲、薪資卻不斷倒退。內政部的調查發現，台北民眾要15年不吃不喝才能買到樓，比香港的14.9年更嚴重。而台北市民眾貸款負擔率亦高達63％。發動民眾夜宿行動的李幸長稱，台灣在1989年出現無殼蝸牛運動，當年台北樓價每平方呎2,052港元，但25年來，台北樓價升逾兩倍，高樓價不單正在擠壓民眾的生活品質，而且越來越多人買不起樓。台北市現任副市長張金鶚亦直言，現在的年輕人努力一輩子都不可能買到樓，要買到樓只能靠老爸老媽。而民衆前晚露宿的帝寶，雲集台灣的政商界名人，包括國民黨榮譽主席連戰、代表國民黨選台北市長的連勝文、鴻海董事長郭台銘家族、藝人小S（徐熙娣）等都是帝寶的住戶。由於很多住戶平時不是在大陸做生意，就是出國遊歷，因而有人笑稱，待在帝寶時間最長的可能是管家與女僕。在名人群聚效應下，這裏已成為台北最著名的豪宅之一。《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20141006/18890521

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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲，兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元；夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業，尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升，兩夫婦有意加按自住的物業套現，然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等，遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引，計算轉按買樓是否可行；接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成，可貸款大約300萬元，減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元，可套現120萬元。為了減低每月還款額，以符合金管局的指引而獲批按揭，假設新做按揭年期為30年，而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試，如果銀行加息3%，則每月還款額會增加至16,435元，兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成，符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低，如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話，單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強，因為張先生已經有一個按揭在手，銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭，例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過，如果加上張氏夫婦手持的現金，以減低第二個物業的按揭貸款，又是否可行呢？張氏夫婦持有現金150萬元，加上加按套現的120萬元，可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表)，張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期，即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭，則每月還款額為8,486元，壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力，理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例，在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落，亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話，供樓負擔亦會增加，萬一租金收入跟隨樓價下跌，將可能導致入不敷支，風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案，新的還款額會變成19,839元(11,353元＋8,486元)，比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元，由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘，只要確保屆時能租出物業，收入足以應付開支。然而，我們必須考慮收不到租金的情，屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息，張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平，兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元＋12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期，租金收入未必足夠應付每月的按揭還款；加上張氏夫婦有一名2歲兒子，兒子漸長，開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外，以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金，而他們又沒有準備足夠的保險，便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓，便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升，否則有可能得不償失了。

總結而言，除非預期樓市還有一定程度的升幅，而美國的加息幅度又不會太大，否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法，再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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投資基金 可代替買樓收租

1 : GS(14)@2014-10-24 09:20:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141024/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】由於數年前沈先生投資失利，欠下多筆私人貸款，上月趁樓市暢旺，將手持的出租物業沽售，清還所有貸款後，尚餘100萬元(表1)。他表示，父母有經濟能力，所以不用付家用，並且可與他們同住。由於女朋友已自置物業，兩人計劃4年後結婚，並以該物業作新婚居所，所以沈先生不用為居住煩惱。


父母女友均有物業 無家庭負擔

首先，沈先生年紀輕輕，之前已涉足投資，從投資理財角度看，他算是一個有經歷的人。沈先生最大的有利條件是他和父母同住，而且他父母有經濟能力，不用負擔父母的生活，而且女友亦已置業，這一切都並非人人能擁有。

儘管表面上沈先生因投資失利而賣樓，但其實今時今日香港樓價居高下，賣了也沒有壞處，反正結婚用的自住單位在，我覺得如果真想結婚，也不用等4年後，隨時可結，既然條件成熟，何需再等？結婚是人生大事！投資的事情長遠做，不必等這等那，反正用作結婚的20萬元小數目，沈先生隨時拿得出，現在將那100萬元也好，80萬元也好，開始投資，應該沒有問題。

投資失利賣樓 塞翁失馬

我認為沈先生現在把屋賣了，並非壞事，4年後再買樓，很可能樓價已下跌了。當然，是不是4年後樓價最低，這個說不準。其實沈先生的如意算盤是買一層新樓作投資用，像他以前，這個觀點沒有錯，人人如此想，此乃香港人的慣性思維，其實買樓求什麼？求升值？求租金？還會升嗎？至於租金，不外是一種收入罷了！難道就沒有別的方式代替？我們就循沈先生思路去為他策劃理財，100萬元可投資基金(表2)，並建議投資金融及科技板塊(表3)。

黃濬

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