移民滙聚 撑起奧克蘭樓市
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GS(14)@2016-03-02 16:55:122016-02-27 iM
新西蘭央行自去年12月減息四分之一厘後，今年1月底維持息口不變；不過面對通脹低迷，新西蘭或需要推出更多寬鬆措施支持經濟。當地經濟師就預測，新西蘭央行未來或不會再減息，以免進一步影響樓市，料新西蘭要從政府開支着手刺激經濟。
本刊記者走訪新西蘭北島最大，同時為工業及商業中心之城市--奧克蘭，了解當地經濟及樓市情況。專家指出，當地樓價與收入比率達10倍，當地政府於去年已推出三大招數應對，惟估計今年樓價會繼續於高位徘徊，且看看他們的分析。
奧克蘭是新西蘭最大的城市，亦是商業中心。踏足奧克蘭都會區，一幢又一幢的高樓、商廈、酒店，以及購物商場，與周邊一大片草地的郊區形成強烈的對比。該市的繁榮亦反映於區內生產總值（GDP）之上，根據奧克蘭市議會（Auckland Council）發布的經濟數據，截至去年第三季，奧克蘭的GDP按年增長3.5%，優於新西蘭其他地區的2.4%。
經濟表現不俗成為奧克蘭的吸引之處，根據新西蘭統計局預測，截至去年6月底止年度，全國人口增長約8.7萬人或1.9%至459.7萬人，包括了67%來自移民，及33%為自然人口增長；當中奧克蘭的增長遠高於全國，增加約4.4萬或2.9%人口，至157萬人。奧克蘭市議會指出，人口增長帶動奧克蘭零售消費，截至去年6月底止年度，該市的實質零售消費就有6.8%的增長。
地產篇：人口急增當地樓價趨升
人口增加自然也帶動住房需求。奧克蘭市議會首席經濟師Chris Parker接受專訪時提到：「奧克蘭住房價格高企，與人口快速增長有莫大關係；估計未來30年，奧克蘭人口會增加50萬至100萬人，可是目前面對龐大需求，新建房屋進度仍然緩慢。」
仲量聯行新西蘭研究及顧問部董事Justin Kean就指，奧克蘭主要有三類移民人士，第一類主要是來自新西蘭其他地區，多數為年輕人到奧克蘭物色工作機會，這批移民人士的置業需求或者要到10年後才體現；另外兩類就是海外回流的新西蘭人，以及海外移民，兩者主要是想落地生根，在奧克蘭發展家庭及事業，因而會有較明顯的置業需求。
Chris認為，基於有實質的需求支撑，故此目前奧克蘭樓市並非處於泡沫狀態，價格上揚背後的確有基本因素支持。但無疑，當地樓市正面對市場風險，奧克蘭政府及市議會都正密切關注樓市走向。「如果我們想繼續吸引人到奧克蘭、想令在此從商的成本下降，以及創造一個宜居的城市，就要讓樓價下調至可負擔水平。」
房價高企 政府致力調控
談到負擔水平，本港樓價高企乃國際知名，就連兩位受訪經濟師都坦言香港是個特殊的地方。根據美國顧問機構Demographia的報告，截至去年第三季，本港樓價為家庭收入中位數的19倍，連續6年成為全球最高供樓負擔比率的城市；排在後面的有澳洲悉尼及加拿大溫哥華，分別為12.2倍及10.8倍。而參考本港金管局去年12月的季度報告，截至去年第三季，本港樓價與收入比率仍維持在15.8倍的高位。
奧克蘭的情況亦不遑多讓，Chris指：「一般的供樓負擔比率為3倍，現在奧克蘭都會區大約是10倍，明顯超出可負擔水平，因此市議會十分認真對待這個情況，並定下目標於2030年前，要將供樓負擔比率降至5倍。」他續指，人口持續流入奧克蘭，令勞工市場供應增加，工資難有升幅，是妨礙負擔比率改善的一大要素。
而從供應方面來看，去年奧克蘭政府新批可建房屋數目按年增加21%至9,251間，高於全國9.8%的增幅。但為何建房進度仍如此落後？Chris解釋，政府將於今年9月發布城市規劃書，不排除發展商正觀望，延緩起樓進度。他又指，地價增長亦是窒礙發展商建房進度的重要因素。在息口低企、土地價格年增長達20%的情況下，土地升值變得更具吸引力，發展商因而缺乏加快建房的誘因。
提升供應 推「新」式辣招
樓價何時見頂？Chris認為言之尚早。他指，如果未來可以增加小型及價格較低的房屋供應，就有望拉低房價中位數，而不一定要令高端及優質的房屋價格下調；又或者政府可以加大土地供應，以減緩土地價格增長的情況。
Justin亦認為，現時奧克蘭樓市未到危機水平，仍是可控範圍。他坦言：「需求增長是一件很好的事，但我們在供應方面是怎樣做？現在大家意識到問題而去增加供應，但問題是新屋需時建設，動輒要3至5年，絕非一夜之間就解決到的問題。」
奧克蘭面對的情況其實與香港頗為相似，來不及新增供應，政府惟有使出辣招，先為熾熱的樓價降溫。Justin指，去年10月新西蘭央行提升銀行高槓桿貸款的要求、規定買家兩年內出售物業要付資本利得稅，以及海外買家必須提供稅務證明，並須持有新西蘭銀行戶口。
措施對平穩樓價升勢能否起作用，Justin認為要觀察一段時間才可定論，12月及1月為一般淡季，最快要等到2月及3月的數字出來後再作分析。不過政府批出可建房屋數目的確明顯上升，Justin指：「預測今年市場供應會有所增加，或可稍為紓緩一下樓價。」不過他相信，今年樓價不會大跌，畢竟人口仍不斷增長，需求有增無減，估計樓價會繼續在高位徘徊。
公寓別墅 回報各擅勝場
不少香港投資者都喜歡買樓收租，記者走在奧克蘭都會區街頭，不難發現地產代理大多有印製中文版宣傳刊物，也有些標榜懂說中文的代理中介，於是特意了解當地收租物業的回報。Justin解釋，香港的房價是以呎價計算，惟奧克蘭沒有公式化的計法，公寓式住宅定價可能會較像商品價格，一套一套多少錢，獨立屋則是每間都各有差別。
「投資者了解租金及地價增值之間的關係，如果想賺租金回報就會投資於公寓住宅，如果想有土地價格增值就會買優質地段的獨立屋。」Justin解釋，如有些投資者會購入於中價地段，有100年歷史的獨立屋，將其翻新再轉售，一樣是可以獲利。他笑言，有些投資者或會看中某類型的特色屋，例如全木製的舊別墅，聽起來有點愚蠢，但即使是有一定年期的舊屋，都有機會以溢價出售。
不過他亦提醒投資者，地價升值也非必然，現時新建房屋多數位於近郊，地價或要等5至10年才會升值，很多時都取決於交通及配套的完善程度。他又說：「奧克蘭的獨立屋租金回報其實頗低，只有2%至4%，而公寓式住宅則有5%至7%，所以很視乎你想賺取怎樣的回報，到底想要資本增值，還是穩定現金流收入。」
息口及貨幣篇：加息臨近樓市影響有限
新西蘭央行自去年12月下調官方現金利率四分一厘之後，一直未再有動作，目前息口處於2.5厘水平。鄰近的澳洲月初議息後亦維持息口於2厘水平。值得留意的是，去年美國聯儲局開展加息周期，多國的貨幣政策卻與美國背道而馳，市況難免失方向，波動性增大。未來一段時間，新西蘭息口走向又是怎樣？貨幣會持續疲弱嗎？
經濟復甦 或隨澳洲加息
Chris指，與其他採取量化寬鬆、印銀紙的國家有別，新西蘭的息口仍未低至0%，而政府亦可從擴大開支去支持經濟及穩定通脹水平。其中央行行長亦提及過，政府可投資於基建，帶動經濟增長，紓緩房屋市場壓力。
Justin明言，新西蘭經濟處於復甦，不認為息口會一直向下走。「從新西蘭經濟的周期走向、歷史息口，以及美國聯儲局正在加息幾個方面來看，估計澳洲央行或會於今或明年加息。由於新西蘭很多資金來自澳洲，因此若澳洲加息，定會對資金流向造成影響，是以也要密切留意澳洲的經濟情況及息口走向。」
「我們已經處於低息一段時間，我相信那些預測息口維持幾年低水平的看法是錯的，加息很可能會是2017年的事。」不過他強調，即使新西蘭最快於明年踏入加息周期，步伐亦會十分緩慢。因此他相信，加息只會對樓市需求帶來輕微影響。
而根據新西蘭經濟研究機構（NZIER）整合市場的預測，普遍估計新西蘭央行會進一步將息口下調，而2017年就會是息口低位，其後逐步回升。不過有趣的是，市場普遍預測，新西蘭元會表現疲弱至2019年；市場預期，由17種貨幣組成的新西蘭元貿易加權指數（TWI）會由今年3月底止年度71.3水平，跌至2017年的67.8，2018年可能在此等水平橫行。
持貨4年 升值七成
「八十後」泰籍女生Stam向記者表示，5年前來到奧克蘭讀書，其後留下來工作，從事酒店服務業。她透露，2012年時於奧克蘭市中心地段以21萬新西蘭元，二手購入一個42平方米的單位連車位，至今價格約為36萬新西蘭元。屈指一算，短短4年，單位升值逾七成。市中心地段酒店商場林立，附近餐廳及超市一應俱全，Stam只需步行十多分鐘就可到達工作的酒店。圖為Stam置業的樓盤。
「默克爾恐怖一日」德執政黨地選重挫反移民右翼極速冒起 懲罰難民政策
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GS(14)@2016-03-15 15:08:00德國總理默克爾對難民開大門的政策，受到選民懲罰。她領導的基督教民主聯盟（CDU），在三個州議會選舉輸掉兩州，得票率更全線下跌，反移民右翼「德國另類選擇黨」（AfD）卻極速冒起，在三州都取得議席。德媒形容這是「默克爾的恐怖一日」。
前天的三州選舉，被視為難民政策公投。CDU本躊躇滿志想全奪三州，但默克爾去年一力決定接收110萬難民後，民心漸變，不少盟友和黨內人士主張就全國收難民人數設限，但她堅持要全歐洲共同行動。
三州輸兩州 得票率新低
結果CDU在薩克森安哈特州雖保住最大黨地位，但得票率比五年前少2.7個百分點，在巴登符騰堡州和萊恩蘭帕拉蒂尼州欲分別擊敗綠黨和社民黨的大計泡湯之餘，得票率更分別創該黨州內新低，其中在巴州更跌了12個百分點。相反，AfD在三州打入州議會，得票率都有雙位數，在薩州更有24.3%得票成第二大黨。黨副主席高蘭表示：「投我們票的人都是投票反對這難民政策。我們對難民問題的立場很清楚：我們不想再收任何難民。」德國《圖片報》形容這是「默克爾總理的恐怖一日」，指AfD冒起是懲罰她的難民政策。分析指默克爾過去十年走中間路線，成功吸納中間偏左的社民黨選民支持，卻在右翼留下空缺，《明鏡》周刊網站形容這是「CDU黑色星期日」，指默克爾要為讓AfD有機可乘站穩陣腳受責難。不過CDU和加入聯邦政府執政聯盟的社民黨，都堅稱毋須改變難民政策，更指默克爾近期民望已反彈，顯示政策方向正確，只是需要時間克服困難。
黨內不團結令支持者流失
其實在巴州和萊州勝出的綠黨和社民黨人，比很多CDU候選人更支持默克爾的難民政策，與其說選民向右轉，不如說德國變得更加兩極化，並指AfD支持者很多是首投族，而不是由CDU轉來。美聯社分析亦指很多CDU候選人刻意跟默克爾難民政策保持距離，或製造黨內不團結印象而流失支持。分析指這次地選結果，對明年大選有指標作用，亦增加默克爾難民政策所受壓力。法新社/美聯社
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160315/19529624