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移民滙聚 撑起奧克蘭樓市

1 : GS(14)@2016-03-02 16:55:12

2016-02-27 iM
新西蘭央行自去年12月減息四分之一厘後,今年1月底維持息口不變;不過面對通脹低迷,新西蘭或需要推出更多寬鬆措施支持經濟。當地經濟師就預測,新西蘭央行未來或不會再減息,以免進一步影響樓市,料新西蘭要從政府開支着手刺激經濟。

本刊記者走訪新西蘭北島最大,同時為工業及商業中心之城市--奧克蘭,了解當地經濟及樓市情況。專家指出,當地樓價與收入比率達10倍,當地政府於去年已推出三大招數應對,惟估計今年樓價會繼續於高位徘徊,且看看他們的分析。

奧克蘭是新西蘭最大的城市,亦是商業中心。踏足奧克蘭都會區,一幢又一幢的高樓、商廈、酒店,以及購物商場,與周邊一大片草地的郊區形成強烈的對比。該市的繁榮亦反映於區內生產總值(GDP)之上,根據奧克蘭市議會(Auckland Council)發布的經濟數據,截至去年第三季,奧克蘭的GDP按年增長3.5%,優於新西蘭其他地區的2.4%。

經濟表現不俗成為奧克蘭的吸引之處,根據新西蘭統計局預測,截至去年6月底止年度,全國人口增長約8.7萬人或1.9%至459.7萬人,包括了67%來自移民,及33%為自然人口增長;當中奧克蘭的增長遠高於全國,增加約4.4萬或2.9%人口,至157萬人。奧克蘭市議會指出,人口增長帶動奧克蘭零售消費,截至去年6月底止年度,該市的實質零售消費就有6.8%的增長。

地產篇:人口急增當地樓價趨升

人口增加自然也帶動住房需求。奧克蘭市議會首席經濟師Chris Parker接受專訪時提到:「奧克蘭住房價格高企,與人口快速增長有莫大關係;估計未來30年,奧克蘭人口會增加50萬至100萬人,可是目前面對龐大需求,新建房屋進度仍然緩慢。」

仲量聯行新西蘭研究及顧問部董事Justin Kean就指,奧克蘭主要有三類移民人士,第一類主要是來自新西蘭其他地區,多數為年輕人到奧克蘭物色工作機會,這批移民人士的置業需求或者要到10年後才體現;另外兩類就是海外回流的新西蘭人,以及海外移民,兩者主要是想落地生根,在奧克蘭發展家庭及事業,因而會有較明顯的置業需求。

Chris認為,基於有實質的需求支撑,故此目前奧克蘭樓市並非處於泡沫狀態,價格上揚背後的確有基本因素支持。但無疑,當地樓市正面對市場風險,奧克蘭政府及市議會都正密切關注樓市走向。「如果我們想繼續吸引人到奧克蘭、想令在此從商的成本下降,以及創造一個宜居的城市,就要讓樓價下調至可負擔水平。」

房價高企 政府致力調控

談到負擔水平,本港樓價高企乃國際知名,就連兩位受訪經濟師都坦言香港是個特殊的地方。根據美國顧問機構Demographia的報告,截至去年第三季,本港樓價為家庭收入中位數的19倍,連續6年成為全球最高供樓負擔比率的城市;排在後面的有澳洲悉尼及加拿大溫哥華,分別為12.2倍及10.8倍。而參考本港金管局去年12月的季度報告,截至去年第三季,本港樓價與收入比率仍維持在15.8倍的高位。

奧克蘭的情況亦不遑多讓,Chris指:「一般的供樓負擔比率為3倍,現在奧克蘭都會區大約是10倍,明顯超出可負擔水平,因此市議會十分認真對待這個情況,並定下目標於2030年前,要將供樓負擔比率降至5倍。」他續指,人口持續流入奧克蘭,令勞工市場供應增加,工資難有升幅,是妨礙負擔比率改善的一大要素。

而從供應方面來看,去年奧克蘭政府新批可建房屋數目按年增加21%至9,251間,高於全國9.8%的增幅。但為何建房進度仍如此落後?Chris解釋,政府將於今年9月發布城市規劃書,不排除發展商正觀望,延緩起樓進度。他又指,地價增長亦是窒礙發展商建房進度的重要因素。在息口低企、土地價格年增長達20%的情況下,土地升值變得更具吸引力,發展商因而缺乏加快建房的誘因。

提升供應 推「新」式辣招

樓價何時見頂?Chris認為言之尚早。他指,如果未來可以增加小型及價格較低的房屋供應,就有望拉低房價中位數,而不一定要令高端及優質的房屋價格下調;又或者政府可以加大土地供應,以減緩土地價格增長的情況。

Justin亦認為,現時奧克蘭樓市未到危機水平,仍是可控範圍。他坦言:「需求增長是一件很好的事,但我們在供應方面是怎樣做?現在大家意識到問題而去增加供應,但問題是新屋需時建設,動輒要3至5年,絕非一夜之間就解決到的問題。」

奧克蘭面對的情況其實與香港頗為相似,來不及新增供應,政府惟有使出辣招,先為熾熱的樓價降溫。Justin指,去年10月新西蘭央行提升銀行高槓桿貸款的要求、規定買家兩年內出售物業要付資本利得稅,以及海外買家必須提供稅務證明,並須持有新西蘭銀行戶口。

措施對平穩樓價升勢能否起作用,Justin認為要觀察一段時間才可定論,12月及1月為一般淡季,最快要等到2月及3月的數字出來後再作分析。不過政府批出可建房屋數目的確明顯上升,Justin指:「預測今年市場供應會有所增加,或可稍為紓緩一下樓價。」不過他相信,今年樓價不會大跌,畢竟人口仍不斷增長,需求有增無減,估計樓價會繼續在高位徘徊。

公寓別墅 回報各擅勝場

不少香港投資者都喜歡買樓收租,記者走在奧克蘭都會區街頭,不難發現地產代理大多有印製中文版宣傳刊物,也有些標榜懂說中文的代理中介,於是特意了解當地收租物業的回報。Justin解釋,香港的房價是以呎價計算,惟奧克蘭沒有公式化的計法,公寓式住宅定價可能會較像商品價格,一套一套多少錢,獨立屋則是每間都各有差別。

「投資者了解租金及地價增值之間的關係,如果想賺租金回報就會投資於公寓住宅,如果想有土地價格增值就會買優質地段的獨立屋。」Justin解釋,如有些投資者會購入於中價地段,有100年歷史的獨立屋,將其翻新再轉售,一樣是可以獲利。他笑言,有些投資者或會看中某類型的特色屋,例如全木製的舊別墅,聽起來有點愚蠢,但即使是有一定年期的舊屋,都有機會以溢價出售。

不過他亦提醒投資者,地價升值也非必然,現時新建房屋多數位於近郊,地價或要等5至10年才會升值,很多時都取決於交通及配套的完善程度。他又說:「奧克蘭的獨立屋租金回報其實頗低,只有2%至4%,而公寓式住宅則有5%至7%,所以很視乎你想賺取怎樣的回報,到底想要資本增值,還是穩定現金流收入。」

息口及貨幣篇:加息臨近樓市影響有限

新西蘭央行自去年12月下調官方現金利率四分一厘之後,一直未再有動作,目前息口處於2.5厘水平。鄰近的澳洲月初議息後亦維持息口於2厘水平。值得留意的是,去年美國聯儲局開展加息周期,多國的貨幣政策卻與美國背道而馳,市況難免失方向,波動性增大。未來一段時間,新西蘭息口走向又是怎樣?貨幣會持續疲弱嗎?

經濟復甦 或隨澳洲加息

Chris指,與其他採取量化寬鬆、印銀紙的國家有別,新西蘭的息口仍未低至0%,而政府亦可從擴大開支去支持經濟及穩定通脹水平。其中央行行長亦提及過,政府可投資於基建,帶動經濟增長,紓緩房屋市場壓力。

Justin明言,新西蘭經濟處於復甦,不認為息口會一直向下走。「從新西蘭經濟的周期走向、歷史息口,以及美國聯儲局正在加息幾個方面來看,估計澳洲央行或會於今或明年加息。由於新西蘭很多資金來自澳洲,因此若澳洲加息,定會對資金流向造成影響,是以也要密切留意澳洲的經濟情況及息口走向。」

「我們已經處於低息一段時間,我相信那些預測息口維持幾年低水平的看法是錯的,加息很可能會是2017年的事。」不過他強調,即使新西蘭最快於明年踏入加息周期,步伐亦會十分緩慢。因此他相信,加息只會對樓市需求帶來輕微影響。

而根據新西蘭經濟研究機構(NZIER)整合市場的預測,普遍估計新西蘭央行會進一步將息口下調,而2017年就會是息口低位,其後逐步回升。不過有趣的是,市場普遍預測,新西蘭元會表現疲弱至2019年;市場預期,由17種貨幣組成的新西蘭元貿易加權指數(TWI)會由今年3月底止年度71.3水平,跌至2017年的67.8,2018年可能在此等水平橫行。

持貨4年 升值七成

「八十後」泰籍女生Stam向記者表示,5年前來到奧克蘭讀書,其後留下來工作,從事酒店服務業。她透露,2012年時於奧克蘭市中心地段以21萬新西蘭元,二手購入一個42平方米的單位連車位,至今價格約為36萬新西蘭元。屈指一算,短短4年,單位升值逾七成。市中心地段酒店商場林立,附近餐廳及超市一應俱全,Stam只需步行十多分鐘就可到達工作的酒店。圖為Stam置業的樓盤。
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